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¿venta de usufructo de una propiedad?
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¿venta de usufructo de una propiedad?
Una madre viuda tiene 3 hijos.
Hay 3 propiedades heredadas (tras la muerte del padre) por los 3 hijos que son propietarios de cada una de ellas en partes proporcionales (33,33% 33,33% 33,33%) y la madre tiene el usufructo de todas ellas.
¿La madre puede vender el usufructo de una de estas propiedades a uno de sus hijos? ¿Requisitos y condiciones? ¿Qué precio de venta? ¿Cómo se determina este precio? ¿Tiene límite este precio? ¿Procedimiento de pago de impuestos en este caso?
Hay 3 propiedades heredadas (tras la muerte del padre) por los 3 hijos que son propietarios de cada una de ellas en partes proporcionales (33,33% 33,33% 33,33%) y la madre tiene el usufructo de todas ellas.
¿La madre puede vender el usufructo de una de estas propiedades a uno de sus hijos? ¿Requisitos y condiciones? ¿Qué precio de venta? ¿Cómo se determina este precio? ¿Tiene límite este precio? ¿Procedimiento de pago de impuestos en este caso?
Si se refiere usted al usufructo viudal, y al ser un derecho vitalicio, se extinguirá el usufructo, cualquiera que sea el titular, en cuanto muera la señora. Los nudopropietarios que también lo sean por razón de herencia pueden redimir el usufructo por las buenas o judicialmente, y se usa habitualmente la fórmula fiscal de 89-la edad, es decir: se tasa la propiedad y al número 89 se le descuenta la edad de la señora, y ese es exactamente el porcentaje de propiedad que configura el precio. No es ninguna obligación, sino un uso generalizado. Los impuestos de este tipo están cedidos a las comunidades autónomas, por lo que tiene que hacer la pregunta en la consejería de hacienda de su comunidad.
Gracias por la descripción. Entiendo que el usufructo vitalicio no se puede vender ni comprar.
En la cuestión anterior, Los gastos de luz, agua, seguro, comunidad, ivi, etc, de estas propiedades ¿Corresponde a la madre que tiene el usufructo? ¿O a los hijos que tienen la propiedad?
Cuando mi madre sea mucho más mayor, y pueda quedar incapacitada mental, si uno de mis hermanos solicita ser su responsable legal y lo consigue, entiendo que tendrá el poder de tomar las decisiones legales que le correspondían a mi madre. ¿Todas?
Es decir, ¿Este hermano responsable legal de mi madre incapacitada, adquiriría automáticamente el usufructo vitalicio de mi madre? ¿Así como tomar cualquier decisión legal en representación de mi madre incapacitada? ¿O mi madre incapacitada solo puede ser separada de su usufructo vitalicio tras su fallecimiento?
En la cuestión anterior, Los gastos de luz, agua, seguro, comunidad, ivi, etc, de estas propiedades ¿Corresponde a la madre que tiene el usufructo? ¿O a los hijos que tienen la propiedad?
Cuando mi madre sea mucho más mayor, y pueda quedar incapacitada mental, si uno de mis hermanos solicita ser su responsable legal y lo consigue, entiendo que tendrá el poder de tomar las decisiones legales que le correspondían a mi madre. ¿Todas?
Es decir, ¿Este hermano responsable legal de mi madre incapacitada, adquiriría automáticamente el usufructo vitalicio de mi madre? ¿Así como tomar cualquier decisión legal en representación de mi madre incapacitada? ¿O mi madre incapacitada solo puede ser separada de su usufructo vitalicio tras su fallecimiento?
El responsable legal de un incapacitado no adquiere sus propiedades, solo se hace responsable de la gestión de estas (y de los cuidados de la persona, claro). No adquiere el derecho de uso de esas viviendas para sí, sino que gestionará lo que toque, pero cuando necesite hacer algo importante como una enajenación requerirá de autorización judicial.
Los gastos de IBI y derramas de comunidad (no gastos ordinarios como limpieza y tal) corresponden al usufructuario, que en principio es el que ocupa la vivienda, la puede alquilar, etc.; si viven allí los hijos los gastos ordinarios le corresponden a ellos, y suministros lógicamente a quien la ocupe, sea quien sea.
Los gastos de IBI y derramas de comunidad (no gastos ordinarios como limpieza y tal) corresponden al usufructuario, que en principio es el que ocupa la vivienda, la puede alquilar, etc.; si viven allí los hijos los gastos ordinarios le corresponden a ellos, y suministros lógicamente a quien la ocupe, sea quien sea.
¿El usufructo se puede vender? ,- Pues si. Se puede vender, y de hecho se realiza en muchisimos casos, es lo llamado "capitalización del usufructo", es decir, cambiar ese derecho por dinero (o por otros bienes).
Pero tienes que tener en cuenta dos cosas: Primero, el precio es el que fijen las partes. La compraventa no es obligatoria. Si tu quieres comprar y tu madre quiere vender, deberéis llegar a un acuerdo económico, en el que ambas partes estéis de acuerdo.
La regla de 89 menos la edad, como ya te han indicado, es solo a efectos de liquidación fiscal del impuesto de sucesiones.
La segunda cosa que tienes que tener en cuenta, es que compras un usufructo, no otra cosa. Es decir, compras un derecho de uso y disfrute hasta que fallezca tu madre, no mas allá. En el momento en que falte tu madre, volverás a tener el 33,33 por ciento de la propiedad, no mayor porcentaje, ni tampoco tendrás el usufructo del resto, ya que pertenece a tus hermanos.
En cuanto a los gastos de los bienes. Los que correspondan a la titularidad os corresponde a los propietarios (ibi). Los consumos (luz, agua, gas..)serán de la usuftuctuaria, ya que dependen del uso que se haga del bien. En cuanto a los gastos de Comunidad, está claro que las derramas que se realizan para el mantenimiento o mejora del inmueble, son de los nudos propietarios, ya que la revalorización va en beneficio del inmueble. Los gastos normales de Comunidad, serian discutibles, aunque normalmente los asume el usufructuario.
En cuanto al tutor de un incapacitado, debo decirte que es un puesto no precisamente agradable, que solo se realiza por cariño al tutelado, ya que la finalidad, es mirar por su bienestar, y se tienen todas las obligaciones y ningún derecho. El tutor bajo ningún concepto se puede apropiar de ningún bien del tutelado (y el usufructo es uno de sus bienes). Independientemente de que anualmente deberá rendir cuentas a la fiscalia de la gestión realizada con los bienes del tutelado, a la cual podrán acceder sus hermanos y realizar las alegaciones que consideren, si estiman que esa gestión no ha sido la adecuada (por supuesto, si hubiera una sanción al tutor, responderá con sus propios bienes).
Pero tienes que tener en cuenta dos cosas: Primero, el precio es el que fijen las partes. La compraventa no es obligatoria. Si tu quieres comprar y tu madre quiere vender, deberéis llegar a un acuerdo económico, en el que ambas partes estéis de acuerdo.
La regla de 89 menos la edad, como ya te han indicado, es solo a efectos de liquidación fiscal del impuesto de sucesiones.
La segunda cosa que tienes que tener en cuenta, es que compras un usufructo, no otra cosa. Es decir, compras un derecho de uso y disfrute hasta que fallezca tu madre, no mas allá. En el momento en que falte tu madre, volverás a tener el 33,33 por ciento de la propiedad, no mayor porcentaje, ni tampoco tendrás el usufructo del resto, ya que pertenece a tus hermanos.
En cuanto a los gastos de los bienes. Los que correspondan a la titularidad os corresponde a los propietarios (ibi). Los consumos (luz, agua, gas..)serán de la usuftuctuaria, ya que dependen del uso que se haga del bien. En cuanto a los gastos de Comunidad, está claro que las derramas que se realizan para el mantenimiento o mejora del inmueble, son de los nudos propietarios, ya que la revalorización va en beneficio del inmueble. Los gastos normales de Comunidad, serian discutibles, aunque normalmente los asume el usufructuario.
En cuanto al tutor de un incapacitado, debo decirte que es un puesto no precisamente agradable, que solo se realiza por cariño al tutelado, ya que la finalidad, es mirar por su bienestar, y se tienen todas las obligaciones y ningún derecho. El tutor bajo ningún concepto se puede apropiar de ningún bien del tutelado (y el usufructo es uno de sus bienes). Independientemente de que anualmente deberá rendir cuentas a la fiscalia de la gestión realizada con los bienes del tutelado, a la cual podrán acceder sus hermanos y realizar las alegaciones que consideren, si estiman que esa gestión no ha sido la adecuada (por supuesto, si hubiera una sanción al tutor, responderá con sus propios bienes).
Respecto a la cuestión ¿El usufructo se puede vender? Otro notario me responde lo siguiente:
No se puede vender el usufructo. Puede alquilar el usufructo a uno de sus hijos o dejar que recoja los frutos de esa propiedad para lo que considere oportuno, pero nunca vendérselo.
Como mucho, lo que podría realizar es renunciar o reunir 1/3 de ese usufructo, el que le corresponde a ese propietario, al mismo propietario , porque los otros 2/3 del usufructo corresponden a los otros dos propietarios. ,Esta es una opinión muy forzada del Código Civil
Del Código Civil;
El precio del usufructo está fijado, por defecto en la legislación, pero puede ser el que se pacte, ya que existe inflación (Ley del ISD, Artículo 26. Usufructo y otras instituciones)
La operación jurídica de extinción del usufructo, total o parcial, está gravada por el ISD
Entonces, ¿Es correcto? ¿Cuál es la conclusión?
No se puede vender el usufructo. Puede alquilar el usufructo a uno de sus hijos o dejar que recoja los frutos de esa propiedad para lo que considere oportuno, pero nunca vendérselo.
Como mucho, lo que podría realizar es renunciar o reunir 1/3 de ese usufructo, el que le corresponde a ese propietario, al mismo propietario , porque los otros 2/3 del usufructo corresponden a los otros dos propietarios. ,Esta es una opinión muy forzada del Código Civil
Del Código Civil;
El precio del usufructo está fijado, por defecto en la legislación, pero puede ser el que se pacte, ya que existe inflación (Ley del ISD, Artículo 26. Usufructo y otras instituciones)
La operación jurídica de extinción del usufructo, total o parcial, está gravada por el ISD
Entonces, ¿Es correcto? ¿Cuál es la conclusión?
La extinción del usufructo sí tributa por ISD (que tendrá que pagar el nudo propietario cuando fallezca este, porque en ese momento es lo que estará "heredando", al consolidar su pleno dominio), pero la venta de este no, este tributa por ITP; son cosas distintas y corresponde a personas distintas.
Tener el usufructo significa tener el derecho de uso y de obtener réditos de una propiedad, y como tal puede alquilar cualquier bien del que tenga el usufructo, pero es un alquiler simple de esa propiedad como puede hacer cualquiera que tenga el usufructo de un bien o el pleno dominio, no es un "alquiler del usufructo" sino de la propiedad.
La vivienda de la que se tiene el usufructo no la puede vender, pero sí se pueden vender los derechos que tiene el usufructuario a un tercero, dentro de los límites que tenga tal usufructo, es decir, se extinguirá con el fallecimiento del que lo poseía, no del comprador.
Estás mezclando cosas distintas.
Tener el usufructo significa tener el derecho de uso y de obtener réditos de una propiedad, y como tal puede alquilar cualquier bien del que tenga el usufructo, pero es un alquiler simple de esa propiedad como puede hacer cualquiera que tenga el usufructo de un bien o el pleno dominio, no es un "alquiler del usufructo" sino de la propiedad.
La vivienda de la que se tiene el usufructo no la puede vender, pero sí se pueden vender los derechos que tiene el usufructuario a un tercero, dentro de los límites que tenga tal usufructo, es decir, se extinguirá con el fallecimiento del que lo poseía, no del comprador.
Estás mezclando cosas distintas.
