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yo le diría más o menos lo que le he dicho a usted
si analiza las casas de cualquier pueblo de Castilla, por citar un ejemplo, comprobará que más de la mitad carecen de licencia, como casi la totalidad de las casas de cualquier "Casco Histórico"
y, por supuesto, casi todos los "fines de semana" periféricos de muchas ciudades y de cualquier zona de costa, la mitad de Chiclana de la Frontera o toda la Cañada Real en Madrid (en este caso, ni siquiera son propietarios del suelo)
si analiza las casas de cualquier pueblo de Castilla, por citar un ejemplo, comprobará que más de la mitad carecen de licencia, como casi la totalidad de las casas de cualquier "Casco Histórico"
y, por supuesto, casi todos los "fines de semana" periféricos de muchas ciudades y de cualquier zona de costa, la mitad de Chiclana de la Frontera o toda la Cañada Real en Madrid (en este caso, ni siquiera son propietarios del suelo)
Gracias por resolverme las dudas, igualmente tengo que dar explicaciones al comprador de que dicha casa no tiene licencia municipal ? O al estar prescrito no hace falta dar explicaciones, en caso de que no las diera podría después en el tiempo demandarme por vicios ocultos ? Es que tengo un comprador y. O se que hacer .
es muy frecuente que una obra ilegal esté fuera de ordenación, pero no es generalizable.
una obra fuera de ordenación es la que no cumple con las condifciones fijadas en el planeamiento, pero eso no necesariamente significa que se haya construido sin licencia, ya que puede darse el caso, y se da con cierta frecuencia, de que un cambio de planeamiento deja fuera de ordenación una construcción que se realizó con licencia y, lógicamente, de acuerdo con el planeamiento vigente en la fecha en que se solicitó esa licencia.
hay también muchas edificaciones que se construyeron sin licencia porque en su momento no era obligatoria o, al menos, no se ponía especial empeño en exigirla. En algunos casos no había planeamiento, y muchas de esas construcciones hoy son perfectamente legales y acordes al planeamiento,
por la otra parte, y quizá sea el grupo más numeroso y por ello lleva a la asimiliación de sin licencia=ilegal=fuera de ordenación, están las obras que se ejecutaron sin licencia porque la parcela no permitía ser edificada, que es el caso de muchas urbanizaciones de aluvión, generadas a partir de parcelaciones alegales (digo alegales pero realmente son ilegales, porque la licencia era obligatoria pero los notarios no estaban obligados a pedirla), y es el caso también de muchas de las casas construidas en suelo rústico en los últimos 40 años.
según la naturaleza del terreno y el tipo de infracción, la ley fija unos plazos de prescripción de las infracciones, en lo que respecta a la posibilidad de sancionar y a la posibilidad de obligar a su demolición.
¿cuáles son los efectos sobre una obra ilegal y sobre una obra fuera de ordenación?:
los efectos sobre una obra ilegal dejan de existir cuando ha prescrito la posibilidad de sanción
los efectos sobre una obra fuera de ordenación son que no puede reconstruirse si alcanza el estado de ruina, sea por deterioro continuado, un terremoto, un incendio, etc, ... y es que no puede reconstruirse porque no lo permite el planeamiento. Sin embargo, libre de esa ruina, están permitidas las obras de conservación y mantenimiento de su uso.
todas ellas sin licencia, ilegales, y fuera de ordenación, son vendibles
la otra cara de la moneda es la legislación hipotecaria, que trata de regular el mercado hipotecario (no el mercado inmobiliario), y que pone una nota de suspenso a los inmuebles fuera de ordenación (lógicamente, porque no son reconstruibles en caso de ruina), pero ni siquiera impide a un banco formalizar un préstamo hipotecario en esas condiciones.
una obra fuera de ordenación es la que no cumple con las condifciones fijadas en el planeamiento, pero eso no necesariamente significa que se haya construido sin licencia, ya que puede darse el caso, y se da con cierta frecuencia, de que un cambio de planeamiento deja fuera de ordenación una construcción que se realizó con licencia y, lógicamente, de acuerdo con el planeamiento vigente en la fecha en que se solicitó esa licencia.
hay también muchas edificaciones que se construyeron sin licencia porque en su momento no era obligatoria o, al menos, no se ponía especial empeño en exigirla. En algunos casos no había planeamiento, y muchas de esas construcciones hoy son perfectamente legales y acordes al planeamiento,
por la otra parte, y quizá sea el grupo más numeroso y por ello lleva a la asimiliación de sin licencia=ilegal=fuera de ordenación, están las obras que se ejecutaron sin licencia porque la parcela no permitía ser edificada, que es el caso de muchas urbanizaciones de aluvión, generadas a partir de parcelaciones alegales (digo alegales pero realmente son ilegales, porque la licencia era obligatoria pero los notarios no estaban obligados a pedirla), y es el caso también de muchas de las casas construidas en suelo rústico en los últimos 40 años.
según la naturaleza del terreno y el tipo de infracción, la ley fija unos plazos de prescripción de las infracciones, en lo que respecta a la posibilidad de sancionar y a la posibilidad de obligar a su demolición.
¿cuáles son los efectos sobre una obra ilegal y sobre una obra fuera de ordenación?:
los efectos sobre una obra ilegal dejan de existir cuando ha prescrito la posibilidad de sanción
los efectos sobre una obra fuera de ordenación son que no puede reconstruirse si alcanza el estado de ruina, sea por deterioro continuado, un terremoto, un incendio, etc, ... y es que no puede reconstruirse porque no lo permite el planeamiento. Sin embargo, libre de esa ruina, están permitidas las obras de conservación y mantenimiento de su uso.
todas ellas sin licencia, ilegales, y fuera de ordenación, son vendibles
la otra cara de la moneda es la legislación hipotecaria, que trata de regular el mercado hipotecario (no el mercado inmobiliario), y que pone una nota de suspenso a los inmuebles fuera de ordenación (lógicamente, porque no son reconstruibles en caso de ruina), pero ni siquiera impide a un banco formalizar un préstamo hipotecario en esas condiciones.
¿ a quién pedir responsabilidades ?
Hola quería hacer una consulta, hace 25 años compre una casa a través de una inmobiliaria el propietario era ingles y otorgo poderes al dueño de la inmobiliaria para firmar la venta, veinticinco años mas tarde la queremos poner nosotros a la venta y resulta que ahora la casa que me vendieron no tiene licencia municipal, osea que la casa es ilegal,y esta fuera de ordenación , mirando la escritura no aparece ningún párrafo que diga que el firmante de la escritura se le exime de todo tipo de responsabilidad. mi pregunta es la siguiente, puedo exigir a la agencia inmobiliaria que todavía existe y al mismo señor que firmo dicha escritura a través de poderes que es el dueño de la inmobiliaria algún tipo de responsabilidad por haberme vendido una vivienda ilegal aunque hayan pasado 25 años. Gracias.espero respuesta
