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Accion Impugnacion Renta Antigua
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:::::::::::::::::Antes de completar la compraventa el anterior propietario me mostro que la arrendataria le habia enviado una carta de accion impugnatoria diciendo que si la venta iba adelante ella se acogia a sus derechos de impugnacion::::::::::::::::::::::::::::::::
De acuerdo, seguimos el procedimiento del 63 y 64 L.A.U. /64, y el inquilino respone que el propietario del piso no quiso venderle el piso a él , que no se respetaron sus derechos, de arrendatario, que el propietario actuó con dolo ( civil ) , y que considera que la compraventa es nula de conformidad con el 1.300 y sgs . del C.c ¿ qué hacemos entonces ?
¿ Por qué motivo iba a mandar una carta al propietario- vendedor , haciendo referencia a los derechos de impugnación, del art, 53 L.A.U /64 si quien debe respetarlos es el comprador de la vivienda arrendada?
¿ no quedaría de manifiesto un dolo del vendedor con esa carta ?
¿ o es que acaso el abogado del arrendatario debe limitar su estrategia de defensa al ámbito de la L.A.U/64 .?
Todo el proceso estaría en función de una prueba fundamental, si hubo notificación , o no, del propietario-arrendor al inquilino de vender la vivienda en un precio cierto y determinado.
Es habitual creer que detrás del tanteo viene el retracto, pero no es así: si se ha ofrecido el tanteo, no nace la posibilidad de retracto (salvo excepciones que de ser necesario examinaremos).
Le ruego que aclare que si cuando dice que el inquilino no ha ejercido el tanteo, realmente significa que se le ofreció dicha posibilidad, y que se puede demostrar:
Artículo 47 (LAU/64)
"1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador."
Aclare también si esa venta del piso fue una venta conjunta de todo el patrimonio inmobiliario de una persona, o de gran parte del mismo: ejemplo: un casero tiene cinco pisos, y los vende todos.
Le ruego que aclare que si cuando dice que el inquilino no ha ejercido el tanteo, realmente significa que se le ofreció dicha posibilidad, y que se puede demostrar:
Artículo 47 (LAU/64)
"1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador."
Aclare también si esa venta del piso fue una venta conjunta de todo el patrimonio inmobiliario de una persona, o de gran parte del mismo: ejemplo: un casero tiene cinco pisos, y los vende todos.
Buenas tardes, hemos comprado un piso de renta antigua. El inquilino no ha ejercido su derecho a tanteo ni retracto (el piso ya esta registrado). le comunicamos el cambio de propietario y hemos recibido un burofax dentro de los 60 días tras la comunicacion, diciendo que quiere impugnar.
¿qué implicaría esta impugnación?¿qué puedo hacer para defenderme?
Gracias
¿qué implicaría esta impugnación?¿qué puedo hacer para defenderme?
Gracias
Hola Natdec. Creo que hemos de distinguir dos situaciones:
1) Que se deniegue el desahucio por causa de necesidad en base a la acción impugnatoria. Como ya le expliqué esto es IMPOSIBLE.
2) Que se deniegue el desahucio por causa de necesidad en base a que la causa alegada no sea suficiente. Hay abundantísima jurisprudencia sobre las distintas causas de necesidad, por lo que habría que estudiar con detenimiento su caso concreto para determinar la viabilidad o inviabilidad de ejercitar la citada acción de denegación.
Por ello le aconsejo que acuda, con brevedad, a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en materia arrendaticia.
Reciba un cordial saludo.
1) Que se deniegue el desahucio por causa de necesidad en base a la acción impugnatoria. Como ya le expliqué esto es IMPOSIBLE.
2) Que se deniegue el desahucio por causa de necesidad en base a que la causa alegada no sea suficiente. Hay abundantísima jurisprudencia sobre las distintas causas de necesidad, por lo que habría que estudiar con detenimiento su caso concreto para determinar la viabilidad o inviabilidad de ejercitar la citada acción de denegación.
Por ello le aconsejo que acuda, con brevedad, a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en materia arrendaticia.
Reciba un cordial saludo.
Jan, Caton, muchisimas gracias por vuestros consejos. No hubo fraude para nada. Yo compre el piso con mi hermano como inversion a largo plazo. Ambos estamos en este momento en el extranjero por trabajo (Irlanda). Llevamos aqui 6 anos, entre idas y venidas. Mi madre vive en madrid en un piso alquilado con mi abuela y no tenemos ninguna otra propiedad. Desde que compramos el piso, como digo, como inversion familiar a largo plazo, yo tube una bebita y ahora me he enterado que estoy embarazada de nuevo. Mi marido es Irlandes pero lamentablemente no tenemos muchas ayuda familiar. Ademas mi madre parece que no esta muy bien de salud. Todo eso junto ha hecho que mi marido y yo (no mi hermano, que seguira en Irlanda) nos tengamos que ir para Madrid en el proximo ano (doy a luz en agosto) e intentar conseguir trabajo y cuidar de mi madre. Sin embargo, no tenemos otras propiedades en madrid (ni yo, ni mi hermano, ni mi madre) y con la hipoteca, que esta a mi nombre, a mi me seria muy dificil comprar otro piso para vivir en el. Por eso es que hablo de NECESIDAD REAL, pero me preocupa que un juez no lo vea asi y se niegue a conceder el desahucio.
Totalmente de acuerdo con lo expuesto por mi compañero.
Si hay notificaciones notariales, el tema cambia en rotundo.
No obstante, un juez piensa y juzga en función de lo que los letrados de las partes son capaces de probar, dicha capacidad varía en función de la preparación de cada letrado.
Pero su inquilino está preparado para la batalla. Por una parte, envió una carta al arrendador, sin aparente necesidad. Ahora guarda silencio; cuando ya debería haberse pronunciado.
Una de dos , o el abogado del inquilino, no tiene la suficiente pericia, o es de los buenos de verdad.
Probar un fraude de ley..............no sería fácil.......¿ por que........no hubo fraude ¿ verdad ?.
Si hay notificaciones notariales, el tema cambia en rotundo.
No obstante, un juez piensa y juzga en función de lo que los letrados de las partes son capaces de probar, dicha capacidad varía en función de la preparación de cada letrado.
Pero su inquilino está preparado para la batalla. Por una parte, envió una carta al arrendador, sin aparente necesidad. Ahora guarda silencio; cuando ya debería haberse pronunciado.
Una de dos , o el abogado del inquilino, no tiene la suficiente pericia, o es de los buenos de verdad.
Probar un fraude de ley..............no sería fácil.......¿ por que........no hubo fraude ¿ verdad ?.
Hola Natdec. Sin poder examinar toda la documentación relativa a su consulta desde este foro únicamente podemos aventurar,por decirlo de algún modo, una respuesta legal con los datos que usted nos aporta. Por ello le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía experto en materia arrendaticia tanto para asesorarse sobre la ación de impugnación como para que estudie la viabilidad de la causa de necesidad en orden a denegar la prórroga forzosa.
Sentado lo anterior voy a darle, con los datos aportados, mi opinión profesional:
El art 53 LAU 1964, aplicable a su caso pues suponemos que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha ANTERIOR al 9-5-1985, establece:
Artículo 53
"1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62. "
En su caso su arrendataria NO ejerció su derecho de Tanteo ni su derecho de Retracto y usted tiene prueba documental sobre ambos extremos.
El punto 1º del art 53 se refiere al art 52.
Artículo 52
"El adquirente por actos "inter vivos" de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna."
Usted NO ha enajenado la vivienda, por lo que su arrendataria NO podrá ejercer la acción de impugnación por este motivo.
Sobre el punto 2º del art 53 carezco de datos por lo que no se si su arendataria podría basar o no la acción de impugnación sobre este requisito.
Finalmente punto 2 del art 53 establece el plazo de caducidad ya comentado. Al haber realizado la notificación a través de notario,"Tambien estoy segura que la arrendataria recibio la notificacion post-venta porque la hice yo misma ante notario, pasaron dos meses y ella no ejercio el retracto", NO hay posibilidad alguna de que la acción de impugnación NO esté cadudada a fecha de hoy.
Su arrendatario debió si quería impugnar la transmisión interponer demanda de impunación de transmisión en el plazo de 2 meses desde la notoficación de la postventa.
Reciba un cordial saludo.
Sentado lo anterior voy a darle, con los datos aportados, mi opinión profesional:
El art 53 LAU 1964, aplicable a su caso pues suponemos que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha ANTERIOR al 9-5-1985, establece:
Artículo 53
"1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62. "
En su caso su arrendataria NO ejerció su derecho de Tanteo ni su derecho de Retracto y usted tiene prueba documental sobre ambos extremos.
El punto 1º del art 53 se refiere al art 52.
Artículo 52
"El adquirente por actos "inter vivos" de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna."
Usted NO ha enajenado la vivienda, por lo que su arrendataria NO podrá ejercer la acción de impugnación por este motivo.
Sobre el punto 2º del art 53 carezco de datos por lo que no se si su arendataria podría basar o no la acción de impugnación sobre este requisito.
Finalmente punto 2 del art 53 establece el plazo de caducidad ya comentado. Al haber realizado la notificación a través de notario,"Tambien estoy segura que la arrendataria recibio la notificacion post-venta porque la hice yo misma ante notario, pasaron dos meses y ella no ejercio el retracto", NO hay posibilidad alguna de que la acción de impugnación NO esté cadudada a fecha de hoy.
Su arrendatario debió si quería impugnar la transmisión interponer demanda de impunación de transmisión en el plazo de 2 meses desde la notoficación de la postventa.
Reciba un cordial saludo.
Gracias a todos por vuestros consejos! Os doy un poquito mas de info por si clarifica las cosas. Estoy segura que a la arrendataria se le dio la opcion a compra antes de la compraventa, porque se hizo ante notario, y el notario lo entrego personalmente dejando constancia que ella decidia no comprar el piso. Tambien estoy segura que la arrendataria recibio la notificacion post-venta porque la hice yo misma ante notario, pasaron dos meses y ella no ejercio el retracto. Realmente lo que me preocupa es mas procesal que otra cosa. Ella manda un carta al dueno anterior que se titula accion impugnatoria articulo 53.2, pero despues no "ejercita" ninguna accion en los juzgados. Se pasan los dos meses, la accion caduca? Ha pasado de eso ya un ano.
Mi opinion es que su accion ha caducado. Sin embargo, me preocupa que el juez pueda pensar que hay fraude de ley o que el hecho que yo supiera que ella tenia pensado ejercer la accion (aunque al final no lo hiciera) yo lo deberia haber tomado en cuanta cuando compre el piso. Ayuda por favor!
Mi opinion es que su accion ha caducado. Sin embargo, me preocupa que el juez pueda pensar que hay fraude de ley o que el hecho que yo supiera que ella tenia pensado ejercer la accion (aunque al final no lo hiciera) yo lo deberia haber tomado en cuanta cuando compre el piso. Ayuda por favor!
:::::::::::::::::Antes de completar la compraventa el anterior propietario me mostro que la arrendataria le habia enviado una carta de accion impugnatoria diciendo que si la venta iba adelante ella se acogia a sus derechos de impugnacion::::::::::::::::::::::::::::::::
De acuerdo, seguimos el procedimiento del 63 y 64 L.A.U. /64, y el inquilino respone que el propietario del piso no quiso venderle el piso a él , que no se respetaron sus derechos, de arrendatario, que el propietario actuó con dolo ( civil ) , y que considera que la compraventa es nula de conformidad con el 1.300 y sgs . del C.c ¿ qué hacemos entonces ?
¿ Por qué motivo iba a mandar una carta al propietario- vendedor , haciendo referencia a los derechos de impugnación, del art, 53 L.A.U /64 si quien debe respetarlos es el comprador de la vivienda arrendada?
¿ no quedaría de manifiesto un dolo del vendedor con esa carta ?
¿ o es que acaso el abogado del arrendatario debe limitar su estrategia de defensa al ámbito de la L.A.U/64 .?
Todo el proceso estaría en función de una prueba fundamental, si hubo notificación , o no, del propietario-arrendor al inquilino de vender la vivienda en un precio cierto y determinado.
Hola Natdec. La acción de impugnación tiene por objeto evitar que el adquirente de la vivienda pueda denegar la prórroga forzosa por causa de necesidad de vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes.
Coincido con mi compañero catón en cuanto a que inste usted el deshaucio por denegación de la prórroga forzosa,aunque NO es necesario interponer demanda, sino cumplir lo estipulado en los arts 63 a 69 LAU 1964. De esta forma, si su arrendataria aún puede ejercitar la acción de impugnación se lo hará saber al contestar al requerimiento de denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad.
Le aconsejo, al igual que mi compañero, que antes de iniciar algún tipo de acción acuda a un/a profesional de la abogacía experto/a en materia arrendaticia.
Reciba un cordial saludo.
Coincido con mi compañero catón en cuanto a que inste usted el deshaucio por denegación de la prórroga forzosa,aunque NO es necesario interponer demanda, sino cumplir lo estipulado en los arts 63 a 69 LAU 1964. De esta forma, si su arrendataria aún puede ejercitar la acción de impugnación se lo hará saber al contestar al requerimiento de denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad.
Le aconsejo, al igual que mi compañero, que antes de iniciar algún tipo de acción acuda a un/a profesional de la abogacía experto/a en materia arrendaticia.
Reciba un cordial saludo.
La respuesta de mi compañero es totalmente correcta.
Pero yo lo veo complicado, intente iniciar un desahucio, y ahí se verá cómo responde su inquilina. Puede responder a su demanda con otra demanda.
En todo caso, sea demandante o demandado, necesitará abogado y procurador.
Cuanto más tiempo tenga su abogado para estudiar los hechos y los documentos mejor.
sld2.
Pero yo lo veo complicado, intente iniciar un desahucio, y ahí se verá cómo responde su inquilina. Puede responder a su demanda con otra demanda.
En todo caso, sea demandante o demandado, necesitará abogado y procurador.
Cuanto más tiempo tenga su abogado para estudiar los hechos y los documentos mejor.
sld2.
Su pregunta es lo bastante compleja, cómo para aconsejarle que acuda a un abogado con la documentación existente. Por lo que cuenta la arrendataria está en condiciones de impugnar la venta, teniendo ella derecho a comprarla en el precio en el que se vendió, si la venta se hizo en enero del 2007, el dia menos pensado recibe una notificación del Juzgado.
Es una cuestión delicada para usted, pues cuando compró el vendedor le informó de que habia una persona con derecho a comprar la vivienda .
Si la inquilina, no ejerció sus derechos en el momento oportuno, es una cuestión que se vería en el transcurso del juicio.
Lamento no poder ofrecerle una respuesta más alentadora.
Sld2.
Es una cuestión delicada para usted, pues cuando compró el vendedor le informó de que habia una persona con derecho a comprar la vivienda .
Si la inquilina, no ejerció sus derechos en el momento oportuno, es una cuestión que se vería en el transcurso del juicio.
Lamento no poder ofrecerle una respuesta más alentadora.
Sld2.
Accion impugnacion renta antigua
Alguien sabe cual es el procedimiento para efectuar la accion de impugnacion del articulo 53.2 de la LAU del 64? Compre un piso en Madrid en enero del 2007 sujeto a renta antigua. En su momento la arrendataria no ejercio sus derechos de tanteo y retracto. Antes de completar la compraventa el anterior propietario me mostro que la arrendataria le habia enviado una carta de accion impugnatoria diciendo que si la venta iba adelante ella se acogia a sus derechos de impugnacion. Sin embargo, desde que la compraventa se completo y le notificamos a la arrendataria que somos los nuevos propietarios, ella no ha iniciado ninguna accion. Significa eso que la accion ha caducado? Como se inicia dicha accion? Necesito el piso para vivir en el por situacion familiar imprevista pero real y no estoy segura de si puedo pedir el deshaucio por necesidad. Gracias
