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Servidumbre de desagües
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Efectivamente, ciertos constructores, aprovechando vacíos normativos y escudados en la propiedad horizontal, realizan autenticas barbaridades que no deberían tolerarse.
La ignorancia de los compradores de ciertos bajos y locales e incluso algunos pisos, en los que estos constructores (con el consentimiento de aparejadores y arquitectos) amontonan los desagües, tanto colgados como enterrados incluidas arquetas generales de las fincas y otras instalaciones (acometida de agua, electricidad, etc), les deja desprotegidos frente al resto de la comunidad, que fácilmente se desentienden de estos temas porque a ellos no les ha tocado, e incluso ponen pegas a la hora de reparar, no solo las instalaciones, sino los desperfectos causados en pavimentos, paredes, techos, etc.
Digamos que al propietario de estas fincas (afectadas de verdaderas “servidumbres prediales” aunque escudadas en la propiedad horizontal), les toca la lotería a la inversa. Seguramente acabarán por vender sus pisos y locales, engañando obligatoriamentea otros que de saber lo que esa compra comporta no comprarían. Pero parece que así es la vida. Aunque creo que, de existir posibles mejores ubicaciones para dichas instalaciones, deberían exigirlas a la comunidad como obras necesarias y de no aceptar esta, reclamar esas mejoras necesarias por la vía judicial, ya que sobre todo en el caso de las instalaciones de desagüe se sobrepasa lo tolerable y lo que se está obligado a soportar jurídicamente.
De todas formas, Tristón, en tu caso parece no tratarse de instalaciones generales sino de instalaciones PRIVATIVAS del piso superior. Aquí la relación predio sirviente-predio dominante es evidente.
Se trata de una servidumbre no aparente, por lo que supongo que ninguno de los dos propietarios actuales, conocía la existencia de la misma.
Parece que esa finca se vendió por el anterior único propietario con ese “vicio oculto” (ya que tú de haberlo sabido, seguramente no hubieras comprado o hubieras pagado un precio menor) que afecta a las dos fincas independientes que la integran.
Parece también que existe otro camino para desviar las bajantes evitando que pasen por tu propiedad. En principio podrías reclamar al vendedor, para que se haga cargo de las reparaciones y gastos necesarios que conlleve realizarlo, recuerda que el vendedor debe responder por los vicios ocultos por lo que podréis demandarle.
En el caso de no aceptar, también puedes, por las buenas, decirle a tu vecino que te encargas tú de los gastos. Hazle comprender los inconvenientes que en caso de rotura o filtraciones te crearía a ti, y las responsabilidades que a él se le vendrían a cuenta de todos los desperfectos que podrían producirse en muebles, electrodomésticos, etc (claro que si tiene un seguro que le cubra se lavará las manos)
Si aún así este último no acepta te queda la vía judicial.
No sé si mediante la acción de negación o bien otro tipo reclamación en el ámbito de la ley de propiedad horizontal. Deberá asesorarte un abogado.
Y ten en cuenta que de no hacerlo, con el tiempo el otro propietario podría adquirir definitivamente el derecho de servidumbre, por usupcación.
Saludos.
La ignorancia de los compradores de ciertos bajos y locales e incluso algunos pisos, en los que estos constructores (con el consentimiento de aparejadores y arquitectos) amontonan los desagües, tanto colgados como enterrados incluidas arquetas generales de las fincas y otras instalaciones (acometida de agua, electricidad, etc), les deja desprotegidos frente al resto de la comunidad, que fácilmente se desentienden de estos temas porque a ellos no les ha tocado, e incluso ponen pegas a la hora de reparar, no solo las instalaciones, sino los desperfectos causados en pavimentos, paredes, techos, etc.
Digamos que al propietario de estas fincas (afectadas de verdaderas “servidumbres prediales” aunque escudadas en la propiedad horizontal), les toca la lotería a la inversa. Seguramente acabarán por vender sus pisos y locales, engañando obligatoriamentea otros que de saber lo que esa compra comporta no comprarían. Pero parece que así es la vida. Aunque creo que, de existir posibles mejores ubicaciones para dichas instalaciones, deberían exigirlas a la comunidad como obras necesarias y de no aceptar esta, reclamar esas mejoras necesarias por la vía judicial, ya que sobre todo en el caso de las instalaciones de desagüe se sobrepasa lo tolerable y lo que se está obligado a soportar jurídicamente.
De todas formas, Tristón, en tu caso parece no tratarse de instalaciones generales sino de instalaciones PRIVATIVAS del piso superior. Aquí la relación predio sirviente-predio dominante es evidente.
Se trata de una servidumbre no aparente, por lo que supongo que ninguno de los dos propietarios actuales, conocía la existencia de la misma.
Parece que esa finca se vendió por el anterior único propietario con ese “vicio oculto” (ya que tú de haberlo sabido, seguramente no hubieras comprado o hubieras pagado un precio menor) que afecta a las dos fincas independientes que la integran.
Parece también que existe otro camino para desviar las bajantes evitando que pasen por tu propiedad. En principio podrías reclamar al vendedor, para que se haga cargo de las reparaciones y gastos necesarios que conlleve realizarlo, recuerda que el vendedor debe responder por los vicios ocultos por lo que podréis demandarle.
En el caso de no aceptar, también puedes, por las buenas, decirle a tu vecino que te encargas tú de los gastos. Hazle comprender los inconvenientes que en caso de rotura o filtraciones te crearía a ti, y las responsabilidades que a él se le vendrían a cuenta de todos los desperfectos que podrían producirse en muebles, electrodomésticos, etc (claro que si tiene un seguro que le cubra se lavará las manos)
Si aún así este último no acepta te queda la vía judicial.
No sé si mediante la acción de negación o bien otro tipo reclamación en el ámbito de la ley de propiedad horizontal. Deberá asesorarte un abogado.
Y ten en cuenta que de no hacerlo, con el tiempo el otro propietario podría adquirir definitivamente el derecho de servidumbre, por usupcación.
Saludos.
Creo que lo tiens bastante dificil.
Esa forma de ubicacion de los tubos de desagüe, es una mala practica constructiva, pero normalmente no se recoge como servidumbre, sino se trata de las instalaciones generales del edificio, como un bajante general vertical, camuflado junto a un pilar.
Lo unico que se me ocurre, es que intentes acceder al proyecto en base al cual se construyo el edificio. lo puedes localizar en el Ayuntamiento. En el proyecto, podras comprobar si dicho desagüe se ejecuto conforme al mismo.
En las escrituras de division horizontal, no se describen con detalle, las instalaciones generales que discurren por zonas privativas (viviendas, locales, garajes, etc).
Esa forma de ubicacion de los tubos de desagüe, es una mala practica constructiva, pero normalmente no se recoge como servidumbre, sino se trata de las instalaciones generales del edificio, como un bajante general vertical, camuflado junto a un pilar.
Lo unico que se me ocurre, es que intentes acceder al proyecto en base al cual se construyo el edificio. lo puedes localizar en el Ayuntamiento. En el proyecto, podras comprobar si dicho desagüe se ejecuto conforme al mismo.
En las escrituras de division horizontal, no se describen con detalle, las instalaciones generales que discurren por zonas privativas (viviendas, locales, garajes, etc).
Cierte que es una barbaridad tener tubos de aguas fecales encima de tu cabeza!!!
El problema radica en que el edificio (local en planta baja y la planta piso) era del mismo dueño, que realizo division horizontal y vendio por separado. Con ello quiero decir que los tubos eran existentes en el momento de la division horizontal, pero repito, no se menciona ninguna servidumbre de aguas residuales en el titulo constitutivo ni en los estatutos.
Gracias
El problema radica en que el edificio (local en planta baja y la planta piso) era del mismo dueño, que realizo division horizontal y vendio por separado. Con ello quiero decir que los tubos eran existentes en el momento de la division horizontal, pero repito, no se menciona ninguna servidumbre de aguas residuales en el titulo constitutivo ni en los estatutos.
Gracias
Para XM, recientemente he adquirido un local en planta baja que mediante proyecto de arquitecto he cambiado de uso y convertido en vivienda. al destapar un falso techo he tenido la desagradable sorpresa de encontrar que los desagues fecales bajan directamente desde el piso superior colgados por mi techo, unos nueve metros de tubo en total.
En la escritura no tengo ninguna servidumbre de paso (ni el vendedor del local me menciono nada de los desagues) he pedido al dueño del piso que retire los tubos y los ubique en la caja de la escalera a lo que se ha negado.
Estoy tremendamente preocupado, los tubos bajan por donde esta mi cocina y mi comedor, hacen bastante ruido que resulta muy desagradable cuando estas cocinando y comiendo, no quiero ni pensar que un dia pudieran tener un escape....
Crees que tengo derecho a exigir judicialmente si llega el caso a la retirada de los tubos?
Que posibilidades de exito tendria, me ampara alguna normativa??
Agradecere tu opinion y la de los foreros
Muchas gracias.
En la escritura no tengo ninguna servidumbre de paso (ni el vendedor del local me menciono nada de los desagues) he pedido al dueño del piso que retire los tubos y los ubique en la caja de la escalera a lo que se ha negado.
Estoy tremendamente preocupado, los tubos bajan por donde esta mi cocina y mi comedor, hacen bastante ruido que resulta muy desagradable cuando estas cocinando y comiendo, no quiero ni pensar que un dia pudieran tener un escape....
Crees que tengo derecho a exigir judicialmente si llega el caso a la retirada de los tubos?
Que posibilidades de exito tendria, me ampara alguna normativa??
Agradecere tu opinion y la de los foreros
Muchas gracias.
Si la servidumbre no está reconocida con un título válido no estas obligado juridicamente a soportarlo, máxime teniendo además ellos acceso a la general. Si los vecinos no acceden a tu requerimiento, podrás interponer ante el juzgado una acción de negación de servidumbre.
Si la servidumbre llegara a constituirse legalmente, deberían indemnizarte por la misma y correr con todos los gastos en cuanto a atascos, obras, mantenimiento, etc
Además el desagüe de aguas sucias, también llamado de albañal es una actividad (según el reglamento de actividades molestas, insalubres y peligrosas) molesta e insalubre.
Consulta con un abogado.
Tal vez en el foro de civil o urbanismo te puedan dar mejores respuestas.
Si la servidumbre llegara a constituirse legalmente, deberían indemnizarte por la misma y correr con todos los gastos en cuanto a atascos, obras, mantenimiento, etc
Además el desagüe de aguas sucias, también llamado de albañal es una actividad (según el reglamento de actividades molestas, insalubres y peligrosas) molesta e insalubre.
Consulta con un abogado.
Tal vez en el foro de civil o urbanismo te puedan dar mejores respuestas.
Servidumbre de desagües
Hola,
les rogaria me indicasen que hacer: dos vecinos contiguos tienen los desagues de aguas fecales por mi casa (directamente un solar y a traves de este una vivienda). Cuando adquiri mi casa ya pasaban por lo que despues de la nueva construccion permiti que siguieran pasando por buena vecindad y colaboraron en los gastos de la reforma. Ambos pueden directamente desaguar los caños a la red general pero por comodidad lo hacen por mi casa.
Pero he tenido ya varios problemas de atascos y quiero cerrarles el paso. Como puedo hacerlo. En Escritura no hay constituida servidumbre alguna pero no se que hacer para quitarme ya el problema
Les rogaria respuesta ya que estoy muy angustiado.
les rogaria me indicasen que hacer: dos vecinos contiguos tienen los desagues de aguas fecales por mi casa (directamente un solar y a traves de este una vivienda). Cuando adquiri mi casa ya pasaban por lo que despues de la nueva construccion permiti que siguieran pasando por buena vecindad y colaboraron en los gastos de la reforma. Ambos pueden directamente desaguar los caños a la red general pero por comodidad lo hacen por mi casa.
Pero he tenido ya varios problemas de atascos y quiero cerrarles el paso. Como puedo hacerlo. En Escritura no hay constituida servidumbre alguna pero no se que hacer para quitarme ya el problema
Les rogaria respuesta ya que estoy muy angustiado.
