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Suelo urbano consolidado, incluido en unidad de ejecución
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Suelo urbano consolidado, incluido en unidad de ejecución
Hola a todos:
Por herencia de mis padres, heredamos a una casa en el pueblo, (3 hermanos), inmueble (edificado en zona urbana,(suelo urbano consolidado) solar de 126 m2 y 150 m2 edificados) de baja calidad en construccion y ubicado en una zona de expansion del pueblo, nuestro interes era venderlo por lo que no nos preocupamos de reformarlo en espera de su venta, transcurre el tiempo y en el año 2000, se publica en el BOP que habiendose aprobado el PROYECTO de MODIFICACIONES PUNTUALES de las NORMAS SUBSIDIARIAS de PLANEAMIENTO de CARCHELES, se procede a la publicación de LAS NORMAS URBANISTICAS contenidas en el proyecto. (cabe informar que de todo esto, nosotros no hemos tenido conocimiento hasta el año 2007), en esas normas urbanisticas se establece entre otras la UNIDAD de EJECUCIÓN nº 12, (U.E 12), en la cual esta incluido mi inmueble.
En el año 2007, me convocan a una reunión la Junta de Compensacion de esta U.E. 12, para iniciar los trmites para su composición, extrañado acudo a la misma y se me informa al igual que a todos los propietarios, (a excepcion de mi inmueble que es zona urbana, todos los demas propietarios lo que aportan son terrenos rusticos), de como está el tema y la composición de la JUNTA DE COMPENSACIÇON.
Desde un principio expongo que no entiendo como no se me ha notificado de todo este tema y lo que no entiendo es que como se ha incluido mi inmueble en esta U.E., con todos los derechos y deberes cuando considero que lo que yo aporto es zona urbana y por lo tanto no debo de participar en gasto alguno, sino, todo lo contrario me siento perjudicado ya que no he tenido conocimiento de este proyecto y no he podido impugnar, reclamar, etc,.
Despues de unas cuantas reuniones en estos 2 años, sigo igual que antes, dentro de la U.E.12 y con la tasación por parte del Organo Gestor, el cual ha decidido tasar la propiedad en 26.000€. o bien la permuta del inmueble por una parcela equivalente en la nueva U.E.12, sabiendo que la extension minima de las parcelas segun NORMAS URBANISTICAS, es de 350 m2, y si yo aporto una superficie de 126 m2, según el Organo Gestor se me queda, quitandole la parte que me corresponde por cesion al Ayto. de viales y zonas verde, una parcela de 75m2, y tendrían que cederme terreno, previo pago, los demas propietarios hasta llegar a esos 350 m2, y si opto por la compensación económica pues la cantidad antes mencionada, cantidad que considero ridicula, ya que considero que aparte del valor de inmueble, se debe de valorar el perjuicio que se me ocasiona:
Por lo tanto os expongo mis preguntas y dudas por si tengo suerte de haberme explicado bien y me dais unos consejos o soluciones
1º, en el caso de optar por la permuta de suelo, yo entiendo que no debo de entrar , como los demas propietarios, a las cesiones al Ayto. de viales y zonas verdes, ya que yo lo que aporto es suelo urbano, y no como los demas que lo que aportan es suelo rustico. ¿Por lo tanto la permuta deberia de ser,SOLAR 126 m2, Y SUMAR A ESTOS M LA EQUIVALENCIA DE LA TASACION DE LA CONSTRUCCION? y en caso de no llegar a la superficie minima (350) entonces optar por la compra de esos metros a los demas propietarios. ¿ y solo entrar en los gastos de la U.E. por los m. que he comprado?, ya que los otros son urbanos a mi entender.
De todas formas, en el caso de optar por la compensacion economica, he reflejado en acta que no estoy de acuerdo con la tasacion a la baja, (el arquitecto en principio valoro el inmueble en 50.000€, segun Costes de Referencia para la construciion, publicado por el colegio Oficial de Arquitectos de Jaén, año 2008, descontando gastos de demolición, ya que considero que nosotros como propietarios de un inmueble urbano al meternos en esta U.E salimos perjudicados totalmente,:
1º, Desde que se aprobó el PROYECTO de MODIFICACIONES PUNTUALES de las NORMAS SUBSIDIARIAS de PLANEAMIENTO de CARCHELES, no he podido solicitar reforma en mi inmueble ya que estaba incluido en ese Proyecto, por lo cual se ha ido deteriorando en el tiempo y por consiguiente perdiendo valor.
2º, Que aparte de la tasacion economica que se haga por parte del Organo Gestor, se debe de valorar tbn que si el inmueble esta en mal estado no es por culpa de sus dueños, sino por estar incluido en una U.E y no poder reformarlo.
3º, Que nos sentimos perjudicados, ademas ,por que los demas propietarios aportaron suelo rustico y ahora es urbano o urbanizable, éstos son beneficiados ya que sus terrenos iran al alza, independientemente de la actual crisis inmboliaria, y mi inmueble se tasa a la baja y con el tiempo el dinero por el que se tase siempre a la larga habra perdido valor, por lo que consideramos que deberia de tenerse encuenta este comentario para valorarlo al alza.
Bueno seguramente se me ha quedado algo en el tintero, pero cfreo que por ahora esta bien, para que os comais un poco el coco , Espero respuesta de alguno de vosotros y os pido perdon por la extension del texto.
Gracias
Antonio
Por herencia de mis padres, heredamos a una casa en el pueblo, (3 hermanos), inmueble (edificado en zona urbana,(suelo urbano consolidado) solar de 126 m2 y 150 m2 edificados) de baja calidad en construccion y ubicado en una zona de expansion del pueblo, nuestro interes era venderlo por lo que no nos preocupamos de reformarlo en espera de su venta, transcurre el tiempo y en el año 2000, se publica en el BOP que habiendose aprobado el PROYECTO de MODIFICACIONES PUNTUALES de las NORMAS SUBSIDIARIAS de PLANEAMIENTO de CARCHELES, se procede a la publicación de LAS NORMAS URBANISTICAS contenidas en el proyecto. (cabe informar que de todo esto, nosotros no hemos tenido conocimiento hasta el año 2007), en esas normas urbanisticas se establece entre otras la UNIDAD de EJECUCIÓN nº 12, (U.E 12), en la cual esta incluido mi inmueble.
En el año 2007, me convocan a una reunión la Junta de Compensacion de esta U.E. 12, para iniciar los trmites para su composición, extrañado acudo a la misma y se me informa al igual que a todos los propietarios, (a excepcion de mi inmueble que es zona urbana, todos los demas propietarios lo que aportan son terrenos rusticos), de como está el tema y la composición de la JUNTA DE COMPENSACIÇON.
Desde un principio expongo que no entiendo como no se me ha notificado de todo este tema y lo que no entiendo es que como se ha incluido mi inmueble en esta U.E., con todos los derechos y deberes cuando considero que lo que yo aporto es zona urbana y por lo tanto no debo de participar en gasto alguno, sino, todo lo contrario me siento perjudicado ya que no he tenido conocimiento de este proyecto y no he podido impugnar, reclamar, etc,.
Despues de unas cuantas reuniones en estos 2 años, sigo igual que antes, dentro de la U.E.12 y con la tasación por parte del Organo Gestor, el cual ha decidido tasar la propiedad en 26.000€. o bien la permuta del inmueble por una parcela equivalente en la nueva U.E.12, sabiendo que la extension minima de las parcelas segun NORMAS URBANISTICAS, es de 350 m2, y si yo aporto una superficie de 126 m2, según el Organo Gestor se me queda, quitandole la parte que me corresponde por cesion al Ayto. de viales y zonas verde, una parcela de 75m2, y tendrían que cederme terreno, previo pago, los demas propietarios hasta llegar a esos 350 m2, y si opto por la compensación económica pues la cantidad antes mencionada, cantidad que considero ridicula, ya que considero que aparte del valor de inmueble, se debe de valorar el perjuicio que se me ocasiona:
Por lo tanto os expongo mis preguntas y dudas por si tengo suerte de haberme explicado bien y me dais unos consejos o soluciones
1º, en el caso de optar por la permuta de suelo, yo entiendo que no debo de entrar , como los demas propietarios, a las cesiones al Ayto. de viales y zonas verdes, ya que yo lo que aporto es suelo urbano, y no como los demas que lo que aportan es suelo rustico. ¿Por lo tanto la permuta deberia de ser,SOLAR 126 m2, Y SUMAR A ESTOS M LA EQUIVALENCIA DE LA TASACION DE LA CONSTRUCCION? y en caso de no llegar a la superficie minima (350) entonces optar por la compra de esos metros a los demas propietarios. ¿ y solo entrar en los gastos de la U.E. por los m. que he comprado?, ya que los otros son urbanos a mi entender.
De todas formas, en el caso de optar por la compensacion economica, he reflejado en acta que no estoy de acuerdo con la tasacion a la baja, (el arquitecto en principio valoro el inmueble en 50.000€, segun Costes de Referencia para la construciion, publicado por el colegio Oficial de Arquitectos de Jaén, año 2008, descontando gastos de demolición, ya que considero que nosotros como propietarios de un inmueble urbano al meternos en esta U.E salimos perjudicados totalmente,:
1º, Desde que se aprobó el PROYECTO de MODIFICACIONES PUNTUALES de las NORMAS SUBSIDIARIAS de PLANEAMIENTO de CARCHELES, no he podido solicitar reforma en mi inmueble ya que estaba incluido en ese Proyecto, por lo cual se ha ido deteriorando en el tiempo y por consiguiente perdiendo valor.
2º, Que aparte de la tasacion economica que se haga por parte del Organo Gestor, se debe de valorar tbn que si el inmueble esta en mal estado no es por culpa de sus dueños, sino por estar incluido en una U.E y no poder reformarlo.
3º, Que nos sentimos perjudicados, ademas ,por que los demas propietarios aportaron suelo rustico y ahora es urbano o urbanizable, éstos son beneficiados ya que sus terrenos iran al alza, independientemente de la actual crisis inmboliaria, y mi inmueble se tasa a la baja y con el tiempo el dinero por el que se tase siempre a la larga habra perdido valor, por lo que consideramos que deberia de tenerse encuenta este comentario para valorarlo al alza.
Bueno seguramente se me ha quedado algo en el tintero, pero cfreo que por ahora esta bien, para que os comais un poco el coco , Espero respuesta de alguno de vosotros y os pido perdon por la extension del texto.
Gracias
Antonio
Antonio,
Por lo que dices es de presuponer que esa casa las NNSS aprobadas la declararían disconforme con el planeamiento.
De ser así también la declararía fuera de ordenación, supongo. Eso significaría que aunque hubieses solicitado licencia para una reforma no te la habrían concedido.
Creo que deberías contratar un perito que te haga una valoración contradictoria, presentándola a la junta de compensación, o al ayuntamiento, de no estás conforme con la indemnización ofrecida.
Un saludo.
Por lo que dices es de presuponer que esa casa las NNSS aprobadas la declararían disconforme con el planeamiento.
De ser así también la declararía fuera de ordenación, supongo. Eso significaría que aunque hubieses solicitado licencia para una reforma no te la habrían concedido.
Creo que deberías contratar un perito que te haga una valoración contradictoria, presentándola a la junta de compensación, o al ayuntamiento, de no estás conforme con la indemnización ofrecida.
Un saludo.
ARANGO, por lo que veo la ley del suelo se la pasan por el forro en muchos sitios, no se si por desconocimiento o porque si.Antes de constituir la JUNTA DE COMPENSACION, hay que hacer la reparcelacion notificandola por escrito a cada afectado para que presente alegaciones en un plazo de 15 dias(segun la NUM de cada mnicipio), veo que se han saltao este punto por el forro, diselo al secretario responsable directo legal del tema, cogete un abogado de confianza y que acuda al TS de tu comunidad impugnando todo elproceso, hay multiples sentencias favorables en este aspecto.
1) Tienes los mismos deberes, obligaciones y derechos que el resto, así que debes ceder viales, zonas verdes y un porcentaje del aprovechamiento urbanístico resultante. Tu parcela está dentro de la unidad de ejecución, y se puede aportar suelo, suelo más edificación, edificación, limones, granjas, etc, pero las cargas y beneficios son iguales para todos.
Si quieres justificar la exclusión de tu parcela del suelo urbano no consolidado, eso habría que haberlo realizado en el momento de la aprobación de la Modificación Puntual de las NUM.
2) Como dice alga, mira si tu edificación es conforme o disconforme con el planeamiento. Entiendo que es así, porque en caso contrario no te lo habrían valorado.
Revísalo, y si puedes cumplir ordenanza, solicita que se te incluya la edificación dentro de una parcela residencial.
3) Dado que no cumples parcela mínima, no se te asignará ninguna parcela resultante, ya que no aportas "lo suficiente". Mediante compensación económica, tendrás que adquirir el resto de metros a los propietarios que resulten adjudicatarios de la parcela. Todo esto se resuelve y se ventila en el Proyecto de Reparcelación.
4) Respecto a la disconformidad con la tasación urbanística, haz lo comentado por alga.
www.abogadourbanismo.com
Si quieres justificar la exclusión de tu parcela del suelo urbano no consolidado, eso habría que haberlo realizado en el momento de la aprobación de la Modificación Puntual de las NUM.
2) Como dice alga, mira si tu edificación es conforme o disconforme con el planeamiento. Entiendo que es así, porque en caso contrario no te lo habrían valorado.
Revísalo, y si puedes cumplir ordenanza, solicita que se te incluya la edificación dentro de una parcela residencial.
3) Dado que no cumples parcela mínima, no se te asignará ninguna parcela resultante, ya que no aportas "lo suficiente". Mediante compensación económica, tendrás que adquirir el resto de metros a los propietarios que resulten adjudicatarios de la parcela. Todo esto se resuelve y se ventila en el Proyecto de Reparcelación.
4) Respecto a la disconformidad con la tasación urbanística, haz lo comentado por alga.
www.abogadourbanismo.com
Arango, lo siguiente es solo como explicación complementaria a lo ya dicho.
La aprobación de un planeamiento general como son unas NNSS no precisan de notificación individualizada, la aprobación con sus determinaciones son sometidas a información pública para que cualquier persona, afectada o no en sus bienes, pueda presentar alegaciones. ( piensa que supondría la obligación de notificar a todos los afectados la aprobación de un PGOU de una gran ciudad como Madrid o Barcelona )
La revisión de los planes tienen como facultad variar o modificar el planeamiento revisado, clasificar suelo, ordenarlo, establecer plazos, prioridades y el sistema por el que deben desarrollarse las diferentes unidades de ejecución creadas por el planeamiento para cada ámbito, al parecer para tu caso concreto, por compensación.
Establecer ese sistema de gestión en el planeamiento, significa que la iniciativa de su desarrollo debe partir de los propietarios afectados por la unidad de ejecución que justifiquen el porcentaje mínimo determinado en la Ley.
Éstos propietarios o conjunto de ellos, que tengan la iniciativa de desarrollar lo establecido por las NNSS, están obligados a formular el Plan Parcial o Especial, dependiendo de la clase de suelo a desarrollar, los Estatutos y Bases de Actuación de la unidad de ejecución y a presentar esa documentación en el ayuntamiento para su aprobación inicial.
Acordada por el ayuntamiento la aprobación inicial de toda la documentación presentada, se publica dicho acuerdo junto con la documentación en el BOP y se notifica esa circunstancia a todos los propietarios afectados individualmente, para que en el plazo establecido puedan presentar alegaciones. ( creo que en esa fase del procedimiento fue cuando alegaste tu disconformidad en el justiprecio )
Resueltas, en su caso, las alegaciones, la documentación expuesta y la resolución de las alegaciones, se aprueba definitivamente por el ayuntamiento y notificada ésta a todos los afectados y comparecientes, procediéndose a constituir la Junta de Compensación.
En la expresada notificación de aprobación definitiva, se invita a los propietarios que no han tenido la iniciativa de la promoción a incorporarse a su incorporación a la Junta de Compensación con la advertencia que, de no hacerlo, serán expropiados en beneficio de la Junta de Compensación.
Resumiendo lo dicho, si se ha seguido ese procedimiento, creo que es inútil gastar un Euro en abogados y demandas, pues considero que se ha actuado conforme a derecho. Otra cosa es tu conformidad con la valoración de la indemnización efectuada.
Un saludo.
La aprobación de un planeamiento general como son unas NNSS no precisan de notificación individualizada, la aprobación con sus determinaciones son sometidas a información pública para que cualquier persona, afectada o no en sus bienes, pueda presentar alegaciones. ( piensa que supondría la obligación de notificar a todos los afectados la aprobación de un PGOU de una gran ciudad como Madrid o Barcelona )
La revisión de los planes tienen como facultad variar o modificar el planeamiento revisado, clasificar suelo, ordenarlo, establecer plazos, prioridades y el sistema por el que deben desarrollarse las diferentes unidades de ejecución creadas por el planeamiento para cada ámbito, al parecer para tu caso concreto, por compensación.
Establecer ese sistema de gestión en el planeamiento, significa que la iniciativa de su desarrollo debe partir de los propietarios afectados por la unidad de ejecución que justifiquen el porcentaje mínimo determinado en la Ley.
Éstos propietarios o conjunto de ellos, que tengan la iniciativa de desarrollar lo establecido por las NNSS, están obligados a formular el Plan Parcial o Especial, dependiendo de la clase de suelo a desarrollar, los Estatutos y Bases de Actuación de la unidad de ejecución y a presentar esa documentación en el ayuntamiento para su aprobación inicial.
Acordada por el ayuntamiento la aprobación inicial de toda la documentación presentada, se publica dicho acuerdo junto con la documentación en el BOP y se notifica esa circunstancia a todos los propietarios afectados individualmente, para que en el plazo establecido puedan presentar alegaciones. ( creo que en esa fase del procedimiento fue cuando alegaste tu disconformidad en el justiprecio )
Resueltas, en su caso, las alegaciones, la documentación expuesta y la resolución de las alegaciones, se aprueba definitivamente por el ayuntamiento y notificada ésta a todos los afectados y comparecientes, procediéndose a constituir la Junta de Compensación.
En la expresada notificación de aprobación definitiva, se invita a los propietarios que no han tenido la iniciativa de la promoción a incorporarse a su incorporación a la Junta de Compensación con la advertencia que, de no hacerlo, serán expropiados en beneficio de la Junta de Compensación.
Resumiendo lo dicho, si se ha seguido ese procedimiento, creo que es inútil gastar un Euro en abogados y demandas, pues considero que se ha actuado conforme a derecho. Otra cosa es tu conformidad con la valoración de la indemnización efectuada.
Un saludo.
ALGA, estoy de acuerdo contigo en todo salvo en un punto fundamental, antes de iniciar el proceso de ejecuciion del la unidad de ejecucion por los vecino afectos, tiene que desarrollarse la reprcelacion por parte de los tecnicos del ayuntamiento, y esta si tiene que notificarse particularmente, puesto que supone una modificacion de su propiedad, contra la cual habra un periodo de alegaciones, lo se por experiencia propia, y le ley del suelo del 99 y su posterior ampliacion con el reglamento de 2004 es muy clara y precisa en este tema.
Jercam7, estás en un error, los técnicos municipales, cuando de desarrollar un área por iniciativa privada se trata, lo único que hacen es informar si la documentación presentada por el/los promotores es conforme a derecho - entre ellos las Bases de Actuación - para que los políticos tomen el acuerdo procedente.
Debes tener en cuenta que no es lo mismo el sistema de compensación que el de cooperación, en el que el desarrollo de todo el proceso es del ayuntamiento.
En éste sistema - cooperación - los propietarios se limitan a ceder los terrenos de cesión obligatoria y a pagar los costes de urbanización. No tienen otra potestad.
Un saludo.
Debes tener en cuenta que no es lo mismo el sistema de compensación que el de cooperación, en el que el desarrollo de todo el proceso es del ayuntamiento.
En éste sistema - cooperación - los propietarios se limitan a ceder los terrenos de cesión obligatoria y a pagar los costes de urbanización. No tienen otra potestad.
Un saludo.
Alga, los sistemas de compensacion ,cooperaccion son para el desarrollo de la U.A, pero previamente tiene que haber una reparcelacion por parte del ayuntamiento, poque sino la viabilidad del proceso seria inviable, y despues los vecinos afectos presentaran en plazo sus alegaciones pertinentes si no estan de acuerdo con dicha reparcelacion y una vez aprbada esta se lleva a cabo le U.A mediante el sistema de compensacion, cooperacion u otros.Multitud de sentencias sobre el caso en lo T.S de CC.AA y TRIBUNAL SUPREMO.
Hola a todos y muchisimas gracias por vuestros comentarios.
Despues de leer cada uno de ellos, sinceramente, estoy mas liado que antes.
Lo que si tengo claro es que a nosotros, nadie nos ha comunicado por escrito absolutamente nada, tan solo he acudido a las reuniones a las que se me ha convocado como miembro de la U.E 12. desde sep-07 hasta ahora, antes no tenia conocimiento de nada, tan solo, y por oidas, que en los terrenos dtras del inmueble se iba a realizar una urbanización, de todos era conocido que nosotros nos queriamos deshacer del inmueble, venta, y tambien conociamos de oidas, que nuestro inmueble sería la salida de la urbanización, por lo tanto esperabamos que elguien se pusiera en contacto con nosotros, (Ayto. promotores, etc), para iniciar negociaciones, pero nunca se nos informó que ibamos a ser parte de ésta U.E.
En otros foros he consultado y me han comunicado lo siguiente os lo expongo y decidis.
"
la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía permite, en el Art.105.4,
la inclusión excepcional de suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado en
una misma UE, pero en su caso es suelo urbano consolidado (me bastó ver una
imagen de satélite) y no cabe su inclusión en una U.E. con suelo urbanizable.
"
Que os parece?
Yo sigo insistiendo en que mi inmueble está en suelo urbano y por lo tanto no tiene sentido que entre a formar parte de una U.E y además a ceder viales, zonas verdes, etc, los demás propietarios si están en esa obligación, ya que su suelo era rústico y ahora urbanizable, con su correspondiente revalorización, y a nosotros se nos aplica lo contrario.
De todas formas si estais interesados os puedo remitir por e-mail, la documentacion de la que dispongo:
Normas Urbanisticas
Certificacion catastral
Valoracion viviendas
Adjudicaciones
Publicacion Convenio Urbanistico de Gestion
Aportaciones, etc
Gracias y espero mas comentarios
Despues de leer cada uno de ellos, sinceramente, estoy mas liado que antes.
Lo que si tengo claro es que a nosotros, nadie nos ha comunicado por escrito absolutamente nada, tan solo he acudido a las reuniones a las que se me ha convocado como miembro de la U.E 12. desde sep-07 hasta ahora, antes no tenia conocimiento de nada, tan solo, y por oidas, que en los terrenos dtras del inmueble se iba a realizar una urbanización, de todos era conocido que nosotros nos queriamos deshacer del inmueble, venta, y tambien conociamos de oidas, que nuestro inmueble sería la salida de la urbanización, por lo tanto esperabamos que elguien se pusiera en contacto con nosotros, (Ayto. promotores, etc), para iniciar negociaciones, pero nunca se nos informó que ibamos a ser parte de ésta U.E.
En otros foros he consultado y me han comunicado lo siguiente os lo expongo y decidis.
"
la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía permite, en el Art.105.4,
la inclusión excepcional de suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado en
una misma UE, pero en su caso es suelo urbano consolidado (me bastó ver una
imagen de satélite) y no cabe su inclusión en una U.E. con suelo urbanizable.
"
Que os parece?
Yo sigo insistiendo en que mi inmueble está en suelo urbano y por lo tanto no tiene sentido que entre a formar parte de una U.E y además a ceder viales, zonas verdes, etc, los demás propietarios si están en esa obligación, ya que su suelo era rústico y ahora urbanizable, con su correspondiente revalorización, y a nosotros se nos aplica lo contrario.
De todas formas si estais interesados os puedo remitir por e-mail, la documentacion de la que dispongo:
Normas Urbanisticas
Certificacion catastral
Valoracion viviendas
Adjudicaciones
Publicacion Convenio Urbanistico de Gestion
Aportaciones, etc
Gracias y espero mas comentarios
Jercam7, que diferencia ves entre unas BASES DE ACTUACIÓN de un sistema de compensación, aprobadas inicialmente por el ayuntamiento, notificadas a todos los afectados y expuestas a información pública, y una REPARCELACIÓN efectuada por el ayuntamiento en un sistema de cooperación, notificada a todos los afectados y expuesta a información pública ?
En ninguno de los sistemas existe indefensión para los afectados, si se procede de esa forma, pues en ambos pueden alegar lo que consideren pertinente a sus intereses.
La diferencia precísamente es en la gestión, en el de compensación gestiona la iniciativa privada bajo la tutela del ayuntamiento y en el de cooperación el gestor es el ayuntamiento. Ah, en éste último no hay Junta de Compensación que valga.
Un saludo.
En ninguno de los sistemas existe indefensión para los afectados, si se procede de esa forma, pues en ambos pueden alegar lo que consideren pertinente a sus intereses.
La diferencia precísamente es en la gestión, en el de compensación gestiona la iniciativa privada bajo la tutela del ayuntamiento y en el de cooperación el gestor es el ayuntamiento. Ah, en éste último no hay Junta de Compensación que valga.
Un saludo.
Arango, si quieres que te de toda la razón, por mí no haya ningún problema. Pero como mi intención es ayudar no te la voy a dar.
Creo que está todo mas que explicado, no obstante intentaré sintetizar todo lo ya dicho. Espero que no te sirva para confundirte mas todavía.
1º) El ayuntamiento cuando tramita y aprueba la modificación de unas NNSS, que a su vez delimitan Unidades de Ejecución, no está obligado a notificar a los afectados. Si lo está si esa delimitación no la establece las NNSS y se tramita posteriormente.
2º) Como la inclusión de tu propiedad en la UE-12 se formula a través de las NNSS, intuyo que también delimitarían las UE. Al ser aprobadas las NNSS por la Junta de Andalucía en 2.005, sin ninguna alegación por tu parte, ahora es tarde para hacerlo.
3º) En el año 2.007, verifícalo por favor, el ayuntamiento te notificó que estaban a exposición pública los Estatutos y las Bases de Actuación de la UE-12, en esa notificación te indicaban de la posibilidad de alegar. No te convocaban a una reunión de la Junta de Compensación porque todavía no estaba constituída.
4º) De nada sirve que afirmes por activa y por pasiva que tu terreno es " suelo urbano ", lo único que tiene valor a los efectos de la clasificación de ese suelo es lo que determinen las NNSS. Ni el catastro ni imágenes por satélite sirven de nada.
5º) Ahora, dos años después de recibir la notificación, no sigues igual que antes, el procedimiento a continuado su tramitación y estás en la fase de valoración de los bienes indemnizables.
6º) No creo equivocarme si te digo que quieras o no, si la Junta de Compensación se ha constituído y registrado en el Órgano correspondiente, como Entidad Urbanística Colaboradora, tu finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad a su nombre. Cuando se haya urbanizado el sector y hayas pagado los costes de urbanización que de forma equitativa te correspondan, la Junta de Compensación te adjudicará la parcela urbanizada que te corresponda.
Y creo que eso es todo, si te consideras perjudicado, contrata un abogado o un arquitecto que entienda.
Un saludo.
Creo que está todo mas que explicado, no obstante intentaré sintetizar todo lo ya dicho. Espero que no te sirva para confundirte mas todavía.
1º) El ayuntamiento cuando tramita y aprueba la modificación de unas NNSS, que a su vez delimitan Unidades de Ejecución, no está obligado a notificar a los afectados. Si lo está si esa delimitación no la establece las NNSS y se tramita posteriormente.
2º) Como la inclusión de tu propiedad en la UE-12 se formula a través de las NNSS, intuyo que también delimitarían las UE. Al ser aprobadas las NNSS por la Junta de Andalucía en 2.005, sin ninguna alegación por tu parte, ahora es tarde para hacerlo.
3º) En el año 2.007, verifícalo por favor, el ayuntamiento te notificó que estaban a exposición pública los Estatutos y las Bases de Actuación de la UE-12, en esa notificación te indicaban de la posibilidad de alegar. No te convocaban a una reunión de la Junta de Compensación porque todavía no estaba constituída.
4º) De nada sirve que afirmes por activa y por pasiva que tu terreno es " suelo urbano ", lo único que tiene valor a los efectos de la clasificación de ese suelo es lo que determinen las NNSS. Ni el catastro ni imágenes por satélite sirven de nada.
5º) Ahora, dos años después de recibir la notificación, no sigues igual que antes, el procedimiento a continuado su tramitación y estás en la fase de valoración de los bienes indemnizables.
6º) No creo equivocarme si te digo que quieras o no, si la Junta de Compensación se ha constituído y registrado en el Órgano correspondiente, como Entidad Urbanística Colaboradora, tu finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad a su nombre. Cuando se haya urbanizado el sector y hayas pagado los costes de urbanización que de forma equitativa te correspondan, la Junta de Compensación te adjudicará la parcela urbanizada que te corresponda.
Y creo que eso es todo, si te consideras perjudicado, contrata un abogado o un arquitecto que entienda.
Un saludo.
Hola alga, muchas gracias por tus consejo y por ser tan sincero, pero hay algo que yo no me explicado bien, será eso seguramente, en referencia al punto 3º de tu último comentario:
"
3º) En el año 2.007, verifícalo por favor, el ayuntamiento te notificó que estaban a exposición pública los Estatutos y las Bases de Actuación de la UE-12, en esa notificación te indicaban de la posibilidad de alegar. No te convocaban a una reunión de la Junta de Compensación porque todavía no estaba constituída.
"
Repito, a nosotros (a mis hermanos y a mí) nadie nos ha comunicado ni verbal ni documentalmente, nada de nada.
La primera reunión a la que yo asistí, fue por el año 2007 y la convocó el arquitecto, (el arquitecto no tiene nada que ver con el ayto. me refiero a que no es el arquitecto municipal )como redactor del proyecto y parte interesada, y a la cual asistimos algunos de los propietarios, ni el ayuntamiento, ni el concejal de urbanismo ni el ordenanza del mismo, estuvieron presente, ya que esa reunión fué a titulo orientativo e informativo, y ahí fué cuando yo me enteré de lo que se rumoreaba anteriormente, se estaba haciendo realidad, en esa reunión el arquitecto nos fué dando cuenta de todo lo ocurrido y lo que habia por hacer, lo 1º era constituirnos en JUNTA DE COMPENSACIÓN, si mal no recuerdo, a partir de ahí se han realizado 3 reuniones mas (2 en este año) y en esas se ha presentado por parte del arquitecto el presupuesto suyo el juridico, las adjudicaciones, (2 veces se ha rectificado el plano de las mimas a no estar de acuerdo varios propietarios y aún no están cerradas), las aportaciones que cada propietario tanto en m2 como en €, y se ha elegido al organo gestor.
Bueno espero que esta vez haya dejado algo mas claro mi problematica.
Gracias de nuevo.
"
3º) En el año 2.007, verifícalo por favor, el ayuntamiento te notificó que estaban a exposición pública los Estatutos y las Bases de Actuación de la UE-12, en esa notificación te indicaban de la posibilidad de alegar. No te convocaban a una reunión de la Junta de Compensación porque todavía no estaba constituída.
"
Repito, a nosotros (a mis hermanos y a mí) nadie nos ha comunicado ni verbal ni documentalmente, nada de nada.
La primera reunión a la que yo asistí, fue por el año 2007 y la convocó el arquitecto, (el arquitecto no tiene nada que ver con el ayto. me refiero a que no es el arquitecto municipal )como redactor del proyecto y parte interesada, y a la cual asistimos algunos de los propietarios, ni el ayuntamiento, ni el concejal de urbanismo ni el ordenanza del mismo, estuvieron presente, ya que esa reunión fué a titulo orientativo e informativo, y ahí fué cuando yo me enteré de lo que se rumoreaba anteriormente, se estaba haciendo realidad, en esa reunión el arquitecto nos fué dando cuenta de todo lo ocurrido y lo que habia por hacer, lo 1º era constituirnos en JUNTA DE COMPENSACIÓN, si mal no recuerdo, a partir de ahí se han realizado 3 reuniones mas (2 en este año) y en esas se ha presentado por parte del arquitecto el presupuesto suyo el juridico, las adjudicaciones, (2 veces se ha rectificado el plano de las mimas a no estar de acuerdo varios propietarios y aún no están cerradas), las aportaciones que cada propietario tanto en m2 como en €, y se ha elegido al organo gestor.
Bueno espero que esta vez haya dejado algo mas claro mi problematica.
Gracias de nuevo.
Bueno Arango, creo que poco a poco se van esclareciendo las cosas, al menos para mí.
Conforme a lo que dices, entiendo que aquella reunión de 2.007 fué convocada por los propietarios mayoritarios que son los que tuvieron la iniciativa de desarrollar la UE-12. Esa reunión debió tener carácter informativo del proyecto que pretendían desarrollar, por lo tanto el ayuntamiento nada tenía que hacer ni decir entonces.
Dada la fase del proceso en que estáis considero que los Estatutos y las Bases de Actuación que han elaborado los propietarios mayoritarios han sido aprobadas INICIALMENTE por el ayuntamiento y publicadas en el BOP y aunque digas lo contrario, también notificadas.
Por el mero hecho de haber presentado alegaciones o mostrado disconformidad con las Bases de Actuación debéis consideraros debídamente notificados, no podéis decir ahora que no recibísteis ninguna notificación y al mismo tiempo estar negociando las indemnizaciones y pedir la corrección de errores.
Hasta que todos esos detalles no estén debídamente resueltos a juicio del ayuntamiento, lo cual no significa que no pueda discreparse y acudir a los tribunales, las Bases de Actuación no serán aprobadas.
En mi opinión debes olvidarte de la posibilidad de detener el proceso, para ello deberías contar con la complicidad de los propietarios de la mayoría del suelo de la UE-12, creo que lo que debes hacer es luchar para que en las Bases de Actuación se te reconozca la indemnización mas favorable a tus intereses.
Te deseo suerte en el empeño. Un saludo.
Conforme a lo que dices, entiendo que aquella reunión de 2.007 fué convocada por los propietarios mayoritarios que son los que tuvieron la iniciativa de desarrollar la UE-12. Esa reunión debió tener carácter informativo del proyecto que pretendían desarrollar, por lo tanto el ayuntamiento nada tenía que hacer ni decir entonces.
Dada la fase del proceso en que estáis considero que los Estatutos y las Bases de Actuación que han elaborado los propietarios mayoritarios han sido aprobadas INICIALMENTE por el ayuntamiento y publicadas en el BOP y aunque digas lo contrario, también notificadas.
Por el mero hecho de haber presentado alegaciones o mostrado disconformidad con las Bases de Actuación debéis consideraros debídamente notificados, no podéis decir ahora que no recibísteis ninguna notificación y al mismo tiempo estar negociando las indemnizaciones y pedir la corrección de errores.
Hasta que todos esos detalles no estén debídamente resueltos a juicio del ayuntamiento, lo cual no significa que no pueda discreparse y acudir a los tribunales, las Bases de Actuación no serán aprobadas.
En mi opinión debes olvidarte de la posibilidad de detener el proceso, para ello deberías contar con la complicidad de los propietarios de la mayoría del suelo de la UE-12, creo que lo que debes hacer es luchar para que en las Bases de Actuación se te reconozca la indemnización mas favorable a tus intereses.
Te deseo suerte en el empeño. Un saludo.
