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Vigencia de contrato: ¿fin o prórroga?
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Vigencia de contrato: ¿fin o prórroga?
Buenas tardes,
Aprovecho que tengo una cuenta para ayudar a un amigo que firmó un contrato en 2018 por un año, en realidad vive en un piso desde hace 7 años, y han ido renovando el contrato de arrendamiento año por año. El asunto es que el propietario le ha dado largas para renovar el contrato en 2019, y desde entonces ha vivido y disfrutado de la vivienda pagando la renta y los suministros como siempre lo ha hecho con el contrato caducado en diciembre de 2018 sin que el propietario le haya dicho nada de abandonar la vivienda.
Como he descrito, los pagos están al día, tanto del alquiler como de los suministros, me ha mostrado recibos de todo y todo está en orden, pero ha visto movimientos extraños en la finca, el hijo que va a heredar el piso hablando con vecinos, el propietario se está tratando una enfermedad grave y mi amigo teme que lo deshaucien si su padre fallece, aunque el propietario le ha dicho de palabra que no quiere echarle...
Cuestiones que surgen:
- ¿Tiene mi amigo derechos como inquilino teniendo los pagos de la renta al día o es un ocupa, jurídicamente hablando?
- Los contratos actuales tienen una vigencia automática de 5 años, creo. ¿Sirve también para ese contrato firmado en 2018 por última vez?
- Si el propietario fallece y el heredero decide echarle, ¿puede echarle?
- El último contrato firmado tiene una única cláusula que reza: "El arrendador y el arrendatario podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte incumpla sus obligaciones, o bien sólo esto último, dejando el contrato subsistente."
Gracias de antemano por sus respuestas y saludos.
Aprovecho que tengo una cuenta para ayudar a un amigo que firmó un contrato en 2018 por un año, en realidad vive en un piso desde hace 7 años, y han ido renovando el contrato de arrendamiento año por año. El asunto es que el propietario le ha dado largas para renovar el contrato en 2019, y desde entonces ha vivido y disfrutado de la vivienda pagando la renta y los suministros como siempre lo ha hecho con el contrato caducado en diciembre de 2018 sin que el propietario le haya dicho nada de abandonar la vivienda.
Como he descrito, los pagos están al día, tanto del alquiler como de los suministros, me ha mostrado recibos de todo y todo está en orden, pero ha visto movimientos extraños en la finca, el hijo que va a heredar el piso hablando con vecinos, el propietario se está tratando una enfermedad grave y mi amigo teme que lo deshaucien si su padre fallece, aunque el propietario le ha dicho de palabra que no quiere echarle...
Cuestiones que surgen:
- ¿Tiene mi amigo derechos como inquilino teniendo los pagos de la renta al día o es un ocupa, jurídicamente hablando?
- Los contratos actuales tienen una vigencia automática de 5 años, creo. ¿Sirve también para ese contrato firmado en 2018 por última vez?
- Si el propietario fallece y el heredero decide echarle, ¿puede echarle?
- El último contrato firmado tiene una única cláusula que reza: "El arrendador y el arrendatario podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte incumpla sus obligaciones, o bien sólo esto último, dejando el contrato subsistente."
Gracias de antemano por sus respuestas y saludos.
Para contestarle a sus preguntas sería imprescindible leer el contrato, pero si es uno “normal" las respuestas serían las siguientes:
1.- Los “derechos" que tiene su amigo son simplemente a seguir viviendo mientras no venza el contrato. Yo creo que se trataría de un contrato normal con una duración mínima de 5 años que se ha prorrogado por otros 3 mas. Si lleva 7 lo más probable es que su amigo se encuentre en la última prórroga de esas 3.
2.- Puede echarle pero no por fallecimiento del padre, sino por las condiciones concretas de su contrato. Probablemente pueda echarlo, pero no por muerte o no muerte, sino, como ya le he dicho, por acercarse el octavo y último año.
3.- La última cláusula es de esas que yo llamo "retóricas” e inútiles porque no hace sino repetir lo que dice el art. 1.124 del Código Civil. En la práctica es como si no estuviera puesto.
1.- Los “derechos" que tiene su amigo son simplemente a seguir viviendo mientras no venza el contrato. Yo creo que se trataría de un contrato normal con una duración mínima de 5 años que se ha prorrogado por otros 3 mas. Si lleva 7 lo más probable es que su amigo se encuentre en la última prórroga de esas 3.
2.- Puede echarle pero no por fallecimiento del padre, sino por las condiciones concretas de su contrato. Probablemente pueda echarlo, pero no por muerte o no muerte, sino, como ya le he dicho, por acercarse el octavo y último año.
3.- La última cláusula es de esas que yo llamo "retóricas” e inútiles porque no hace sino repetir lo que dice el art. 1.124 del Código Civil. En la práctica es como si no estuviera puesto.
Leonjbr, yo creo que si el contrato es de 2018 es de los llamados "tres mas uno", en aplicación del texto vigente en dicha fecha y hasta la reforma de marzo del 19 de los arts. 9 y 10 LAU.
Los contratos de antes del contrato de 2018 a efectos practicos no cuentan, considero yo. El de 2018 es un nuevo contrato que nace por voluntad de los firmantes.
Así que ese contrato expirará en 2021, y si me atengo a lo que creo interpretar del texto del consultante, en diciembre del 2021. Hasta esa fecha han de respetarlo escrupulosamente y no puede nadie echar al inquilino.
Los contratos de antes del contrato de 2018 a efectos practicos no cuentan, considero yo. El de 2018 es un nuevo contrato que nace por voluntad de los firmantes.
Así que ese contrato expirará en 2021, y si me atengo a lo que creo interpretar del texto del consultante, en diciembre del 2021. Hasta esa fecha han de respetarlo escrupulosamente y no puede nadie echar al inquilino.
Gracias por su respuesta tan rápida.
Me ha pasado una copia en Word del último contrato, que es del 2018.
Antes de esa fecha entra a vivir en julio de 2015. Firma contrato hasta el 31.12.2016.
El propietario le va renovando el contrato año tras año, 2016, 2017.
Al terminar el año 2018, el propietario le va dando largas cuando mi amigo le pide firmar el contrato, pero no lo hace. En mi opinión, el hecho de que hagan un contrato al año podría ser fraudulento.
Le pongo aquí una copia del contenido del contrato, pues teme ser echado del piso a voluntad del heredero en un plazo corto.
""
ONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA,
CON PERMISO DE SUBARRENDAR
En la ciudad de xxx, a lunes, 1 de enero de 2018
REUNIDOS
xxxxx, mayor de edad, con D.N.I. xxxxx, xxx de xxx con domicilio en xxxxx, de una parte; y xxxxx, mayor de edad, con xxxx, xxxx de xxxxx, con domicilio enxxxx, de otra, acuerdan celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, atendiendo a las siguientes:
ESTIPULACIONES
I.Que xxxx, arrendador, es propietario de la vivienda situada en xxxxxx.
II.Que El arrendador cede en arrendamiento la vivienda descrita a xxxx, arrendatario, con permiso de subarrendar una sola habitación de dicha vivienda a otra persona.
III.El arrendamiento tendrá una duración de un año a partir del 01.01.2018 hasta el 31.12.2018, en la que se pone al arrendatario en posesión de la vivienda y de las llaves de acceso a la misma.
IV.El precio del arrendamiento será de xxx € mensuales.
V.En el plazo de los cinco primeros días de cada mes, El arrendatario deberá ingresar la renta mensual en el número de cuenta que xxxxx tiene abierta en xxxx.
VI.El arrendatario deberá usar la vivienda destinándola al uso pactado (permiso de subarrendar a una sola persona). En caso de subarrendar a más de una persona El arrendador tendrá el derecho de subir el precio del alquiler a xxx €.
VII.El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir para el uso al que ha sido destinado, así como mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
VIII.El arrendador y El arrendatario podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte incumpla sus obligaciones, o bien sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
IX.El arrendatario debe devolver la vivienda, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
X.En cuanto a la cesión del contrato, queda prohibido, pero se permite a El arrendatario subarrendar una habitación a una sola persona a la vez que El arrendatario ocupe dicha vivienda.
XI.Tendrá lugar la resolución de pleno derecho del contrario, cuando El arrendatario incumpla su obligación de pago de la renta, así cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cuando se incumpla por parte del arrendatario lo dispuesto en el apartado anterior respecto a la cesión y el subarriendo.
XII.En todo lo no dispuesto en el presente contrato se estará a lo dispuesto en el Código Civil, en sus arts.1542 y siguientes, y en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
XIII.Para cualquier problema acerca del cumplimiento de este contrato, se someten ambas partes a la Jurisdicción de los Tribunales de xxxx, renunciando expresamente al fuero propio.
Y en prueba de su conformidad, firman las partes el presente contrato de ARRENDAMIENTO, por duplicado, constando cada ejemplar de 2 folios por una sola cara.
En la ciudad de xxxxx a 1 de enero del 2018
El arrendadorEl arrendatario
xxxxxxx
(Firma)(Firma)
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Me ha pasado una copia en Word del último contrato, que es del 2018.
Antes de esa fecha entra a vivir en julio de 2015. Firma contrato hasta el 31.12.2016.
El propietario le va renovando el contrato año tras año, 2016, 2017.
Al terminar el año 2018, el propietario le va dando largas cuando mi amigo le pide firmar el contrato, pero no lo hace. En mi opinión, el hecho de que hagan un contrato al año podría ser fraudulento.
Le pongo aquí una copia del contenido del contrato, pues teme ser echado del piso a voluntad del heredero en un plazo corto.
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ONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA,
CON PERMISO DE SUBARRENDAR
En la ciudad de xxx, a lunes, 1 de enero de 2018
REUNIDOS
xxxxx, mayor de edad, con D.N.I. xxxxx, xxx de xxx con domicilio en xxxxx, de una parte; y xxxxx, mayor de edad, con xxxx, xxxx de xxxxx, con domicilio enxxxx, de otra, acuerdan celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, atendiendo a las siguientes:
ESTIPULACIONES
I.Que xxxx, arrendador, es propietario de la vivienda situada en xxxxxx.
II.Que El arrendador cede en arrendamiento la vivienda descrita a xxxx, arrendatario, con permiso de subarrendar una sola habitación de dicha vivienda a otra persona.
III.El arrendamiento tendrá una duración de un año a partir del 01.01.2018 hasta el 31.12.2018, en la que se pone al arrendatario en posesión de la vivienda y de las llaves de acceso a la misma.
IV.El precio del arrendamiento será de xxx € mensuales.
V.En el plazo de los cinco primeros días de cada mes, El arrendatario deberá ingresar la renta mensual en el número de cuenta que xxxxx tiene abierta en xxxx.
VI.El arrendatario deberá usar la vivienda destinándola al uso pactado (permiso de subarrendar a una sola persona). En caso de subarrendar a más de una persona El arrendador tendrá el derecho de subir el precio del alquiler a xxx €.
VII.El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir para el uso al que ha sido destinado, así como mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
VIII.El arrendador y El arrendatario podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte incumpla sus obligaciones, o bien sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
IX.El arrendatario debe devolver la vivienda, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
X.En cuanto a la cesión del contrato, queda prohibido, pero se permite a El arrendatario subarrendar una habitación a una sola persona a la vez que El arrendatario ocupe dicha vivienda.
XI.Tendrá lugar la resolución de pleno derecho del contrario, cuando El arrendatario incumpla su obligación de pago de la renta, así cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cuando se incumpla por parte del arrendatario lo dispuesto en el apartado anterior respecto a la cesión y el subarriendo.
XII.En todo lo no dispuesto en el presente contrato se estará a lo dispuesto en el Código Civil, en sus arts.1542 y siguientes, y en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
XIII.Para cualquier problema acerca del cumplimiento de este contrato, se someten ambas partes a la Jurisdicción de los Tribunales de xxxx, renunciando expresamente al fuero propio.
Y en prueba de su conformidad, firman las partes el presente contrato de ARRENDAMIENTO, por duplicado, constando cada ejemplar de 2 folios por una sola cara.
En la ciudad de xxxxx a 1 de enero del 2018
El arrendadorEl arrendatario
xxxxxxx
(Firma)(Firma)
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Si Hoplon, pero como dice que lleva 7 años me imagino que es el típico caso en que el contrato es de 2015 o 2014 y el casero impone una cláusula en la que "parece" que se firma una prórroga anual año a año. Eso es claramente ilegal y por eso he puesto la respuesta que he puesto. La verdad es que no podemos estar seguros hasta ver el contrato.
A la vista del texto transcrito, yo considero que nadie puede echar al inquilino hasta el 31 de diciembre de 2021, ya sea el casero, o sus herederos.
Y si el 1 de enero de 2022 sigue en la casa, porque nadie le haya requerido que se vaya, y continúa allí el quince de enero con aquiescencia de la propiedad, el contrato entrará en tácita reconducción hasta el 31 de diciembre del 2022.
¿Tú qué opinas, Leonjbr?
Y si el 1 de enero de 2022 sigue en la casa, porque nadie le haya requerido que se vaya, y continúa allí el quince de enero con aquiescencia de la propiedad, el contrato entrará en tácita reconducción hasta el 31 de diciembre del 2022.
¿Tú qué opinas, Leonjbr?
1.- Pues yo creo que puede estar segurísimo hasta el 31 de diciembre de 2021.
2.- Si luego nadie dice nada no creo que haya tácita reconducción, sino la prórroga de un año del art. 11 LAU.
3.- Y si después de eso nadie dice nada entraríamos en tácitas reconducciones pero no anuales sino mensuales, porque la renta se está expresando en meses, no en años.
2.- Si luego nadie dice nada no creo que haya tácita reconducción, sino la prórroga de un año del art. 11 LAU.
3.- Y si después de eso nadie dice nada entraríamos en tácitas reconducciones pero no anuales sino mensuales, porque la renta se está expresando en meses, no en años.
Muchas gracias a ambos por su asesoramiento. Leyendo esta página web sobre la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos
https://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.t2.html#a10
me he percatado que dice más o menos lo mismo que indican ustedes, por lo menos hasta el 31/12/2021 podrá estar seguro de no poder ser "expulsado", aunque ya he comentado que de palabra no hay ningún problema.
En el caso de que mi amigo se fuese antes de esa fecha de vencimiento, ¿tendría que pagarle indemnización al propietario por las mensualidades restantes que queden hasta el 31/12?
https://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.t2.html#a10
me he percatado que dice más o menos lo mismo que indican ustedes, por lo menos hasta el 31/12/2021 podrá estar seguro de no poder ser "expulsado", aunque ya he comentado que de palabra no hay ningún problema.
En el caso de que mi amigo se fuese antes de esa fecha de vencimiento, ¿tendría que pagarle indemnización al propietario por las mensualidades restantes que queden hasta el 31/12?
Buenas,
Retomo el hilo porque hay novedades. La propietaria del piso falleció, y cuando estaba agonizando, llamó una señora desconocida de una inmobiliaria a mi amigo inquilino de esa vivienda asegurándole que representaba a la propietaria -le había dado el número de móvil sin el consentimiento de mi amigo-, y que quiere hacerle una subida de alquiler. El contrato es vigente desde el 1 de enero de 2018.
Bueno, pues como en el piso hay una obra de reforma desde 2020 que parece que no se acaba, y está financiada al 40% con dinero público (ayto. gobierno autonómico), aunque mi amigo no estaba de acuerdo con la obra, por su cuantía (unos 200.000 euros), ve injusto tener que financiársela a sus herederos, que quieren endiñarle a la renta de alquiler que paga la cuantía mensual de la derrama, aunque no se lo hayan dicho explícitamente.
La propietaria le subió el alquiler de forma ilegal en octubre de 2019 aduciendo que no podía pagar la derrama que suponía la financiación de la reforma cuando comenzase -eso no le impidió firmar el consentimiento -, y mi amigo, presionado, accedió a la subida de alquiler sin saber que no estaba dentro de la legalidad, pues no puede subirse el alquiler habiendo un contrato vigente.
El problema es que está ahora a la merced de lo que decidan los herederos, y pueden hacer una segunda subida como les de la real gana, pues sin nómina no puede irse a vivir a otra parte, nadie le alquilaría, se siente expuesto a las hienas.
La pregunta es ahora, si puede reclamarles la subida de alquiler que le exigió la propietaria por culpa de la reforma, la diferencia de lo que está pagando, y de lo que viene en el contrato, por vía legal, sin gastos de abogado, como en un recurso de alzada o algo similar. La propietaria no asumía además los desperfectos de piso, incluyendo electrodomésticos, y el año pasado, la nevera tuvo un cortocircuito, mi amigo tuvo que pagar una nueva de sus ahorros (300€), y no ha recibido ninguna compensación por la compra.
Según he leído, cuando hay una reforma no puede subirse el alquiler más que en entre el 6%-20% de lo que paga ahora. Y que no se puede pedir más del 40% de lo que gana una persona como renta de alquiler. ¿Es esto cierto?
Por otro lado, está teniendo problemas con la administración autonómica. Le quieren quitar una paga complementaria por no haberles dejado entrar en el piso. Mi amigo dice que vulnera los derechos fundamentales, ni siquiera la policía puede entrar en tu casa sin orden del juez, pero aparentemente, los servicios sociales, sí, como la gestapo de los viejos tiempos. Y si no les dejas, te quitan la paga.
Y por esa razón dicen que le van a quitar la renta complementaria que le estaban pagando. Le han dicho también que le van a denegar la renovación de esa renta por no dejarles entrar en casa. Curiosamente, los herederos son funcionarios autonómicos, y mi amigo tiene la impresión de que están aprovechando sus vínculos con la administración autonómica y sus colegas funcionarios para quitarle la paga complementaria a mi amigo, y echarle del piso por las malas ahora que su madre ha muerto, aunque él paga religiosamente renta de alquiler y suministros, y cuida el piso como si fuese suyo...No tiene ningún descubierto, ninguna deuda.
Me ha comentado que incluso se murmura sobre él en el barrio que se está aprovechando de los propietarios, que tienen que asumir la derrama de esa reforma por su culpa, aunque él no ha firmado ni ha querido que se realizara una reforma tan grande y tan costosa, pero no tenía derecho a decidir como inquilino. Como he dicho, los herederos son altos funcionarios y pueden asumir la derrama sin problemas, pero dejan correr el rumor de que no pueden, como si el alquilado tuviese que cargar con la responsabilidad de algo que no ha firmado.
¿Puede reclamarles la cantidad de esa subida ilegal de alquiler?
¿Cuánto pueden pedirle de subida cuando finalice el contrato el 31/12/2021?
Muchas gracias por sus respuestas anteriores.
Retomo el hilo porque hay novedades. La propietaria del piso falleció, y cuando estaba agonizando, llamó una señora desconocida de una inmobiliaria a mi amigo inquilino de esa vivienda asegurándole que representaba a la propietaria -le había dado el número de móvil sin el consentimiento de mi amigo-, y que quiere hacerle una subida de alquiler. El contrato es vigente desde el 1 de enero de 2018.
Bueno, pues como en el piso hay una obra de reforma desde 2020 que parece que no se acaba, y está financiada al 40% con dinero público (ayto. gobierno autonómico), aunque mi amigo no estaba de acuerdo con la obra, por su cuantía (unos 200.000 euros), ve injusto tener que financiársela a sus herederos, que quieren endiñarle a la renta de alquiler que paga la cuantía mensual de la derrama, aunque no se lo hayan dicho explícitamente.
La propietaria le subió el alquiler de forma ilegal en octubre de 2019 aduciendo que no podía pagar la derrama que suponía la financiación de la reforma cuando comenzase -eso no le impidió firmar el consentimiento -, y mi amigo, presionado, accedió a la subida de alquiler sin saber que no estaba dentro de la legalidad, pues no puede subirse el alquiler habiendo un contrato vigente.
El problema es que está ahora a la merced de lo que decidan los herederos, y pueden hacer una segunda subida como les de la real gana, pues sin nómina no puede irse a vivir a otra parte, nadie le alquilaría, se siente expuesto a las hienas.
La pregunta es ahora, si puede reclamarles la subida de alquiler que le exigió la propietaria por culpa de la reforma, la diferencia de lo que está pagando, y de lo que viene en el contrato, por vía legal, sin gastos de abogado, como en un recurso de alzada o algo similar. La propietaria no asumía además los desperfectos de piso, incluyendo electrodomésticos, y el año pasado, la nevera tuvo un cortocircuito, mi amigo tuvo que pagar una nueva de sus ahorros (300€), y no ha recibido ninguna compensación por la compra.
Según he leído, cuando hay una reforma no puede subirse el alquiler más que en entre el 6%-20% de lo que paga ahora. Y que no se puede pedir más del 40% de lo que gana una persona como renta de alquiler. ¿Es esto cierto?
Por otro lado, está teniendo problemas con la administración autonómica. Le quieren quitar una paga complementaria por no haberles dejado entrar en el piso. Mi amigo dice que vulnera los derechos fundamentales, ni siquiera la policía puede entrar en tu casa sin orden del juez, pero aparentemente, los servicios sociales, sí, como la gestapo de los viejos tiempos. Y si no les dejas, te quitan la paga.
Y por esa razón dicen que le van a quitar la renta complementaria que le estaban pagando. Le han dicho también que le van a denegar la renovación de esa renta por no dejarles entrar en casa. Curiosamente, los herederos son funcionarios autonómicos, y mi amigo tiene la impresión de que están aprovechando sus vínculos con la administración autonómica y sus colegas funcionarios para quitarle la paga complementaria a mi amigo, y echarle del piso por las malas ahora que su madre ha muerto, aunque él paga religiosamente renta de alquiler y suministros, y cuida el piso como si fuese suyo...No tiene ningún descubierto, ninguna deuda.
Me ha comentado que incluso se murmura sobre él en el barrio que se está aprovechando de los propietarios, que tienen que asumir la derrama de esa reforma por su culpa, aunque él no ha firmado ni ha querido que se realizara una reforma tan grande y tan costosa, pero no tenía derecho a decidir como inquilino. Como he dicho, los herederos son altos funcionarios y pueden asumir la derrama sin problemas, pero dejan correr el rumor de que no pueden, como si el alquilado tuviese que cargar con la responsabilidad de algo que no ha firmado.
¿Puede reclamarles la cantidad de esa subida ilegal de alquiler?
¿Cuánto pueden pedirle de subida cuando finalice el contrato el 31/12/2021?
Muchas gracias por sus respuestas anteriores.
Lo malo es que los heredros tienen la sartén por el mango, y además parecen bien asesorados:
Como bien dice Leonjbr, y yo también suscribo, si llega el 31 de diciembre del 2021 y no le han requerido con treinta días de antelación para que abandone la vivienda, art. 9 LAU en su redacción anterior a la reforma de marzo del 19, el contrato se prorroga por un año adicional, y la renta se revisará según lo estipulado en dicho contrato, sin elevaciones injustificadas, art. 18 LAU en la misma redacción citada.
La reforma: Mantener la vivienda en estado de servir es obligación del casero; incluso si se puede considerar obra de mejora, no podrá dar lugar a subida de renta habida cuenta de haberse realizado en 2020: art. 19 LAU en su redacción vigente en 2018, que es cuando se firmó el contrato.
¿Reclamar contra la subida de renta debida a la reforma, o bien una vez expirado el contrato exigir la devolución del exceso? es ante todo una materia de prueba, pero la carga de la prueba sobre su legalidad cae sobre los arrendadores: yo lo veo factible pero hay que ver si está documentada, y cómo. Un abogado tal vez desee estudiar al respecto la STS, Sala 1ª, de 17 de mayo del 2001, recurso 4032/1999, ponente Francisco Marín Castán.
Reclamar el electrodoméstico es problemático, pero pasa a ser de su propiedad, salvo que figure en el inventario del piso.
Pagas de la Seguridad Social: le remito al foro correspondiente, allí están los expertos en la materia. En principio el domicilio es inviolable (art. 18 CE) pero no puedo decirle más.
Como bien dice Leonjbr, y yo también suscribo, si llega el 31 de diciembre del 2021 y no le han requerido con treinta días de antelación para que abandone la vivienda, art. 9 LAU en su redacción anterior a la reforma de marzo del 19, el contrato se prorroga por un año adicional, y la renta se revisará según lo estipulado en dicho contrato, sin elevaciones injustificadas, art. 18 LAU en la misma redacción citada.
La reforma: Mantener la vivienda en estado de servir es obligación del casero; incluso si se puede considerar obra de mejora, no podrá dar lugar a subida de renta habida cuenta de haberse realizado en 2020: art. 19 LAU en su redacción vigente en 2018, que es cuando se firmó el contrato.
¿Reclamar contra la subida de renta debida a la reforma, o bien una vez expirado el contrato exigir la devolución del exceso? es ante todo una materia de prueba, pero la carga de la prueba sobre su legalidad cae sobre los arrendadores: yo lo veo factible pero hay que ver si está documentada, y cómo. Un abogado tal vez desee estudiar al respecto la STS, Sala 1ª, de 17 de mayo del 2001, recurso 4032/1999, ponente Francisco Marín Castán.
Reclamar el electrodoméstico es problemático, pero pasa a ser de su propiedad, salvo que figure en el inventario del piso.
Pagas de la Seguridad Social: le remito al foro correspondiente, allí están los expertos en la materia. En principio el domicilio es inviolable (art. 18 CE) pero no puedo decirle más.
Sobre la reforma, si acaso pudiera considerarse mejora, y no conservación, le están aplicando el texto del art. 19 LAU vigente antes de la reforma de la Ley 4/2013: no creo que sea malintencionado sino que probablemente están mal informados. Tenga en cuenta, no obstante, que el art. 19, 4 LAU permite el pacto de subida de renta, asumido voluntariamente, y que su amigo, al pagar la nueva renta, podría decirse que si reclama está "yendo contra actos propios".
Ante todo, transmitirle las gracias por su rápida respuesta.
He pasado el enlace a mi amigo, y le gustaría saber, primero, ya que no puede reclamar el importe de 22 mensualidades de la subida con la que le presionó la propietaria hace dos años,
a) Si deja de pagar el alquiler a partir de ahora hasta amortizar el importe de todas las mensualidades que ha estado pagando de más (unos 660 €) y los herederos le llevan a los tribunales, ¿tendría posibilidades de ganar adjuntando el importe que viene en el contrato, y todos los extractos bancarios que reflejen la subida que consintió presionado por la casera?
b) Mismo escenario, pero pagando a partir de septiembre EXCLUSIVAMENTE el importe de Renta que consta en el contrato de 2018, es decir, deduciendo la subida que había estado pagando hasta ahora, ¿qué sucedería?
Le gustaría recalcar que la subida tuvo como motivo la reforma de la finca que firmó la casera. Hay un ascensor que no todos en la finca quieren, y que no supone mejoría, es más bien un lujo, y se traga dos terceras partes del presupuesto de la toda la obra. La otra parte es una mejora de la fachada.
Me ha comentado, por otra parte, que no consta ninguna cláusula sobre subida de alquiler, ni en referencia al IPC, ni de reforma de la finca. Lo único que consta es subida de alquiler en caso de que alquile alguna de las habitaciones a terceros.
La subida de palabra se hizo por presión de la obra.
¿Tienen que basarse los herederos en las cláusulas del antiguo contrato a la hora de redactar uno nuevo, o pueden obligarle a firmar uno totalmente nuevo, con nuevas condiciones?
Este párrafo...
"La reforma: Mantener la vivienda en estado de servir es obligación del casero; incluso si se puede considerar obra de mejora, no podrá dar lugar a subida de renta habida cuenta de haberse realizado en 2020: art. 19 LAU en su redacción vigente en 2018, que es cuando se firmó el contrato."
...es muy elocuente, porque las fechas cuentan.
Gracias y un saludo cordial.
He pasado el enlace a mi amigo, y le gustaría saber, primero, ya que no puede reclamar el importe de 22 mensualidades de la subida con la que le presionó la propietaria hace dos años,
a) Si deja de pagar el alquiler a partir de ahora hasta amortizar el importe de todas las mensualidades que ha estado pagando de más (unos 660 €) y los herederos le llevan a los tribunales, ¿tendría posibilidades de ganar adjuntando el importe que viene en el contrato, y todos los extractos bancarios que reflejen la subida que consintió presionado por la casera?
b) Mismo escenario, pero pagando a partir de septiembre EXCLUSIVAMENTE el importe de Renta que consta en el contrato de 2018, es decir, deduciendo la subida que había estado pagando hasta ahora, ¿qué sucedería?
Le gustaría recalcar que la subida tuvo como motivo la reforma de la finca que firmó la casera. Hay un ascensor que no todos en la finca quieren, y que no supone mejoría, es más bien un lujo, y se traga dos terceras partes del presupuesto de la toda la obra. La otra parte es una mejora de la fachada.
Me ha comentado, por otra parte, que no consta ninguna cláusula sobre subida de alquiler, ni en referencia al IPC, ni de reforma de la finca. Lo único que consta es subida de alquiler en caso de que alquile alguna de las habitaciones a terceros.
La subida de palabra se hizo por presión de la obra.
¿Tienen que basarse los herederos en las cláusulas del antiguo contrato a la hora de redactar uno nuevo, o pueden obligarle a firmar uno totalmente nuevo, con nuevas condiciones?
Este párrafo...
"La reforma: Mantener la vivienda en estado de servir es obligación del casero; incluso si se puede considerar obra de mejora, no podrá dar lugar a subida de renta habida cuenta de haberse realizado en 2020: art. 19 LAU en su redacción vigente en 2018, que es cuando se firmó el contrato."
...es muy elocuente, porque las fechas cuentan.
Gracias y un saludo cordial.
No, no puede dejar de pagar. Daría lugar a un desahucio.
No, no puede volver a la renta de 2018. El hecho de haber pagado veintidós mensualidades de renta revisada parece bastante indicativo -indiciario, diría un juez- de conformidad con la elevación.
La única opción de su amigo es acudir a un juicio y que allí, a la vista de todo tipo de pruebas que puedan reunirse, y no solo de documentos, sino también de confesión y testifical, demostrar si realmente se aceptó o no una subida de renta por mejora pactada voluntariamente. La confesión de la arrendadora muerta va a ser problemática, tal vez con un medium...
Me siento incapaz de determinar, con la información disponible, si las obras referidas pueden conceptuarse como mejoras: una instalación de ascensor, aprobada en Junta, deviene de obligatoria aceptación para todos los propietarios. No me atrevo a opinar sobre la entidad de la obra en fachada ¿mejora, conservación? me faltan datos.
No, no puede volver a la renta de 2018. El hecho de haber pagado veintidós mensualidades de renta revisada parece bastante indicativo -indiciario, diría un juez- de conformidad con la elevación.
La única opción de su amigo es acudir a un juicio y que allí, a la vista de todo tipo de pruebas que puedan reunirse, y no solo de documentos, sino también de confesión y testifical, demostrar si realmente se aceptó o no una subida de renta por mejora pactada voluntariamente. La confesión de la arrendadora muerta va a ser problemática, tal vez con un medium...
Me siento incapaz de determinar, con la información disponible, si las obras referidas pueden conceptuarse como mejoras: una instalación de ascensor, aprobada en Junta, deviene de obligatoria aceptación para todos los propietarios. No me atrevo a opinar sobre la entidad de la obra en fachada ¿mejora, conservación? me faltan datos.
Buenas,
Las obras de mejora son únicamente en la fachada, me ha informado, y todo lo concerniente a pintura, me dice mi compadre, pero hay un ascensor que quieren algunos espabilados para que la finca se revalorice, y vender sus viviendas a buen precio para sacar ganancia.
Por tanto, la instalación del ascensor y la reubicación de la escalera es el elemento de más cuantía de la obra, y no es necesario, como sí lo es en la fachada, que calificaría de conservación, porque está deteriorada.
Cierto que la propietaria estaba de acuerdo con lo del ascensor, y luego le echaba la culpa al inquilino en las reuniones de no poder asumir la derrama mensual del préstamo y de los intereses del banco por pagar él una renta tirando a baja, lo que considero un acto de hipocresía. Si realmente no podía asumir la derrama -que no lo creemos- no debió haber firmado el acuerdo para instalar un ascensor que estos tiempos es un artículo de lujo, y cargar la culpa en mi amigo, hacerle el chivo expiatorio.
Si se firma un contrato con nuevas condiciones, ¿qué porcentaje de subida está dentro de la ley? Ha dicho arriba que la obra no debe influir sobre el precio, ¿qué baremos se emplean? Dicen que hasta la renta no debe de superar el 40 % de los ingresos del inquilino.
Gracias por toda la información.
Las obras de mejora son únicamente en la fachada, me ha informado, y todo lo concerniente a pintura, me dice mi compadre, pero hay un ascensor que quieren algunos espabilados para que la finca se revalorice, y vender sus viviendas a buen precio para sacar ganancia.
Por tanto, la instalación del ascensor y la reubicación de la escalera es el elemento de más cuantía de la obra, y no es necesario, como sí lo es en la fachada, que calificaría de conservación, porque está deteriorada.
Cierto que la propietaria estaba de acuerdo con lo del ascensor, y luego le echaba la culpa al inquilino en las reuniones de no poder asumir la derrama mensual del préstamo y de los intereses del banco por pagar él una renta tirando a baja, lo que considero un acto de hipocresía. Si realmente no podía asumir la derrama -que no lo creemos- no debió haber firmado el acuerdo para instalar un ascensor que estos tiempos es un artículo de lujo, y cargar la culpa en mi amigo, hacerle el chivo expiatorio.
Si se firma un contrato con nuevas condiciones, ¿qué porcentaje de subida está dentro de la ley? Ha dicho arriba que la obra no debe influir sobre el precio, ¿qué baremos se emplean? Dicen que hasta la renta no debe de superar el 40 % de los ingresos del inquilino.
Gracias por toda la información.
Es vivienda libre, el municipio no puedo decírselo, por seguridad jurídica. Lleva un año aguantando acoso inmobiliario -no voy a especificar aquí los detalles-, pero no tiene dinero para un abogado y un procurador para interponer denuncia y presentarse como parte. Ahora que le han dicho que le van a quitar el complemento de renta, no tendrá ni para pagar el alquiler.
Sólo puedo decirle que reside en un barrio tradicionalmente "conflictivo" que se está gentrificando por su proximidad a la costa playera.
En dicha finca hay también chusma de diverso pelaje que se dedica a actividades criminales con el consentimiento del presidente de finca.
Sólo puedo decirle que reside en un barrio tradicionalmente "conflictivo" que se está gentrificando por su proximidad a la costa playera.
En dicha finca hay también chusma de diverso pelaje que se dedica a actividades criminales con el consentimiento del presidente de finca.
Si es vivienda libre, y no está incluido en los sesenta municipios catalanes con limitaciones de renta, la firma de un nuevo contrato supone que le pueden pedir la renta que la propiedad quiera. Evidentemente no se apartarán mucho del mercado: la mayoría de los caseros prefiere un inquilino ya conocido y que lleva tres años pagando antes que jugar la lotería de meter en el piso a un desconocido.
Para presentar una denuncia no hace falta dinero: la fiscalía estudiará el asunto y en su caso procederá. Para interponer una querella por acoso, si no tiene dinero, puede pedir un abogado y un procurador de oficio: pregunte en la comisión de justicia gratuita del Colegio de Abogados mas cercano.
Para presentar una denuncia no hace falta dinero: la fiscalía estudiará el asunto y en su caso procederá. Para interponer una querella por acoso, si no tiene dinero, puede pedir un abogado y un procurador de oficio: pregunte en la comisión de justicia gratuita del Colegio de Abogados mas cercano.
Lamentablemente no está en Cataluña, ni se halla en una zona con un límite regulado, y es probable que pidan el máximo precio aplicable, a tenor de las circunstancias. Es curioso lo que menciona, porque es exactamente lo que le dijo la propietaria a mi amigo hace un par de años, que prefería a alguien de fiar que le pagara un poco menos de renta, pero que cumpliera con los pagos. Los inquilinos anteriores se marcharon con un descubierto de casi dos mil euros entre rentas pendientes y suministros.
Pero ahora los actores son otros, y si los herederos quisieran vender el piso para sacarle una jugosa ganancia -que es lo que parece-, sería la estocada final para él. Y parece que lo tiros van por ahí.
Muchas gracias por el asesoramiento -que es de 10-. Le transmitiré todo resumido para que prepararse a lo que venga. Cuando llegue el momento, ya le comentaré las condiciones que le impondrán, o lo que se tercie. Un saludo cordial.
Pero ahora los actores son otros, y si los herederos quisieran vender el piso para sacarle una jugosa ganancia -que es lo que parece-, sería la estocada final para él. Y parece que lo tiros van por ahí.
Muchas gracias por el asesoramiento -que es de 10-. Le transmitiré todo resumido para que prepararse a lo que venga. Cuando llegue el momento, ya le comentaré las condiciones que le impondrán, o lo que se tercie. Un saludo cordial.
