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Acción de cesación art. 7, 2 lph
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Estimados compañeros del metal:
Ayer un cliente me hizo esta consulta:
Es propietario de una vivienda adosada -mejor dicho pareada- en casco urbano. Dicha vivienda es totalmente independiente de la vecina. No existe Comunidad y sus relaciones, por lo que toca a las medianeras y demás, se rigen por el Código Civil.
La vivienda la tiene alquilada y el inquilino tiene perros, dos. Los perros son molestos cuando ladran. Mi consultante reconoce que ladran demasiado a menudo.
La vecina le ha apercibido de que si no desahucia al inquilino por molestias (art. 27, 2, e. LAU) ejercitará contra él la acción de cesación del art. 7, 2 LPH, lo que podría conllevar la privación de uso del inmueble afectado.
Yo le he respondido a mi consultante:
1- la acción de cesación solamente es posible ejercitarla entre fincas sometidas a una misma comunidad según la LPH.
2- La vecina tendrá acción contra el inquilino poseedor de los perros, no contra él. Art. 1902 CC.
3- No es viable que una eventual reclamación le afecte a él. Aunque no tome acciones contra su inquilino para desahuciarlo no se le podrá reclamar responsabilidad por dicha omisión.
4- Para agotar el examen del asunto, frente a una reclamación podrá oponer una falta de leigitmación pasiva, o llamar al inquilino al proceso (intervención provocada art. 14 LEC) e incluso, si llegado el caso, prosperase la reclamación, podrá repetir contra el inquilino, verdadero causante del daño.
Además, le he pedido que mire si en su ayuntamiento hay alguna ordenanza al respecto (por ejemplo, en Huesca se deben meter los perros dentro de la casa de 22 a 8 hrs).
Y le he propuesto que hable con el inquilino para que eduque a los perros, o en último extremo les ponga un collar antiladridos.
¿Podéis refrendar mi respuesta, o debería corregir algo?
Gracias y saludos.
Ayer un cliente me hizo esta consulta:
Es propietario de una vivienda adosada -mejor dicho pareada- en casco urbano. Dicha vivienda es totalmente independiente de la vecina. No existe Comunidad y sus relaciones, por lo que toca a las medianeras y demás, se rigen por el Código Civil.
La vivienda la tiene alquilada y el inquilino tiene perros, dos. Los perros son molestos cuando ladran. Mi consultante reconoce que ladran demasiado a menudo.
La vecina le ha apercibido de que si no desahucia al inquilino por molestias (art. 27, 2, e. LAU) ejercitará contra él la acción de cesación del art. 7, 2 LPH, lo que podría conllevar la privación de uso del inmueble afectado.
Yo le he respondido a mi consultante:
1- la acción de cesación solamente es posible ejercitarla entre fincas sometidas a una misma comunidad según la LPH.
2- La vecina tendrá acción contra el inquilino poseedor de los perros, no contra él. Art. 1902 CC.
3- No es viable que una eventual reclamación le afecte a él. Aunque no tome acciones contra su inquilino para desahuciarlo no se le podrá reclamar responsabilidad por dicha omisión.
4- Para agotar el examen del asunto, frente a una reclamación podrá oponer una falta de leigitmación pasiva, o llamar al inquilino al proceso (intervención provocada art. 14 LEC) e incluso, si llegado el caso, prosperase la reclamación, podrá repetir contra el inquilino, verdadero causante del daño.
Además, le he pedido que mire si en su ayuntamiento hay alguna ordenanza al respecto (por ejemplo, en Huesca se deben meter los perros dentro de la casa de 22 a 8 hrs).
Y le he propuesto que hable con el inquilino para que eduque a los perros, o en último extremo les ponga un collar antiladridos.
¿Podéis refrendar mi respuesta, o debería corregir algo?
Gracias y saludos.
Yo creo que lo primero es comprobar si ese adosado está en una parcela segregada e independiente o en régimen de propiedad horizontal, mediante la correspondiente nota simple. La acción a que se refiere la LPH presupone una comunidad, por lo que si se trata de parcelas independientes el asunto va de denuncia a la policía y después accionar contra el propietario del animal por culpa extracontractual (art. 1905, señala que es suficiente un "perjuicio", que puede ser sonoro), por lo que procesalmente la legitimación pasiva es única del inquilino.
Tengo dudas, considero que una casa independiente (quizá adosada) debe excluirse del concepto de vivienda pareada.
En ese sentido a la primera no le sería de aplicación el régimen de propiedad horizontal, mientras que la incluida en el concepto de casa pareada, la pared y cimentación son elementos comunes por naturaleza que les vincularía a dicho régimen.
En ese sentido a la primera no le sería de aplicación el régimen de propiedad horizontal, mientras que la incluida en el concepto de casa pareada, la pared y cimentación son elementos comunes por naturaleza que les vincularía a dicho régimen.
