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Vivienda terminada en "edificio en construcción"
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En el link se ha explicado como realizarlo y que debe hacerse a través de la Comunidad de Vecinos, en mi caso particular el vendedor tuvo la suerte de que ya se había emprendido por la Comunidad las acciones a realizar y sólo tuvieron que dirigirse al ayuntamiento para pedir los certificados de fin de obra y de primera ocupación. Luego se llegaron al Notario y elevaron a escritura pública el cambio como obra nueva vieja, dado que tiene una antigüedad de 30 años. De ahí se autoliquidó el impuesto de actos jurídicos documentados, en este caso al parecer exeto y finalmente al Registro de la propiedad.
PRIMERO.- Tranquilizar a quien sea dueño o quiera comprar una vivienda en edificio acabado y habitado hace tiempo, con suministros legales de agua y luz, en las que siga apareciendo la coletilla en registro de la propiedad “en construcción”, porque es algo habitual en muchas poblaciones en edificios totalmente acabado hace más de 10 años, y en la mayoría de los casos es fácilmente subsanable.
Suele ocurrir en edificios que se han construido con financiación bancaria, en lo que lo habitual era hacer la declaración de obra nueva y división horizontal antes del inicio de la construcción para poder firmar el préstamo promotor dividiendo la responsabilidad en cada uno de los inmuebles, para posteriormente poder subrogarse cada uno los compradores.
SEGUNDO.- Que en registro aparezca la coletilla “en construcción” no implica necesariamente que las viviendas estén inacabadas, sean ilegales o alegales. Lo habitual es que una vez acabado el edificio, el técnico firmase el final de obra del edificio, y que el promotor tras presentarlo con la documentación requerida en el Ayuntamiento y la revisión por parte del mismo que el edificio se ajusta a la licencia concedida obtuviese la licencia de primera ocupación del mismo y por lo tanto los permisos para ser habitadas y contratar suministros.
Pero el registro de la propiedad no actúa por propia iniciativa, y sólo admite documentos notariales o judiciales, por lo que aunque el edificio tenga Certificado final de obra registrado en el colegio de arquitectos correspondiente, y Licencia de primera ocupación del Ayuntamiento no quitara la coletilla de “en construcción” hasta que se presente en el mismo Acta notarial del final de obra acompañada por la documentación legal requerida en el momento de la finalización. Lo que hace mas de 10 años no era exigible o no se exigía, por lo que es habitual en edificios antiguos que nunca se haya firmado o presentado el acta final de obra en el registro de la propiedad para justificar ante el mismo la finalización de las obras, y que sigan apareciendo en algunas poblaciones gran parte de edificios antiguos acabados con la coletilla “en construcción”.
Que perjuicios prácticos nos puede ocasionar en este caso la coletilla “en construcción”: en cuanto a obtener permisos de segunda ocupación en el Ayuntamiento y contratación de suministros ninguno si en su día se tramito la primera ocupación, pero si que algunas entidades bancarias ponen trabas a la hora de conceder un préstamo hipotecario aunque anteriormente se haya transmitido numerosas veces la misma vivienda con financiación sin problemas, incluso se me dio un caso en el que se me solicitaba tributar por IVA al 21% como vivienda en construcción en vez del 10% de ITP como vivienda en segunda transmisión o posterior si no justificamos la existencia del certificado final de obra.
TERCERO.- Para solucionarlo recomiendo que se dirijan a su notaria de confianza, que seguramente se han encontrado numerosas viviendas en las mismas circunstancias y son conocedoras de la situación y su solución:
- Actualmente un Acta final de obra es complejo, por la documentación requerida, además del Certificado final de obra, libro del edificio, certificados energéticos, seguro decenal, etc.
- Pero en el caso de edificaciones ya acabadas hace más de 10 años lo habitual es hacerlo por un método más sencillo, como es un acta notarial que justifique la terminación de las mismas acompañada de un certificado de antigüedad que acredita la fecha de construcción de la edificación existente, firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico.
Suele ocurrir en edificios que se han construido con financiación bancaria, en lo que lo habitual era hacer la declaración de obra nueva y división horizontal antes del inicio de la construcción para poder firmar el préstamo promotor dividiendo la responsabilidad en cada uno de los inmuebles, para posteriormente poder subrogarse cada uno los compradores.
SEGUNDO.- Que en registro aparezca la coletilla “en construcción” no implica necesariamente que las viviendas estén inacabadas, sean ilegales o alegales. Lo habitual es que una vez acabado el edificio, el técnico firmase el final de obra del edificio, y que el promotor tras presentarlo con la documentación requerida en el Ayuntamiento y la revisión por parte del mismo que el edificio se ajusta a la licencia concedida obtuviese la licencia de primera ocupación del mismo y por lo tanto los permisos para ser habitadas y contratar suministros.
Pero el registro de la propiedad no actúa por propia iniciativa, y sólo admite documentos notariales o judiciales, por lo que aunque el edificio tenga Certificado final de obra registrado en el colegio de arquitectos correspondiente, y Licencia de primera ocupación del Ayuntamiento no quitara la coletilla de “en construcción” hasta que se presente en el mismo Acta notarial del final de obra acompañada por la documentación legal requerida en el momento de la finalización. Lo que hace mas de 10 años no era exigible o no se exigía, por lo que es habitual en edificios antiguos que nunca se haya firmado o presentado el acta final de obra en el registro de la propiedad para justificar ante el mismo la finalización de las obras, y que sigan apareciendo en algunas poblaciones gran parte de edificios antiguos acabados con la coletilla “en construcción”.
Que perjuicios prácticos nos puede ocasionar en este caso la coletilla “en construcción”: en cuanto a obtener permisos de segunda ocupación en el Ayuntamiento y contratación de suministros ninguno si en su día se tramito la primera ocupación, pero si que algunas entidades bancarias ponen trabas a la hora de conceder un préstamo hipotecario aunque anteriormente se haya transmitido numerosas veces la misma vivienda con financiación sin problemas, incluso se me dio un caso en el que se me solicitaba tributar por IVA al 21% como vivienda en construcción en vez del 10% de ITP como vivienda en segunda transmisión o posterior si no justificamos la existencia del certificado final de obra.
TERCERO.- Para solucionarlo recomiendo que se dirijan a su notaria de confianza, que seguramente se han encontrado numerosas viviendas en las mismas circunstancias y son conocedoras de la situación y su solución:
- Actualmente un Acta final de obra es complejo, por la documentación requerida, además del Certificado final de obra, libro del edificio, certificados energéticos, seguro decenal, etc.
- Pero en el caso de edificaciones ya acabadas hace más de 10 años lo habitual es hacerlo por un método más sencillo, como es un acta notarial que justifique la terminación de las mismas acompañada de un certificado de antigüedad que acredita la fecha de construcción de la edificación existente, firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico.
En 1989 adquirí una vivienda de protección oficial con cédula de calificación definitiva. Está año he pedido una nota simple y me aparece que está " en construcción". me dicen que para quitar esa anotación del registro he de tramitar una inscripción de obra nueva terminada. Mi pregunta es, ¿La cédula de calificación definitiva no conlleva la terminación de la obra?
