Pedro LÓPEZ BECERRA

Ignoro la fase en la que se encuentra ahora mismo tu PAU, y por tanto es difícil darte algún consejo más. Lo que sí te digo es que el periodo para alegar en la fase de reparcelación son solamente de 20 días hábiles a contar desde que se publica en los correspondientes anuncios oficiales. Por tanto, procura que no se os pase nunca ese plazo para alegar cualquier situación que creáis perjudicial contra vuestros intereses, y no solamente respecto de los coeficientes de ponderación sino también de la ubicación final de las fincas, cuenta de liquidación provisional, etc... Dependiendo de la fase del PAU en la que estéis la unidad entre los propietarios tiene más o menos fuerza si bien siempre es un factor a vuestro favor que mantengáis la unidad hasta el final, aunque esto último sé que es difícil por propia experiencia. No obstante procurad que no se os pase nunca los distintos plazos para efectuar las diferentes alegaciones, y forzar así al menos una respuesta por parte del ayuntamiento. Si vuestros criterios están bien razonados y son admitidos por el ayuntamiento éste puede obligar al agente urbanizador a modificar el proyecto o incluso a presentar varios proyectos de urbanización hasta que se apruebe finalmente alguno. Si las ponderaciones están bien aplicadas teóricamente cada cual debe recibir el valor que le corresponde y por tanto daría igual recibir vivienda libre que VPO, etc... y por tanto éste suele ser un caballo de batalla que muchas veces suelen perder los propietarios por diversos motivos (no efectuar alegaciones, los criterios del agente urbanizador aun cuando puedan parecer injustos son ajustados a la ley, etc...). De todas formas a nadie se le escapa que en efecto el mercado de la vivienda libre se mueve mucho más deprisa y es más especulativo que los restantes mercados. Pero todo esto son indicaciones "a grosso modo" pues habrá que ver y examinar detenidamente el proyecto de reparcelación para ver si los diferentes criterios que aparecen en la distinta normativa del suelo están bien aplicados. Resumiendo, permaneced unidos en lo posible, que nunca se os pase los diferentes periodos de alegaciones, y otros dos consejos personales y basados en mi experiencia: id siempre bien asesorados (aunque os tengáis que rascar algo el bolsillo merece la pena pues de lo contrario no tendréis nunca la certeza de si lo que hacéis o pedís es legal o no) y nunca cerréis puertas a nada, incluso tampoco al agente urbanizador con quien mejor o peor os vais a tener que ver las caras hasta el final de las obras de urbanización. Un saludo y si me necesitas ya sabes que puedes encontrarme por aquí o a través de mi email traianus@hotmail.com .

No hay de qué. Si necesitas algo más ya sabes donde puedes encontrarme. Siempre es un placer colaborar con otros compañeros.

Vamos a ver; ¿Si no mal entiendo, te refieres a si se prevé un 10% VPO, un 25% VPT, un 50% libre, y el resto terciario, poder recibir un tanto por ciento igual en tus terrenos finales? Generalmente eso no se hace así. La adjudicación de los solares resultantes se hace en el proyecto de reparcelación que es uno más de los pasos (el último gran paso) antes de dar inicio a las obras de urbanización y que se giren las correspondientes cuotas de pago. En realidad, bueno, en teoría, daría lo mismo qué tipo de suelo recibieses porque lo que se ha de valorar es el precio y valor final de cada tipo de terreno que te adjudican de manera que el proyecto de reparcelación, si está bien hecho, debe recoger unos coeficientes de ponderación que equilibre e iguale los diferentes valores en las diferentes adjudicaciones. Por ejemplo: Si en principio tienes derecho a recibir 2000 metros de solar, no es igual que sobre ese solar se pueda hacer VPO que vivienda libre porque cada cosa vale un precio de manera que 2000 metros de solar para construir VPO tendrá siempre menos valor que si fueran 2000 metros para construir vivienda libre. Para igualar esto y evitar así injusticias en la adjudicación se deben recoger unos numeritos (llamados coeficientes de ponderación) que al aplicarlos dé como resultado que la persona que debía recibir 2000 metros de VPO en vez de esos 2000 reciba finalmente 2300 (por poner un ejemplo) y por contra el que debía recibir 2000 metros para construir vivienda libre deba recibir ahora 700 metros (es sólo un ejemplo). Generalmente si el agente urbanizador es un poco pillín y está interesado en edificar lo que hará será adjudicarse él los solares para construir vivienda libre y procurará no aplicar coeficientes de ponderación. Si nadie le dice nada ni se presentan alegaciones con esa pillinería habrá ganado mucho más dinero al cambio. Por eso, ten cuidado, y comprueba (necesariamente deberás llevar asesoramiento para que te orienten en este tema) que en el proyecto de reparcelación se han recogido y aplicado debidamente coeficientes de ponderación. Y sí, efectivamente, como regla general los terrenos finales deben estar, a ser posible, conformados en la misma ubicación que los terrenos iniciales o en su defecto lo más próximo posible, aunque como todo, esto en la práctica tiene muchas matizaciones. Un saludo.

Para reclasificar terrenos conforme a la LOTAU previamente se ha de presentar Consulta previa al Ayuntamiento. La tramitación de la misma dura algunos meses si bien éstas no se publican en diario oficial alguno. Una vez aprobada la consulta por el ayuntamiento se presentará otros meses después (más o menos) el correspondiente PAU debiéndose notificar a los propietarios (catastrales) el inicio del mismo y su publicación mediante periódico más leído en la zona y en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha. De todas formas, conozco algo de Poblete, es un pueblo pequeño pese a la cercanía con Ciudad Real capital y su alcalde/alcaldesa creo que lleva personalmente los asuntos de urbanismo. Si eres de Poblete acabarás antes yendo al Ayuntamiento y preguntando directamente presentado alguna solicitud de consulta para reclasificación de terrenos (más concretamente donde tú tengas terrenos). Si lo creen conveniente te dirán algo (no digo que te vayan a decir si lo van a aprobar o no, quizá eso sería mucho pedir), pero sí al menos te pueden indicar si ha tenido entrada por registro dicha solicitud de consulta previa: En un ayuntamiento pequeño y con escasos vecinos todo es relativamente más fácil. Inténtalo, no se pierde nada. No obstante si ya se ha aprobado por el ayuntamiento la consulta previa ésta aprobación debe constar en el acta del pleno correspondiente y por tanto ya es pública (al menos en el tablón de anuncios) con lo cual no te negarán la información. Si esto ya se ha producido, entoncees debes prepararte para enfrentarte a un PAU en las próximas semanas. Un saludo.

Generalmente se reconoce la opción de pagar en metálico pero también en suelo. No pagar es la peor de las opciones pues la administración llevaría a cabo medios más forzosos para cobrar que podrían llegar efectivamente incluso al embargo o a la expropiación. Dependiendo de cada legislación autonómica la ley contempla más o menos derechos para defenderse respecto de los elevados costes de urbanización. Ignoro a qué comunidad perteneces y por tanto poco más puedo decirte.

¿En qué fase de tramitación está el Plan de Ordenación Municipal? Tu solución puede depender de diversas variables: grado de tramitación del Plan, comunidad autónoma a la que pertecezcas, etc...

1- De tu respuesta, deduzco que el propietario se encuentra a merced del agente urbanizador!! No siempre es así. Aunque no te lo creas uno de los primeros responsables de que el sistema del agente urbanizador se haya introducido han sido los propios propietarios, o mejor dicho la inactividad de los propios propietarios que casi nunca promovían suelo. No es una bronca ni nada por el estilo sino que todo tiene su lógica y su por qué si bien eso no justifica que la administración no pare los pies a aquellas empresas que se meten a urbanizar y que van poco menos que atropellandoa todo el mundo. Lo anterior te lo digo por un motivo: El sistema está abierto a todo el mundo. Si eres propietario de más terrenos incluidos en otros sectores no seáis pasivos, no esperéis a que venga el agente urbanizador; sedlos vosotros. Es decir, habla con otros propietarios del sector que conozcas, poneros de acuerdo (cuantos más mucho mejor) y presentad vuestro propio PAU antes de que por causa de vuestra propia inactividad deis pie a que una empresa ajena se fije en esos terrenos. Ojalá tengas suerte y lo saquéis adelante pero seguramente entonces te darás cuenta de lo difícil que es convencer a otros propietarios para que hagan algo, y entonces empezarás a comprender (que no a justificar las tropelías) el porque se tuvo que tomar la decisión de introducir al agente urbanizador para promover suelo que tradicionalmente, y más en Castilla-La Mancha con su escasa actividad empresarial, llevaba años estancado o creciendo de forma irregular y muchas veces ilegal. Pues bien, si os conseguís poner de acuerdo unos pocos tenéis mucho camino ya recorrido y mucha delantera cogida a un hipotético agente urbanizador ajeno a la propiedad de los terrenos. Otra variante es que si una vez puestos de acuerdo algunos propietarios si no os ponéis de acuerdo o no os atrevéis a llevarlo adelante podéis localizar a una empresa y negociar con ella todos los términos antes de que se presente un PAU. De esta forma al menos habréis negociado todos los puntos antes del mismo y no tendréis que ir luego a rebufo y deprisa y corriendo. Como verás, algo que sí te aconsejo es que cuanto antes llevéis asesoramiento urbanístico, mucho mejor o será muy fácil que os perdáis. Localizad a un experto en urbanismo y que tras elaborar un presupuesto os vaya ayudando. 2.- ¿por qué existe tanto interés de los potenciales agentes urbanizadores de que los propietarios acepten sus propuestas antes de las plicas? (Entiendo que si consiguen el 50% del terreno casi tendrán asegurado ganar la subasta, no?) En las plicas puede existir competencia de otros terceros. Es el momento en que el ayuntamiento tiene que decidir a qué empresa le otorga el PAU y una de las cosas que ha de valorarse son los acuerdos que se hayan podido alcanzar con los propietarios. A mayor acuerdo, menor riesgo. Pero para eso es imprescindible que haya competencia. Si ésta no existe, el agente urbanizador lo tiene en bandeja, con o sin acuerdo con los propietarios. Por cierto, no es una subasta, es un concurso. El precio no es la única razón en la que se ha de fijar el ayuntamiento para otorgar la condición del agente urbanizador. 3.- ¿cuándo se podría obtener una mejor oferta, antes o despues de las plicas? (despues considero cuando se sepa el nombre del agente) Es como todo. Depende de las circunstancias. No es igual un agente urbanizador que no tenga competencia a que sí la tenga, que ya lleve acuerdos firmados o que no los tenga, etc... Por lo general cuanto más puedas tú resistir mejor, pero depende también de tus circunstancias económicas y personales. No todos fijan el mismo precio para su terreno y no todos tienen las mismas dificultades para afrontar los pagos. 4.- en el caso de no aceptar la propuesta del agente urbanizador, creo que se deben asumir las "elevadísimas" cargas de urbanización (y creo que son por adelantado!!), Por lo tanto, juegan con la falta de liquidez del propietario. ¿existe alguna alternativa? El agente urbanizador en su documentación (plica, proyecto de urbanización, reparcelación, etc...) debe fijar el calendario de pagos previsto. No se paga de una única vez sino generalmente cada "x" meses, conforme a los gastos de las obras que se vayan a ejecutar en esos meses. Asimismo y por lo general si no puedes pagar en metálico se te deja también la opción de pagar en suelo, es cuestión de que estudies tus circunstancias y en atención a los datos que optes por lo que más te interesa. Un saludo.

en cuanto al coeficiente de canje: 1. ¿cómo se puede saber que es el razonable? El coeficiente se puede calcular de diversas maneras pero de forma aproximada y la más rápida es dividir los costes de urbanización entre los ingresos que se podrían obtener por la venta total del techo previsto en el PAU. Dicho así no te dirá mucho, pero es que es harto difícil hacerlo entender en pocas líneas pues para saber si está bien calculado habría que examinar bien los datos del PAU, cosa que obviamente no puedo hacer mediante internet. Lo que quiero ponerte de relieve con ello es que no hay regla general: Como el coste de urbanización es diferente de un municipio a otro, e incluso dentro del mismo municipio es diferente entre distintos PAUs, y a su vez en cada PAU se prevé edificar un número diferentes de viviendas entonces el coeficiente de canje varía siempre de un PAU y por tanto no te puede servir ningún dato como referencia. La clave está en valorar lo más posible el precio de tu terreno; cuanto mál alto esté valorado, el coeficiente de canje con el que debes pagar al agente urbanizador es menor y por tanto mayor solar final te quedará a tí como propietario. Lamento no poder decirte más, pero otra clave está en poder averiguar si las cargas de urbanización están "inflados al alza". 2. ¿lo marca el ayuntamiento o es el propio agente urbanizador quien negocia éste con los propietarios? Lo marca el agente urbanizador en su proposición jurídica-económica. Si el ayuntamiento variara el coste de urbanización por considerarlo excesivamente abusivo, entonces también variaría el coeficiente de canje necesariamente. 3. ¿sería efectivo promover una agrupación de propietarios para conseguir un mayor coeficiente de canje?. En primer lugar, imagino que te referirás a un mayor coeficiente en favor de los propietarios, es decir que con menos solares resultantes entregados al agente urbanizador se dé éste por pagado de manera que a los propietarios os quede mayor porcentaje de solares. En segundo lugar por agrupación ¿te refieres a una especie de asamblea en la que sin forma legal y jurídica os ponéis de acuerdo, verdad? Si te refieres a una Agrupación de Interés Urbanístico con ese único objetivo es una barbaridad. Si te refieres a que varios vecinos, los más posibles, os pongáis de acuerdo para negociar con el agente urbanizador, ánimo, inténtalo y a ver si tenéis suerte, pero como esté ya aprobada la proposición jurídico-económico lo tenéis difícil salvo que haya buena disposición por parte del agente urbanizador. Eso sí, el coeficiente de canje es igual para todos, del mismo modo que es igual el coste de pago en metálico con independencia de que se pueda llegar a acuerdos concretos con el agente urbanizador sobre diversos aspectos tales como mejoras en los plazos de pago, etc... Un saludo.

Generalmente la valoración de un terreno urbanizable en un procedimiento de un PAU suele ser ya de por sí superir a la prevista en la LRSV. Otra cosa es que no estés conforme con el precio que te ofrece como compraventa o que haya puesto un precio irrisorio para abusar a cambio del coeficiente de canje (suelo a cambio de no pagar costes de urbanización en metálico). En cuanto a los costes de urbanización se puede o presentar una proposición jurídico-económica alternativa (no sé si estarás a tiempo y si sólo eres un propietario lo vas a tener difícil) o bien si crees que están supravalorados puedes encargar a un técnico un informe contradictorio (que deberás pagar tú, claro) e inmediatamente y antes de que finalice el plazo de exposición pública del "proyecto de urbanización" solicitar, aportando tu informe, al Ayuntamiento que remita tu solicitud a la Junta de Comunidades para que se pronuncie sobre si los costes de urbanización presentados por ese agente urbanizador corresponden verdaderamente a los costes medios de la zona. Asimismo a lo largo de todo el proceso del PAU tienes derecho a que exigir que te vaya acreditando los gastos. Un saludo.

En la lotau de Castilla-La Mancha tenemos también un problema similar al que comentas yque se os da en la LRAU. Si cabe aquí puede ser aún más paradójico por cuanto y aunque se trate de la misma administración según en la provincia en que te encuentres son más o menos flexibles. Lo cierto es que comparto que ni la LRAU ni la LOTAU exigen ese criterio de inscripción previa en el registro de la propiedad para formar parte de una AIU. Es más, ¿qué hacemos entonces en aquellos casos en que la administración actuante ha enviado al propietario, titular catastral, su correspondiente carta de aviso de inicio del programa urbanístico? Me explico, lo que no puede hacer la administración es tenerte como propietario para cumplir tus obligaciones; pagar impuestos que te gira anualmente en base al registro administrativo que es el catastro, exigirte tus obligaciones contibuyendo equitativamente a las correspondientes cargas del PAU o PAI y sin embargo a la hora de exigir tus derechos (por ejemplo formando parte para constituir una AIU) no te tenga por propietario. Para mí lo anterior sería un fraccionamiento inadmisible del derecho y máxime teniendo en cuenta que es la propia administración quien te viene reconociendo como propietario (el pago del IBI, el envío de las cartas comunicándote el PAU así lo atestigua), y si a eso le añadimos además que ni la LOTAU ni la LRAU exige el requisito de inscripción registral previa de la finca, que no existe alegación en contra que ponga en duda tu propiedad y que el Tribunal Supremo tiene más que dicho que el registro de la propiedad es un registro de títulos, que no de fincas y que incluso dicha inscripción registral no es una prueba iure et de iure sino que admite prueba en contra, no entiendo ni comparto porque la administración tiene tanto interés en negar el ejercicio de derechos cuando es precisamente la administración quien está obligada por la Constitución en garantizar el ejercicio de los mismos.