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Ts 6501/2002
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Sí a mi también me ha aparecido en bastantes ocasiones el libro que mencionas de D. Alejandro Fuentes- Lojo, pero, claro, para acceder a su contenido no hay más remedio que comprarlo y si tuviera que comprar todos los libros que me gustaría leer acerca del tema, no me llegaría el sueldo del mes. Además no caben más libros en mi casa.
damaot, con minuscula; discolo5G ; ya sabes que no estoy de acuerdo contigo por ejemplo en el concepto de llevar estatutos, que, en una comunidad, cuando funcione la ley, los estatutos son IMPRESCINDIBLES, pero por eso tan amigos.
Lorea; contigo he perdido media hora buscandote la doctrina de un prestigioso abogado, D. Alejandro Fuentes-Lojo Lastres de su libro LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 5ª edición 2003, hoja 42 en su libro
Ley de Propiedad, adjuntando abundante jurisprudencia.
Lorea; contigo he perdido media hora buscandote la doctrina de un prestigioso abogado, D. Alejandro Fuentes-Lojo Lastres de su libro LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 5ª edición 2003, hoja 42 en su libro
Ley de Propiedad, adjuntando abundante jurisprudencia.
Ya conocemos tu opinión pero una cosa es que no te gusten, pero ¿Se pueden regir legalmente o funcionar aunque a todos los demás efectos pertenezca a la comunidad única?. En caso de ser SI ¿cómo se organizan? Primero saber y después decidir. Seguro que para llegar a la opinión que tienes habrás pasado por la información de qué son subcomunidades y cómo pueden funcionar y luego has sacado la conclusión de que no son convenientes. ¿Cómo puedo llegar yo a mi conclusión sin tener previamente el conocimiento?
He buscado en Internet, sentencias, informes. Pero hay bastante poco pues según parece como ha cambiado tanto el panorama en el tema de la edificación desde que salió la Ley hasta el momento actual en el cual cada vez la PH es más compleja, pues no hay suficiente jurisprudencia ¿o hay? sobre este tema.
He buscado en Internet, sentencias, informes. Pero hay bastante poco pues según parece como ha cambiado tanto el panorama en el tema de la edificación desde que salió la Ley hasta el momento actual en el cual cada vez la PH es más compleja, pues no hay suficiente jurisprudencia ¿o hay? sobre este tema.
Vamos, que en una comunidad de 180 propietarios(entre locales, viviendas y parcelas de garaje) si lo que se quiere votar es cómo pagar a la empresa de limpieza que va a encargarse del portal 4º, tienen que votar los 180 propietarios y además por unanimidad y por la cuota de propiedad única que aparece en el Título aunque luego sólo vayan a pagar la empresa los copropietarios de ese portal.(decís que es así no habiendo Estatutos)
¿O es que a la fuerza tiene que estar la misma empresa para todos y también por cuota de propiedad aunque un portal tenga mas superficie que otro y por lo tanto haya que limpiar más?
¿O es que a la fuerza tiene que estar la misma empresa para todos y también por cuota de propiedad aunque un portal tenga mas superficie que otro y por lo tanto haya que limpiar más?
Perdona Lorea, es cierto, estamos totalmente de acuerdo, no acertaba a descrifrar el caracter de tus dos primeras lineas.... ok y perdona.
La cosa se puede complicar, cuando no hay estatutos, por eso yo siempre he disentido sobre aquellas personas que no los consideran de interés; vaya si lo tiene, o debe de tenerlo.
En el resto que expresas, tambien estoy de acuerdo con tu criterio; aunque la ley no lo diga o generalice en una forma de establecer los gastos, el sentido comun, que es el que debe de imperar en toda colectividad es el que impone qué gastos deben de ser imputables en determinas circunstacias y cuales no y ahí es donde debiera caber un segundo documento que muchas colectividades de comuneros tienen y es el REGLAMENTO DE REGIMEN INTERIOR; tiene originarse en personas buenas, para luego llevarlo a su aprobación; allí se establecen esos pequeños detalles que fijan los conceptos más particularizados y minuciosos del sistema, como son, horarios en servicio, normas particulares de comportamiento, detalles pormenorizados de distribución de gastos, según , uso; sirve tambien para poner "orejeras" a los presidentes sucesivos, para evitar desvios; en nuestros estatutos estan reflejadas las normas de hacerlo pero lo "recomiendan"; así llevamos 40 años sin poder realizarlo porque los CACIQUES lo impiden, así de claro..
La cosa se puede complicar, cuando no hay estatutos, por eso yo siempre he disentido sobre aquellas personas que no los consideran de interés; vaya si lo tiene, o debe de tenerlo.
En el resto que expresas, tambien estoy de acuerdo con tu criterio; aunque la ley no lo diga o generalice en una forma de establecer los gastos, el sentido comun, que es el que debe de imperar en toda colectividad es el que impone qué gastos deben de ser imputables en determinas circunstacias y cuales no y ahí es donde debiera caber un segundo documento que muchas colectividades de comuneros tienen y es el REGLAMENTO DE REGIMEN INTERIOR; tiene originarse en personas buenas, para luego llevarlo a su aprobación; allí se establecen esos pequeños detalles que fijan los conceptos más particularizados y minuciosos del sistema, como son, horarios en servicio, normas particulares de comportamiento, detalles pormenorizados de distribución de gastos, según , uso; sirve tambien para poner "orejeras" a los presidentes sucesivos, para evitar desvios; en nuestros estatutos estan reflejadas las normas de hacerlo pero lo "recomiendan"; así llevamos 40 años sin poder realizarlo porque los CACIQUES lo impiden, así de claro..
No entiendo qué quieres que rectifique si yo estoy de acuerdo con las sentenca: Los gastos "generales" por la cuota fijada en el Título y si se ha fijado otra forma diferente a ésta para los gastos generales (en los Estatutos) pues también hay que respetarla porque "se entiende" que ha sido fijada por "unanimidad". Aunque en la práctica sabemos que vienen dados y el que compra suscribe a veces desconociéndolos, aunque sea por su culpa, vale.
Yo no contradigo esto sino que insisto una y otra vez que no todos los gastos que existen en una comunidad han de reputarse generales y para los que no lo son se pueden decidir según marca el art. 6 para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, por supuesto dentro de los límites de la Ley y los Estatutos y la Ley no dice que haya que pagar TODO por cuota de propiedad, ni tampoco te hace una lista exhaustiva de Gastos generales, Gastos individualizables, por lo tanto el modo de llegar a la individualización de algunos deberá ser discutido en la Junta.
Yo no contradigo esto sino que insisto una y otra vez que no todos los gastos que existen en una comunidad han de reputarse generales y para los que no lo son se pueden decidir según marca el art. 6 para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, por supuesto dentro de los límites de la Ley y los Estatutos y la Ley no dice que haya que pagar TODO por cuota de propiedad, ni tampoco te hace una lista exhaustiva de Gastos generales, Gastos individualizables, por lo tanto el modo de llegar a la individualización de algunos deberá ser discutido en la Junta.
Lorea, te ruego reconsideres tu primera frase, que me permito rectificar, salvo error..
Si los estatutos, que es un acuerdo originario firmado por todos los propietarios, establecieron un sistema de reparto porcentual, la ley aquí no se mete con eso, lo respeta y es más, el sistema forma parte del criterio formado en la misma como," recomendable" y así lo fija de manera general, a menos que los propietarios, piensen o cambien a otra formula a conveniencia, que nó tenian, ni podían ni debían que hacerlo en el caso presente al estar fijados estatutariamente., su revocación por otro sistema exije la conformidad del 100/100 de los propietarios.
?Porque se produjo el cambio¿ pues vete a saber, una de las razones es la que muestro en el comportamiento caciquil de algunos humanos.
Si los estatutos, que es un acuerdo originario firmado por todos los propietarios, establecieron un sistema de reparto porcentual, la ley aquí no se mete con eso, lo respeta y es más, el sistema forma parte del criterio formado en la misma como," recomendable" y así lo fija de manera general, a menos que los propietarios, piensen o cambien a otra formula a conveniencia, que nó tenian, ni podían ni debían que hacerlo en el caso presente al estar fijados estatutariamente., su revocación por otro sistema exije la conformidad del 100/100 de los propietarios.
?Porque se produjo el cambio¿ pues vete a saber, una de las razones es la que muestro en el comportamiento caciquil de algunos humanos.
Si en los Estatutos aparece un reparto diferente al que marca la Ley para los gastos generales, Amen, pero si lo deciden los copropietarios ¿es una aberración o una cacicada?. ¿Qué os parece si una persona va a comprar el piso y no se le informa en ese momento de la existencia de Estatuto alguno, ni en su Escritura hace referencia a ello (por omisión ) ?. Por supuesto estará registrado en la Declaración de Obra Nueva y se podrá argumentar que era su obligación revisarlo antes de firmar, etc, etc. pero en la realidad ¿quién acude al registro antes de consumar la compra? En su escritura sólo le aparece la cuota de propiedad para gastos generales. ¿En qué situación se encuentra?
Para interpretar el tema de los gastos generales hay que conocer la casuística de cada edificio.
En una comunidad que consta de un único portal y sus respectivos locales, serán gastos generales aquéllos que afecten a todos(seguro, tejado, fachada...) y eso si no dicen otra cosa los Estatutos que pueden variar incluso en estos gastos la contribución.
Los gastos particulares que no impliquen a un determinado elemento no han de reputarse generales por individualización negativa. Por eso, si los Estatutos no dicen nada sobre ellos ha de estarse a lo que dice la Ley : Hay que contribuir con arreglo a la cuota fijada en el Título a los gastos generales "que no sean susceptibles de individualización"
En más de una ocasión he argumentado que me parece un abuso cobrar los gastos de limpieza del portal o de consumo de energia de ascensor a los locales que no tienen acceso a los portales y sin embargo hay administradores que implican en estos gastos a los locales argumentando que no están exonerados en los Estatutos y la Ley dice que tienen que contribuir. La Ley no dice eso desde mi punto de vista sino que: "Se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes..." Entendiendo bien este entrecomillado gastos que afecten a un grupo, excluye a los que por no poder utilizarlos no han de contribuir. Se entiende aquellos que por motivos evidentes no tengan acceso de ninguna manera, no, sin embargo, quedan excluidos del pago aquellos que pudiendo utilizarlos no hagan uso, a estos se refiere la última línea del entrecomillado.
No digamos ya si el edificio consta de varios portales, garajes, locales.
Admitamos que no hay acuerdo en las opiniones porque la reforma de la LPH no ha sido perfecta, ha dejado algunas cosas pendientes: la fidelidad en la transcripción de los acuerdos, la claridad a la hora de contribuir a unos gastos o a otros, la impresión de que "todo vale mientras no se impugne" o la contribución de los propietarios que carecen de la posibilidad de usar los nuevos servicios de interés general.
No podemos acoplar el resultado de las sentencias a nuestro pensamiento particular y mucho menos sin conocer con detalle las circunstancias que han motivado esa decisión del juez y en base a qué situación real han sido tomadas.
La verdad también es relativa.
Lo he argumentado con mis palabras. Si no comprendéis bien lo que digo porque no me haya expresado con claridad, os puedo escribir las sentencias en las que me baso,no tengo inconveniente.
Para interpretar el tema de los gastos generales hay que conocer la casuística de cada edificio.
En una comunidad que consta de un único portal y sus respectivos locales, serán gastos generales aquéllos que afecten a todos(seguro, tejado, fachada...) y eso si no dicen otra cosa los Estatutos que pueden variar incluso en estos gastos la contribución.
Los gastos particulares que no impliquen a un determinado elemento no han de reputarse generales por individualización negativa. Por eso, si los Estatutos no dicen nada sobre ellos ha de estarse a lo que dice la Ley : Hay que contribuir con arreglo a la cuota fijada en el Título a los gastos generales "que no sean susceptibles de individualización"
En más de una ocasión he argumentado que me parece un abuso cobrar los gastos de limpieza del portal o de consumo de energia de ascensor a los locales que no tienen acceso a los portales y sin embargo hay administradores que implican en estos gastos a los locales argumentando que no están exonerados en los Estatutos y la Ley dice que tienen que contribuir. La Ley no dice eso desde mi punto de vista sino que: "Se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes..." Entendiendo bien este entrecomillado gastos que afecten a un grupo, excluye a los que por no poder utilizarlos no han de contribuir. Se entiende aquellos que por motivos evidentes no tengan acceso de ninguna manera, no, sin embargo, quedan excluidos del pago aquellos que pudiendo utilizarlos no hagan uso, a estos se refiere la última línea del entrecomillado.
No digamos ya si el edificio consta de varios portales, garajes, locales.
Admitamos que no hay acuerdo en las opiniones porque la reforma de la LPH no ha sido perfecta, ha dejado algunas cosas pendientes: la fidelidad en la transcripción de los acuerdos, la claridad a la hora de contribuir a unos gastos o a otros, la impresión de que "todo vale mientras no se impugne" o la contribución de los propietarios que carecen de la posibilidad de usar los nuevos servicios de interés general.
No podemos acoplar el resultado de las sentencias a nuestro pensamiento particular y mucho menos sin conocer con detalle las circunstancias que han motivado esa decisión del juez y en base a qué situación real han sido tomadas.
La verdad también es relativa.
Lo he argumentado con mis palabras. Si no comprendéis bien lo que digo porque no me haya expresado con claridad, os puedo escribir las sentencias en las que me baso,no tengo inconveniente.
Hola "Ignorante"
Hola "Sidi" y Feliz Navidad a Todos
Sidi, "?sientes el gusanillo como yo, !eh!
Interesante el tema sobre el que presto mi opinión Las conclusiones que obtengo de la exposición de esta definitiva sentencia , son varias y los menciono a riesgo de que se produzcan polémicas, para mí deseables, de aquellos que no participan con mi opinión, que agradecería lo expusieran aquí, pero argumentando.
Interpreto que, los demandantes, contra la Comunidad, por uso indebido de ésta, de un sistema de reparto anómalo, repito, para mí, la DESAFORTUNADA disposición que la Ley contempla que los propietarios establezcan “Y DE LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO POR LA MISMA”, ha provocado decenas de veces graves discrepancias comuneras, cuando en las varias reformas, de la misma manera que eliminó fulminante cláusulas estatutarias indebidas, esta, que es la más grave, no lo hizo, por razones que aquí me gustaría se argumentase también.
Los demandantes han conseguido el objetivo de obligar a la Comunidad a que readopte el sistema de reparto fijado estatutariamente en su día; ha costado que la Comunidad obligara hasta cuatro procesos en un gasto inútil, supongo que finalmente todo el conjunto de costas debe soportarlas la comunidad, todos los propietarios, excepto el demandante. ¿a pesar de ello¿ cuanto dinero costaría a los demandantes que no pueden justificar¿.
Sigo sosteniendo que esta sangría es producto de una inadecuada actitud de unos pocos, a los cuales ya les tengo colocado el apelativo de CACIQUES , los principales extorsionadores de las comunidades y me costa, lo hacen movidos siempre por extraños comportamientos relacionados con el abuso y el dinero; no hay más que comprobar, indaguen, como estas personas que con tanto ahinco inducen a la colectividad, a la que llamo “masa borreguil” tienen la mejor parte en el tamaño de los pisos que ostentan.
Me consta que , ya se están produciendo respuestas variopintas en el T.S. y de la poca coincidencia entre los juzgadores lo que ha producido una natural desorientación entre los mismo y que obliga a realizar un urgente replanteo en sus sentencias.
Hola "Sidi" y Feliz Navidad a Todos
Sidi, "?sientes el gusanillo como yo, !eh!
Interesante el tema sobre el que presto mi opinión Las conclusiones que obtengo de la exposición de esta definitiva sentencia , son varias y los menciono a riesgo de que se produzcan polémicas, para mí deseables, de aquellos que no participan con mi opinión, que agradecería lo expusieran aquí, pero argumentando.
Interpreto que, los demandantes, contra la Comunidad, por uso indebido de ésta, de un sistema de reparto anómalo, repito, para mí, la DESAFORTUNADA disposición que la Ley contempla que los propietarios establezcan “Y DE LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO POR LA MISMA”, ha provocado decenas de veces graves discrepancias comuneras, cuando en las varias reformas, de la misma manera que eliminó fulminante cláusulas estatutarias indebidas, esta, que es la más grave, no lo hizo, por razones que aquí me gustaría se argumentase también.
Los demandantes han conseguido el objetivo de obligar a la Comunidad a que readopte el sistema de reparto fijado estatutariamente en su día; ha costado que la Comunidad obligara hasta cuatro procesos en un gasto inútil, supongo que finalmente todo el conjunto de costas debe soportarlas la comunidad, todos los propietarios, excepto el demandante. ¿a pesar de ello¿ cuanto dinero costaría a los demandantes que no pueden justificar¿.
Sigo sosteniendo que esta sangría es producto de una inadecuada actitud de unos pocos, a los cuales ya les tengo colocado el apelativo de CACIQUES , los principales extorsionadores de las comunidades y me costa, lo hacen movidos siempre por extraños comportamientos relacionados con el abuso y el dinero; no hay más que comprobar, indaguen, como estas personas que con tanto ahinco inducen a la colectividad, a la que llamo “masa borreguil” tienen la mejor parte en el tamaño de los pisos que ostentan.
Me consta que , ya se están produciendo respuestas variopintas en el T.S. y de la poca coincidencia entre los juzgadores lo que ha producido una natural desorientación entre los mismo y que obliga a realizar un urgente replanteo en sus sentencias.
Hola.
Esta sentencia del Supremo ha pasado desapercibida y creo es muy interesante.
RESUMEN: La Comunidad aprobó distribución de gastos comunes por sistema igualitario y no por coeficiente, y al final el Supremo dijo que:
Al no ajustarse al título ni a los Estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial de reparto de gastos.
Un saludo.
Esta sentencia del Supremo ha pasado desapercibida y creo es muy interesante.
RESUMEN: La Comunidad aprobó distribución de gastos comunes por sistema igualitario y no por coeficiente, y al final el Supremo dijo que:
Al no ajustarse al título ni a los Estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial de reparto de gastos.
Un saludo.
Si bien es cierto que el pago de los gastos de acuerdo a los coeficientes no es férreo ni cerrado, pues el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la regla quinta del artículo 9 contempla la contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación, sino también a lo "ESPECIALMENTE ESTABLECIDO", no prohibiéndose por tanto que se adopten otros sistemas de abono de los gastos comunes y así lo ha aceptado la jurisprudencia de esta Sala, al tener en cuenta que mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas de participación (Sentencia de 2-2-1991), y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos (Sentencia de 6-7-1991), y también procede, para supuestos concretados o anualidades precisadas, el sistema de reparto igual y no proporcional para todos los copropietarios (Sentencias de 22-4-1974 y 10-3-1993).
Ahora bien en supuestos como el de autos, al no ajustarse al título ni a los Estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial de reparto de gastos, conforme al artículo 16-1º de la Ley especial y así lo ha declarado la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 10-12-1990, 22-12-1993 y 16-11-1996), lo que aquí no se ha observado, por lo que el motivo ha de ser desestimado.
SEGUNDO.- Al no prosperar el recurso procede imponer sus costas al litigante de referencia que lo formalizó, de conformidad al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
Que debemos de declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación que formalizó la Comunidad de Propietarios de la Urbanización XXX de Nerja, contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Málaga -Sección Sexta-, en fecha veinte de septiembre de mil novecientos noventa y seis, en el proceso al que el recurso se refiere.
Se imponen a dicha recurrente las costas de casación. Y comuníquese a la expresada Audiencia, mediante el correspondiente testimonio, la presente resolución, devolviéndose al mismo tiempo las actuaciones correspondientes remitidas en su día.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.Alfonso Villagómez Rodil.-Luis Martínez-Calcerrada Gómez.-José Manuel Martínez-Pereda Rodríguez. Firmado y rubricado.-
PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Ahora bien en supuestos como el de autos, al no ajustarse al título ni a los Estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial de reparto de gastos, conforme al artículo 16-1º de la Ley especial y así lo ha declarado la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 10-12-1990, 22-12-1993 y 16-11-1996), lo que aquí no se ha observado, por lo que el motivo ha de ser desestimado.
SEGUNDO.- Al no prosperar el recurso procede imponer sus costas al litigante de referencia que lo formalizó, de conformidad al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
Que debemos de declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación que formalizó la Comunidad de Propietarios de la Urbanización XXX de Nerja, contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Málaga -Sección Sexta-, en fecha veinte de septiembre de mil novecientos noventa y seis, en el proceso al que el recurso se refiere.
Se imponen a dicha recurrente las costas de casación. Y comuníquese a la expresada Audiencia, mediante el correspondiente testimonio, la presente resolución, devolviéndose al mismo tiempo las actuaciones correspondientes remitidas en su día.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.Alfonso Villagómez Rodil.-Luis Martínez-Calcerrada Gómez.-José Manuel Martínez-Pereda Rodríguez. Firmado y rubricado.-
PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
