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Usted, como profesional de la abogacía, ¿embarcaría a una comunidad en un proceso judicial con el peligro de que acabe perdiendo cada propietario más de 4.000 euros, simplemente por intentar ahorrarse 15 euros?
¿Qué se puede pensar del administrador que pone a la comunidad en esa tesitura?
Sí, ya sé que me va a decir que cada persona es libre y responsable de sus actos y no del que les asesora. Y tiene razón. Pero aprovecharse de la ignorancia de los demás es muy grave. Precisamente, por el desconocimiento de la legislación es para lo que se contrata a un administrador.
¿Qué se puede pensar del administrador que pone a la comunidad en esa tesitura?
Sí, ya sé que me va a decir que cada persona es libre y responsable de sus actos y no del que les asesora. Y tiene razón. Pero aprovecharse de la ignorancia de los demás es muy grave. Precisamente, por el desconocimiento de la legislación es para lo que se contrata a un administrador.
Ante todo pedirte disculpas si mis palabras han dado la percepción de ser una crítica a los Administradores de Fincas o a cualquier forero que ha participado en el debate que abrí en su momento. En ningún momento ha sido mi ánimo faltar el respeto, molestar o violentar a los Administradores de Fincas, ni a todos los que habéis participado expresando vuestras opiniones y/o conocimientos. A pesar de seguir en desacuerdo con tu opinión, solo puedo expresar mi más profundo agradecimiento por las informaciones que habéis aportado en un tema en el que soy totalmente profano.
Un Saludo
Un Saludo
Buenos días.
En primer lugar decirte que no existe jurisprudencia del TS sobre el tema, o mejor dicho, no la conozco (me refiero a las barandillas).
En segundo lugar, mi reproche se dirige a los foreros que critican sistemáticamente la opinión de un profesional Administrador de Fincas-, cuando ese sector crítico no es profesional de la materia, y lo digo sin perjuicio de que en este caso particular, me parece que el criterio de tu administrador es razonable.
En cuanto a la cuestión que nos ocupa, te diré que el art. 396 del Código Civil declara elementos comunes "las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración (...)", por lo que cabría incluir las barandillas en ese concepto aunque no las menciones expresamente y ello porque la enumeración de los elementos comunes contiene el Código Civil, es meramente enunciativa.
Por otra parte la jurisprudencia distingue entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino.
Es una cuestión pacífica la calificación de las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal, como elementos comunes por DESTINO, y es precisamente por dicha razón por lo que se permite atribuir el uso privativo de las terrazas a uno de los propietarios.
En cuanto a la cuestión de a quién corresponde el mantenimiento y conservación de las barandillas, en principio, y siguiendo la SAP Cantabria que refiere Fixin, la reparación corresponde a la Comunidad (...) y yo añado (...) y el pago a todos los propietarios conforme el coeficiente a tenor de lo preceptuado en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y no teniendo en cuenta el número de barrotes que pueda haber en cada terraza o balcón.
Pero en el caso que nos ocupa, nos encontramos con que la terraza es de uso privativo, circunstancia novedosa que no concurre en el relato fáctico de la mencionada sentencia, por lo que cabe nuevamente formular la misma pregunta:
Si el uso de la terraza está atribuido con carácter privativo a un propietario y consecuentemente, la conservación y mantenimiento de la misma, también, ¿Ello se extiende a las barandillas de la terraza, aunque las mismas tengan carácter común a los efectos funcionales? En este sentido te recuerdo que la terraza también se considera elemento común y su uso ha sido desafectado, y no deja de ser un elemento periférico del edificio, del mismo modo que lo es la barandilla, que también tiene igual consideración. Es un elemento común por destino. Y por ello pregunto ¿Por qué le vas a dar distinto tratamiento? Si el deber del propietario reside en realizar tareas propias de conservación y mantenimiento de la terraza, ¿Por qué las mismas no se han de extender a la barandilla que conforma su límite?
Particularmente creo que si no hay antecedentes, el acuerdo de Junta determinará el sistema, bien que cada uno pague sus gastos (donde se pueden incluir también los elementos de cierre que igualmente señala el citado precepto legal), que se haga a medias, que todo corra a cuenta de la Comunidad o simplemente que se abone individualmente porque se tiene el uso exclusivo y no admitan que el abandono de algunos lleve consigo gastos para todos. Y por lo que veo, el criterio que sostiene su Administrador es que el propietario que tiene el uso privativo de la terraza, se haga cargo del mantenimiento de la barandilla de la misma.
El criterio que sostuve en la anterior respuesta y que dices no haber entendido consiste en que un propietario puede ser el titular dominical de una terraza (nada lo impide), o tener el uso privativo (no la propiedad) de una terraza.
En ese caso, yo sigo el criterio de la naturaleza del gasto, de modo que el mantenimiento y las reparaciones ORDINARIAS (como por ejemplo pintar las barandillas), serán por cuenta del titular del derecho de uso de la terraza, mientras que las EXTRAORDINARIAS, por ejemplo, las derivadas de la reparación de un forjado o la impermeabilización de la terraza que sirve de cubierta al piso inferior, al ser obras que afectan a un elementos comunes ESTRUCTURALES, serán a cargo de la comunidad.
Y las tareas de conservación de las barandillas, que refiero, tendrían la consideración de ordinarias, en los supuestos en los que se trate de darles minio o pintarlas del mismo color que ya tenían, mientras que la sustitución de las mismas, excedería de esas tareas de conservación, salvo que se acreditara que dicho deterioro se produjo como consecuencia de un nulo o deficiente mantenimiento por parte del propietario al que le incumbía.
Saludos.
En primer lugar decirte que no existe jurisprudencia del TS sobre el tema, o mejor dicho, no la conozco (me refiero a las barandillas).
En segundo lugar, mi reproche se dirige a los foreros que critican sistemáticamente la opinión de un profesional Administrador de Fincas-, cuando ese sector crítico no es profesional de la materia, y lo digo sin perjuicio de que en este caso particular, me parece que el criterio de tu administrador es razonable.
En cuanto a la cuestión que nos ocupa, te diré que el art. 396 del Código Civil declara elementos comunes "las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración (...)", por lo que cabría incluir las barandillas en ese concepto aunque no las menciones expresamente y ello porque la enumeración de los elementos comunes contiene el Código Civil, es meramente enunciativa.
Por otra parte la jurisprudencia distingue entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino.
Es una cuestión pacífica la calificación de las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal, como elementos comunes por DESTINO, y es precisamente por dicha razón por lo que se permite atribuir el uso privativo de las terrazas a uno de los propietarios.
En cuanto a la cuestión de a quién corresponde el mantenimiento y conservación de las barandillas, en principio, y siguiendo la SAP Cantabria que refiere Fixin, la reparación corresponde a la Comunidad (...) y yo añado (...) y el pago a todos los propietarios conforme el coeficiente a tenor de lo preceptuado en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y no teniendo en cuenta el número de barrotes que pueda haber en cada terraza o balcón.
Pero en el caso que nos ocupa, nos encontramos con que la terraza es de uso privativo, circunstancia novedosa que no concurre en el relato fáctico de la mencionada sentencia, por lo que cabe nuevamente formular la misma pregunta:
Si el uso de la terraza está atribuido con carácter privativo a un propietario y consecuentemente, la conservación y mantenimiento de la misma, también, ¿Ello se extiende a las barandillas de la terraza, aunque las mismas tengan carácter común a los efectos funcionales? En este sentido te recuerdo que la terraza también se considera elemento común y su uso ha sido desafectado, y no deja de ser un elemento periférico del edificio, del mismo modo que lo es la barandilla, que también tiene igual consideración. Es un elemento común por destino. Y por ello pregunto ¿Por qué le vas a dar distinto tratamiento? Si el deber del propietario reside en realizar tareas propias de conservación y mantenimiento de la terraza, ¿Por qué las mismas no se han de extender a la barandilla que conforma su límite?
Particularmente creo que si no hay antecedentes, el acuerdo de Junta determinará el sistema, bien que cada uno pague sus gastos (donde se pueden incluir también los elementos de cierre que igualmente señala el citado precepto legal), que se haga a medias, que todo corra a cuenta de la Comunidad o simplemente que se abone individualmente porque se tiene el uso exclusivo y no admitan que el abandono de algunos lleve consigo gastos para todos. Y por lo que veo, el criterio que sostiene su Administrador es que el propietario que tiene el uso privativo de la terraza, se haga cargo del mantenimiento de la barandilla de la misma.
El criterio que sostuve en la anterior respuesta y que dices no haber entendido consiste en que un propietario puede ser el titular dominical de una terraza (nada lo impide), o tener el uso privativo (no la propiedad) de una terraza.
En ese caso, yo sigo el criterio de la naturaleza del gasto, de modo que el mantenimiento y las reparaciones ORDINARIAS (como por ejemplo pintar las barandillas), serán por cuenta del titular del derecho de uso de la terraza, mientras que las EXTRAORDINARIAS, por ejemplo, las derivadas de la reparación de un forjado o la impermeabilización de la terraza que sirve de cubierta al piso inferior, al ser obras que afectan a un elementos comunes ESTRUCTURALES, serán a cargo de la comunidad.
Y las tareas de conservación de las barandillas, que refiero, tendrían la consideración de ordinarias, en los supuestos en los que se trate de darles minio o pintarlas del mismo color que ya tenían, mientras que la sustitución de las mismas, excedería de esas tareas de conservación, salvo que se acreditara que dicho deterioro se produjo como consecuencia de un nulo o deficiente mantenimiento por parte del propietario al que le incumbía.
Saludos.
Gracias DickTurpin por tu explicación y agradecerte tu exposición y argumentación.
En mi opinión la interpretación que realizas del art, 396 del Código Civil , estoy en parte de acuerdo contigo, pero discrepo en la interpretación que realizas relativa a la barandilla de un balcón insinuando que es un elemento optativo para el propietario de una vivienda. Quiero decir, un propietario puede decidir la colocación o no de un toldo, siempre que este acorde con los colores y modelos que ha decido la comunidad de propietarios y no rompa la estética de la fachada preestablecida por todos los propietarios. O puede decidir o no la colocación de persianas en su piso, raro pero factible. Cuando hablamos de unas barandillas, hablamos de un elemento de fachada que se encuentra en cada uno de los pisos, para seguridad de cada uno de los propietarios (riesgo de caída en altura) y a terceros (riesgo de caída de materiales y objetos). No es un elemento que el propietario de un piso pueda decidir colocar o no, es un elemento de seguridad que se integra en la fachada. Ni la comunidad de propietarios, ni las administraciones permitirían un balcón sin ningún tipo de protección.
Interpretando la Ley como tú dices, una comunidad de propietarios podría argumentar que las humedades provenientes de una fachada también deben hacerse cargo los propietarios de forma individual ya que son de uso privativo (ese tramo de fachada solo envuelve la zona de tu piso) pero con los requerimientos que se han dado toda la comunidad.
No comprendo la diferenciación que realizas entre obras de conservación y obras gruesas. Me ha parecido entender que diferencias que según el tipo de gasto que se deba realizar lo atribuyes a la comunidad o al propietario. Si es así, no puedo estar más en desacuerdo contigo, en mi opinión la titularidad de estos elementos debe ser única y exclusivamente la que determine el responsable que debe asumir esos gastos. Cabe recordad que los propietarios cuando un propietario paga las cuotas asignadas por la comunidad, están contribuyendo a la conservación y mantenimiento de las zonas comunes; o cuando se funde una bombilla en la escalera (zona común) la cambia la comunidad? o la cambia el propietario del piso que se encuentra más próximo a la bombilla fundida de forma particular?
Estoy de acuerdo contigo que el legislador, al realizar la Ley, pretendía velar por la buena convivencia entre los propietarios y por tanto al realizar esta LEY intento regular de forma generalista todos los supuestos que podrían generar conflicto entre los propietarios. Pero la falta de concreción en algunos aspectos de la Ley genera más conflicto y debate, como sucede en este tema de las barandillas. Yo entiendo que el Legislador lo que pretendía era identificar la titularidad de las zonas comunes y/o elementos comunes.
Un saludo
En mi opinión la interpretación que realizas del art, 396 del Código Civil , estoy en parte de acuerdo contigo, pero discrepo en la interpretación que realizas relativa a la barandilla de un balcón insinuando que es un elemento optativo para el propietario de una vivienda. Quiero decir, un propietario puede decidir la colocación o no de un toldo, siempre que este acorde con los colores y modelos que ha decido la comunidad de propietarios y no rompa la estética de la fachada preestablecida por todos los propietarios. O puede decidir o no la colocación de persianas en su piso, raro pero factible. Cuando hablamos de unas barandillas, hablamos de un elemento de fachada que se encuentra en cada uno de los pisos, para seguridad de cada uno de los propietarios (riesgo de caída en altura) y a terceros (riesgo de caída de materiales y objetos). No es un elemento que el propietario de un piso pueda decidir colocar o no, es un elemento de seguridad que se integra en la fachada. Ni la comunidad de propietarios, ni las administraciones permitirían un balcón sin ningún tipo de protección.
Interpretando la Ley como tú dices, una comunidad de propietarios podría argumentar que las humedades provenientes de una fachada también deben hacerse cargo los propietarios de forma individual ya que son de uso privativo (ese tramo de fachada solo envuelve la zona de tu piso) pero con los requerimientos que se han dado toda la comunidad.
No comprendo la diferenciación que realizas entre obras de conservación y obras gruesas. Me ha parecido entender que diferencias que según el tipo de gasto que se deba realizar lo atribuyes a la comunidad o al propietario. Si es así, no puedo estar más en desacuerdo contigo, en mi opinión la titularidad de estos elementos debe ser única y exclusivamente la que determine el responsable que debe asumir esos gastos. Cabe recordad que los propietarios cuando un propietario paga las cuotas asignadas por la comunidad, están contribuyendo a la conservación y mantenimiento de las zonas comunes; o cuando se funde una bombilla en la escalera (zona común) la cambia la comunidad? o la cambia el propietario del piso que se encuentra más próximo a la bombilla fundida de forma particular?
Estoy de acuerdo contigo que el legislador, al realizar la Ley, pretendía velar por la buena convivencia entre los propietarios y por tanto al realizar esta LEY intento regular de forma generalista todos los supuestos que podrían generar conflicto entre los propietarios. Pero la falta de concreción en algunos aspectos de la Ley genera más conflicto y debate, como sucede en este tema de las barandillas. Yo entiendo que el Legislador lo que pretendía era identificar la titularidad de las zonas comunes y/o elementos comunes.
Un saludo
Buenas noches.
Mi opinión es la siguiente:
1º.- En primer lugar cabe decir que no es necesario descalificar a un profesional por el simple hecho de no estar de acuerdo con su interpretación jurídica de la norma a aplicar y es que en derecho, dos más dos no siempre son cuatro.
2º.- En el caso particular que plantea Numesa, debo decir que estoy totalmente de acuerdo con su Administrador por lo siguiente:
Nos encontramos ante un supuesto en el que el so de la terraza es de carácter privativo.
Consecuentemente, habrá que diferenciar, para atender a quién corresponde realizar las labores de conservación y mantenimiento de las barandillas cuyo uso es de titularidad privativa, atendiendo a la naturaleza de los gastos a satisfacer, de forma que si las obras o trabajos a ejecutar son ordinarios o normales, de conservación o de uso, como puedan ser los gastos de reparación o sustitución de solado, o atascos en sumideros, o pintar las barandillas, su importe y ejecución corresponderá al propietario titular del uso de la terraza, pero si se trata de gastos extraordinarios, ajenos al uso ordinario de la terraza, como son los que afectan a la obra gruesa del elemento arquitectónico que es la terraza, que cumple una función estructural de elemento de cubrición en beneficio de todo el edificio, dichos elementos son estructurales del edificio, y tienen, por tanto, naturaleza o carácter común, desde un punto de vista funcional.
Fixin trae a colación la Sentencia AP Cantabria 7/5/1998, en la que, en efecto, la Sala declara que los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también de del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada .....esos cierres forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”, pero no nos cuenta los elementos fácticos de la misma, que no son aplicables al caso que nos ocupa.
Por otra parte, siguiendo con lo sostenido por la AP de Cantabria, cabe decir que si bien el art. 396 del Código Civil menciona las terrazas y balcones como elementos comunes, lo hace en relación con la CONFIGURACIÓN Y SUS REVESTIMIENTOS EXTERIORES (donde se podrán incluir las barandillas), con independencia de que la superficie de cualquiera de dichos elementos sea claramente privativa, pero en ningún caso supone que la conservación normal de los mismos, por ejemplo, cristales, persianas, toldos, BARANDILLAS, etc., tengan que ser reparados por la Comunidad, ya que interpreto que es responsabilidad individual.
Particularmente soy de la opinión que no es ésta la intención del legislador, sino determinar que nadie puede actuar por su propia cuenta en dichos elementos en contra de la estética exterior del inmueble (por ejemplo, instalar toldos del mismo color), pero si el uso es privativo, al titular del uso le corresponde su conservación y mantenimiento con las limitaciones impuestas en la LPH en cuanto a su modificación, al formar parte de la terraza, y ello sin perjuicio de la naturaleza funcional que tenga.
Saludos.
Mi opinión es la siguiente:
1º.- En primer lugar cabe decir que no es necesario descalificar a un profesional por el simple hecho de no estar de acuerdo con su interpretación jurídica de la norma a aplicar y es que en derecho, dos más dos no siempre son cuatro.
2º.- En el caso particular que plantea Numesa, debo decir que estoy totalmente de acuerdo con su Administrador por lo siguiente:
Nos encontramos ante un supuesto en el que el so de la terraza es de carácter privativo.
Consecuentemente, habrá que diferenciar, para atender a quién corresponde realizar las labores de conservación y mantenimiento de las barandillas cuyo uso es de titularidad privativa, atendiendo a la naturaleza de los gastos a satisfacer, de forma que si las obras o trabajos a ejecutar son ordinarios o normales, de conservación o de uso, como puedan ser los gastos de reparación o sustitución de solado, o atascos en sumideros, o pintar las barandillas, su importe y ejecución corresponderá al propietario titular del uso de la terraza, pero si se trata de gastos extraordinarios, ajenos al uso ordinario de la terraza, como son los que afectan a la obra gruesa del elemento arquitectónico que es la terraza, que cumple una función estructural de elemento de cubrición en beneficio de todo el edificio, dichos elementos son estructurales del edificio, y tienen, por tanto, naturaleza o carácter común, desde un punto de vista funcional.
Fixin trae a colación la Sentencia AP Cantabria 7/5/1998, en la que, en efecto, la Sala declara que los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también de del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada .....esos cierres forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”, pero no nos cuenta los elementos fácticos de la misma, que no son aplicables al caso que nos ocupa.
Por otra parte, siguiendo con lo sostenido por la AP de Cantabria, cabe decir que si bien el art. 396 del Código Civil menciona las terrazas y balcones como elementos comunes, lo hace en relación con la CONFIGURACIÓN Y SUS REVESTIMIENTOS EXTERIORES (donde se podrán incluir las barandillas), con independencia de que la superficie de cualquiera de dichos elementos sea claramente privativa, pero en ningún caso supone que la conservación normal de los mismos, por ejemplo, cristales, persianas, toldos, BARANDILLAS, etc., tengan que ser reparados por la Comunidad, ya que interpreto que es responsabilidad individual.
Particularmente soy de la opinión que no es ésta la intención del legislador, sino determinar que nadie puede actuar por su propia cuenta en dichos elementos en contra de la estética exterior del inmueble (por ejemplo, instalar toldos del mismo color), pero si el uso es privativo, al titular del uso le corresponde su conservación y mantenimiento con las limitaciones impuestas en la LPH en cuanto a su modificación, al formar parte de la terraza, y ello sin perjuicio de la naturaleza funcional que tenga.
Saludos.
Su administrador, como le pasa a tantos, debería informarse antes de equivocar a la gente.
“los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también de del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada.....esos cierres forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”. (Sentencia AP Cantabria 7/5/1998).
“los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también de del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada.....esos cierres forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”. (Sentencia AP Cantabria 7/5/1998).
¿a quién corresponden estos gastos?
Buenos días,
Hace unos días, en la úlitma reunión de vecinos, se generó una discusión por el tema del mantenimiento y conservación de elementos comunitarios de uso privativos, concretamente las barandillas de los balcones. El administrador de la Finca, sostenia que cada uno de los propietarios de la comunidad debia pintar y reparar estas barandillas. Yo, expresé mi disconformidad al respecto, ya que las barandillas son elementos de fachada y por lo tanto es un elemento comunitario. El Administrador de las Fincas, me aseguró que la Ley establece que los propietarios son los responsables, de forma individual, los que deben encargarse del mantenimiento y conservación de estos elementos. Esto genero en mi algunos interrogantes.
Mis preguntas son:
¿Las barandillas de los balcones son un elemento de comunitario de uso privativo o es un elemento que forma parte de la fachada y por tanto es un elemento unicamente comunitario?
¿En que lugar de la LEY pone que los propietarios deben hacerse cargo del mantenimiento y conservación de este elemento? ART. 9?
¿Como es posible que un elemento, como la barandilla, del cual como propietario no puedo decidir ni su forma, ni color, ni configuración,etc.., debo hacerme cargo de su mantenimiento y conservación?
¿En el supuesto de que finalmente deba repintar la barandilla, puedo pedir a la comunidad de vecinos que me suministre la pintura o que me abone el coste del material?
¿Existe algún Ente público o entidad a la que pudiera dirigirme como particular para realizar una consulta por escrito en relación a este tema?
Muchas gracias de antemano por la atención prestada
Hace unos días, en la úlitma reunión de vecinos, se generó una discusión por el tema del mantenimiento y conservación de elementos comunitarios de uso privativos, concretamente las barandillas de los balcones. El administrador de la Finca, sostenia que cada uno de los propietarios de la comunidad debia pintar y reparar estas barandillas. Yo, expresé mi disconformidad al respecto, ya que las barandillas son elementos de fachada y por lo tanto es un elemento comunitario. El Administrador de las Fincas, me aseguró que la Ley establece que los propietarios son los responsables, de forma individual, los que deben encargarse del mantenimiento y conservación de estos elementos. Esto genero en mi algunos interrogantes.
Mis preguntas son:
¿Las barandillas de los balcones son un elemento de comunitario de uso privativo o es un elemento que forma parte de la fachada y por tanto es un elemento unicamente comunitario?
¿En que lugar de la LEY pone que los propietarios deben hacerse cargo del mantenimiento y conservación de este elemento? ART. 9?
¿Como es posible que un elemento, como la barandilla, del cual como propietario no puedo decidir ni su forma, ni color, ni configuración,etc.., debo hacerme cargo de su mantenimiento y conservación?
¿En el supuesto de que finalmente deba repintar la barandilla, puedo pedir a la comunidad de vecinos que me suministre la pintura o que me abone el coste del material?
¿Existe algún Ente público o entidad a la que pudiera dirigirme como particular para realizar una consulta por escrito en relación a este tema?
Muchas gracias de antemano por la atención prestada
