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Subrogación contrato arrendamiento vivienda.
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Dicho lo cual, si no es una subrogación, tampoco parece ser una cesión sino una novación ya que en el acuerdo se están modificando condiciones principales del contrato y, lo que es más importante, hay voluntad de someterse "según la nueva LAU". Si el acuerdo se firma en 1995 bajo vigencia de la LAU/94, por "según la nueva LAU" entiendo la LAU/94 de prórroga no forzosa. Como en las condiciones "subrogadas" (no modificadas) no se estipula duración alguna, estaríamos bajo el artículo 9.2 LAU/94 por la que contratos de duración indeterminada se entenderán de un año sin perjuicio de los 5 más 3 de prórroga.
¿Es sostenible éste argumento?
Gracias
Jan, aquí está lo complicado ¿Cómo accedo a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos?. Se que existe un amplio directorio de profesionales pero al final todos son EXPERTOS/AS en TODAS las especialidades y es la elección es a ciegas. Entiendo su labor en el foro, pero sin lugar a dudas podrá realizar alguna sugerencia aunque sea privadamente a: lungser "at" gmail "dot" com
Gracias de nuevo.
Gracias de nuevo.
Hola jbe. Le agradezco el cumplido pero para poder responder a su última pregunta sería necesario hacer un estudio detalladado de la Jurisprudencia citada en mi anterior post así como del contrato originario, del documento de subrogación y de las visicitudes del contrato de arrendamiento desde su celebración. Como podrá comprender mi labor en este foro NO incluye tales servicios, por lo que le aconsejo que acuda a un/a profeisonal de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos.
Reciba un cordial saludo.
Reciba un cordial saludo.
En el caso que nos ocupa no sólo se modifica la renta desde 13.000pts. (1978) a 43.000pts. (1995).
Se modifica también:
- La fecha en que se realizarán las actualizaciones de renta.
- La renta se actualizará según la nueva LAU anualmente (y no cada dos años).
- Se abonará la totalidad del IBI (y no sólo los incrementos).
- Se abonará, de acuerdo con la nueva LAU, el importe de los servicios y suministros según coeficiente de copropiedad.
En fin Jan, necesito un buen profesional y por tus respuestas intuyo que tu eres uno excelente.
¿Vale la pena iniciar un procedimiento judicial en este caso?
Se modifica también:
- La fecha en que se realizarán las actualizaciones de renta.
- La renta se actualizará según la nueva LAU anualmente (y no cada dos años).
- Se abonará la totalidad del IBI (y no sólo los incrementos).
- Se abonará, de acuerdo con la nueva LAU, el importe de los servicios y suministros según coeficiente de copropiedad.
En fin Jan, necesito un buen profesional y por tus respuestas intuyo que tu eres uno excelente.
¿Vale la pena iniciar un procedimiento judicial en este caso?
Hola jbe. El argumento en sí es bastante bueno pero hay que tener en cuenta la Jurisprudencia que establece que una NUEVA RENTA NO supone un NUEVO contrato, por todas, STS 1994:
"De acuerdo con reiterada jurisprudencia la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (sentencia de 23 de Julio de 1.996) y la sentencia de 15 de Marzo de 1.996, con cita de la de 27 de Noviembre de 1.990, señala que para estimar la existencia de una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla sin necesidad de constancia documental. Por su parte, la sentencia de 18 de Marzo de 1.992, recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación
es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas (sentencias de 24 de Febrero de 1.964, 11 de Febrero de 1.965, 2 de Junio de 1.968 y 25 de Enero de 1.991). La referida cláusula adicional no reúne los requisitos de constituir un nuevo contrato que sucedió al precedente, ya que, aparte de la forma material como aparece exteriorizada sólo contiene la alteración apreciable de la actualización convenida de las rentas, pues la nueva prórroga que se pactó por un año más al arriendo, está
viciada de nulidad, al regir para el mismo el régimen de prórroga forzosa al que no renunció la recurrida.
Asimismo el elemento esencial de la relación arrendaticia, sigue siendo idéntico y similares las condiciones con las que se cedió. La simple alteración de la renta no determina ecesariamente la renovación del contrato (sentencias de 27 de febrero de 1965 y 23 de julio de 1991)" y en aplicación de esa doctrina declara subsistente el contrato precedente con la sola alteración del aumento de la renta; en supuesto similar al ahora enjuiciado, la sentencia de 4 de marzo de 1994 señala que "la novación operada no puede tener sino el contenido propio de la novación modificativa dada la incompatibilidad de la extintiva con el
derecho de prórroga del arriendo documentado en 1980, que la sentencia de instancia reconoce a favor del arrendatario" añadiendo que el Tribunal de instancia apoya su decisión en el dato de que "ni existe en aquel acuerdo novatorio una manifestación expresa de la renuncia, ni la verdadera voluntad novadora aparece probada, faltando por tanto este importante requisito para la propia novación (sentencias de 26 de abril de
1981, 29 de enero y 22 de noviembre de 1982, 21 de diciembre de 1985 y 1 de diciembre de 1987) de lo convenido en el contrato de 1980 , el cual ha sufrido básicamente una simple adición -ncremento representada por la alteración de la renta en concurrencia con un parcial modificación subjetiva integrando, todo ello, la novación mixta del caso."
Confrontados los contratos suscritos entre las partes en 24 de julio de 1985 y 1 de septiembre de
1988, aparte de ser el mismo el local objeto del contrato, resultan ser idénticas las condiciones estipuladas en uno y otro, de forma tal que, salvo ligeras adiciones que no alteran su contenido, son transcripción el uno del otro, salvo en lo que atañe a la renta que pasó a ser de 1.866.456. pesetas frente a la de 1.56000.000 pesetas establecida en 1985; pactada en el contrato de 24 de julio de 1985, no obstante estar ya vigente el Real Decreto Ley 2/1985, la sumisión al sistema de prórroga forzosa del art. 57 de la Ley arrendaticia urbana de 1964, en el posterior contrato de 1988 no se contiene una renuncia clara, terminante e
inequívoca, cual en aras de la seguridad jurídica exige la doctrina legal del arrendatario al beneficio de la prórroga forzosa convencionalmente reconocido, por lo que, de acuerdo con la jurisprudencia antes citada, la simple elevación de la renta inicialmente pactada no puede dar lugar a la existencia de una novación extintiva del primitivo contrato y su sustitución por aquel cuya resolución se insta;"
Espero que esto te sirva de alguna ayuda.
Un saludo.
"De acuerdo con reiterada jurisprudencia la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (sentencia de 23 de Julio de 1.996) y la sentencia de 15 de Marzo de 1.996, con cita de la de 27 de Noviembre de 1.990, señala que para estimar la existencia de una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla sin necesidad de constancia documental. Por su parte, la sentencia de 18 de Marzo de 1.992, recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación
es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas (sentencias de 24 de Febrero de 1.964, 11 de Febrero de 1.965, 2 de Junio de 1.968 y 25 de Enero de 1.991). La referida cláusula adicional no reúne los requisitos de constituir un nuevo contrato que sucedió al precedente, ya que, aparte de la forma material como aparece exteriorizada sólo contiene la alteración apreciable de la actualización convenida de las rentas, pues la nueva prórroga que se pactó por un año más al arriendo, está
viciada de nulidad, al regir para el mismo el régimen de prórroga forzosa al que no renunció la recurrida.
Asimismo el elemento esencial de la relación arrendaticia, sigue siendo idéntico y similares las condiciones con las que se cedió. La simple alteración de la renta no determina ecesariamente la renovación del contrato (sentencias de 27 de febrero de 1965 y 23 de julio de 1991)" y en aplicación de esa doctrina declara subsistente el contrato precedente con la sola alteración del aumento de la renta; en supuesto similar al ahora enjuiciado, la sentencia de 4 de marzo de 1994 señala que "la novación operada no puede tener sino el contenido propio de la novación modificativa dada la incompatibilidad de la extintiva con el
derecho de prórroga del arriendo documentado en 1980, que la sentencia de instancia reconoce a favor del arrendatario" añadiendo que el Tribunal de instancia apoya su decisión en el dato de que "ni existe en aquel acuerdo novatorio una manifestación expresa de la renuncia, ni la verdadera voluntad novadora aparece probada, faltando por tanto este importante requisito para la propia novación (sentencias de 26 de abril de
1981, 29 de enero y 22 de noviembre de 1982, 21 de diciembre de 1985 y 1 de diciembre de 1987) de lo convenido en el contrato de 1980 , el cual ha sufrido básicamente una simple adición -ncremento representada por la alteración de la renta en concurrencia con un parcial modificación subjetiva integrando, todo ello, la novación mixta del caso."
Confrontados los contratos suscritos entre las partes en 24 de julio de 1985 y 1 de septiembre de
1988, aparte de ser el mismo el local objeto del contrato, resultan ser idénticas las condiciones estipuladas en uno y otro, de forma tal que, salvo ligeras adiciones que no alteran su contenido, son transcripción el uno del otro, salvo en lo que atañe a la renta que pasó a ser de 1.866.456. pesetas frente a la de 1.56000.000 pesetas establecida en 1985; pactada en el contrato de 24 de julio de 1985, no obstante estar ya vigente el Real Decreto Ley 2/1985, la sumisión al sistema de prórroga forzosa del art. 57 de la Ley arrendaticia urbana de 1964, en el posterior contrato de 1988 no se contiene una renuncia clara, terminante e
inequívoca, cual en aras de la seguridad jurídica exige la doctrina legal del arrendatario al beneficio de la prórroga forzosa convencionalmente reconocido, por lo que, de acuerdo con la jurisprudencia antes citada, la simple elevación de la renta inicialmente pactada no puede dar lugar a la existencia de una novación extintiva del primitivo contrato y su sustitución por aquel cuya resolución se insta;"
Espero que esto te sirva de alguna ayuda.
Un saludo.
Dicho lo cual, si no es una subrogación, tampoco parece ser una cesión sino una novación ya que en el acuerdo se están modificando condiciones principales del contrato y, lo que es más importante, hay voluntad de someterse "según la nueva LAU". Si el acuerdo se firma en 1995 bajo vigencia de la LAU/94, por "según la nueva LAU" entiendo la LAU/94 de prórroga no forzosa. Como en las condiciones "subrogadas" (no modificadas) no se estipula duración alguna, estaríamos bajo el artículo 9.2 LAU/94 por la que contratos de duración indeterminada se entenderán de un año sin perjuicio de los 5 más 3 de prórroga.
¿Es sostenible éste argumento?
Gracias
Gracias Jan,
Es cierto que en 1995 cuando "La Propiedad reconoce como titular arrendatario de la referida vivienda a -inquilino actual 1995-, por subrogación de -antiguo inquilino 1979- ...." el propósito del propietario era que el contrato quedara bajo vigencia de la LAU/94 lo cual queda en cierto modo reflejado por dos cláusulas más que se añadieron como anexo al contrato pricipal del 1979 en 1995 a saber:
"SEGUNDO: En consecuencia, las partes convienen en formalizar el presente documento, dejando constancia de la subrogación y estableciendo una renta actualizada, según la nueva LAU de ......."
"TERCERO: De acuerdo con la nueva LAU, el inquilino abonará además de la nueva renta actualizada, el importe de los servicios y suministros ... por razón de su coeficiente de copropiedad ... así como la totalidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles...." aspectos novedosos de la LAU/94.
La Propiedad entendió que el inquilino actual 1995 se subrogó en el arrendamiento de la citada vivienda en las condiciones anexas estipuladas en el contrato de 1979 y las añadidas en 1995; y que en ningún modo se subrogó a la nueva inquilina a lo dispuesto a la Ley del 1964 sino a la Ley vigente de 1995.
¿Es el error subsanable?
Gracias.
Es cierto que en 1995 cuando "La Propiedad reconoce como titular arrendatario de la referida vivienda a -inquilino actual 1995-, por subrogación de -antiguo inquilino 1979- ...." el propósito del propietario era que el contrato quedara bajo vigencia de la LAU/94 lo cual queda en cierto modo reflejado por dos cláusulas más que se añadieron como anexo al contrato pricipal del 1979 en 1995 a saber:
"SEGUNDO: En consecuencia, las partes convienen en formalizar el presente documento, dejando constancia de la subrogación y estableciendo una renta actualizada, según la nueva LAU de ......."
"TERCERO: De acuerdo con la nueva LAU, el inquilino abonará además de la nueva renta actualizada, el importe de los servicios y suministros ... por razón de su coeficiente de copropiedad ... así como la totalidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles...." aspectos novedosos de la LAU/94.
La Propiedad entendió que el inquilino actual 1995 se subrogó en el arrendamiento de la citada vivienda en las condiciones anexas estipuladas en el contrato de 1979 y las añadidas en 1995; y que en ningún modo se subrogó a la nueva inquilina a lo dispuesto a la Ley del 1964 sino a la Ley vigente de 1995.
¿Es el error subsanable?
Gracias.
Hola jbe. La verdad es que el caso que expone NO es muy frecuente en la práctica. No entiendo la propiedad puedo aceptar que una persona SIN relación de parentesco pudiera subrogarse en la posición del arrendatario originario. Por los datos aportados lo que se produjo en el año 1995 es una CESIÓN GRATUÍTA(art 23.1 LAU 1964) - cambio subjetivo de titulares - aceptada expresamente por la propiedad.
Por lo tanto al ser el contrato anterior al 9-5-1985 el mismo está sujeto a la prórroga forzosa del art 57 LAU 1964, siendo prácticamente indiferente que NO se estableciera duración en el contrato, pues se aplica supletoriamente el Código Civil.
Cuando usted hace referencia al plazo de 8 años como causa de exrinción del contrato estimo que, únicamente, se refiere a la negativa del arrendatario a ACTUALIZAR la renta, pues ese es el ÚNICO SUPUESTO en que opera el plazo de 8 años como supuesto de EXTINCIÓN del contrato.
Reciba un cordial saludo.
Por lo tanto al ser el contrato anterior al 9-5-1985 el mismo está sujeto a la prórroga forzosa del art 57 LAU 1964, siendo prácticamente indiferente que NO se estableciera duración en el contrato, pues se aplica supletoriamente el Código Civil.
Cuando usted hace referencia al plazo de 8 años como causa de exrinción del contrato estimo que, únicamente, se refiere a la negativa del arrendatario a ACTUALIZAR la renta, pues ese es el ÚNICO SUPUESTO en que opera el plazo de 8 años como supuesto de EXTINCIÓN del contrato.
Reciba un cordial saludo.
Subrogación contrato arrendamiento vivienda.
Con fecha de Marzo de 1995, la propiedad subroga al arrendatario actual un contrato de arrendamiento firmado el año 1979 (LAU/64) cuyo titular no tiene ninguna relación de parentesco con el actual inquilino; en los siguientes términos:
"La Propiedad reconoce como titular arrendatario de la referida vivienda a inquilino actual 1995, por subrogación de antiguo inquilino 1979, en los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato y aceptado tácitamente en su día".
Desde 1995 han transcurrido más de 8 años y bajo la LAU/95 el contrato podría darse por finalizado después de este período, pretensión de la propiedad, pero el inquilino no está de acuerdo aduciendo que se subrogó a un contrato en su día firmado bajo la LAU/64 de duración indefinida.
El contrato del 1979 en sí no estipula duración alguna (aunque el timbre satisfecho fue el correspondiente a un año).
¿Puede ahora darse por finalizado el contrato?
Gracias por vuestra colaboración.
"La Propiedad reconoce como titular arrendatario de la referida vivienda a inquilino actual 1995, por subrogación de antiguo inquilino 1979, en los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato y aceptado tácitamente en su día".
Desde 1995 han transcurrido más de 8 años y bajo la LAU/95 el contrato podría darse por finalizado después de este período, pretensión de la propiedad, pero el inquilino no está de acuerdo aduciendo que se subrogó a un contrato en su día firmado bajo la LAU/64 de duración indefinida.
El contrato del 1979 en sí no estipula duración alguna (aunque el timbre satisfecho fue el correspondiente a un año).
¿Puede ahora darse por finalizado el contrato?
Gracias por vuestra colaboración.
