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Vuelta al pago por coeficientes. Sentencias del T.S.
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DickTurpin, Buenos días
Paso a exponerte algo que tengo en duda y que si puedes me aclares...
Te preguntaba y tú contestabas:
1º.- Puedo presentar junta para cambiar las "cuotas fijas" por "cuotas de participación por Mayoría simple...
UNANIMIDAD.
La LPH dice, en su artículo 17 que Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. (eso lo tengo claro, se ve que es así).
Pero cuando llegamos a éste párrafo en concreto, "El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, "incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos", requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación." la cosa (a mi humilde entender) cambia, porque si nos fijamos nos da la opción de poder modificar los estatutos con el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación; si no es así como lo entiendo para eso están los que más saben, yo solo se un poquito.
Me decías... DE TODOS MODOS ASEGÚRATE QUE LOS ESTATUTOS ESTÁN DEBIDAMENTE INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y FÍJATE CUAL ES EL SISTEMNA DE REPARTO ESTABLECIDO EN LOS MISMOS, SI ES QUE HAY ALGUNO.
Los ESTATUTOS están inscritos en el Registro de la Propiedad según Certificación que dice textualmente: Que los Estatutos y Normas de Régimen Interior de la finca 00.000, consta expresamente en su inscripción segunda obrante al folio 2 del tomo 000 Libro ???, pactados en escritura otorgada el dia 31 de agosto de 1974 ante el notario de VVVVVVVV, y que ha sido presentada a las 10,30h del día 26.09.1975, asinto 0.000, folio 000, diario 00, practicandose la inscripción el dia 30.09.1975, cuyo tenor literal es el siguiente: ESTATUTOS,
ARTICULO 10º Los gastos de conservaciòn y reparaciòn tanto ordinarios como extraordianrios de los elementos y servicios comunes como asimismo, los gastos que hubieren como consecuencia de la contrataciòn de porteros, limpiadoras etc., seran satisfechos en "iguales partes por los titulares de las viviendas y locales que integran el inmueble, ya que se acuerda unànimamente que cada vivienda y local tiene derecho a un voto". "A IGUALES PARTES"
Según un "supuesto acuerdo" entre viviendas y locales comerciales y dicho sea de paso NO aparece por ningúna parte, según se dijo, los locales comerciales pagarían menos, (local del Garaje NO pagó núnca nada) y de hecho pagan 15€ menos que las viviendas que lo hacen a razón de 50€ y siempre estamos en Banca rota.. Si no hay acuerdos firmado por Unanimidad y resgistrado en el Registro de la Propiedad junto a las Escrituras y Estatutos, los locales comerciales entiendo que están obligados a pagar los 50€ como las demás viviendas, ¿estoy en lo cierto?
Y si se niegan a pagar, podemos reclamarles los 5 ó 15 años atrás de atrasos; ¿cierto?
Ya me dirás tus opiniones, y como siempre, gracias a todos por vuestros consejos.
Paso a exponerte algo que tengo en duda y que si puedes me aclares...
Te preguntaba y tú contestabas:
1º.- Puedo presentar junta para cambiar las "cuotas fijas" por "cuotas de participación por Mayoría simple...
UNANIMIDAD.
La LPH dice, en su artículo 17 que Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. (eso lo tengo claro, se ve que es así).
Pero cuando llegamos a éste párrafo en concreto, "El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, "incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos", requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación." la cosa (a mi humilde entender) cambia, porque si nos fijamos nos da la opción de poder modificar los estatutos con el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación; si no es así como lo entiendo para eso están los que más saben, yo solo se un poquito.
Me decías... DE TODOS MODOS ASEGÚRATE QUE LOS ESTATUTOS ESTÁN DEBIDAMENTE INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y FÍJATE CUAL ES EL SISTEMNA DE REPARTO ESTABLECIDO EN LOS MISMOS, SI ES QUE HAY ALGUNO.
Los ESTATUTOS están inscritos en el Registro de la Propiedad según Certificación que dice textualmente: Que los Estatutos y Normas de Régimen Interior de la finca 00.000, consta expresamente en su inscripción segunda obrante al folio 2 del tomo 000 Libro ???, pactados en escritura otorgada el dia 31 de agosto de 1974 ante el notario de VVVVVVVV, y que ha sido presentada a las 10,30h del día 26.09.1975, asinto 0.000, folio 000, diario 00, practicandose la inscripción el dia 30.09.1975, cuyo tenor literal es el siguiente: ESTATUTOS,
ARTICULO 10º Los gastos de conservaciòn y reparaciòn tanto ordinarios como extraordianrios de los elementos y servicios comunes como asimismo, los gastos que hubieren como consecuencia de la contrataciòn de porteros, limpiadoras etc., seran satisfechos en "iguales partes por los titulares de las viviendas y locales que integran el inmueble, ya que se acuerda unànimamente que cada vivienda y local tiene derecho a un voto". "A IGUALES PARTES"
Según un "supuesto acuerdo" entre viviendas y locales comerciales y dicho sea de paso NO aparece por ningúna parte, según se dijo, los locales comerciales pagarían menos, (local del Garaje NO pagó núnca nada) y de hecho pagan 15€ menos que las viviendas que lo hacen a razón de 50€ y siempre estamos en Banca rota.. Si no hay acuerdos firmado por Unanimidad y resgistrado en el Registro de la Propiedad junto a las Escrituras y Estatutos, los locales comerciales entiendo que están obligados a pagar los 50€ como las demás viviendas, ¿estoy en lo cierto?
Y si se niegan a pagar, podemos reclamarles los 5 ó 15 años atrás de atrasos; ¿cierto?
Ya me dirás tus opiniones, y como siempre, gracias a todos por vuestros consejos.
1º.- puedo presentar junta para cambiar las "cuotas fijas" por "cuotas de participación por mayoría simple...
Unanimidad.
2º.- para hacerlo correcto, debemos denunciar que los estatutos fueron impuestos a la fuerza y no se ajustan a la realidad...
Me temo que dicha reclamación no prosperará. De todos modos asegúrate que los estatutos están debidamente inscritos en el registro de la propiedad y fíjate cual es el sistemna de reparto establecido en los mismos, si es que hay alguno.
3º.- a los locales comerciales les debemos exigir el pago al igual que al resto de los propietarios según el artículo 10º de nuestros estatutos, es decir, todos iguales según dicen los estatutos...
Por supuesto.
4º.- si se niegan... Lo correcto cun monitorio y que decida el juez, no?
en efecto, pero una vez cumplais los requisitos de procedibilidad establecidos en el artículo 21 de la lph
Unanimidad.
2º.- para hacerlo correcto, debemos denunciar que los estatutos fueron impuestos a la fuerza y no se ajustan a la realidad...
Me temo que dicha reclamación no prosperará. De todos modos asegúrate que los estatutos están debidamente inscritos en el registro de la propiedad y fíjate cual es el sistemna de reparto establecido en los mismos, si es que hay alguno.
3º.- a los locales comerciales les debemos exigir el pago al igual que al resto de los propietarios según el artículo 10º de nuestros estatutos, es decir, todos iguales según dicen los estatutos...
Por supuesto.
4º.- si se niegan... Lo correcto cun monitorio y que decida el juez, no?
en efecto, pero una vez cumplais los requisitos de procedibilidad establecidos en el artículo 21 de la lph
Entonces, leído lo que tú comentas DickTurpin, ¿qué me aconsejas que haga en cuanto a mi Comunidad?...
1º.- Puedo presentar junta para cambiar las "cuotas fijas" por "cuotas de participación por Mayoría simple...
2º.- Para hacerlo correcto, debemos denunciar que los estatutos fueron impuestos a la fuerza y no se ajustan a la realidad...
3º.- A los locales comerciales les debemos exigir el pago al igual que al resto de los propietarios según el artículo 10º de nuestros estatutos, es decir, todos iguales según dicen los estatutos...
4º.- Si se niegan... lo correcto cun monitorio y que decida el Juez, no?
Saludos y gracias
1º.- Puedo presentar junta para cambiar las "cuotas fijas" por "cuotas de participación por Mayoría simple...
2º.- Para hacerlo correcto, debemos denunciar que los estatutos fueron impuestos a la fuerza y no se ajustan a la realidad...
3º.- A los locales comerciales les debemos exigir el pago al igual que al resto de los propietarios según el artículo 10º de nuestros estatutos, es decir, todos iguales según dicen los estatutos...
4º.- Si se niegan... lo correcto cun monitorio y que decida el Juez, no?
Saludos y gracias
Estoy en desacuerdo.
Mantengo que PARA MODIFICAR EL SISTEMA DE REPARTO DE LOS GASTOS ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDO, necesita adoptar el acuerdo por UNANIMIDAD y ninguna de las sentencias que han mencionado declara lo contrario.
Por otra parte la Ley NO ESTABLECE como sistema prioritario el de coeficientes, tal como afirma Trasguyo.
El SISTEMA PRIORITARIO de participación en gastos legalmente establecido se somete al PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD (art. 1255 del CC), porque la LPH declara que con carácter prioritario se aplicará lo ESPECIALMENTE ESTABLECIDO.
Y caso de NO ESTABLECER LOS ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD CON CARÁCTER ESPECIAL NINGUN sistema de reparto, SUBSIDIARIAMENTE se aplicará el de coeficientes.
La norma es claramente DISPOSITIVA.
Dicho esto habría que hacer mención a la jerarquía normativa de aplicación en materia de Propiedad Horizontal:
LA JERARQUÍA ES LA SIGUIENTE:
1º. Los preceptos imperativos de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. LOS ESTATUTOS de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior.
4º. Los preceptos DISPOSITIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
Como veis, los Estatutos de las comunidades tienen superior jerarquía normativa que las normas de la LPH de carácter dispositivo.
Una sugerencia. Cuando hagáis mención de Sentencias, procurar que sean de estricta aplicación al caso que nos ocupa.
Mantengo que PARA MODIFICAR EL SISTEMA DE REPARTO DE LOS GASTOS ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDO, necesita adoptar el acuerdo por UNANIMIDAD y ninguna de las sentencias que han mencionado declara lo contrario.
Por otra parte la Ley NO ESTABLECE como sistema prioritario el de coeficientes, tal como afirma Trasguyo.
El SISTEMA PRIORITARIO de participación en gastos legalmente establecido se somete al PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD (art. 1255 del CC), porque la LPH declara que con carácter prioritario se aplicará lo ESPECIALMENTE ESTABLECIDO.
Y caso de NO ESTABLECER LOS ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD CON CARÁCTER ESPECIAL NINGUN sistema de reparto, SUBSIDIARIAMENTE se aplicará el de coeficientes.
La norma es claramente DISPOSITIVA.
Dicho esto habría que hacer mención a la jerarquía normativa de aplicación en materia de Propiedad Horizontal:
LA JERARQUÍA ES LA SIGUIENTE:
1º. Los preceptos imperativos de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. LOS ESTATUTOS de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior.
4º. Los preceptos DISPOSITIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
Como veis, los Estatutos de las comunidades tienen superior jerarquía normativa que las normas de la LPH de carácter dispositivo.
Una sugerencia. Cuando hagáis mención de Sentencias, procurar que sean de estricta aplicación al caso que nos ocupa.
En mi comunidad en concreto:
Existen las "cuotas de participación" fijadas en escritura por la promotora en el año 1975, pero no se usan como tales, salvo en el año 2003, (el 26 de marzo de 2003), para una derrama que utilizaron la "cuota de participación" donde el Local destinado a garaje NO participa en su "cuota de participación" del 15,046%. Los otros 3 Locales Comerciales y las 74 viviendas, sí.
Desde siempre, los Los gastos de conservaciòn y reparaciòn tanto ordinarios como extraordianrios de los elementos y servicios comunes como asimismo, los gastos que hubieren como consecuencia de la contrataciòn de porteros, limpiadoras etc., seran satisfechos en "IGUALES PARTES" por los titulares de las viviendas y locales que integran el inmueble, ya que se acuerda unànimamente que cada "VIVIENDA y LOCAL tiene derecho a UN VOTO"; esto es según el Artículo 10º de los Estatutos que "sí" están registrados en el Registro de la Propiedad y "NO CONSTA DOCUMENTO ALGUNO FIRMADO POR UNANIMIDAD DONDE DIGA QUE LOS MODIFIQUE O CAMBIE".
Si me decís que ahora puedo cambiar de "cuota fija" a "cuota de participación" por "mayoria simple" utilizando la Sentencia del TS de 28/05/2008 donde señala que si bien se exige Unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere MAYORÍA SIMPLE PARA VOLVER AL SISTEMA LEGAL, a mi corto entender en la materia, entiendo que para pasar a "cuota de participación" solo necesito mayoria simple, ¿es eso así?.
Pero si siempre se ha pagado por "cuota fija" aún existiendo las "cuotas de participación" y éstas "supuestamente" solo se han "mal-utilizado en una ocasión" (beneficiando a unos pocos y perjudicando a otros muchos), ¿podemos reunir firmas para que nuestras "cuotas fijas" pasen a ser "cuota de participación" así, sin más; por mayoría simple? Eso es lo que no tengo muy claro, no se si me explico bien.
Ya se que la LEY impera sobre los Estatutos, eso lo se y lo entiendo, pero lo que no tengo muy claro es si tenemos las de ganar (via judicial) si pretendemos imponer las "cuotas de participación" sobre las "cuotas fijas" que siempre hemos pagado (por así decirlo).
Tengo que dejar muy claro que en las "ESTIPULACIONES" de compra-venta de la Promotora al 1º Propietario de mi vivienda, en el año 1975, en la "CUARTA" dice textualmente: El Comprador declara conocer los Estatutos porque se rige la Propiedad Horizontal de que forman parte las viviendas y plazas de garage que adquiere, y expresamente se somete a ellos.----- (osea, que imponía la Promotora unos Estatutos "antes" de constituirse la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio, es decir, que conforme compraban los pisos y plazas de garaje ya les imponían unos ESTATUTOS a la fuerza); ¿eso es legal; eso lo podemos impugnar; eso lo tenemos que aceptar y acatar los posteriores propietarios que desconocíamos esas cláusulas?
Si eso fuera así, nos han estado engañando durante años en beneficio de unos pocos quienes conociendo el tema se lo han callado en beneficio propio.
Existen las "cuotas de participación" fijadas en escritura por la promotora en el año 1975, pero no se usan como tales, salvo en el año 2003, (el 26 de marzo de 2003), para una derrama que utilizaron la "cuota de participación" donde el Local destinado a garaje NO participa en su "cuota de participación" del 15,046%. Los otros 3 Locales Comerciales y las 74 viviendas, sí.
Desde siempre, los Los gastos de conservaciòn y reparaciòn tanto ordinarios como extraordianrios de los elementos y servicios comunes como asimismo, los gastos que hubieren como consecuencia de la contrataciòn de porteros, limpiadoras etc., seran satisfechos en "IGUALES PARTES" por los titulares de las viviendas y locales que integran el inmueble, ya que se acuerda unànimamente que cada "VIVIENDA y LOCAL tiene derecho a UN VOTO"; esto es según el Artículo 10º de los Estatutos que "sí" están registrados en el Registro de la Propiedad y "NO CONSTA DOCUMENTO ALGUNO FIRMADO POR UNANIMIDAD DONDE DIGA QUE LOS MODIFIQUE O CAMBIE".
Si me decís que ahora puedo cambiar de "cuota fija" a "cuota de participación" por "mayoria simple" utilizando la Sentencia del TS de 28/05/2008 donde señala que si bien se exige Unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere MAYORÍA SIMPLE PARA VOLVER AL SISTEMA LEGAL, a mi corto entender en la materia, entiendo que para pasar a "cuota de participación" solo necesito mayoria simple, ¿es eso así?.
Pero si siempre se ha pagado por "cuota fija" aún existiendo las "cuotas de participación" y éstas "supuestamente" solo se han "mal-utilizado en una ocasión" (beneficiando a unos pocos y perjudicando a otros muchos), ¿podemos reunir firmas para que nuestras "cuotas fijas" pasen a ser "cuota de participación" así, sin más; por mayoría simple? Eso es lo que no tengo muy claro, no se si me explico bien.
Ya se que la LEY impera sobre los Estatutos, eso lo se y lo entiendo, pero lo que no tengo muy claro es si tenemos las de ganar (via judicial) si pretendemos imponer las "cuotas de participación" sobre las "cuotas fijas" que siempre hemos pagado (por así decirlo).
Tengo que dejar muy claro que en las "ESTIPULACIONES" de compra-venta de la Promotora al 1º Propietario de mi vivienda, en el año 1975, en la "CUARTA" dice textualmente: El Comprador declara conocer los Estatutos porque se rige la Propiedad Horizontal de que forman parte las viviendas y plazas de garage que adquiere, y expresamente se somete a ellos.----- (osea, que imponía la Promotora unos Estatutos "antes" de constituirse la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio, es decir, que conforme compraban los pisos y plazas de garaje ya les imponían unos ESTATUTOS a la fuerza); ¿eso es legal; eso lo podemos impugnar; eso lo tenemos que aceptar y acatar los posteriores propietarios que desconocíamos esas cláusulas?
Si eso fuera así, nos han estado engañando durante años en beneficio de unos pocos quienes conociendo el tema se lo han callado en beneficio propio.
Camarlengo, lo tienes a huevo. Busca mayoria simple, más votos positivos que negativos, y se debe establecer los criterios primitivos de pago por coeficientes. Ya te lo dice la sentencia y esa es la que tienes que presentar ante cuaquier junta y el que no esté de acuerdo con ese acuerdo que impugne.
Una cuestión frecuente planteada consiste en determinar las consecuencias que se derivan de un ACUERDO COMUNITARIO en que se establece una contribución igualitaria a determinados gastos, apartándose del criterio legal del coeficiente, lo que permite el art. 5 de la LPH. El problema radica en que existen discrepancias en las Audiencias sobre si la no impugnación de ese acuerdo, claramente contrario al art. 3 de la Ley, suypondría un cambio de contribución a esos gastos por lo que para volver a aplicar el sistema legal de contribución con arreglo a la cuota de participación será necesario adoptar otro nuevo por unanimidad.
- La Sentencia del TS de 16/11/2004 ha dejado claro que esos acuerdos sociales sólo rigen para la anualidad en que se aprueben, por lo que en la siguiente Junta cualquier Propietario puede exigir que se aplique el criterio de la Ley y se contribuya a esos gastos en razón del Coeficiente de cada uno.
- La Sentencia del TS de 28/05/2008 señala que si bien se exige Unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere MAYORÍA SIMPLE PARA VOLVER AL SISTEMA LEGAL.
Espero que haya ayudado.
Un saludo
- La Sentencia del TS de 16/11/2004 ha dejado claro que esos acuerdos sociales sólo rigen para la anualidad en que se aprueben, por lo que en la siguiente Junta cualquier Propietario puede exigir que se aplique el criterio de la Ley y se contribuya a esos gastos en razón del Coeficiente de cada uno.
- La Sentencia del TS de 28/05/2008 señala que si bien se exige Unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere MAYORÍA SIMPLE PARA VOLVER AL SISTEMA LEGAL.
Espero que haya ayudado.
Un saludo
Trasguyo, gracias por decir eso, pero quiero plantearte unas preguntas, si me lo permites.
La Ley establece como prioritario participar cada Propietario según su cuota de participación que tenga establecida, con lo cual, el volver a tal situación no requiere Unanimidad.
¿Donde se refleja esa LEy o artículo de la Ley que así lo diga e indique como tú comentas?
Trasguyo, en mi comunidad en concreto, y que yo sepa, solo se ha pasado de "cuota fija" a "cuota de participación" en una ocasión, (QUE YO SEPA), el 26 de marzo de 2003, para una derrama que utilizaron la "cuota de participación"; el resto se ha hecho siempre como "cuota fija", derramas y cuotas de comunidad.
¿Cómo puedo yo plantear que mi comunidad pague por "cuota de participación" si casi nunca lo han hecho así, digo "casi nunca" porque el "casi" es el 26 de marzo de 2003.
¿Como puedo plantear algo que no se ha hecho "casi" nunca y que siempre ha sido por "cuota fija" en beneficio de algunos y en perjuicio de otros, a no ser que ese "casi" sea un antecedente para poder cambiarlo?
Eso sí, por desgracia para todos, en esa fecha que se hizo por "cuota de participación", el Local destinado al Garaje, NO participó en la derrama y saben por qué... porque es un 15,046% del total y aparece así recogido en el Acta de esa fecha. que el Local del Garaje NO participaba. (yo no vivía en esa fecha en la comunidad, quede claro).
¿Puedo o no puedo hacer el cambio de "cuota fija" a "cuota de participación" por mayoría simple?
¿Qué LEy o Artículo de la Ley me ampara?
Gracias.
La Ley establece como prioritario participar cada Propietario según su cuota de participación que tenga establecida, con lo cual, el volver a tal situación no requiere Unanimidad.
¿Donde se refleja esa LEy o artículo de la Ley que así lo diga e indique como tú comentas?
Trasguyo, en mi comunidad en concreto, y que yo sepa, solo se ha pasado de "cuota fija" a "cuota de participación" en una ocasión, (QUE YO SEPA), el 26 de marzo de 2003, para una derrama que utilizaron la "cuota de participación"; el resto se ha hecho siempre como "cuota fija", derramas y cuotas de comunidad.
¿Cómo puedo yo plantear que mi comunidad pague por "cuota de participación" si casi nunca lo han hecho así, digo "casi nunca" porque el "casi" es el 26 de marzo de 2003.
¿Como puedo plantear algo que no se ha hecho "casi" nunca y que siempre ha sido por "cuota fija" en beneficio de algunos y en perjuicio de otros, a no ser que ese "casi" sea un antecedente para poder cambiarlo?
Eso sí, por desgracia para todos, en esa fecha que se hizo por "cuota de participación", el Local destinado al Garaje, NO participó en la derrama y saben por qué... porque es un 15,046% del total y aparece así recogido en el Acta de esa fecha. que el Local del Garaje NO participaba. (yo no vivía en esa fecha en la comunidad, quede claro).
¿Puedo o no puedo hacer el cambio de "cuota fija" a "cuota de participación" por mayoría simple?
¿Qué LEy o Artículo de la Ley me ampara?
Gracias.
Aunque el sistema de participación de cuotas fijado en una Comunidad sea a cantidades iguales, aunque se lleve 1.000 años, por mucho que venga establecido en los Estatutos, si este se quiere cambiar por CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, solamente se necesita MAYORÍA SIMPLE, no UNANIMIDAD.
Dirán, ya pero para modificar algo en el Estatuto se necesita Unanimidad, sí, pero en este caso no. La Ley establece como prioritario participar cada Propietario según su cuota de participación que tenga establecida, con lo cual, el volver a tal situación no requiere Unanimidad. Oh! los Estatutos están por encima de la Ley.
Al revés, lo que sí se necesitaría UNANIMIDAD sería pasar de Cuotas de Participación a partes iguales. Ésta solamente tendrían validez durante un período económico y persistiría la situación si nadie lo impugna.
Un saludo
Dirán, ya pero para modificar algo en el Estatuto se necesita Unanimidad, sí, pero en este caso no. La Ley establece como prioritario participar cada Propietario según su cuota de participación que tenga establecida, con lo cual, el volver a tal situación no requiere Unanimidad. Oh! los Estatutos están por encima de la Ley.
Al revés, lo que sí se necesitaría UNANIMIDAD sería pasar de Cuotas de Participación a partes iguales. Ésta solamente tendrían validez durante un período económico y persistiría la situación si nadie lo impugna.
Un saludo
Camarlengo, su abogado seguramente se basa en la sentencia que he expuesto más arriba y que dice:
La Sentencia del TS de 16 de noviembre de 2004, ponente: Sr. Romero Lorenzo, ha dejado claro que esos acuerdos sociales sólo rigen para la anualidad en que se aprueban, por lo que en la siguiente Junta cualquier propietario puede exigir que se aplique el criterio de la Ley y se contribuya a esos gastos en razón del coeficiente de cada uno. En el mismo sentido, la Sentencia de 22 de mayo de 2008, ponente: Sr. Sierra Gil de la Cuesta, que también se refiere a una situación que venía manteniéndose con anterioridad de contribución de un local comercial de forma distinta al coeficiente, la cual fue modificada por el acuerdo impugnado que estableció que se repartieran los gastos con arreglo a él. La Sala revoca la sentencia de apelación que había exigido acuerdo unánime, señalando que si bien se exige unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere mayoría simple para volver al sistema legal.
La Sentencia del TS de 16 de noviembre de 2004, ponente: Sr. Romero Lorenzo, ha dejado claro que esos acuerdos sociales sólo rigen para la anualidad en que se aprueban, por lo que en la siguiente Junta cualquier propietario puede exigir que se aplique el criterio de la Ley y se contribuya a esos gastos en razón del coeficiente de cada uno. En el mismo sentido, la Sentencia de 22 de mayo de 2008, ponente: Sr. Sierra Gil de la Cuesta, que también se refiere a una situación que venía manteniéndose con anterioridad de contribución de un local comercial de forma distinta al coeficiente, la cual fue modificada por el acuerdo impugnado que estableció que se repartieran los gastos con arreglo a él. La Sala revoca la sentencia de apelación que había exigido acuerdo unánime, señalando que si bien se exige unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere mayoría simple para volver al sistema legal.
La sentencia que comenta Fontanero es muy ilustrativa, si bien es una pena que pierda esa objetividad que pretende hacernos bien al hacer una interpretación parcial, subjetiva, sesgada y errónea de la intervención del Administrador de Fincas en estos casos.
Mire usted. Yo imagino que a los administradores les da exactamente igual el sistema de reparto, por lo que un cambio a partes iguales posiblemente obedece a intereses de algún propietario, más que a intereses o malos consejos de un Administrador.
Si usted quiere informar, hágalo, pero deje de hacer comentarios irrespetuosos.
Camarlengo. Si el sistema de participación fijado en los estatutos de su comunidad es el de partes iguales, ese es el que deberán de aplicar para TODOS. Un cambio en el sistema de reparto deberá ser aprobado por UNANIMIDAD.
Yo no veo la impugnación del sistema después de 37 años.
Mire usted. Yo imagino que a los administradores les da exactamente igual el sistema de reparto, por lo que un cambio a partes iguales posiblemente obedece a intereses de algún propietario, más que a intereses o malos consejos de un Administrador.
Si usted quiere informar, hágalo, pero deje de hacer comentarios irrespetuosos.
Camarlengo. Si el sistema de participación fijado en los estatutos de su comunidad es el de partes iguales, ese es el que deberán de aplicar para TODOS. Un cambio en el sistema de reparto deberá ser aprobado por UNANIMIDAD.
Yo no veo la impugnación del sistema después de 37 años.
En el caso de mi comunidad, por ejemplo, ¿cómo quedaría si el ya "famoso Artículo 10º de 1975 dice que todos los locales y viviendas (no exceptúa a ninguno de ellos) tiene obligación de contribuir en "IGUALES PARTES" porque por unanimidad se aprueba que cada vivienda y local es un voto?
Si los locales pagan menos que las viviendas y según un "supuesto" acuerdo que no aparece por ningún sitio se niegan los locales a pagar según el artículo 10 de los Estatutos y se acogen a supuestos "DERECHOS ADQUIRIDOS" porque en años han estado pagando menos que las viviendas; el Local destinado a Garaje de 1.123m2 que en teoría debería pagar 50€ y NO ha pagado nunca nada, (ni peseta alguna ni euro), y son las viviendas quienes cargan con casi todo el peso, ¿se les puede exigir que los locales comerciales que paguen como las viviendas incluso al Local destinado al garaje, porque los 78 somos la Comunidad, No existe documento firmado por los 78 propiedades que digan lo contrario, se les puede exigir? Y en caso de ser así, en Junta General de Propietarios con la mayoría simple se puede exigir el volver al sistema legal, es decir, al pacatado en su día en el que todos tienen que pagar en "IGUALES PARTES", como dice el Articulo 10º de nuestros Estatutos Vigentes, cierto no?
Si en mi comunidad hay unas cuotas de participación ya impuestas en las escrituras pero se impusieron por la promotora antes de que se crease la Comunidad de Propietarios y ya se acordó por unanimidad que fuera el artículo 10º el que prevalecía y así han seguido durante 37 años bien porque a algunos no les interesaba que se supueran muchas cosas o por intereses creados, pienso que de seguir aplicandose dicho artículo entramos en un agravio comparativo dado que hay viviendas de 68m2 que pagan igual que viviendas de 173,99m2 y que locales comerciales de 144m2 y del Local destinado a Garaje con 1.123m2. ¿Se puede considerar un agravio comparativo y en perjuicio de las viviendas de menor m2 con relación al resto que sí son mayores y por tal motivo, exigir que se cambie de "cuota fija a cuota de participación" con mayoría simple?
Nuestro abogado dijo que con un propietario que denunciara lo que pasaba en mi comunidad (desmadre total, torre de babel, volcan, etc) si impugnaba... ganaba... si eso es así, no hace falta ni mayor´´ia simple ni unanimidad, uno solo que denunce y gana... será cuestión de estudiarlo bien...
Seguiremos informando... o diciendo...
Si los locales pagan menos que las viviendas y según un "supuesto" acuerdo que no aparece por ningún sitio se niegan los locales a pagar según el artículo 10 de los Estatutos y se acogen a supuestos "DERECHOS ADQUIRIDOS" porque en años han estado pagando menos que las viviendas; el Local destinado a Garaje de 1.123m2 que en teoría debería pagar 50€ y NO ha pagado nunca nada, (ni peseta alguna ni euro), y son las viviendas quienes cargan con casi todo el peso, ¿se les puede exigir que los locales comerciales que paguen como las viviendas incluso al Local destinado al garaje, porque los 78 somos la Comunidad, No existe documento firmado por los 78 propiedades que digan lo contrario, se les puede exigir? Y en caso de ser así, en Junta General de Propietarios con la mayoría simple se puede exigir el volver al sistema legal, es decir, al pacatado en su día en el que todos tienen que pagar en "IGUALES PARTES", como dice el Articulo 10º de nuestros Estatutos Vigentes, cierto no?
Si en mi comunidad hay unas cuotas de participación ya impuestas en las escrituras pero se impusieron por la promotora antes de que se crease la Comunidad de Propietarios y ya se acordó por unanimidad que fuera el artículo 10º el que prevalecía y así han seguido durante 37 años bien porque a algunos no les interesaba que se supueran muchas cosas o por intereses creados, pienso que de seguir aplicandose dicho artículo entramos en un agravio comparativo dado que hay viviendas de 68m2 que pagan igual que viviendas de 173,99m2 y que locales comerciales de 144m2 y del Local destinado a Garaje con 1.123m2. ¿Se puede considerar un agravio comparativo y en perjuicio de las viviendas de menor m2 con relación al resto que sí son mayores y por tal motivo, exigir que se cambie de "cuota fija a cuota de participación" con mayoría simple?
Nuestro abogado dijo que con un propietario que denunciara lo que pasaba en mi comunidad (desmadre total, torre de babel, volcan, etc) si impugnaba... ganaba... si eso es así, no hace falta ni mayor´´ia simple ni unanimidad, uno solo que denunce y gana... será cuestión de estudiarlo bien...
Seguiremos informando... o diciendo...
Para instar acciones legales activamente, efectivamente precisa autorización o acuerdo previo, (que puede darse de modo genérico)pero en todo caso es representante legal pasivo de la comunidad, es decir, si llega una instancia contra la comunidad, que ha de contestar en un plazo que no da tiempo a informar a la junta, siempre está legitimado de modo pasivo.
Muchas veces, demasiadas, casi siempre, son los administradores quienes modifican los coeficientes de participación, basta con que en algún determinado gasto apliquen el pago por igual, o bien la exoneración a algún comunero ( por intereses creados), sin dar explicación al respecto, es decir, sin incluir el asunto en la convocatoria, de tal “suerte” que cuando te percatas de ello y pides aclaraciones te salen con “el acuerdo tácito” o “lo especialmente establecido” que ahí si te dice el administrador que SOLO puede modificarse por unanimidad salvo que a él se le antoje modificarlo en secreto. Menos más que los Jueces ya les están calando a estos sinvergüenzas porque cada vez hay más demandas de impugnación.
Esta otra sentencia deja claro que los Jueces le están calando a esos indeseables que utilizan a los ignorantes presidentes para conseguir sus propósitos:
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2011
El Presidente necesita el acuerdo comunitario para instar acciones judiciales.
Esta sentencia resuelve de manera definitiva la necesidad de que la junta autorice al Presidente de la Comunidad para representar a la misma en juicio, de tal manera que lo indicado en el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, concediendo la representación legal, carece de eficacia por sí mismo. EL PRESIDENTE, pues, NO PUEDE REPRESENTAR A LA COMUNIDAD SI NO HA SIDO AUTORIZADO PREVIAMENTE POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Un saludo
Esta otra sentencia deja claro que los Jueces le están calando a esos indeseables que utilizan a los ignorantes presidentes para conseguir sus propósitos:
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2011
El Presidente necesita el acuerdo comunitario para instar acciones judiciales.
Esta sentencia resuelve de manera definitiva la necesidad de que la junta autorice al Presidente de la Comunidad para representar a la misma en juicio, de tal manera que lo indicado en el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, concediendo la representación legal, carece de eficacia por sí mismo. EL PRESIDENTE, pues, NO PUEDE REPRESENTAR A LA COMUNIDAD SI NO HA SIDO AUTORIZADO PREVIAMENTE POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Un saludo
Vuelta al pago por coeficientes. sentencias del t.s.
Son muchos las consultas en este foro que piden ayuda sobre el tema de coeficientes. Resulta que muchas veces inducidos por el administrador de turno y por ignorancia de los propietarios, el reparto en lugar de como determina la ley, es decir, por coeficientes, se toma a partes iguales, con los consiguientes perjuicios para aquellos propietarios que sin estar en deber de soportar un mayor gasto, son arrastrados a esta modalidad inducidos por un mal consejo. Cuando esto ocurre, es decir, cuando alguien se da cuenta que está pagando a partes iguales en vez de por coeficientes, el TRIBUNA SUPREMO SENTENCIA:
La cuestión planteada consiste en determinar las
consecuencias que se derivan de un acuerdo comunitario en que se establece una contribución igualitaria a determinados gastos, apartándose del criterio legal del coeficiente, lo que permite el art. 5
de la Ley. El problema radica en que existen discrepancias en las Audiencias sobre si la no impugnación de ese acuerdo, claramente
contrario al art. 3 de la Ley, supondría un cambio de contribución a esos gastos, por lo que para volver a aplicar el sistema legal de contribución con arreglo a la cuota de participación será necesario adoptar otro nuevo por unanimidad. La Sentencia del TS de 16 de
noviembre de 2004, ponente: Sr. Romero Lorenzo, ha
dejado claro que esos acuerdos sociales sólo rigen para la anualidad en que se aprueban, por lo que en la siguiente Junta cualquier propietario puede exigir que se aplique el criterio de la Ley y se contribuya a esos gastos en razón del coeficiente de cada uno. En el mismo sentido, la Sentencia de 22 de mayo de 2008, ponente: Sr. Sierra Gil de la Cuesta, que también se refiere a una situación que venía
manteniéndose con anterioridad de contribución de un local comercial de forma distinta al coeficiente, la cual fue modificada por el acuerdo impugnado que estableció que se repartieran los gastos con arreglo a él. La Sala revoca la sentencia de apelación que había exigido acuerdo unánime, señalando que si bien se exige unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere mayoría simple para volver al sistema legal.
HECHOS QUE EXPONGO PARA CONOCIMIENTO DE TODOS.
La cuestión planteada consiste en determinar las
consecuencias que se derivan de un acuerdo comunitario en que se establece una contribución igualitaria a determinados gastos, apartándose del criterio legal del coeficiente, lo que permite el art. 5
de la Ley. El problema radica en que existen discrepancias en las Audiencias sobre si la no impugnación de ese acuerdo, claramente
contrario al art. 3 de la Ley, supondría un cambio de contribución a esos gastos, por lo que para volver a aplicar el sistema legal de contribución con arreglo a la cuota de participación será necesario adoptar otro nuevo por unanimidad. La Sentencia del TS de 16 de
noviembre de 2004, ponente: Sr. Romero Lorenzo, ha
dejado claro que esos acuerdos sociales sólo rigen para la anualidad en que se aprueban, por lo que en la siguiente Junta cualquier propietario puede exigir que se aplique el criterio de la Ley y se contribuya a esos gastos en razón del coeficiente de cada uno. En el mismo sentido, la Sentencia de 22 de mayo de 2008, ponente: Sr. Sierra Gil de la Cuesta, que también se refiere a una situación que venía
manteniéndose con anterioridad de contribución de un local comercial de forma distinta al coeficiente, la cual fue modificada por el acuerdo impugnado que estableció que se repartieran los gastos con arreglo a él. La Sala revoca la sentencia de apelación que había exigido acuerdo unánime, señalando que si bien se exige unanimidad para establecer un sistema de gastos distinto del legal de cuotas, sólo se requiere mayoría simple para volver al sistema legal.
HECHOS QUE EXPONGO PARA CONOCIMIENTO DE TODOS.
