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Acta no refleja la realidad de la Junta
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Acta no refleja la realidad de la junta
No. Puesto que para grabar debe ser consentido por la junta, y reflejado en acta que supongo no querrá hacerlo. Se le debe enviar un escrito para que subsane los defectos. Si el presidente no tiene conocimientos para confeccionar el acta, pueden solicitar una secretaria al Colegio de administradores.
en mi comunidad es peor, Desde que en el mes de Junio se celebró reunión de Propietarios para cambio de presidente,(indicar que el presidente saliente sí envio en tiempo y forma las copias de las actas durante su mandato), bien el entrante a dia de hoy Octubre ha celebrado 3 reuniones y en todas se le ha solicitado el envío de las copias de las actas,,,,,,,hasta hoy no ha enviado ninguna,,,,,se le han requerido mediante burofax,incluso mediante un acta de conciliación en el juzgado, pero sigue en sus trece de no enviarlas.....¿Cómo actuar para conseguir nos entregue las copias de las actas?
Se tenga o no grabación de la reunión, la falsedad documental sí se puede denunciar, lo que se corrigen o subsanan, mediante Diligencia, son los errores o defectos del Acta.
Sin grabación sería más difícil demostrar tal falsedad, pues es la palabra del presidente/secretario contra la de el/los disidentes, mientras que con la grabación habría pruebas fehacientes y estas estarían ahí, a disposición de quien quisiera comprobarlo.
Sin grabación sería más difícil demostrar tal falsedad, pues es la palabra del presidente/secretario contra la de el/los disidentes, mientras que con la grabación habría pruebas fehacientes y estas estarían ahí, a disposición de quien quisiera comprobarlo.
Cuento nuestra experiencia por si le puede servir a alguien.
Mi comunidad de 6 vecinos, ha estado desde hace años dividida tres a tres hasta el año pasado en que yo compré mi piso y me he decantado por uno de los grupos, siendo ahora 4 y 2. El Presidente es uno de esos dos vecinos y no quiere soltar la presidencia, entendemos que porque hay muchas irregularidades que no quiere que se destapen.
En julio convocamos con el 66,66 % de los votos una reunión extraordinaria y entre los puntos del día estaba el cambio de presidencia que salió por 4 a 2. Cuando son vecinos los que convocan la reunión, pueden escribir ellos el acta con la firma de todos los convocantes, siendo esta perfectamente válida. Sin embargo, por que cometimos un defecto de forma y por otras razones largas de contar nos paramos.
Hace poco, ya mejor informados, solicitamos al presidente que convocara una nueva reunión -si él no lo hace entonces los vecinos pueden convocarla y escribir el acta- y este la ha convocado para un mes y medio más tarde. También nos sorprendió con el acta de aquella reunión de julio en la que se dice que se votó la permanencia de su presidencia por un año más, por dos votos a su favor, los demás según consta en el acta, nos negamos a votar.
En este caso podemos hacer dos cosas: la primera es denunciarle por falsedad en documento privado, art. 395 del Código Penal. Tenemos una grabación y 4 testigos, solo que la grabación es bastante “accidentada” con muchos gritos y en algunos casos no se entiende lo que se dice. Este proceso es diferente, lleva primero una instrucción en donde el juez valora si hay caso o no y luego a esperar al juicio, y aunque el presidente saliera culpable, seguiría siendo presidente. Por ello, la segunda cosa que vamos a hacer es mandar un burofax con la petición de subsanación del acta y si no lo recoge o nos contesta que lo que dice el acta es lo que ocurrió en la reunión, tenemos que impugnar el acta que eso es otro juicio.
Para denunciarle por falsedad documental vamos a esperar a la reunión convocada para finales de noviembre. Vamos a intentar que sea una reunión corta y lo más limpia posible en donde solo se nos tiene que escuchar para pedir que se siga el orden del día y en la votación nuestro nombre y que votamos a favor del cambio de presidencia, añadiendo la coletilla “y que conste en acta” para salvar nuestro voto.
Por desgracia la Ley de la Propiedad Horizontal no dice nada de plazos para entregar a los vecinos el acta de las reuniones así que puede estar toda una vida sin escribir el acta que no hace nada ilegal. Tal vez la escribamos nosotros para ir al Juzgado con algo, aunque sabemos que no es correcto porque el convocante de la reunión es quien la tiene que escribir, pero a ver si así le forzamos a escribirla y ver por dónde sale.
Mi comunidad de 6 vecinos, ha estado desde hace años dividida tres a tres hasta el año pasado en que yo compré mi piso y me he decantado por uno de los grupos, siendo ahora 4 y 2. El Presidente es uno de esos dos vecinos y no quiere soltar la presidencia, entendemos que porque hay muchas irregularidades que no quiere que se destapen.
En julio convocamos con el 66,66 % de los votos una reunión extraordinaria y entre los puntos del día estaba el cambio de presidencia que salió por 4 a 2. Cuando son vecinos los que convocan la reunión, pueden escribir ellos el acta con la firma de todos los convocantes, siendo esta perfectamente válida. Sin embargo, por que cometimos un defecto de forma y por otras razones largas de contar nos paramos.
Hace poco, ya mejor informados, solicitamos al presidente que convocara una nueva reunión -si él no lo hace entonces los vecinos pueden convocarla y escribir el acta- y este la ha convocado para un mes y medio más tarde. También nos sorprendió con el acta de aquella reunión de julio en la que se dice que se votó la permanencia de su presidencia por un año más, por dos votos a su favor, los demás según consta en el acta, nos negamos a votar.
En este caso podemos hacer dos cosas: la primera es denunciarle por falsedad en documento privado, art. 395 del Código Penal. Tenemos una grabación y 4 testigos, solo que la grabación es bastante “accidentada” con muchos gritos y en algunos casos no se entiende lo que se dice. Este proceso es diferente, lleva primero una instrucción en donde el juez valora si hay caso o no y luego a esperar al juicio, y aunque el presidente saliera culpable, seguiría siendo presidente. Por ello, la segunda cosa que vamos a hacer es mandar un burofax con la petición de subsanación del acta y si no lo recoge o nos contesta que lo que dice el acta es lo que ocurrió en la reunión, tenemos que impugnar el acta que eso es otro juicio.
Para denunciarle por falsedad documental vamos a esperar a la reunión convocada para finales de noviembre. Vamos a intentar que sea una reunión corta y lo más limpia posible en donde solo se nos tiene que escuchar para pedir que se siga el orden del día y en la votación nuestro nombre y que votamos a favor del cambio de presidencia, añadiendo la coletilla “y que conste en acta” para salvar nuestro voto.
Por desgracia la Ley de la Propiedad Horizontal no dice nada de plazos para entregar a los vecinos el acta de las reuniones así que puede estar toda una vida sin escribir el acta que no hace nada ilegal. Tal vez la escribamos nosotros para ir al Juzgado con algo, aunque sabemos que no es correcto porque el convocante de la reunión es quien la tiene que escribir, pero a ver si así le forzamos a escribirla y ver por dónde sale.
Cierre de las actas y remisión a los propietarios:
El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 LPH. (Si el secretario no las remite, habrá que reclamárselas y no debería negarse a entregarlas, toda vez que ya DEBERÍA estar cerrrada y debidamente firmada, a disposición de los comuneros)
Subsanación de defectos de las actas:
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
Un saludo
El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 LPH. (Si el secretario no las remite, habrá que reclamárselas y no debería negarse a entregarlas, toda vez que ya DEBERÍA estar cerrrada y debidamente firmada, a disposición de los comuneros)
Subsanación de defectos de las actas:
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
Un saludo
PROBLEMÁTICA EN LA REDACCIÓN DE LAS ACTAS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS (ART. 19 LPH)
(Por Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante)
I. LA IMPORTANCIA DE LAS ACTAS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS
Suele decirse en derecho que " lo que no está en los papeles no está en el mundo", y es una máxima ciertamente acertada, ya que no puede pretenderse obtener una razón si no existen pruebas firmes que así acrediten el derecho que reclamas.
Las reglas distributivas de la carga de la prueba obligan a las partes a obtener los medios que estimen oportunos para conseguir la convicción del juez del derecho que reclaman. Así, el art. 217.2 de la Ley 1/2000, de 7 de Enero de Enjuiciamiento Civil, respecto a quienes postulan el reconocimiento de un derecho, señala que: "corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención", para añadir el apartado 3.º del citado art. 217, respecto a la parte demandada, que " Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior."
Con acierto señala, por ello, Juan José Cobo Plana (Nota: Juan José Cobo Plana. Magistrado Sección 4.ª Audiencia Provincial Las Palmas de Gran Canaria. "Doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre las actas de las Juntas de propietarios") que "El Libro de Actas de una Comunidad de Propietarios constituye, dice el Tribunal Supremo, el mejor medio de prueba en cuanto que en él constan los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia de un determinado acuerdo en el Libro de Actas no implica la inexistencia del acuerdo ni su nulidad de pleno derecho, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión «se reflejarán» del art. 19 LPH no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo, ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento." (...)
.../...
(Por Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante)
I. LA IMPORTANCIA DE LAS ACTAS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS
Suele decirse en derecho que " lo que no está en los papeles no está en el mundo", y es una máxima ciertamente acertada, ya que no puede pretenderse obtener una razón si no existen pruebas firmes que así acrediten el derecho que reclamas.
Las reglas distributivas de la carga de la prueba obligan a las partes a obtener los medios que estimen oportunos para conseguir la convicción del juez del derecho que reclaman. Así, el art. 217.2 de la Ley 1/2000, de 7 de Enero de Enjuiciamiento Civil, respecto a quienes postulan el reconocimiento de un derecho, señala que: "corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención", para añadir el apartado 3.º del citado art. 217, respecto a la parte demandada, que " Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior."
Con acierto señala, por ello, Juan José Cobo Plana (Nota: Juan José Cobo Plana. Magistrado Sección 4.ª Audiencia Provincial Las Palmas de Gran Canaria. "Doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre las actas de las Juntas de propietarios") que "El Libro de Actas de una Comunidad de Propietarios constituye, dice el Tribunal Supremo, el mejor medio de prueba en cuanto que en él constan los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia de un determinado acuerdo en el Libro de Actas no implica la inexistencia del acuerdo ni su nulidad de pleno derecho, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión «se reflejarán» del art. 19 LPH no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo, ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento." (...)
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II. LA EXISTENCIA DE ERRORES EN LA REDACCIÓN DEL ACTA. SU SUBSANACIÓN TRAS LA COMUNICACIÓN DEL ACTA
La casuística que suele existir en la materia de Propiedad Horizontal suele ser de lo más variada. Así, hay situaciones realmente comprometidas que se plantean por muchos propietarios a letrados y administradores de fincas a la hora de ofrecer una solución que esté basada en derecho y que resuelva el inicial conflicto que podría surgir entre algún propietario disidente respecto a alguno de los acuerdos adoptados.
Puede darse el caso de que se observen errores en el acta después de haberse celebrado la Junta de propietarios y firmada la misma, e incluso, después de comunicados los acuerdos a los propietarios.
En este caso, entendemos que se debería remitir una nota de rectificación firmada por el presidente y el secretario a todos los propietarios indicando el concepto erróneo y extender en el libro de actas una diligencia complementaria haciendo la observación oportuna. Pero si existen observaciones por parte de los propietarios se debería convocar inmediatamente una Junta de propietarios para aclarar los errores. De todas maneras, será preciso que en la siguiente Junta de propietarios se ratifique el error subsanado, ya que así lo exige el art. 19.3.3º LPH.
Si no se trata de un simple error aritmético, o que se pudiera detectar fácilmente, podría darse el caso de que acabara el tema en una impugnación, ya que si no existe prueba patente del error debería procederse a una votación nueva sobre el extremo en el que existe discusión, ya que lo que constaba en el acta es lo que se ha comunicado a los propietarios y podría impugnarse y ganarse en los tribunales una alteración sin más del contenido del acta si no se somete a deliberación de la Junta y aprobación, en su caso, si existen dudas. Ahora bien, como más tarde comentaremos con cita jurisprudencial será preciso que esa impugnación afecte en realidad a un acuerdo concreto. Es decir, que el defecto que se observa tiene que tener la virtualidad suficiente que pudiera determinar su afectación a uno o varios de los acuerdos adoptados que legitimara al comunero a impugnar, pero no por el defecto, sino el acuerdo en sí, que es el objeto de la impugnación por la vía del art. 18 LPH. (...)
Saludos
La casuística que suele existir en la materia de Propiedad Horizontal suele ser de lo más variada. Así, hay situaciones realmente comprometidas que se plantean por muchos propietarios a letrados y administradores de fincas a la hora de ofrecer una solución que esté basada en derecho y que resuelva el inicial conflicto que podría surgir entre algún propietario disidente respecto a alguno de los acuerdos adoptados.
Puede darse el caso de que se observen errores en el acta después de haberse celebrado la Junta de propietarios y firmada la misma, e incluso, después de comunicados los acuerdos a los propietarios.
En este caso, entendemos que se debería remitir una nota de rectificación firmada por el presidente y el secretario a todos los propietarios indicando el concepto erróneo y extender en el libro de actas una diligencia complementaria haciendo la observación oportuna. Pero si existen observaciones por parte de los propietarios se debería convocar inmediatamente una Junta de propietarios para aclarar los errores. De todas maneras, será preciso que en la siguiente Junta de propietarios se ratifique el error subsanado, ya que así lo exige el art. 19.3.3º LPH.
Si no se trata de un simple error aritmético, o que se pudiera detectar fácilmente, podría darse el caso de que acabara el tema en una impugnación, ya que si no existe prueba patente del error debería procederse a una votación nueva sobre el extremo en el que existe discusión, ya que lo que constaba en el acta es lo que se ha comunicado a los propietarios y podría impugnarse y ganarse en los tribunales una alteración sin más del contenido del acta si no se somete a deliberación de la Junta y aprobación, en su caso, si existen dudas. Ahora bien, como más tarde comentaremos con cita jurisprudencial será preciso que esa impugnación afecte en realidad a un acuerdo concreto. Es decir, que el defecto que se observa tiene que tener la virtualidad suficiente que pudiera determinar su afectación a uno o varios de los acuerdos adoptados que legitimara al comunero a impugnar, pero no por el defecto, sino el acuerdo en sí, que es el objeto de la impugnación por la vía del art. 18 LPH. (...)
Saludos
Buenas noches .
En mi comunidad es muy reiterativo que las actas mi reflejen nunca la realidad de las reuniones ,normalmente siempre los acuerdos adoptados si son beneficiosos para el presidente se transcriben y sino lo son se falsean , es decir , se aprueban sin que sea real. Hemos imuganadi 3 actas pero comonlamjusyucia es tan lenta que llevamos un año esperando mientras siguen haciendo de las suyas . Hay alguna forma de agilizar esto. ? Ahora abría un cambio de presidencia , como el año pasado se renovó el cargo de Presidente , sin ser real como siempre , pero no se renovó en de el administrador , error que se omite en el acta , por lo que entendemos que su cargo no se renovó ¿ Es posble ? De esta forma quitaríamos a uno para después poder cambiar de presidencia y que le toque al siguiente vecino .
En mi comunidad es muy reiterativo que las actas mi reflejen nunca la realidad de las reuniones ,normalmente siempre los acuerdos adoptados si son beneficiosos para el presidente se transcriben y sino lo son se falsean , es decir , se aprueban sin que sea real. Hemos imuganadi 3 actas pero comonlamjusyucia es tan lenta que llevamos un año esperando mientras siguen haciendo de las suyas . Hay alguna forma de agilizar esto. ? Ahora abría un cambio de presidencia , como el año pasado se renovó el cargo de Presidente , sin ser real como siempre , pero no se renovó en de el administrador , error que se omite en el acta , por lo que entendemos que su cargo no se renovó ¿ Es posble ? De esta forma quitaríamos a uno para después poder cambiar de presidencia y que le toque al siguiente vecino .
Quería decir nulo de pleno derecho.
Si se hacen cosas como crear plazas de garaje para motos en zonas comunes, creo que no debería haber plazos para impugnar ya que esa decisión no está tomada en el orden del día, ni fue votada y el acta está sin firmar por el presidente. Creo recordar que si no se forman por el presidente los acuerdos no son válidos.
Si se hacen cosas como crear plazas de garaje para motos en zonas comunes, creo que no debería haber plazos para impugnar ya que esa decisión no está tomada en el orden del día, ni fue votada y el acta está sin firmar por el presidente. Creo recordar que si no se forman por el presidente los acuerdos no son válidos.
