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venta vivienda con inquilinos
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Venta vivienda con inquilinos
Hola. Vivimos en una vivienda de alquiler desde hace 2 años. En su momento hicimos un contrato de arrendamiento de 20 años (si, de 20 años), con una fianza de mas de 9000 euros y una cuota actual de 806 euros mensuales. Ahora el dueño quiere vender la vivienda, suponemos por problemas económicos. La cuestión es si nos puede echar (estamos al corriente de pagos), forzar nuestra salida o debería pactar una indemnización con nosotros para abandonar vivienda. La otra posibilidad sería la opción de compra, pero para nosotros es inviable.
Saludos.
Saludos.
Hola lluisot. Para responder a su consulta sería necesario poder examinar el contrato y tener más datos. Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el contrato y los datos que usted aporte, resolverá su consulta.
Si desea contactar conmigo envie un email a letradoalquileres@hotmail.com, indicando su nick de esta página y el texto de la consulta
Reciba un cordial saludo
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Hola dark satan. Lamento no estar de acuerdo con su respuesta. Al ser el contrato de duración SUPERIOR a 5 años caben pactos entre las partes que NO tienen cabida en un contrato de duración inicial igual o inferior a 5 años. Aparte de que faltan datos sobre la venta para determinar si habría derecho de tanteo. De ahí la necesidad de examinar el contrato y tener más datos para poder dar una respuesta legal adecuada a la consulta planteada.
Reciba un cordial saludo
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lluisot, con derecho a equivocarme, vosotros por ser los inquilinos teneis derecho a comprar la vivienda antes que una tercera persona siempre que igualeis la oferta pero de no comprar la vivienda vosotros el dueño tiene derecho a venderla y vosotros tendreis que abandonar la casa en un tiempo 1 mes 2 meses mas o menos,
saludos
saludos
Shura787, no me pegues estos sustos!! No soy API, pero entiendo que jurídicamente el contrato se ha de cumplir, sea quién sea el dueño. En nuestro caso existe derecho de tanteo, y si no voy mal encaminado, incluso cuando no se iguale la primera oferta de venta del propietario, si esta baja y hay un posible comprador, nosotros como inquilinos podríamos igualarla. Es un poco como con los jugadores de básket de la ACB.
La cuestión es que es un poco estar incómodo en un piso cuando el dueño pueda tener planes de hacerte entrecomillas la cama. Por eso, teniendo un contrato de 20 años (llevamos dos de esos 20), creo que podríamos negociar una indemnización, teniendo en cuenta que es difícil encontrar otra vivienda con un contrato superior a 5 años en las condiciones que tenemos (vivienda seminueva, 115 m2, centro ciudad zona vallès).
Gracias a todos por vuestras aportaciones.
La cuestión es que es un poco estar incómodo en un piso cuando el dueño pueda tener planes de hacerte entrecomillas la cama. Por eso, teniendo un contrato de 20 años (llevamos dos de esos 20), creo que podríamos negociar una indemnización, teniendo en cuenta que es difícil encontrar otra vivienda con un contrato superior a 5 años en las condiciones que tenemos (vivienda seminueva, 115 m2, centro ciudad zona vallès).
Gracias a todos por vuestras aportaciones.
LAU
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente Ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente Ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Como en este caso no concurren ninguno de los supuesto del apartado 1, ya que el nuevo comprados no tiene "el ejercicio de un derecho de opción de compra", (en caso contrario deberá probar el propietario que existía ese derecho antes de la realización del contrato de alquiler), el que compra se queda con el bicho o llega a un acuerdo con él.
Así que hablar con el propietario, o llegáis a un acuerdo, o que os desahucie.
De todas formas se pueden buscar artimañas legales, como no cobraros la renta durante unos meses y algunas más, así que apuntaros ya mismo a la asociación de inquilinos. Es la que mejor os va a defender, ya que tienen sobrada experiencia en estos casos.
Así que hablar con el propietario, o llegáis a un acuerdo, o que os desahucie.
De todas formas se pueden buscar artimañas legales, como no cobraros la renta durante unos meses y algunas más, así que apuntaros ya mismo a la asociación de inquilinos. Es la que mejor os va a defender, ya que tienen sobrada experiencia en estos casos.
lluisot, hasta donde yo se sobre este tema el tener un contrato de alquiler en vigor no quita el derecho de venderlo al propietario siempre y cuando cumpla con lo que marca la ley como que los inquilinos son los primeros para poder comprarlo pero si los inquilinos no quieren comprar, no creo que el dueño no tenga derecho a venderlo a un tercero, lo del tiempo lo e puesto por poner una duracion no se exactamente cuanto puede ser, pero vamos lo que es de logica es que si el dueño quiere vender y el inquilino no quiere comprar ¿porque no va poder venderlo a un tercero? saludos
Hola. Sólo 4 matizaciones:
1º) El artículo 13 NO es aplicable al supuesto de hecho planteado. Se trata de dar solución a una consulta legal y no de copiar y pegar artículos al azar.
2º) El contrato del supuesto de hecho tiene una duración de 20 años, por lo que existe la posibilidad de que fuera de aplicación el último párrafo del art 14 LAU 1994(es lo que tiene poner artículos al azar: en ocasiones se acierta sin querer).
3º) El plazo señalado por el Sr shura787 NO tiene base legal alguna -recuerdo que éste es un foro de DERECHO- y está basado en meras suposiciones.
4º) Se habla del " el ejercicio de un derecho de opción de compra" que en realidad es el derecho de ADQUISICIÓN PREFERENTE(tanteo), pero NO se señala dónde está regulado ni qué requisitos deben ser observados(la LAU 1994 tiene más de 14 artículos).
Conclusión: ninguna de las intervenciones ha dado respuesta a la consulta planteada por el Sr lluisot. Es más, se ha suministrado información ERRÓNEA. Extraña manera de "ayudar" a alguien.
Reciban un cordial saludo
1º) El artículo 13 NO es aplicable al supuesto de hecho planteado. Se trata de dar solución a una consulta legal y no de copiar y pegar artículos al azar.
2º) El contrato del supuesto de hecho tiene una duración de 20 años, por lo que existe la posibilidad de que fuera de aplicación el último párrafo del art 14 LAU 1994(es lo que tiene poner artículos al azar: en ocasiones se acierta sin querer).
3º) El plazo señalado por el Sr shura787 NO tiene base legal alguna -recuerdo que éste es un foro de DERECHO- y está basado en meras suposiciones.
4º) Se habla del " el ejercicio de un derecho de opción de compra" que en realidad es el derecho de ADQUISICIÓN PREFERENTE(tanteo), pero NO se señala dónde está regulado ni qué requisitos deben ser observados(la LAU 1994 tiene más de 14 artículos).
Conclusión: ninguna de las intervenciones ha dado respuesta a la consulta planteada por el Sr lluisot. Es más, se ha suministrado información ERRÓNEA. Extraña manera de "ayudar" a alguien.
Reciban un cordial saludo
Jan, ¿tampoco sus intervenciones han dado respuesta?, ¿que es usted el maestro de escuela?, aqui cada uno dice y opina y aconseja lo que cree conveniente no e leido ninguna intervencion de nadie que diga que experto en la materia, esto es un foro y como foro que es la gente interviene con su buena voluntad para intentar ayudar a la gente que formula las preguntas, si a usted le parece que la gente que participamos no ayudamos, perdonenos señor Jan,
saludos
saludos
Hola shura787. Mis dos primeras intervenciones fueron una respuesta a la consulta planteada, la cual, repito, NO puede ser resuelta de forma adecuada sin examinar el contrato.
Si dedica unos minutos a examinar las innumerables consultas y respuestas del Foro encontrará, sin duda alguna, variadísimas respuestas de profesionales de la abogacía expertos en materia arrendaticia que deben corregir, para evitar daños en el patrimonio del consultante, la información suministrada por otros consultantes.
Yo no he puesto en duda que usted actue con buena voluntad en la creencia de que sus consejos son acertados. Lo único que he puesto de manifiesto es que la citada creencia, desafortunadamente, es errónea y puede provocar perjuicios de difícil reparación al consultante.
Reciba un cordial saludo
Si dedica unos minutos a examinar las innumerables consultas y respuestas del Foro encontrará, sin duda alguna, variadísimas respuestas de profesionales de la abogacía expertos en materia arrendaticia que deben corregir, para evitar daños en el patrimonio del consultante, la información suministrada por otros consultantes.
Yo no he puesto en duda que usted actue con buena voluntad en la creencia de que sus consejos son acertados. Lo único que he puesto de manifiesto es que la citada creencia, desafortunadamente, es errónea y puede provocar perjuicios de difícil reparación al consultante.
Reciba un cordial saludo
