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Acalaración sobre Fin Contrato según L.A.U. de 1.994
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- Tema: Acalaración sobre fin contrato según l.a.u. de 1.994
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Acalaración sobre fin contrato según l.a.u. de 1.994
Buenos días:
Aunque el Sr. Catón atendió en todo momento mi petición de ayuda, me reitero en la misma ya que no tengo claras las cosas.
El asunto es el siguiente:
Mi padre fallecido hace nueve meses, alquiló un local con fecha de Octubre de 1.995 (L.A.U. de 1.994).
El contrato no tiene fecha de finalización.
¿Podemos comunicar los herederos la expiración del mismo?
¿Cómo lo haríamos?
¿Tiene derecho el arrendatario a alguna indemnización?
Si así fuera, ¿cuál sería la cantidad?
En espera de respuesta, reciban un cordial saludo y felicitaciones por el funcionamiento del foro.
Gracias.
Aunque el Sr. Catón atendió en todo momento mi petición de ayuda, me reitero en la misma ya que no tengo claras las cosas.
El asunto es el siguiente:
Mi padre fallecido hace nueve meses, alquiló un local con fecha de Octubre de 1.995 (L.A.U. de 1.994).
El contrato no tiene fecha de finalización.
¿Podemos comunicar los herederos la expiración del mismo?
¿Cómo lo haríamos?
¿Tiene derecho el arrendatario a alguna indemnización?
Si así fuera, ¿cuál sería la cantidad?
En espera de respuesta, reciban un cordial saludo y felicitaciones por el funcionamiento del foro.
Gracias.
Hola natural. Por favor, responda a las siguientes preguntas:
1) Duración inicialmente pactada en el contrato.
2) Si el arrendatario es persona física o jurídica.
3) Si el arrendatario es el originario o si lo es en virtud de traspaso o subrogación.
4) Forma en la que se FIJÓ el pago de la renta(anual, mensual o diaria).
Reciba un cordial saludo.
1) Duración inicialmente pactada en el contrato.
2) Si el arrendatario es persona física o jurídica.
3) Si el arrendatario es el originario o si lo es en virtud de traspaso o subrogación.
4) Forma en la que se FIJÓ el pago de la renta(anual, mensual o diaria).
Reciba un cordial saludo.
Hola natural. Gracias por responder a mis preguntas.
Con los datos aportados las respuestas a sus preguntas son:
1)"¿Podemos comunicar los herederos la expiración del mismo?"
Al no establecerse fecha de duración se aplica el Código Civil. Por lo tanto al estar fijada la renta de forma mensual esa es la duración del contrato, el cual se prorroga mes a mes tácitamente.
Por lo tanto ustedes PUEDEN comunicar a los arrendatarios su voluntad de NO RENOVAR EL CONTRATO.
2)"¿Cómo lo haríamos?"
Bastaría con que ustedes enviasen a los arrendatarios un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido - revise el contrato para ver si se estableció un plazo de preaviso, si NO se estableció deberá ser con 30 días de antelación - indicando la fecha de celebración del contrato, la duración del mismo(mensual) y manifestando su VOLUNTAD DE NO RENOVARLO, debiendo dejar el local libre y expedito en la fecha X. Vg. Si la fecha de celebración del contrato fue el 1 de octubre de 1995 y usted desea que el contrato se extinga el 1 de octubre de 2008, deberá enviar el burofax con al menos 30 días de antelación al 1-10-2008, SALVO que en el contrato se estableciese un plazo de preaviso superior
3)"¿Tiene derecho el arrendatario a alguna indemnización?"
No, puesto que en su caso NO es de aplicación el art 34 LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
Con los datos aportados las respuestas a sus preguntas son:
1)"¿Podemos comunicar los herederos la expiración del mismo?"
Al no establecerse fecha de duración se aplica el Código Civil. Por lo tanto al estar fijada la renta de forma mensual esa es la duración del contrato, el cual se prorroga mes a mes tácitamente.
Por lo tanto ustedes PUEDEN comunicar a los arrendatarios su voluntad de NO RENOVAR EL CONTRATO.
2)"¿Cómo lo haríamos?"
Bastaría con que ustedes enviasen a los arrendatarios un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido - revise el contrato para ver si se estableció un plazo de preaviso, si NO se estableció deberá ser con 30 días de antelación - indicando la fecha de celebración del contrato, la duración del mismo(mensual) y manifestando su VOLUNTAD DE NO RENOVARLO, debiendo dejar el local libre y expedito en la fecha X. Vg. Si la fecha de celebración del contrato fue el 1 de octubre de 1995 y usted desea que el contrato se extinga el 1 de octubre de 2008, deberá enviar el burofax con al menos 30 días de antelación al 1-10-2008, SALVO que en el contrato se estableciese un plazo de preaviso superior
3)"¿Tiene derecho el arrendatario a alguna indemnización?"
No, puesto que en su caso NO es de aplicación el art 34 LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
Sr. Jan:
¿Podría se más explicito?
Efectivamente en ningún momento después del fallecimiento de nuestro padre, el arrendatario ha comunicado nada, pese a que con fecha Enero 2.007, le comunicamos el precio de la renta actualizada con I.P.C.
Solamente nos contestó mediante burofax que aclaremos si nos subrogamos en el contrato de nuestro padre.
¿Qúe podemos hacer?
Gracias por su interés.
Saludos.
¿Podría se más explicito?
Efectivamente en ningún momento después del fallecimiento de nuestro padre, el arrendatario ha comunicado nada, pese a que con fecha Enero 2.007, le comunicamos el precio de la renta actualizada con I.P.C.
Solamente nos contestó mediante burofax que aclaremos si nos subrogamos en el contrato de nuestro padre.
¿Qúe podemos hacer?
Gracias por su interés.
Saludos.
Hola natural. Como usted ya sabe su contrato se rige, dada la fecha de su celebración, por la LAU 1994. Al ser un contrato de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA se aplica en primer lugar la voluntad de las partes - pactos alcanzados siempre que NO sean contrarios al art 6 LAU 1994 -, en segundo lugar por el Título III LAU 1994 y, de forma supletoria, por el Código Civil.
En su caso concreto tal y como le comenté la DURACIÓN se rige por el Código Civil( Mi post de 8-8-2008) y la EXPIRACIÓN por la LAU 1994(art 34)
El artículo 34 dispone:
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas."
Por lo tanto, como su contrato se PRORROGA MENSUALMENTE y su arrendatario NO le ha manifestado ANTES de la finalización de cada prórroga su voluntad de RENOVAR EL CONTRATO POR UN PLAZO DE 5 AÑOS A RENTA DE MERCADO, una vez que usted le comunique en la forma indicada en mi post de fecha 8-8-2008 su voluntad de NO renovar el contrato, él perderá el derecho a indemnización SI ES QUE CUMPLIESE el resto de requisitos(actividad venta al público)
Finalmente y en cuanto al Burofax le aconsejo que conteste al mismo diciendo que usted y el resto de herederos son los nuevos propietarios-arrendadores debido al fallecimiento de su padre(anterior propietario-arrendatario).
Reciba un cordial saludo.
En su caso concreto tal y como le comenté la DURACIÓN se rige por el Código Civil( Mi post de 8-8-2008) y la EXPIRACIÓN por la LAU 1994(art 34)
El artículo 34 dispone:
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas."
Por lo tanto, como su contrato se PRORROGA MENSUALMENTE y su arrendatario NO le ha manifestado ANTES de la finalización de cada prórroga su voluntad de RENOVAR EL CONTRATO POR UN PLAZO DE 5 AÑOS A RENTA DE MERCADO, una vez que usted le comunique en la forma indicada en mi post de fecha 8-8-2008 su voluntad de NO renovar el contrato, él perderá el derecho a indemnización SI ES QUE CUMPLIESE el resto de requisitos(actividad venta al público)
Finalmente y en cuanto al Burofax le aconsejo que conteste al mismo diciendo que usted y el resto de herederos son los nuevos propietarios-arrendadores debido al fallecimiento de su padre(anterior propietario-arrendatario).
Reciba un cordial saludo.
Sr. Jan:
No tengo palabras para agradecerle su labor.
Si me permite:
¿Podría manifestar el arrendatario al recibir nuestro burofax de extinción de contrato, su deseo de renovación por cinco años más? ¿O debería haberlo hecho ya, una vez que le comunicamos el fallecimiento de nuestro padre y la actualización de la renta hace 9 meses?
Por último, en el supuesto de que no abandone el local en el plazo de un mes (que será lo más probable), acudiremos a la justicia.
¿Qúe piensa Vd. que puede ocurrir?
¿Qué plazo le darían?
No le molesto más.
Infinitamente agradecido.
Saludos.
No tengo palabras para agradecerle su labor.
Si me permite:
¿Podría manifestar el arrendatario al recibir nuestro burofax de extinción de contrato, su deseo de renovación por cinco años más? ¿O debería haberlo hecho ya, una vez que le comunicamos el fallecimiento de nuestro padre y la actualización de la renta hace 9 meses?
Por último, en el supuesto de que no abandone el local en el plazo de un mes (que será lo más probable), acudiremos a la justicia.
¿Qúe piensa Vd. que puede ocurrir?
¿Qué plazo le darían?
No le molesto más.
Infinitamente agradecido.
Saludos.
Hola natural. Voy a responder a sus preguntas por orden de aparición:
1)"¿Podría manifestar el arrendatario al recibir nuestro burofax de extinción de contrato, su deseo de renovación por cinco años más? ¿O debería haberlo hecho ya, una vez que le comunicamos el fallecimiento de nuestro padre y la actualización de la renta hace 9 meses?"
Aunque el arrendatario manifestase su deseo de renovación por 5 años más cuando recibiese el Burofax la situación seguiría siendo la misma, es decir, NO tendría derecho a la indemnización del art 34 LAU 1994.
2)"Por último, en el supuesto de que no abandone el local en el plazo de un mes (que será lo más probable), acudiremos a la justicia.
¿Qúe piensa Vd. que puede ocurrir?"
Con los datos aportados mi opinión es que la sentencia ESTIMARÍA completamente su demanda, dando lugar a la resolución del contrato, fijando fecha para el lanzamiento del arrendatario e imponiendo a éste último las costas.
3)"¿Qué plazo le darían?"
Desde la interposición de la demanda hasta la fecha de fijación del lanzamiento podrán transcurrir, DE FORMA APRÓXIMADA ya que depende de multitud de factores(carga de trabajo del Juzgado, actitud del demandado, problemas con las citaciones,etc..), unos 4 o 5 meses.
Si usted está decidido a RESOLVER el contrato le aconsejo que mande a su arrendatario un Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido indicando que en la fecha X deberá dejar vacuo y expedito el local.
Vg Si el contrato de PRORROGA el día 12 de cada mes, le aconsejo que en lugar de manifestar su voluntad de NO renovar el contrato con 1 mes de antelación(Vg el día 14 de Octubre para extinguir el contrato el día 12 de Noviembre) lo haga con 2 o 3 meses(Vg el día 12 de Octubre para extinguir el contrato el día 12 de Diciembre 2008 o Enero de 2009). De esta forma le dará más tiempo para buscarse un nuevo local, cobrar facturas pendientes, hablar con la clientela,etc...
Reciba un cordial saludo.
1)"¿Podría manifestar el arrendatario al recibir nuestro burofax de extinción de contrato, su deseo de renovación por cinco años más? ¿O debería haberlo hecho ya, una vez que le comunicamos el fallecimiento de nuestro padre y la actualización de la renta hace 9 meses?"
Aunque el arrendatario manifestase su deseo de renovación por 5 años más cuando recibiese el Burofax la situación seguiría siendo la misma, es decir, NO tendría derecho a la indemnización del art 34 LAU 1994.
2)"Por último, en el supuesto de que no abandone el local en el plazo de un mes (que será lo más probable), acudiremos a la justicia.
¿Qúe piensa Vd. que puede ocurrir?"
Con los datos aportados mi opinión es que la sentencia ESTIMARÍA completamente su demanda, dando lugar a la resolución del contrato, fijando fecha para el lanzamiento del arrendatario e imponiendo a éste último las costas.
3)"¿Qué plazo le darían?"
Desde la interposición de la demanda hasta la fecha de fijación del lanzamiento podrán transcurrir, DE FORMA APRÓXIMADA ya que depende de multitud de factores(carga de trabajo del Juzgado, actitud del demandado, problemas con las citaciones,etc..), unos 4 o 5 meses.
Si usted está decidido a RESOLVER el contrato le aconsejo que mande a su arrendatario un Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido indicando que en la fecha X deberá dejar vacuo y expedito el local.
Vg Si el contrato de PRORROGA el día 12 de cada mes, le aconsejo que en lugar de manifestar su voluntad de NO renovar el contrato con 1 mes de antelación(Vg el día 14 de Octubre para extinguir el contrato el día 12 de Noviembre) lo haga con 2 o 3 meses(Vg el día 12 de Octubre para extinguir el contrato el día 12 de Diciembre 2008 o Enero de 2009). De esta forma le dará más tiempo para buscarse un nuevo local, cobrar facturas pendientes, hablar con la clientela,etc...
Reciba un cordial saludo.
