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23 años de estudio de detalle
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23 años de estudio de detalle
Saludos y mi agradecimiento por adelantado.
Quisiera saber si alguien podría solucionarme una duda que se me plantea por una situación que llevamos padeciendo unas 50 familias durante 23 años.
En mi ciudad el plan urbanístico lleva 23 años para desarrollarse. Mi barriada está desde entonces en Estudio de Detalle; antes del plan que se plantea podíamos construir 1:1 - 1:5 y con el nuevo plan nos pasan a 1:3 - 1:8 según la zona, aunque las casitas (es una barriada de casas bajas) son de una planta porque a nadie le dio por hacer más. El problema está en que, durante estos 23 años, el Ayuntamiento sólo nos concede licencia de "mantenimiento y conservación" (picar, enfoscar y cambio de cubierta básicamente; nada de estructura o cimentación y, mucho menos, obra nueva aunque ésta mantenga el mismo volumen que la edificación existente), algo insuficiente teniendo en cuenta que algunas edificaciones son de 1920-1930; pero alrededor de nuestra zona (los que estamos en Estudio de Detalle) han permitido levantar edificios de hasta 8 alturas.
Mi duda es: ¿Puede el Ayuntamiento tenernos en esta situación durante todos estos años y los que probablemente queden?
Quisiera saber si alguien podría solucionarme una duda que se me plantea por una situación que llevamos padeciendo unas 50 familias durante 23 años.
En mi ciudad el plan urbanístico lleva 23 años para desarrollarse. Mi barriada está desde entonces en Estudio de Detalle; antes del plan que se plantea podíamos construir 1:1 - 1:5 y con el nuevo plan nos pasan a 1:3 - 1:8 según la zona, aunque las casitas (es una barriada de casas bajas) son de una planta porque a nadie le dio por hacer más. El problema está en que, durante estos 23 años, el Ayuntamiento sólo nos concede licencia de "mantenimiento y conservación" (picar, enfoscar y cambio de cubierta básicamente; nada de estructura o cimentación y, mucho menos, obra nueva aunque ésta mantenga el mismo volumen que la edificación existente), algo insuficiente teniendo en cuenta que algunas edificaciones son de 1920-1930; pero alrededor de nuestra zona (los que estamos en Estudio de Detalle) han permitido levantar edificios de hasta 8 alturas.
Mi duda es: ¿Puede el Ayuntamiento tenernos en esta situación durante todos estos años y los que probablemente queden?
pueden ustedes hacer algo, pero no cualquiera de ustedes, sino un conjunto de propietarios que supongan más de la mitad del suelo correspondiente a ese área
en esa "más de la mitad" incluso podría incluirse el suelo de titularidad municipal, ya que a priori resulta impensable que el ayuntamiento obstruya una iniciativa vecinal
en esa "más de la mitad" incluso podría incluirse el suelo de titularidad municipal, ya que a priori resulta impensable que el ayuntamiento obstruya una iniciativa vecinal
Muchas gracias.
Sabía que para sacar adelante el sistema de compensación por iniciativa privada que pretenden teníamos que ponernos de acuerdo un número de vecinos tal que sumáramos el 60% del suelo, pero ignoraba lo de la iniciativa vecinal. Será cuestión de plantear entonces la propuesta o iniciativa de que nos levanten ese "castigo" que nos tienen impuesto desde hace 23 años.
Sabía que para sacar adelante el sistema de compensación por iniciativa privada que pretenden teníamos que ponernos de acuerdo un número de vecinos tal que sumáramos el 60% del suelo, pero ignoraba lo de la iniciativa vecinal. Será cuestión de plantear entonces la propuesta o iniciativa de que nos levanten ese "castigo" que nos tienen impuesto desde hace 23 años.
lo del 60% es lo que fija el reglamento de gestión urbanística, pero eso depende de cuál sea la comunidad autónoma, ya que la legislación urbanística desarrollada por las comunidades autónomas mayoritariamente lo rebaja al 50%
no, no digo que eso se desbloquee por la simple manifestación de un grupo de vecinos. Solo se desbloquea cuando exista un grupo de propietarios interesados en desarrollarlo, y que representen la mayoría de la proipiedad del suelo afectado El matiz es que incluyo al ayuntamiento entre los propietarios interesados, más o menos según el siguiente ejemplo:
los propietarios A, B, C, D y E, están interesados en desarrollar el área, pero, conjuntamente, solo alcanzan el 42% (A: 5%, B: 3%, C: 11%, D: 8%, E: 15%). El ayuntamiento es titular de una parcela, o varias, que supone el 18% del suelo. En este caso, si consideramos el conjunto A+B+C+D+E+ayuntamiento, alcanzan el 60% (en algunas comunidades autónomas sería suficiente con el 50%). Lo que pretendo decir es que no cabe pensar que el ayuntamiento no se muestre favorable a integrarse en el grupo promotor.
Asimismo, el ayuntamiento puede promover el desarrollo del área aunque no exista interés vecinal en hacerlo.
y en todo caso, aunque los interesados sean una clara minoría, pueden iniciar la tramitación proponiendo la aprobación de la delimitación (planos detallados de los límites de la actuación y de la estructura de la propiedad), y esperar que algún otro vecino se adhiera a la iniciativa, porque el porcentaje mínimo de la representación de la propiedad del suelo no hay que tenerlo hasta el momento en que se pretenda la constitución de la junta de compensación.
el asunto es que hay que mover ficha, hay que hacer visible la necesidad o la conveniencia, y esperar a que el ayuntamiento tome partido, porque el ayuntamiento tiene instrumentos para facilitarlo, sea promoviendo el desarrollo, integrándose en la junta, modificando el planeamiento con fagmentación del área o recalificación
no, no digo que eso se desbloquee por la simple manifestación de un grupo de vecinos. Solo se desbloquea cuando exista un grupo de propietarios interesados en desarrollarlo, y que representen la mayoría de la proipiedad del suelo afectado El matiz es que incluyo al ayuntamiento entre los propietarios interesados, más o menos según el siguiente ejemplo:
los propietarios A, B, C, D y E, están interesados en desarrollar el área, pero, conjuntamente, solo alcanzan el 42% (A: 5%, B: 3%, C: 11%, D: 8%, E: 15%). El ayuntamiento es titular de una parcela, o varias, que supone el 18% del suelo. En este caso, si consideramos el conjunto A+B+C+D+E+ayuntamiento, alcanzan el 60% (en algunas comunidades autónomas sería suficiente con el 50%). Lo que pretendo decir es que no cabe pensar que el ayuntamiento no se muestre favorable a integrarse en el grupo promotor.
Asimismo, el ayuntamiento puede promover el desarrollo del área aunque no exista interés vecinal en hacerlo.
y en todo caso, aunque los interesados sean una clara minoría, pueden iniciar la tramitación proponiendo la aprobación de la delimitación (planos detallados de los límites de la actuación y de la estructura de la propiedad), y esperar que algún otro vecino se adhiera a la iniciativa, porque el porcentaje mínimo de la representación de la propiedad del suelo no hay que tenerlo hasta el momento en que se pretenda la constitución de la junta de compensación.
el asunto es que hay que mover ficha, hay que hacer visible la necesidad o la conveniencia, y esperar a que el ayuntamiento tome partido, porque el ayuntamiento tiene instrumentos para facilitarlo, sea promoviendo el desarrollo, integrándose en la junta, modificando el planeamiento con fagmentación del área o recalificación
La intención de los vecinos no es sacar adelante lo plasmado en el plan urbanístico para nuestra zona sino que sencillamente se nos levanten las restricciones a las que nos tienen sometidos desde hace 23 años. Es más, si de nosotros dependiera, el plan urbanístico no se desarrollaría nunca en nuestra zona porque la idea de dicho plan es acabar con las casas para edificar bloques de pisos mediante un sistema de compensación por iniciativa privada.
pues si en general lo tienen tan claro ... ¡toca a movilización vecinal!
no digo que esa movilización tendrá garantía de éxito, porque el inmovilismo, aunque es una opción legítima, a veces choca con la utilidad pública y con los intereses colectivos
23 años son bastantes años, es el bloqueo de las iniciativas de toda una generación, pero mucho me temo que no será fácil encontrar una solución satisfactoria para todos ... y, aunque no me gusta ser prejuicioso y sé que puedo equivocarme, le digo porqué:
No suele haber problema para lograr una modificación puntual del planeamiento que suponga una reducción de la intensidad edificatoria, hacer casas y no bloques, pero permitir hacer casas no es permitir que cada cual haga lo que quiera, sino permitir hacerlas según una ordenación y garantizando servicios y equipamientos ... y mi prejuicio, en este caso, es que intuyo que se trata de un área bastante degradada, desordenada y claramente deficitaria de infraestructuras, algo así como un área de aluvión en la que se han ido estableciendo cada cual a su manera quizá con importantes limitaciones económicas. El tema es que un casto histórico, o un núcleo tradicional, ambos protegibles, no son simplemente un conjunto de edificaciones con bastantes años, sino una forma de relación vecinal y especialmente una forma de relación con el medio ... por lo que no todos los grupos de edificaciones son protegibles
mejor si ese no es su caso, si su caso no es un área de aluvión, degradada, desordenada y claramente deficitaria de infraestructuras, porque eso dificultaría cualquier innovación, cualquiera que sea, lo mismo casas que bloques ... porque de serlo pudiera estar justificada la propuesta de los bloques, porque el valor del suelo, por su mayor edificabilidad, haría posible la demolición de las actuales casas sin que ello supusiera la ruina de sus propietarios
pienso que el ayuntamiento no debe perseguir otro fin que crear las condiciones que mejoren la calidad de vida de sus vecinos, y que se prestará a analizar otras formas de ordenación que recojan las aspiraciones vecinales pero, cualquiera que sea esa nueva propuesta, habrá de comprobarse que es económicamente posible ... porque, antes que proponer algo que por limitaciones económicas no podrá materializarse en un plazo razonable, es mejor no permitir nuevas construcciones
no digo que esa movilización tendrá garantía de éxito, porque el inmovilismo, aunque es una opción legítima, a veces choca con la utilidad pública y con los intereses colectivos
23 años son bastantes años, es el bloqueo de las iniciativas de toda una generación, pero mucho me temo que no será fácil encontrar una solución satisfactoria para todos ... y, aunque no me gusta ser prejuicioso y sé que puedo equivocarme, le digo porqué:
No suele haber problema para lograr una modificación puntual del planeamiento que suponga una reducción de la intensidad edificatoria, hacer casas y no bloques, pero permitir hacer casas no es permitir que cada cual haga lo que quiera, sino permitir hacerlas según una ordenación y garantizando servicios y equipamientos ... y mi prejuicio, en este caso, es que intuyo que se trata de un área bastante degradada, desordenada y claramente deficitaria de infraestructuras, algo así como un área de aluvión en la que se han ido estableciendo cada cual a su manera quizá con importantes limitaciones económicas. El tema es que un casto histórico, o un núcleo tradicional, ambos protegibles, no son simplemente un conjunto de edificaciones con bastantes años, sino una forma de relación vecinal y especialmente una forma de relación con el medio ... por lo que no todos los grupos de edificaciones son protegibles
mejor si ese no es su caso, si su caso no es un área de aluvión, degradada, desordenada y claramente deficitaria de infraestructuras, porque eso dificultaría cualquier innovación, cualquiera que sea, lo mismo casas que bloques ... porque de serlo pudiera estar justificada la propuesta de los bloques, porque el valor del suelo, por su mayor edificabilidad, haría posible la demolición de las actuales casas sin que ello supusiera la ruina de sus propietarios
pienso que el ayuntamiento no debe perseguir otro fin que crear las condiciones que mejoren la calidad de vida de sus vecinos, y que se prestará a analizar otras formas de ordenación que recojan las aspiraciones vecinales pero, cualquiera que sea esa nueva propuesta, habrá de comprobarse que es económicamente posible ... porque, antes que proponer algo que por limitaciones económicas no podrá materializarse en un plazo razonable, es mejor no permitir nuevas construcciones
