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sobre requerimiento fin contrato local de negocio
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Hola a todos nuevamente,
parece que en mis comienzos me están tocando muchos temas de arrendamiento porque no hago más que preguntaros, y más que lo haré!.
En fin hoy el caso es el siguiente: contrato de arrendamiento de local de negocio por plazo de 12 años, concluyendo el 30 de abril de 2009.
Entiendo que al no disponer nada el contrato de las partes al respecto, toca aplicar el Código Civil, disponiendo el art.1565 que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento, y asimismo entra en juego el art.1566 sobre tácita reconducción.
Por tanto para evitar problemas la intención de mi cliente es que requiera al arrendatario para que deje libre el local en la fecha señalada, mi duda es con qué antelación debe efectuarse ese requerimiento a efectos de evitar una posible tácita reconducción?
Muchas gracias,
Jan nuevamente muchísimas gracias por tu ayuda.
Sobre las matizaciones o puntualizaciones que me comentas, te digo:
1) Nada se menciona en el contrato sobre régimen de prórrogas.
2) En el contrato las arrendatarias renuncian expresamente a la aplicación del art.34 de la LAU.
3) Sobre este punto la única mención que figura recogida en el contrato es la relativa a la notificación fehaciente por parte del arrendatario al arrendador o su representante de su voluntad de cesar en el arrendamiento con un mes de antelación.
Nada dispone para el supuesto adverso.
Sobre tu último comentario ¿ a la expiración de que plazo del art.34 de la Lau 94 te refieres?al de los cuatros meses?
Un saludo y muchas gracias nuevamente,
Sobre requerimiento fin contrato local de negocio
Hola a todos nuevamente,
parece que en mis comienzos me están tocando muchos temas de arrendamiento porque no hago más que preguntaros, y más que lo haré!.
En fin hoy el caso es el siguiente: contrato de arrendamiento de local de negocio por plazo de 12 años, concluyendo el 30 de abril de 2009.
Entiendo que al no disponer nada el contrato de las partes al respecto, toca aplicar el Código Civil, disponiendo el art.1565 que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento, y asimismo entra en juego el art.1566 sobre tácita reconducción.
Por tanto para evitar problemas la intención de mi cliente es que requiera al arrendatario para que deje libre el local en la fecha señalada, mi duda es con qué antelación debe efectuarse ese requerimiento a efectos de evitar una posible tácita reconducción?
Muchas gracias,
Hola delmundo. Supongo que habrás examinado con detenimiento el caso, en concreto:
1) Que en el contrato NO se pactase un régimen de prórrogas.
2) Que en el contrato se pactase la renuncia del arrendatario al art 34 o, si NO ha habido denuncia a tal precepto, si el mismo ES o PODRÁ SER de aplicación en un futuro.
3) Que en el contrato NO se pactara ningún tipo de preaviso en orden a la NO renovación del contrato.
Si como presupongo ya has estudiado estas alternativas mi consejo es que se comunique FEHACIENTEMENTE a los arrendatarios la VOLUNTAD de NO PRORROGAR el contrato una vez que HAYA EXPIRADO el plazo del art 34 LAU 1994.
Un saludo.
1) Que en el contrato NO se pactase un régimen de prórrogas.
2) Que en el contrato se pactase la renuncia del arrendatario al art 34 o, si NO ha habido denuncia a tal precepto, si el mismo ES o PODRÁ SER de aplicación en un futuro.
3) Que en el contrato NO se pactara ningún tipo de preaviso en orden a la NO renovación del contrato.
Si como presupongo ya has estudiado estas alternativas mi consejo es que se comunique FEHACIENTEMENTE a los arrendatarios la VOLUNTAD de NO PRORROGAR el contrato una vez que HAYA EXPIRADO el plazo del art 34 LAU 1994.
Un saludo.
Jan nuevamente muchísimas gracias por tu ayuda.
Sobre las matizaciones o puntualizaciones que me comentas, te digo:
1) Nada se menciona en el contrato sobre régimen de prórrogas.
2) En el contrato las arrendatarias renuncian expresamente a la aplicación del art.34 de la LAU.
3) Sobre este punto la única mención que figura recogida en el contrato es la relativa a la notificación fehaciente por parte del arrendatario al arrendador o su representante de su voluntad de cesar en el arrendamiento con un mes de antelación.
Nada dispone para el supuesto adverso.
Sobre tu último comentario ¿ a la expiración de que plazo del art.34 de la Lau 94 te refieres?al de los cuatros meses?
Un saludo y muchas gracias nuevamente,
Hola delmundo. Gracias aportar más datos.
Con los mismos mi opinión profesional es casi la misma que la expresada en mi anterior post. Cuando dije "se comunique FEHACIENTEMENTE a los arrendatarios la VOLUNTAD de NO PRORROGAR el contrato una vez que HAYA EXPIRADO el plazo del art 34 LAU 1994." me refería a que si el contrato acababa el 30 de abril de 2009, el plazo del art 34 expiraría el día 30 de Diciembre de 2008, por lo que el día 31 de Dicidmbre de 2008 ya podrías notificarle la voluntad de tu cliente de NO renovar.
Como el arrendatario HA RENUNCIADO a la aplicación del art 34 puedes comunicarlo en cualquier momento ANTERIOR a la fecha de extinción del contrato(7 dias, 15, 30, 60..). Sin embargo la experiencia me ha demostrado que es mejor preavisar(notificar fehacientemente) con al menos 2 0 3 meses de antelación, para facilitar al arrendatario la liquidación del negocio(clientes, proveedores, declaraciones trimestrales del IVA, etc...).
Un saludo.
Con los mismos mi opinión profesional es casi la misma que la expresada en mi anterior post. Cuando dije "se comunique FEHACIENTEMENTE a los arrendatarios la VOLUNTAD de NO PRORROGAR el contrato una vez que HAYA EXPIRADO el plazo del art 34 LAU 1994." me refería a que si el contrato acababa el 30 de abril de 2009, el plazo del art 34 expiraría el día 30 de Diciembre de 2008, por lo que el día 31 de Dicidmbre de 2008 ya podrías notificarle la voluntad de tu cliente de NO renovar.
Como el arrendatario HA RENUNCIADO a la aplicación del art 34 puedes comunicarlo en cualquier momento ANTERIOR a la fecha de extinción del contrato(7 dias, 15, 30, 60..). Sin embargo la experiencia me ha demostrado que es mejor preavisar(notificar fehacientemente) con al menos 2 0 3 meses de antelación, para facilitar al arrendatario la liquidación del negocio(clientes, proveedores, declaraciones trimestrales del IVA, etc...).
Un saludo.
Tengo un contrato cuya prórroga finalizaba el 30 de julio 2011,en el que recoge que la finalización del contrato que no necesita requerimiento expreso, y una cláusula penal de tener que pagar por cada día que demore la salida un 25% de la renta sin que signifique novación ni prórroga.
Hemos intentando renovar pero el arrendatario me ha tenido entretenido hasta la finalización del contrato. ¿es preciso hacer un requerimiento notarial para comunicar la finalización y el pago de la cláusula penal, o simplemente tengo que presentar la demanda?, qué plazo habría para cada una de las opciones. Gracias por vuestra ayuda
Hemos intentando renovar pero el arrendatario me ha tenido entretenido hasta la finalización del contrato. ¿es preciso hacer un requerimiento notarial para comunicar la finalización y el pago de la cláusula penal, o simplemente tengo que presentar la demanda?, qué plazo habría para cada una de las opciones. Gracias por vuestra ayuda
