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sobre administradores/as
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Sobre administradores/as
A ver si me podeis resolver esta duda. Hace dos años contratamos a una Admon. de Fincas con nombre de mujer. A las juntas ha acudido siempre un hombre,en calidad, según dice él, de representante de la Administradora y haciendo las veces de secretario. Lo curioso es que las actas iban firmadas por ella. En los membretes de los escritos aparecía ella como Admnistradora y él como abogado. Desde el pasado verano aparecen los dos como admministradores en los membretes y el que da fe y firma como secretario es él. Lo curioso es que a él nadie lo ha contratado como administrador.
Y lo de renovar el cargo de administrador cada año nasti de plasti. lo he puesto en conocimiento del presidente y he pedido que lo incluyan como punto en el orden del dia de la proxima junta.
Las preguntas son: ¿esto es legal? ¿Que consecuencias puede tener para la comunidad? ¿y para esta pareja de administradores?
Gracias de antemano
Y lo de renovar el cargo de administrador cada año nasti de plasti. lo he puesto en conocimiento del presidente y he pedido que lo incluyan como punto en el orden del dia de la proxima junta.
Las preguntas son: ¿esto es legal? ¿Que consecuencias puede tener para la comunidad? ¿y para esta pareja de administradores?
Gracias de antemano
veamos..
1-el administrador puede tener trabajadores que le ayuden en las tareas de la empresa..los documentos de actas deben ser firmados por el /la gerente de la empresa o apoderado/a .En caso de ser socios puede ir firmado por ambos...pideles nombre de la sociedad..en el registro de la propiedad puedes solicitarlo.cualquier otra duda adelante....
1-el administrador puede tener trabajadores que le ayuden en las tareas de la empresa..los documentos de actas deben ser firmados por el /la gerente de la empresa o apoderado/a .En caso de ser socios puede ir firmado por ambos...pideles nombre de la sociedad..en el registro de la propiedad puedes solicitarlo.cualquier otra duda adelante....
Según establece el artículo 3 del Real Decreto Ley 4/2000 de 23 de junio y 10/2003, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario “las actividades de intermediación inmobiliaria, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial”.
Si un API no necesita ningún título oficial, ¿qué título requiere un administrador?, ¿el mismo que un API?. Caramba, caramba lo que se entera uno, y además se ganan muy bien la vida. Ya comprendo el por qué han salido tantas oficinas inmobiliarias. El título API consiste en hacerse la mejor tarjeta de visita del mercado.
Si un API no necesita ningún título oficial, ¿qué título requiere un administrador?, ¿el mismo que un API?. Caramba, caramba lo que se entera uno, y además se ganan muy bien la vida. Ya comprendo el por qué han salido tantas oficinas inmobiliarias. El título API consiste en hacerse la mejor tarjeta de visita del mercado.
Luis 25, ¿se requiere alguna preparación específica para hacer operaciones de compra venta de algo?.
En España tenemos un montón de Pequeños Empresarios. Otra cosa es esa denominación surrealista de "Trabajadores Autonómos". Vamos, que tenemos ahora a los Sindicatos queriendo engancharles.
Estos empresarios subcontratan con gestorías y similar la realización de unas tareas administrativas, como llevanza de nóminas y presentación a la SS y preparación de las declaraciones tributarias.
Pero, ¿necesitan de alguna preparación especial paara ejercer como empresarios?.
En España tenemos un montón de Pequeños Empresarios. Otra cosa es esa denominación surrealista de "Trabajadores Autonómos". Vamos, que tenemos ahora a los Sindicatos queriendo engancharles.
Estos empresarios subcontratan con gestorías y similar la realización de unas tareas administrativas, como llevanza de nóminas y presentación a la SS y preparación de las declaraciones tributarias.
Pero, ¿necesitan de alguna preparación especial paara ejercer como empresarios?.
Para rafapareja:
Si no han constituido una sociedad mercantil, no encontraras nada en el registro mercantil.
Un administrador, puede enviar a la Junta, a alguien de su confianza, aunque no es muy etico si esto ocurre siempre y no esporadicamente.
Lo que no se puede delegar es la funcion de Secretario, en persona distinta a la nombrada en Junta.
Si en una Comunidad, el cargo de Secretario, no lo desempeña el Administrador (por ejemplo un propietario), no habria mayor problema, pero cuando se acumula el cargo de Secretario en el de Administrador, no se deberia permitir que persona distinta actue en Junta como Secretario.
Si no han constituido una sociedad mercantil, no encontraras nada en el registro mercantil.
Un administrador, puede enviar a la Junta, a alguien de su confianza, aunque no es muy etico si esto ocurre siempre y no esporadicamente.
Lo que no se puede delegar es la funcion de Secretario, en persona distinta a la nombrada en Junta.
Si en una Comunidad, el cargo de Secretario, no lo desempeña el Administrador (por ejemplo un propietario), no habria mayor problema, pero cuando se acumula el cargo de Secretario en el de Administrador, no se deberia permitir que persona distinta actue en Junta como Secretario.
Yo vería absurdo tener un administrador que no fuera secretario (no digo que no pueda haberlo). El secretario es el encargado de custodiar toda la documentación durante un periodo mínimo de 5 años.
Artº 19 de LPH
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Artº 19 de LPH
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Luis, ojo con lo d elos 5 años. Yo, por si acaso, no destruiría documentos antes de los 15 años. Hay deudas que tienen plazo de 15 años. SI he destruido documentos me puedo encontrar con una denuncia por "destrucción de pruebas" o similar. Que me declaren complíce, que me hagan responsable solidario,...
Y el 19 se refiere a que conserve, pero no dice que a continuación se destruyan. Lo de los 5 años ha sido otro d elos puros que nos metieron los Administradores para destruir los rastros de su actuación.
Y el 19 se refiere a que conserve, pero no dice que a continuación se destruyan. Lo de los 5 años ha sido otro d elos puros que nos metieron los Administradores para destruir los rastros de su actuación.
Pues yo recomiendo (por experiencia), que no se atribuya al Administrador, el cargo de Secretario.
Con el nombramiento de Secretario a un propietario de la Comunidad, se garantiza mejor que la documentacion de la Comunidad, esta custodiada por un miembro de la Comunidad y en dependencias de la Comunidad, no por el Administrador, un "extraño" de la Comunidad, que cuando lo vayas a sustituir, no te entregara ni la mitad de la documentacion e incluso te verias obligado a ponerle una demanda.
O sea, la documentacion de la Comunidad, "en la Comunidad" y custodiada por "alguien de la Comunidad".
Con el nombramiento de Secretario a un propietario de la Comunidad, se garantiza mejor que la documentacion de la Comunidad, esta custodiada por un miembro de la Comunidad y en dependencias de la Comunidad, no por el Administrador, un "extraño" de la Comunidad, que cuando lo vayas a sustituir, no te entregara ni la mitad de la documentacion e incluso te verias obligado a ponerle una demanda.
O sea, la documentacion de la Comunidad, "en la Comunidad" y custodiada por "alguien de la Comunidad".
Discrepo de ti H25.
Lo más conveniente es que sea el Administrador quien custodie la documentación de la comunidad.
Siempre que entro en el foro leo los mismos comentarios sobre los Administradores de Fincas y estoy convencido de que hay muchos profesionales excelentemente preparados y más que cualificados para desempeñar con éxito dicha profesión.
Sin ir más lejos, en mi Comunidad son (somos) peores los propietarios que el Administrador (que no es nada del otro mundo - aunque en alguna ocasión he comentado que no asisto a las juntas - ).
No me extraña que entren pocos profesionales a ayudar en este foro. Bastante tienen con escuchar las críticas de aquéllos que les pagan, como para leer más comentarios de desconocidos quienes encima no pagan.
Muchas veces he escuchado que: "El Administrador es un empleado y tiene que estar y resolver los problemas cuando yo lo diga y estar a mi disposición que para eso le pago ... ahhh y cobra demasiado ... y seguro que nos roba".
En fin. Muchos acaban teniendo nada más que lo que se merecen y mientras las comunidades sigan así, habrá más de lo mismo, poco más o menos y al final SSª hará lo que quiera ¿o no, discolo?.
Lo más conveniente es que sea el Administrador quien custodie la documentación de la comunidad.
Siempre que entro en el foro leo los mismos comentarios sobre los Administradores de Fincas y estoy convencido de que hay muchos profesionales excelentemente preparados y más que cualificados para desempeñar con éxito dicha profesión.
Sin ir más lejos, en mi Comunidad son (somos) peores los propietarios que el Administrador (que no es nada del otro mundo - aunque en alguna ocasión he comentado que no asisto a las juntas - ).
No me extraña que entren pocos profesionales a ayudar en este foro. Bastante tienen con escuchar las críticas de aquéllos que les pagan, como para leer más comentarios de desconocidos quienes encima no pagan.
Muchas veces he escuchado que: "El Administrador es un empleado y tiene que estar y resolver los problemas cuando yo lo diga y estar a mi disposición que para eso le pago ... ahhh y cobra demasiado ... y seguro que nos roba".
En fin. Muchos acaban teniendo nada más que lo que se merecen y mientras las comunidades sigan así, habrá más de lo mismo, poco más o menos y al final SSª hará lo que quiera ¿o no, discolo?.
Para H25.
Si la documentación la tiene el presidente, el administrador sólo se dedicará ha hacer las cuentas, hacer el reparto de gastos y los pagos correspondiente y eso ya lo hacen los bancos.
Comprendo DickTurpin, que puedas estar molesto por las manifestaciones que aquí se hacen de los administradores, y hasta entiendo que entren pocos como tu dices, pero como podrás observar, hay muchas críticas hacia ellos y pocas alabanzas y eso es un síntoma. Los que hemos padecido engaños, estafas, aunque pequeñas por que no pueden ser muy grandes, y hasta prepotencia por parte de ellos, no podemos hablar bien de esta profesión en la que sin duda no son todos ¡faltaría más!. Pero vuelvo a repetir que, las consultas y manifestaciones que aquí se hacen sobre ellos, es fruto de lo que han sembrado guste o no guste. Que hay vecinos que hay que echarle de comer a parte, (como dicen en mi tierra) a manojitos, y también se hablan de ellos en este foro, lo que ocurre, es que ellos no cobran.
Si la documentación la tiene el presidente, el administrador sólo se dedicará ha hacer las cuentas, hacer el reparto de gastos y los pagos correspondiente y eso ya lo hacen los bancos.
Comprendo DickTurpin, que puedas estar molesto por las manifestaciones que aquí se hacen de los administradores, y hasta entiendo que entren pocos como tu dices, pero como podrás observar, hay muchas críticas hacia ellos y pocas alabanzas y eso es un síntoma. Los que hemos padecido engaños, estafas, aunque pequeñas por que no pueden ser muy grandes, y hasta prepotencia por parte de ellos, no podemos hablar bien de esta profesión en la que sin duda no son todos ¡faltaría más!. Pero vuelvo a repetir que, las consultas y manifestaciones que aquí se hacen sobre ellos, es fruto de lo que han sembrado guste o no guste. Que hay vecinos que hay que echarle de comer a parte, (como dicen en mi tierra) a manojitos, y también se hablan de ellos en este foro, lo que ocurre, es que ellos no cobran.
Vicente
Cuando el administrador que hay en mi comunidad presentó sus honorarios la primera vez, se aceptaron sin rechistar. Anualmente se sube una cantidad que considera adecuada y se acepta sin rechistar.
No creo que el problema sea que se les paga poco. Pero tampoco sé exactamente cuál es el problema.
A veces administran muchas fincas a la vez, incluso se dedican a esto y paralelamente al negocio inmobiliario y otros negocios y si no delegan, lo hacen mal, o lo dejan la mitad sin hacer.
A mi no se me ocurren ahora mismo más razones para que no cumplan honradamente con su trabajo, aunque, según dicen, haberlas hailas.
Saludos
Cuando el administrador que hay en mi comunidad presentó sus honorarios la primera vez, se aceptaron sin rechistar. Anualmente se sube una cantidad que considera adecuada y se acepta sin rechistar.
No creo que el problema sea que se les paga poco. Pero tampoco sé exactamente cuál es el problema.
A veces administran muchas fincas a la vez, incluso se dedican a esto y paralelamente al negocio inmobiliario y otros negocios y si no delegan, lo hacen mal, o lo dejan la mitad sin hacer.
A mi no se me ocurren ahora mismo más razones para que no cumplan honradamente con su trabajo, aunque, según dicen, haberlas hailas.
Saludos
Luis 25, es que el administrador no tiene mucho más que hacer. Otra cosa es que exista DEJACIÓN DE FUNCIONES por parte de los Presidentes y Vicepresidentes.
Y claro, en resumen, ¿hacen falta los administradores?.
Si somos como los señoritos, que esos si que tenían administradores, pues al final nos ocurrirá lo que a los señoritos: Que la finca acaba en manos del administrador. Y el que avisa no es traidor.
Y claro, en resumen, ¿hacen falta los administradores?.
Si somos como los señoritos, que esos si que tenían administradores, pues al final nos ocurrirá lo que a los señoritos: Que la finca acaba en manos del administrador. Y el que avisa no es traidor.
yo como administrador de fincas,aconsejo lo siguiente ya que yo lo hago y me va muy bien.voy a ser muy franco..mi empresa cobra por comunidades de menos de 10 viviendas 7 euros por inquilino,3 euros por garaje ajeno a la comunidad 150 euros si son más de 10 hasta 30.a partir de 30 viviendas cobro 250 euros..solo he cojido 10 comunidades, al ser pocas puedo atenderlas de forma correcta, una vez al año, con el dinero de la comunidad hacemos una comida comun donde se reunen todos los comuneros cada uno en su edificio y sobre todo en verano y hablan entre ellos,eso parece que no pero flexiona a las personas,ellos me conocen ,confian en mi y yo en ellos y nos va como una gran familia...luego entro al foro y leo sobre compañeros que deberian de despedirlos de la profeción,si un administrador es problematico y no da la talla..fuera pal carajo...
Insisto, conozco Comunidades, que han perdido mucha documentacion al cambiar de Administrador.
Mientras el Administrador permanece, normalmente no hay problemas, pero cuando se procede a su sustitucion, en ese momento se convierte en "el enemigo" de la Comunidad y eso que no es necesario que "de la venia" al nuevo Administrador, como los abogados.
La figura del Secretario, esta en la LPH como uno de los cargos de la Comunidad y no es "obligatorio" que se acumule en el Administrador. Normalmente, esto se hace por "comodidad" de los propietarios. En cambio, a nadie se le ocurre que el Administrador, acumule tambien el cargo de Presidente, ¿porque en cambio opinamos otra cosa con respecto al Secretario?.
Creo que es muy conveniente para una Comunidad, desligar, las funciones del Secretario de las del Administrador. Debido a la constumbre de acumular esos dos cargos, los Administradores se constituyen como "los dueños" de las Comunidades y los Presidente piensan que no pueden hacer nada sin su aprobacion.
Es una opinion.
Mientras el Administrador permanece, normalmente no hay problemas, pero cuando se procede a su sustitucion, en ese momento se convierte en "el enemigo" de la Comunidad y eso que no es necesario que "de la venia" al nuevo Administrador, como los abogados.
La figura del Secretario, esta en la LPH como uno de los cargos de la Comunidad y no es "obligatorio" que se acumule en el Administrador. Normalmente, esto se hace por "comodidad" de los propietarios. En cambio, a nadie se le ocurre que el Administrador, acumule tambien el cargo de Presidente, ¿porque en cambio opinamos otra cosa con respecto al Secretario?.
Creo que es muy conveniente para una Comunidad, desligar, las funciones del Secretario de las del Administrador. Debido a la constumbre de acumular esos dos cargos, los Administradores se constituyen como "los dueños" de las Comunidades y los Presidente piensan que no pueden hacer nada sin su aprobacion.
Es una opinion.
Luis 25 en su primera intervención del dia 26 de abril realiza dos manifestaciones rotundamente falsas:
1. Un API no necesita ningún título oficial,
2. El título API consiste en hacerse la mejor tarjeta de visita del mercado.
Pues bien, el títilo de Agente de la Propiedad Inmobiliaria es un título oficial. El mio expedido por el ministerio de fomento después de pasar unos examenes sobre un temario bastante extenso.
Que ahora no haga falta nada para intervenir en la mediación inmobiliaria no significa que todos los mediadores inmobiliarios que pululan por nuestros pueblos y ciudades sean APIs, ni mucho menos.
1. Un API no necesita ningún título oficial,
2. El título API consiste en hacerse la mejor tarjeta de visita del mercado.
Pues bien, el títilo de Agente de la Propiedad Inmobiliaria es un título oficial. El mio expedido por el ministerio de fomento después de pasar unos examenes sobre un temario bastante extenso.
Que ahora no haga falta nada para intervenir en la mediación inmobiliaria no significa que todos los mediadores inmobiliarios que pululan por nuestros pueblos y ciudades sean APIs, ni mucho menos.
Si usted lee detenidamente mi pots, no es una afirmación mía, sino que era una copia de un post que se ha quitado del foro ignorando causas, y por eso hago la pregunta "¿qué título requiere un administrador?, ¿el mismo que un API?"
Si es verdad, y entiendo que debe serlo, que el artículo 3 del Real Decreto Ley 4/2000 de 23 de junio y 10/2003, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario “las actividades de intermediación inmobiliaria, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial”. Un API no necesita ningún título oficial y por tanto, muchos, la mayoría estimo yo, el título de agente de la Propiedad Inmobiliaria lo llevan en la cartera en forma de tarjeta de visitas. Estamos hablando de fechas de 2000 y 2003 es decir muy recientes.
Usted ha podido superar todos los requisitos exigible en una época que hoy ya no son necesario en virtud de este real decreto, pero las cosas están de esta manera. Las leyes y los decretos no lo hago yo.
Si es verdad, y entiendo que debe serlo, que el artículo 3 del Real Decreto Ley 4/2000 de 23 de junio y 10/2003, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario “las actividades de intermediación inmobiliaria, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial”. Un API no necesita ningún título oficial y por tanto, muchos, la mayoría estimo yo, el título de agente de la Propiedad Inmobiliaria lo llevan en la cartera en forma de tarjeta de visitas. Estamos hablando de fechas de 2000 y 2003 es decir muy recientes.
Usted ha podido superar todos los requisitos exigible en una época que hoy ya no son necesario en virtud de este real decreto, pero las cosas están de esta manera. Las leyes y los decretos no lo hago yo.
