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Accesión o no (...)
Autor: 7esencias Fecha: 21/12/2004
En primer lugar, agradecer vuestras respuestas, e intentos de darme una solución al problema que he planteado.
Y segundo, recriminar abiertamente a aquellos que no saben respetar la discrepancia en las ideas, siempre, y sobre todo en un foro en el que se pide simplemente que cada uno aporte lo que pueda y sepa respecto al problema planteado, en aras de buscar una solución lógica con la participación y el granito de arena de cada uno.
Por favor, seamos democraticos y respetemos la libertad de cada cual (...) gracias.
Para aclarar dudas, lo siguiente:
La promotora compró del que no era su legitimo dueño, que le vendio en nombre del titular alegando tenrer poder para ello, pero no lo tenía. Así la promotora pudo posteriormente inscribirlo ya que aparentemente lo compro a su verdadero dueño , lo cual no fue así, y aquel nunca se entero, ya que estaba tranquilamente, resiidiendo en el extranjero, y pensando que aquel terreno lo había vendido a otra persona en escritura privada que nunca llegó a registrarse, por lo que si lo pudo registrar la promotora.
Mi verdadera dudo es, que ocrre con los terceros de buena fe que han adquirido las viviendas. Ya se que contraellos no se puede ir y nada tienen que indemnizar, pero ¿respecto a ese terreno que ocupan sus viviendas, y de cuya venta se ha lucrado injustamente la promotora ¿que puden pedir y reivindicar como perjuicio y compensación los verdaderos titulares del terreno. Porque suponermos que finalmente la justicia les da la razón, declara nula la compraventa, hay construcción enterreno ajeno, ¿que recureraran los verdaderon dueños del terreno? ¿soloamente su valor? ¿algo más? ¿como cuantificar una indemniozación por daños y perjuicios, en base a que? ¿respecto al valor del terreno, cual sería el actual o el que tubiera cuando se venció? ¿que pasa con los 10.000.000 ptas por los que el supuesto apoderado-vendedor vendió el terreno?
Espero que mis aclaraciones os sirvan para ajustar mejor la solución y dar respuesta a mis nuevas preguntas.
Agradecida, recibir un saludo y ¡FELIZ NAVIDAD!
En primer lugar, agradecer vuestras respuestas, e intentos de darme una solución al problema que he planteado.
Y segundo, recriminar abiertamente a aquellos que no saben respetar la discrepancia en las ideas, siempre, y sobre todo en un foro en el que se pide simplemente que cada uno aporte lo que pueda y sepa respecto al problema planteado, en aras de buscar una solución lógica con la participación y el granito de arena de cada uno.
Por favor, seamos democraticos y respetemos la libertad de cada cual (...) gracias.
Para aclarar dudas, lo siguiente:
La promotora compró del que no era su legitimo dueño, que le vendio en nombre del titular alegando tenrer poder para ello, pero no lo tenía. Así la promotora pudo posteriormente inscribirlo ya que aparentemente lo compro a su verdadero dueño , lo cual no fue así, y aquel nunca se entero, ya que estaba tranquilamente, resiidiendo en el extranjero, y pensando que aquel terreno lo había vendido a otra persona en escritura privada que nunca llegó a registrarse, por lo que si lo pudo registrar la promotora.
Mi verdadera dudo es, que ocrre con los terceros de buena fe que han adquirido las viviendas. Ya se que contraellos no se puede ir y nada tienen que indemnizar, pero ¿respecto a ese terreno que ocupan sus viviendas, y de cuya venta se ha lucrado injustamente la promotora ¿que puden pedir y reivindicar como perjuicio y compensación los verdaderos titulares del terreno. Porque suponermos que finalmente la justicia les da la razón, declara nula la compraventa, hay construcción enterreno ajeno, ¿que recureraran los verdaderon dueños del terreno? ¿soloamente su valor? ¿algo más? ¿como cuantificar una indemniozación por daños y perjuicios, en base a que? ¿respecto al valor del terreno, cual sería el actual o el que tubiera cuando se venció? ¿que pasa con los 10.000.000 ptas por los que el supuesto apoderado-vendedor vendió el terreno?
Espero que mis aclaraciones os sirvan para ajustar mejor la solución y dar respuesta a mis nuevas preguntas.
Agradecida, recibir un saludo y ¡FELIZ NAVIDAD!
Hola 7esencias.
Particularmente me extraña que no tuviera poder. Es dificilísimo que un Notario Público autorice una escritura de compraventa de un bien inmueble sin que el interviniente (transmitente) tenga poder suficiente, ya que las partes intervinientes han de tener la necesaria capacidad y legitimación para contratar, pero en fin, dando por bueno el supuesto que planteas te diré que:
1) En principio el contrato de compraventa reúne los requisitos para la validez de los contratos contemplados en el artículo 1261 del Código Civil (consentimiento; objeto y causa). Aunque el C.C. no contiene una doctrina sistemática de la pérdida de la propiedad es evidente que uno de los modos extintivos del dominio es la enajenación por transferencia de la titularidad dominical a otro.
2) Consecuentemente deberías promover una demanda contra la promotora y el vendedor del solar ejercitando la acción de anulabilidad del contrato que tiene por una parte naturaleza declarativa al pretender la declaración judicial de que el negocio nació con un vicio determinante de nulidad; y restitutoria, que origina el deber de las partes de devolverse recíprocamente lo recibido por virtud del negocio y alternativa y acumuladamente a aquélla ejercer una acción de nulidad que tiene únicamente naturaleza declarativa pues se limita a constatar la existencia de la nulidad del negocio. Aquí el problema reside en que la jurisprudencia viene declarando que la acción hay que dirigirla contra todos los que hayan sido parte en el contrato nulo y además contra quienes puedan resultar afectados con la declaración de nulidad originando una situación de litisconsorcio pasivo necesario que obliga a demandar a todos ellos, si bien en mi criterio a los adquirentes de las viviendas de buena fe en nada les debería afectar. La acción de anulabilidad está sometida a un plazo de caducidad de cuatro años no susceptible de interrupción contado a partir de la consumación del contrato de compraventa. En cualquier caso, para que prospere la acción declarativa es preciso que se acredite el título y la adjudicación de las fincas solicitadas.
3) Una vez obtenida la declaración de anulabilidad o alternativamente la de nulidad debes accionar contra la promotora y aquí sí entra en juego el instituto de la accesión famoso, produciéndose diferentes efectos dependiendo de las declaraciones judiciales existentes:
En este caso la regulación legal distingue entre construcción en suelo ajeno con puesta de materiales de buena o de mala fe. En caso de buena fe, el dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra previa indemnización al promotor/constructor o a obligar a quien edificó a pagarle el precio del terreno.
Para el caso de mala fe el que edifica pierde lo edificado sin derecho a indemnización, pero además el dueño del terreno puede exigir la demolición de la obra.
Debes tener en cuenta que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege al acto definitivo de adquisición siempre bajo el prisma de la buena fe y no será impensable que se declare válida y eficaz la tranmisión de la parcela escriturada a favor de la promotora.
En cuanto al resto de tus cuestiones:
¿Qe recuperaran los verdaderon dueños del terreno? ¿solamente su valor? ¿algo más? ¿como cuantificar una indemnización por daños y perjuicios, en base a que? ¿respecto al valor del terreno, cual sería el actual o el que tubiera cuando se venció? ¿que pasa con los 10.000.000 ptas por los que el supuesto apoderado-vendedor vendió el terreno?
Las cuestiones que planteas son realmente complejas y sujetas a numerosas interpretaciones dependiendo de la existencia de buena o mala fe. Como regla general te diré que la indemnización de daños y perjuicios se debería cuantificar en base al valor del terreno y al de la obra ejecutada en él. Respecto a los 10 millones de pesetas que cobró el vendedor, habrá que restituírselos a la promotora, y repetir contra el vendedor que los cobró. El valor será el del momento de la venta. De todos modos será preciso un informe técnico.
Un saludo y Feliz Navidad
PD Y a ver si planteas cuestiones más sencillitas ;p
Particularmente me extraña que no tuviera poder. Es dificilísimo que un Notario Público autorice una escritura de compraventa de un bien inmueble sin que el interviniente (transmitente) tenga poder suficiente, ya que las partes intervinientes han de tener la necesaria capacidad y legitimación para contratar, pero en fin, dando por bueno el supuesto que planteas te diré que:
1) En principio el contrato de compraventa reúne los requisitos para la validez de los contratos contemplados en el artículo 1261 del Código Civil (consentimiento; objeto y causa). Aunque el C.C. no contiene una doctrina sistemática de la pérdida de la propiedad es evidente que uno de los modos extintivos del dominio es la enajenación por transferencia de la titularidad dominical a otro.
2) Consecuentemente deberías promover una demanda contra la promotora y el vendedor del solar ejercitando la acción de anulabilidad del contrato que tiene por una parte naturaleza declarativa al pretender la declaración judicial de que el negocio nació con un vicio determinante de nulidad; y restitutoria, que origina el deber de las partes de devolverse recíprocamente lo recibido por virtud del negocio y alternativa y acumuladamente a aquélla ejercer una acción de nulidad que tiene únicamente naturaleza declarativa pues se limita a constatar la existencia de la nulidad del negocio. Aquí el problema reside en que la jurisprudencia viene declarando que la acción hay que dirigirla contra todos los que hayan sido parte en el contrato nulo y además contra quienes puedan resultar afectados con la declaración de nulidad originando una situación de litisconsorcio pasivo necesario que obliga a demandar a todos ellos, si bien en mi criterio a los adquirentes de las viviendas de buena fe en nada les debería afectar. La acción de anulabilidad está sometida a un plazo de caducidad de cuatro años no susceptible de interrupción contado a partir de la consumación del contrato de compraventa. En cualquier caso, para que prospere la acción declarativa es preciso que se acredite el título y la adjudicación de las fincas solicitadas.
3) Una vez obtenida la declaración de anulabilidad o alternativamente la de nulidad debes accionar contra la promotora y aquí sí entra en juego el instituto de la accesión famoso, produciéndose diferentes efectos dependiendo de las declaraciones judiciales existentes:
En este caso la regulación legal distingue entre construcción en suelo ajeno con puesta de materiales de buena o de mala fe. En caso de buena fe, el dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra previa indemnización al promotor/constructor o a obligar a quien edificó a pagarle el precio del terreno.
Para el caso de mala fe el que edifica pierde lo edificado sin derecho a indemnización, pero además el dueño del terreno puede exigir la demolición de la obra.
Debes tener en cuenta que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege al acto definitivo de adquisición siempre bajo el prisma de la buena fe y no será impensable que se declare válida y eficaz la tranmisión de la parcela escriturada a favor de la promotora.
En cuanto al resto de tus cuestiones:
¿Qe recuperaran los verdaderon dueños del terreno? ¿solamente su valor? ¿algo más? ¿como cuantificar una indemnización por daños y perjuicios, en base a que? ¿respecto al valor del terreno, cual sería el actual o el que tubiera cuando se venció? ¿que pasa con los 10.000.000 ptas por los que el supuesto apoderado-vendedor vendió el terreno?
Las cuestiones que planteas son realmente complejas y sujetas a numerosas interpretaciones dependiendo de la existencia de buena o mala fe. Como regla general te diré que la indemnización de daños y perjuicios se debería cuantificar en base al valor del terreno y al de la obra ejecutada en él. Respecto a los 10 millones de pesetas que cobró el vendedor, habrá que restituírselos a la promotora, y repetir contra el vendedor que los cobró. El valor será el del momento de la venta. De todos modos será preciso un informe técnico.
Un saludo y Feliz Navidad
PD Y a ver si planteas cuestiones más sencillitas ;p
