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venta piso-compra terreno rustico
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Venta piso-compra terreno rustico
Hola a todos,llevo tiempo leyendo sus foros y ,la verdad,me han aclarado muchas dudas,ahora tengo una bien grande y perdonen mi ignorancia,creo que de dificil solución.
Mi pareja y yo estamos buscando ir a vivir a un terreno desde hace 3 años,hemos encontrado el ideal,pero es rústico,para no extenderme demasiado resumiré mi preocupación:
Vendemos un piso el cual nos deja unos 9 millones de "beneficio",en el terreno hay una casita de aperos construida con la normativa vigente que sólo le falta legalizarla,es ahí donde queremos vivir (40m2),no necesitamos más.Soy consciente que no tiene calificación de vivienda,pero la pregunta es la siguiente:¿hay alguna manera de reducir el tributo a hacienda del "beneficio" por la venta?,es decir,desgrava de alguna manera la adquisición de un terreno rústico más el gasto por la construcción de casa de aperos?
Como dije antes creo que es de dificil solución,igualmente ¿cuánto tendríamos que devolver a hacienda si no pudiesemos desgravar por nada?
Es correcto decir que se paga el 17% de la diferencia de lo que se escrituró en la compra y lo que se escriturará en la venta?ésta se produciria pasados tres años después de comprar.Gracias por adelantado y a ver si alguien se anima y hace ver más la luz.Sergio
Mi pareja y yo estamos buscando ir a vivir a un terreno desde hace 3 años,hemos encontrado el ideal,pero es rústico,para no extenderme demasiado resumiré mi preocupación:
Vendemos un piso el cual nos deja unos 9 millones de "beneficio",en el terreno hay una casita de aperos construida con la normativa vigente que sólo le falta legalizarla,es ahí donde queremos vivir (40m2),no necesitamos más.Soy consciente que no tiene calificación de vivienda,pero la pregunta es la siguiente:¿hay alguna manera de reducir el tributo a hacienda del "beneficio" por la venta?,es decir,desgrava de alguna manera la adquisición de un terreno rústico más el gasto por la construcción de casa de aperos?
Como dije antes creo que es de dificil solución,igualmente ¿cuánto tendríamos que devolver a hacienda si no pudiesemos desgravar por nada?
Es correcto decir que se paga el 17% de la diferencia de lo que se escrituró en la compra y lo que se escriturará en la venta?ésta se produciria pasados tres años después de comprar.Gracias por adelantado y a ver si alguien se anima y hace ver más la luz.Sergio
- A partir del 2007 la ganancia patrimonial tributa al 18 %. Hasta el 2006 era al 15 %.
- Ganancia patrimonial: precio de venta (minorado en sus gastos) menos precio de compra (aumentado con sus gastos). El precio de compra se actualiza (incrementa) según tablas, dependiendo del año de compra.
- Lo que tributa es la ganancia, pero lo que hay que reinvertir para que la ganancia quede exenta de tributar es el total de lo obtenido en la venta (si hay hipoteca, se le restaría el capital pendiente). Por ejemplo: compras en 11, vendes en 20, la ganancia es 9 pero para que esa ganancia no tribute tienes que reinvertir los 20.
- Para acogerte a la exención por reinversión, tanto el inmueble vendido como el comprado tienen que tener la consideración de vivienda habitual. Aunque hacienda aceptase la casa de aperos como tu vivienda, la parte correspondiente a terreno rústico creo que nunca podría incluirse.
- Ganancia patrimonial: precio de venta (minorado en sus gastos) menos precio de compra (aumentado con sus gastos). El precio de compra se actualiza (incrementa) según tablas, dependiendo del año de compra.
- Lo que tributa es la ganancia, pero lo que hay que reinvertir para que la ganancia quede exenta de tributar es el total de lo obtenido en la venta (si hay hipoteca, se le restaría el capital pendiente). Por ejemplo: compras en 11, vendes en 20, la ganancia es 9 pero para que esa ganancia no tribute tienes que reinvertir los 20.
- Para acogerte a la exención por reinversión, tanto el inmueble vendido como el comprado tienen que tener la consideración de vivienda habitual. Aunque hacienda aceptase la casa de aperos como tu vivienda, la parte correspondiente a terreno rústico creo que nunca podría incluirse.
Gracias por contestar mark,cuando dices que el precio de compra se actualiza según tablas,¿es que no hay que reflejar obligatoriamente el precio en que se escrituró en su día,sino en el precio "actualizado segun tablas"?A ver ,se compró en 8 febrero de 2005 y se escrituró en 144000€ (lo mismo que pedimos de hipoteca),venderemos cuando cumpla los 3 años,el 8 febrero por unos 216364€,cancelaremos la hipoteca y a la ganacia ¿que tipo de gastos se le pueden restar?¿ y que plazo hay para pagar a hacienda el resto?.Bueno Mark,gracias y si tienes un hueco para contestarme de nuevo se agradecerá muchísimo,un saludo.Sergio
Al precio de compra le sumas los gastos y tributos que se pagaron en su día (notario, registro, tasación, actos jurídicos documentados, IVA...) y ese es el valor de adquisición.
A ese valor le aplicas un índice de actualización (según tabla que se publica anualmente) que en tu caso será aproximadamente (tomando como referencia los del año 2006) de un 1,0612. Lo multiplicas, obteniendo así el valor de adquisición actualizado.
Al precio de venta le restas los gastos y tributos que pagues. Normalmente los gastos los suele pagar el comprador, por lo que seguramente sólo podrás restar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (la llamada "plusvalía" municipal), que paga el vendedor. El resultado es el valor de transmisión.
Al valor de transmisión le restas el valor de adquisición actualizado, y el resultado es la ganancia patrimonial.
Salvo que vuelva a cambiar, esa ganancia tributará al 18 %. Lo tendrás que incluir en la declaración de Renta del año en que vendes (en tu caso, la del 2008, que se hará en 2009), por lo que no hay plazos especiales para pagar, son los mismos que tenga el IRPF.
Si el sujeto tiene más de 65 años la ganancia patrimonial derivada de la venta de su vivienda habitual está exenta de tributar por el IRPF.
A ese valor le aplicas un índice de actualización (según tabla que se publica anualmente) que en tu caso será aproximadamente (tomando como referencia los del año 2006) de un 1,0612. Lo multiplicas, obteniendo así el valor de adquisición actualizado.
Al precio de venta le restas los gastos y tributos que pagues. Normalmente los gastos los suele pagar el comprador, por lo que seguramente sólo podrás restar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (la llamada "plusvalía" municipal), que paga el vendedor. El resultado es el valor de transmisión.
Al valor de transmisión le restas el valor de adquisición actualizado, y el resultado es la ganancia patrimonial.
Salvo que vuelva a cambiar, esa ganancia tributará al 18 %. Lo tendrás que incluir en la declaración de Renta del año en que vendes (en tu caso, la del 2008, que se hará en 2009), por lo que no hay plazos especiales para pagar, son los mismos que tenga el IRPF.
Si el sujeto tiene más de 65 años la ganancia patrimonial derivada de la venta de su vivienda habitual está exenta de tributar por el IRPF.
Gracias de nuevo Mark,por último voy a explicarte cómo hemos planteado la operación;ya que no vamos a poder demostrar que la ganancia patrimonial la vamos a reinvertir en vivienda habitual (aunque a efectos prácticos viviremos en la casa de aperos)y sabiendo que tenemos dos años para reinvertir,mi idea se ha dividido en dos opciones:
A-Ahorrar esos 2 años y agotado el plazo,pagar lo que corresponda (siempre que no esté obligado a hacer el pago al año siguiente -2009-en la declaración,alegando que aun estamos buscando vivienda ¿hay posibilidades? o:
B-Intentar demostrar que la casa de aperos es la única
vivienda en la que podemos vivir ya que con la "ganancia",unos 11 mill.ptas,no podemos comprar nada
y los bancos nos niegan cualquier préstamo o hipoteca.(aquí la pega es que la casita ya está construida y apenas vamos a tener facturas de las obras)
en fin la idea es ahorrar y pagar,pero en un año no nos da tiempo,éste es el quit..(a ver si ves otra posibilidad)
Bueno espero no haberte robado demasiado tiempo,y con una última respuesta por tu parte me doy más que satisfecho,ya que concretaremos bien con la visita a un gestor,igualmente tu orientación me ha sido de gran ayuda y te agradezco de veras el haberme ayudado desinteresadamente (no abunda ,precisamente,la generosidad por estos lares)gracias ,de nuevo y un saludo grande.Sergio
A-Ahorrar esos 2 años y agotado el plazo,pagar lo que corresponda (siempre que no esté obligado a hacer el pago al año siguiente -2009-en la declaración,alegando que aun estamos buscando vivienda ¿hay posibilidades? o:
B-Intentar demostrar que la casa de aperos es la única
vivienda en la que podemos vivir ya que con la "ganancia",unos 11 mill.ptas,no podemos comprar nada
y los bancos nos niegan cualquier préstamo o hipoteca.(aquí la pega es que la casita ya está construida y apenas vamos a tener facturas de las obras)
en fin la idea es ahorrar y pagar,pero en un año no nos da tiempo,éste es el quit..(a ver si ves otra posibilidad)
Bueno espero no haberte robado demasiado tiempo,y con una última respuesta por tu parte me doy más que satisfecho,ya que concretaremos bien con la visita a un gestor,igualmente tu orientación me ha sido de gran ayuda y te agradezco de veras el haberme ayudado desinteresadamente (no abunda ,precisamente,la generosidad por estos lares)gracias ,de nuevo y un saludo grande.Sergio
Me olvidaba,sí que hay una factura:se trata del proyecto que les hizo la arquitecta valorado en 8000€,aunque está a su nombre,teniamos la intención de hacer el cambio de nombre del proyecto-que aun está pendiente de legalizarse-pero hemos sondeado bien al ayuntamiento y son bastante laxos y flexibles,nos han dejado entrever que no habra demasiadas pegas con eso ,aunque si lentitud.Resumiendo,¿es el único gasto que podriamos deducir,junto a alguna factura de las obras y demás?bueno,siento extenderme tanto (ya no te molestare más,lo prometo jaja)Sergio
Encantado de haberte podido ayudar.
Cuando hagas en 2009 la declaración de 2008, tienes que hacer constar que te acoges al plazo de dos años para reinvertir y que la ganancia quede exenta.
De esta forma ganas tiempo y pospones el pago, mientras intentas arreglar lo de la casa de aperos, ahorrar, buscarte otra vivienda...
Si al final reinviertes, no hay problema. Si no reinviertes, tendrás que hacer una declaración complementaria del ejercicio 2008, y pagar la diferencia que resulte más los intereses de demora.
Cuando hagas en 2009 la declaración de 2008, tienes que hacer constar que te acoges al plazo de dos años para reinvertir y que la ganancia quede exenta.
De esta forma ganas tiempo y pospones el pago, mientras intentas arreglar lo de la casa de aperos, ahorrar, buscarte otra vivienda...
Si al final reinviertes, no hay problema. Si no reinviertes, tendrás que hacer una declaración complementaria del ejercicio 2008, y pagar la diferencia que resulte más los intereses de demora.
Gracias de nuevo,hoy hemos pagado unas arras y se puede decir que tenemos "atado" un trocito..unos árboles o así jaja,buenos estamos muy contentos han sido 3 años de búsqueda-desengaños y hasta pérdida de 6000 € (por unas arras que nos echamos atrás),ahora está mejor meditado-estudiado y cruzamos los dedos para que todo salga bien.Pero he visto que es un no parar (no es cómo una urbanizable,aunque con sus "pegas" es bastante menos liosa,aunque desorbitante económicamente y por eso desistimos)Escribo ésto sin ánimo de abusar de tu generosidad,(aunque no haré más promesas en vano jaja!)puedes contestarme o no,aunque con tus comentarios me ayudas enormemente a anticiparme.Resumo y planteo más dudas:
1-Los intereses de demora,¿son muy altos?
2-La dueña hoy me ha entregedo el proyecto de obra de la arquitecta ,para solicitar la licencia de obras (es un tocho de 100 pag. para una casita de 40m2!,ya entregó una copia al ayuntamiento,éste sólo nos planteó unas pegas sin importancia que ya están solucionadas físicamente (retirada de una caseta de madera,en el plano del proyecto sale tejado plano y en realidad está hecho como piden ellos-2 pendientes,etc,el ayunt. no ha sancionado nada por construir antes de la licencia ,sólo la han paralizado hasta que demostremos que éstas pegas están solucionadas (no problem),la cuestión es:
a-¿podemos usar el mismo proyecto haciendo sólo el cambio de nombre del promotor?antes era el antiguo dueño y ahora seremos nosotros,¿dónde se hace el cbio. nombre;tiene mucho coste,estamos obligados a informar a la arquitecta,puede hacerse antes de escriturar-para adelantar tiempo,es para poder acabar el interior-en fin es rizar más el rizo si cabe,saludos Mark y animo a los demás también a contestar si conocen la temática,gracias!!
pd:se trata de 1´5 hct de terreno ,8000m2 bosque,150 olivos.
1-Los intereses de demora,¿son muy altos?
2-La dueña hoy me ha entregedo el proyecto de obra de la arquitecta ,para solicitar la licencia de obras (es un tocho de 100 pag. para una casita de 40m2!,ya entregó una copia al ayuntamiento,éste sólo nos planteó unas pegas sin importancia que ya están solucionadas físicamente (retirada de una caseta de madera,en el plano del proyecto sale tejado plano y en realidad está hecho como piden ellos-2 pendientes,etc,el ayunt. no ha sancionado nada por construir antes de la licencia ,sólo la han paralizado hasta que demostremos que éstas pegas están solucionadas (no problem),la cuestión es:
a-¿podemos usar el mismo proyecto haciendo sólo el cambio de nombre del promotor?antes era el antiguo dueño y ahora seremos nosotros,¿dónde se hace el cbio. nombre;tiene mucho coste,estamos obligados a informar a la arquitecta,puede hacerse antes de escriturar-para adelantar tiempo,es para poder acabar el interior-en fin es rizar más el rizo si cabe,saludos Mark y animo a los demás también a contestar si conocen la temática,gracias!!
pd:se trata de 1´5 hct de terreno ,8000m2 bosque,150 olivos.
El llamado interés "legal" se publica cada año en los presupuestos Generales del Estado. El interés de demora para deudas tributarias es el anterior ("legal") incrementado en un 25%. Creo que el "legal" está en un 4% por lo que el de demora será el 5%. Pero ya te digo que cada año se revisa, si suben los tipos subirá y si bajan, pues bajará.
En cuanto a la otra cuestión siento no poder ayudarte, no conozco ese tema lo suficiente. En esta misma 'web' hay un foro de URBANISMO, prueba a plantear ahí tus consultas acerca de proyectos, licencias de obra, etc.
En cuanto a la otra cuestión siento no poder ayudarte, no conozco ese tema lo suficiente. En esta misma 'web' hay un foro de URBANISMO, prueba a plantear ahí tus consultas acerca de proyectos, licencias de obra, etc.
