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Se puede exigir computo de fondo de maniobra individual?
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Se puede exigir computo de fondo de maniobra individual?
Hola,
mi idea si vendo el piso problemático es poder llevarme lo que haya pagado de mas en la comunidad, es decir, lo que sería mi fondo de maniobra personal.
Tengo un piso bien gestionado, donde se desglosa para cada propietario cual es su fondo individual de maniobra, por lo que si vendiera ese piso entiendo que me podria llevar mi fondo de maniobra, y que lo aportase le nuevo comprador.
Se puede compeler de alguna forma a la comunidad problemática a que todo lo que se pague de mas y que vaya al computo de fondos de la comunidad tenga un desglose individual, de a qué propietario corrrespondería? Asi como en la comunidad bien gestionada se paga trimestralmente en base a los gastos reales acontecidos, y el fondo de maniobra, salvo que se decida excepcionalmente incrementarlo es lo aportado incialmente, en la comunidad mal gestionada solo entienden de cuotas redondas, y eso genera un exceso que no se sabe donde va a parar, pero en teoría genera un exceso. Se puede pedir que se desglose ese exceso como fondos de maniobra individuales, o es bastante complicado en una comunidad que no se toma nada en serio?
mi idea si vendo el piso problemático es poder llevarme lo que haya pagado de mas en la comunidad, es decir, lo que sería mi fondo de maniobra personal.
Tengo un piso bien gestionado, donde se desglosa para cada propietario cual es su fondo individual de maniobra, por lo que si vendiera ese piso entiendo que me podria llevar mi fondo de maniobra, y que lo aportase le nuevo comprador.
Se puede compeler de alguna forma a la comunidad problemática a que todo lo que se pague de mas y que vaya al computo de fondos de la comunidad tenga un desglose individual, de a qué propietario corrrespondería? Asi como en la comunidad bien gestionada se paga trimestralmente en base a los gastos reales acontecidos, y el fondo de maniobra, salvo que se decida excepcionalmente incrementarlo es lo aportado incialmente, en la comunidad mal gestionada solo entienden de cuotas redondas, y eso genera un exceso que no se sabe donde va a parar, pero en teoría genera un exceso. Se puede pedir que se desglose ese exceso como fondos de maniobra individuales, o es bastante complicado en una comunidad que no se toma nada en serio?
El dinero en las cuentas comunitarias corresponde a la comunidad.Lo que Ud pretende no lo puede realizar con la comunidad, ya que el nuevo propietario, debería reponer ese saldo, para que todo sea equitativo. Si lo puede pactar con el nuevo propietario. Ud le rebaja el precio de venta, en ese saldo, y él lo repone. Es un tema entre Uds dos, no con la comunidad.
De acuerdo pasacero.
Alguna juridprudencia que asi lo recoja?
Porque yo por ejemplo en mi comunidad bien gestionada, donde se detalla mi fondo de maniobra tengo claro que es mio. Tendria probelmas entonces si decido recuperarlo en una venta? Evidentemente, igual que yo tuve auq aportarlo al comprar la vvienda, lo mas logico es que el nuevo propietario aporte su fondo de maniobra... Alguna jurisprudencia de que no se puede llevar uno su fondo de maniobra cuando deja de pertenecer a la copmunidad?
Alguna juridprudencia que asi lo recoja?
Porque yo por ejemplo en mi comunidad bien gestionada, donde se detalla mi fondo de maniobra tengo claro que es mio. Tendria probelmas entonces si decido recuperarlo en una venta? Evidentemente, igual que yo tuve auq aportarlo al comprar la vvienda, lo mas logico es que el nuevo propietario aporte su fondo de maniobra... Alguna jurisprudencia de que no se puede llevar uno su fondo de maniobra cuando deja de pertenecer a la copmunidad?
Jose
Usted parte de un error.
Ni en la comunidad "bien gestionada" ni en la otra el dinero que ha ingresado en ellas es suyo.
El desglose de cuentas solo refleja la parte que aun resta sin gastar de lo que usted ha aportado, pero el dinero es de la comunidad, en ambas.
Si usted vende el piso ese dinero quedara para el siguiente propietarios salvo que ustedes pacten otra cosa y este comprador se lo "devuelva".
Podria conseguir una devolucion por parte de la comunidad previa junta y aprobacion de ese punto y no se le devolveria solo a usted sino a todos los propietarios.
En mi comunidad se ha hecho asi siempre que el fondo ha excedido por mucho de la cantidad minima legal exigible para el citado fondo y siempre por peticion de algun propietario y previa junta.
Usted parte de un error.
Ni en la comunidad "bien gestionada" ni en la otra el dinero que ha ingresado en ellas es suyo.
El desglose de cuentas solo refleja la parte que aun resta sin gastar de lo que usted ha aportado, pero el dinero es de la comunidad, en ambas.
Si usted vende el piso ese dinero quedara para el siguiente propietarios salvo que ustedes pacten otra cosa y este comprador se lo "devuelva".
Podria conseguir una devolucion por parte de la comunidad previa junta y aprobacion de ese punto y no se le devolveria solo a usted sino a todos los propietarios.
En mi comunidad se ha hecho asi siempre que el fondo ha excedido por mucho de la cantidad minima legal exigible para el citado fondo y siempre por peticion de algun propietario y previa junta.
chelinka,
o yo entreveo cosas que no son, o usted presume de que tiene la verdad absoluta....
Su criterio es razonable, pero sería igualmente razonable que ese fondo de maniobra es del miembro de la comunidad y depositado en la comunidad para tener cierta flexibilidad. Es como el deposito de los alquileres, que no es de las entidades donde se deposita. Podría entenderse como un deposito vamos.
Como en esto de la comunidades cada uno parece que dice lo que le parece, vuelvo a decir, en comunidades yo sólo me fío de las leyes (las que hay son muy ambiguas) y jurisprudencia (necesaria para clarificar esas leyes ambiguas). Si usted aporta fundamentos de derecho o jusisprudencia al respecto, chelinka, con gusto le hecho un ojo. Y de verdad que no es ninguna manía, es solo para no hablar por hablar (que tampoco digo que sea le caso).
Mi comunidad bien gestionada no lo es porque yo lo diga o no le tenga manía sino porque:
-tiene unos estatutos que son normas y se respetan.
-hay unas cuotas de particpación vinculantes para gastos y siempre está claro como se hace el reparto de gastos. Nunca se ha perdido ni un segundo en hablar del reparto de gastos, si no en otros temas de interés.
- el presidente es una persona seria, a la que nunca he pillado en nada feo. Y lo poco que he necesitado de él siempre ha actuado diligentemente. Puede que lento en alguna ocasión, pero cuando se ha puesto no puedo reprocharle nada en su trabajo
-es una comunidad normal y bien constituida, si quiere usted llamarlo asi.
Mi comunidad mal gestionada:
-no tiene estatutos, pero dicen que la LPH tampoco les aplica.
-dicen que no hay coeficientes, que eso de los coeficientes no es para ellos, y siempre los bajos protestan y las viviendas mas pequeñas. Nadie soluciona nunca esta problemática, hasta que haya algun dia una impugnacion seria por alguien al que se le harten las ....
-el reparto de gastos se hace anualmente, arbitrariamente, a ojo de buen cubero, manipulado por el administrador y los dos que se van turnando de presidente. Y eso como es de comprender genera una gran inseguridad en algo que paradógicamente es tan sagrado como una decisión comunitaria, que es casi irrevocable Un poco contradictrio que cosas "sagradas" se hagan con poco seriedad y poco criterio, incluso como todo da igual tambien da igual si se alteran en el acta los contenido de lo poco que se vota.
-nadie sabe realmente cual es la superficie de las viviendas pero los mas avispados ya se encargan de aumentar la superficie cuando les conviene y de disminuirla cuando no.
-nadie tiene interés en constiturir estatutos y poner orden y fin a esta anarquía.El mismo interés que tienen por el resto de cosas de la comunidad. Y todo está viejo y que se cae. El tiempo se invierte en darle vuelta a temas sin importancia, o en relaciones sociales para autobajarse las cuotas. Cuando se les plantea adecuarse a la legalidad y ser un poco mas serios, la respuesta es siempre la misma: que eso es imposible en esa comunidad. Todo es imposible.
- el administrador es un cantamañanas acoplado perfectamente a la situación de la comunidad, que nunca responde cuando se le pregunta y que nunca facilita nada cuando se le pide algo de la comunidad. Nadie le tiene en cuanta para las deciciones importantes, pero parece que hace algo. Propone estafas con naturalidad, y los vecinos nuevos nos preguntamos de qué será capaz realmente un tio que se cree con capacidad de amañar una derrama para que la pague solo un miembro. ¿Como iba a articular eso, y cuandrar todas las cuentas con una derrama solo para un vecino e inventada, me dijo después una vecina? Pues cuando lo decía con tal convivnción es que ya había pensado en todo como articular y cuadrar todo. ¿Quizas tenga experiencia previa en eso y es un artista?
-hasta el agua que es comunitaria esta descuadrada, los recibos que se generan no suman la factura de CYII, pero nadie se ha dado cuenta de ello nunca, y no quieren hablar de ello, no sea que se desubra que viven en el mundo de la inopia. Ante todo hay que guardar las apariencias y la esconder la mierda. Los temas de interés general no se aborda, y se ignoran
La verdad es que cuesta de creer, pero si me hubiesen dicho que existian comuidades asi antes de pasar por aqui yo tampoco me lo hubiera creido. Por eso me hacen gracia los que desprecian o niegan lo que cuento, porque verdaderamente es que es dificl de creer y una a vece sya no sabe como explicarse, porque es tanto desastre organizativo junto...
Pasacero, no me sale nada en el link que usted ha puesto...
Saludos
o yo entreveo cosas que no son, o usted presume de que tiene la verdad absoluta....
Su criterio es razonable, pero sería igualmente razonable que ese fondo de maniobra es del miembro de la comunidad y depositado en la comunidad para tener cierta flexibilidad. Es como el deposito de los alquileres, que no es de las entidades donde se deposita. Podría entenderse como un deposito vamos.
Como en esto de la comunidades cada uno parece que dice lo que le parece, vuelvo a decir, en comunidades yo sólo me fío de las leyes (las que hay son muy ambiguas) y jurisprudencia (necesaria para clarificar esas leyes ambiguas). Si usted aporta fundamentos de derecho o jusisprudencia al respecto, chelinka, con gusto le hecho un ojo. Y de verdad que no es ninguna manía, es solo para no hablar por hablar (que tampoco digo que sea le caso).
Mi comunidad bien gestionada no lo es porque yo lo diga o no le tenga manía sino porque:
-tiene unos estatutos que son normas y se respetan.
-hay unas cuotas de particpación vinculantes para gastos y siempre está claro como se hace el reparto de gastos. Nunca se ha perdido ni un segundo en hablar del reparto de gastos, si no en otros temas de interés.
- el presidente es una persona seria, a la que nunca he pillado en nada feo. Y lo poco que he necesitado de él siempre ha actuado diligentemente. Puede que lento en alguna ocasión, pero cuando se ha puesto no puedo reprocharle nada en su trabajo
-es una comunidad normal y bien constituida, si quiere usted llamarlo asi.
Mi comunidad mal gestionada:
-no tiene estatutos, pero dicen que la LPH tampoco les aplica.
-dicen que no hay coeficientes, que eso de los coeficientes no es para ellos, y siempre los bajos protestan y las viviendas mas pequeñas. Nadie soluciona nunca esta problemática, hasta que haya algun dia una impugnacion seria por alguien al que se le harten las ....
-el reparto de gastos se hace anualmente, arbitrariamente, a ojo de buen cubero, manipulado por el administrador y los dos que se van turnando de presidente. Y eso como es de comprender genera una gran inseguridad en algo que paradógicamente es tan sagrado como una decisión comunitaria, que es casi irrevocable Un poco contradictrio que cosas "sagradas" se hagan con poco seriedad y poco criterio, incluso como todo da igual tambien da igual si se alteran en el acta los contenido de lo poco que se vota.
-nadie sabe realmente cual es la superficie de las viviendas pero los mas avispados ya se encargan de aumentar la superficie cuando les conviene y de disminuirla cuando no.
-nadie tiene interés en constiturir estatutos y poner orden y fin a esta anarquía.El mismo interés que tienen por el resto de cosas de la comunidad. Y todo está viejo y que se cae. El tiempo se invierte en darle vuelta a temas sin importancia, o en relaciones sociales para autobajarse las cuotas. Cuando se les plantea adecuarse a la legalidad y ser un poco mas serios, la respuesta es siempre la misma: que eso es imposible en esa comunidad. Todo es imposible.
- el administrador es un cantamañanas acoplado perfectamente a la situación de la comunidad, que nunca responde cuando se le pregunta y que nunca facilita nada cuando se le pide algo de la comunidad. Nadie le tiene en cuanta para las deciciones importantes, pero parece que hace algo. Propone estafas con naturalidad, y los vecinos nuevos nos preguntamos de qué será capaz realmente un tio que se cree con capacidad de amañar una derrama para que la pague solo un miembro. ¿Como iba a articular eso, y cuandrar todas las cuentas con una derrama solo para un vecino e inventada, me dijo después una vecina? Pues cuando lo decía con tal convivnción es que ya había pensado en todo como articular y cuadrar todo. ¿Quizas tenga experiencia previa en eso y es un artista?
-hasta el agua que es comunitaria esta descuadrada, los recibos que se generan no suman la factura de CYII, pero nadie se ha dado cuenta de ello nunca, y no quieren hablar de ello, no sea que se desubra que viven en el mundo de la inopia. Ante todo hay que guardar las apariencias y la esconder la mierda. Los temas de interés general no se aborda, y se ignoran
La verdad es que cuesta de creer, pero si me hubiesen dicho que existian comuidades asi antes de pasar por aqui yo tampoco me lo hubiera creido. Por eso me hacen gracia los que desprecian o niegan lo que cuento, porque verdaderamente es que es dificl de creer y una a vece sya no sabe como explicarse, porque es tanto desastre organizativo junto...
Pasacero, no me sale nada en el link que usted ha puesto...
Saludos
Ahh,
y se me olvidó decir mas diferencias.
Mi comunidad bien gestionada tiene una junta al año.
Mi comunidad mal gestionada tiene 4 o 5 al año, y se marea y se marea la perdiz, pero no se soluciona nada, y nunca hay tiempo para incluir puntos de interés general que se pidan. Cada junta son 60 euros para la saca del adminstrador, y total para lo que hace, que es confundir a todo el mundo. Lo poco que se aborda se aborda mal, y se toca y se retoca, se crea una junta donde se decide ua cosa, al dia siguiente otra junta opara decidir lo contrario, y eso ha pasado ya repasando juntas de la comunidad varias veces. Al final se acaba haciendo una gran chapuza, que aparentemente les deja satisfechos.
Mi comunidad bien gestionada causualmente no tiene morosidad o la tiene muy puntualmente y por poco tiempo.
Mi comunidad mal gestionada tiene una media de morososidad permanente de un 40%. Conviene que haya siempre morosos, total el voto sirve de tan poco, y asi con la excusa de los morosos el poder recae en unos cuantos. A los morosos se le veja contantemente, se infinge la LPOD, poniendo visible a todo el que entre por el patio quienes son y cuanto adeudan. Incluso el presidente me contaba al principio presumientdo que en ocasiones habian tomado coacciones contra algunos que no pagaban, como impedirles usar el ascensor, insuándome que si no pagaba la derrama que me habian ocultado en la compra podía tener problemas... Casi hubiera agradecido que lo hubieran hecho, al menos no tendria que usar la ley maquiavelica de la LPH, sino las leyes civiles y penales ordinarias....
Mi comunidad bien gestionada tiene menos presupuesto anual, y cada 5 o 6 años hay dinero para pintar la escalera. Son 24 vecinos y menos presupuesto en total.
La comunidad mal gestionada tiene 18 vecinos, un presupuesto anual mayor que la bien gestionada de 24. (Ambas tienen ascensor) Nunca hay fondos para nada, y para cualquier pequeña obra crean una derrama (o eso dicen, en este año está todo que se cae y no se ha hecho nada, mejor, porque para que lo que se haga se haga mal...)
Por muchas derramas que se hagan siempre estará todo que se cae y todo se hará chapuceramente. Porque ni gusto tienen para hacer nada.
En fin, esta es la diferencia entre bien gestionado y mal gestionado. A modo de enseñanzas de coco.
En le vida real las empresas mal gestionadas quiebran, y las bien gestionadas crecen y tiene beneficios. ¿En la vida real que ocurre con las comunidades mal gestionadas? Que son un suplicio y un sumidero para los que las habitan. La comunidad es un ente mas importante de lo que parece, al que con frecuencia en la compra de una vivienda se menosprecia. Deberia haber un indice oautitoría que evaluase la calidad de gestion de una comunidad, creo que sería mas util que el certificado energetico que se han inventado. En cambio la información de la comunidad está reservada y protegida cuando uno cae en una comunidad mal gestionado y enmarañado... pues agua y ajo! Porque además en la comunidades mal gestionada cualquier cambio es imposible, si llegas nuevo y quieres mejorar algo eres mal visto.
y se me olvidó decir mas diferencias.
Mi comunidad bien gestionada tiene una junta al año.
Mi comunidad mal gestionada tiene 4 o 5 al año, y se marea y se marea la perdiz, pero no se soluciona nada, y nunca hay tiempo para incluir puntos de interés general que se pidan. Cada junta son 60 euros para la saca del adminstrador, y total para lo que hace, que es confundir a todo el mundo. Lo poco que se aborda se aborda mal, y se toca y se retoca, se crea una junta donde se decide ua cosa, al dia siguiente otra junta opara decidir lo contrario, y eso ha pasado ya repasando juntas de la comunidad varias veces. Al final se acaba haciendo una gran chapuza, que aparentemente les deja satisfechos.
Mi comunidad bien gestionada causualmente no tiene morosidad o la tiene muy puntualmente y por poco tiempo.
Mi comunidad mal gestionada tiene una media de morososidad permanente de un 40%. Conviene que haya siempre morosos, total el voto sirve de tan poco, y asi con la excusa de los morosos el poder recae en unos cuantos. A los morosos se le veja contantemente, se infinge la LPOD, poniendo visible a todo el que entre por el patio quienes son y cuanto adeudan. Incluso el presidente me contaba al principio presumientdo que en ocasiones habian tomado coacciones contra algunos que no pagaban, como impedirles usar el ascensor, insuándome que si no pagaba la derrama que me habian ocultado en la compra podía tener problemas... Casi hubiera agradecido que lo hubieran hecho, al menos no tendria que usar la ley maquiavelica de la LPH, sino las leyes civiles y penales ordinarias....
Mi comunidad bien gestionada tiene menos presupuesto anual, y cada 5 o 6 años hay dinero para pintar la escalera. Son 24 vecinos y menos presupuesto en total.
La comunidad mal gestionada tiene 18 vecinos, un presupuesto anual mayor que la bien gestionada de 24. (Ambas tienen ascensor) Nunca hay fondos para nada, y para cualquier pequeña obra crean una derrama (o eso dicen, en este año está todo que se cae y no se ha hecho nada, mejor, porque para que lo que se haga se haga mal...)
Por muchas derramas que se hagan siempre estará todo que se cae y todo se hará chapuceramente. Porque ni gusto tienen para hacer nada.
En fin, esta es la diferencia entre bien gestionado y mal gestionado. A modo de enseñanzas de coco.
En le vida real las empresas mal gestionadas quiebran, y las bien gestionadas crecen y tiene beneficios. ¿En la vida real que ocurre con las comunidades mal gestionadas? Que son un suplicio y un sumidero para los que las habitan. La comunidad es un ente mas importante de lo que parece, al que con frecuencia en la compra de una vivienda se menosprecia. Deberia haber un indice oautitoría que evaluase la calidad de gestion de una comunidad, creo que sería mas util que el certificado energetico que se han inventado. En cambio la información de la comunidad está reservada y protegida cuando uno cae en una comunidad mal gestionado y enmarañado... pues agua y ajo! Porque además en la comunidades mal gestionada cualquier cambio es imposible, si llegas nuevo y quieres mejorar algo eres mal visto.
Pues no, no tengo la verdad absoluta, pero tengo curiosidad y años de experiencia en foros de este tipo.
Lo que usted pregunta tiene solo una respuesta y ya se la he dado.
Pregunta por la ley que avala mi respuesta pues es la misma LPH articulo 9, F.
Como mi palabra y mi explicacion no le basta le facilito varios links sobre el asunto y si con eso no le es suficiente vaya usted a consultar a un abogado.
El dinero del fondo de reserva ES DE LA COMUNIDAD y sobre eso no cabe interpretacion posible por razonable que a usted le parezca. Este bien o mal gestionada la comunidad, la unica forma de conseguir una devolucion de saldo que exceda del fondo de reserva legal es via aprobacion de la junta.
http://www.avmlexfincas.com/gestion-inmuebles-barcelona/gestion-inmuebles-en-barcelona/77-comunidades-de-propietarios-y-solicitud-de-devolucion-de-saldo-tras-venta-del-inmueble.html
http://afincasvertical.over-blog.es/article-el-fondo-de-reserva-en-caso-de-compra-venta-de-vivienda-63647701.html
http://www.iuriscivilis.com/2009/12/el-fondo-de-reserva-en-caso-de.html
http://www.nuevosvecinos.com/comunidad/2558482_fondo_de_reserva.html
Lo que usted pregunta tiene solo una respuesta y ya se la he dado.
Pregunta por la ley que avala mi respuesta pues es la misma LPH articulo 9, F.
Como mi palabra y mi explicacion no le basta le facilito varios links sobre el asunto y si con eso no le es suficiente vaya usted a consultar a un abogado.
El dinero del fondo de reserva ES DE LA COMUNIDAD y sobre eso no cabe interpretacion posible por razonable que a usted le parezca. Este bien o mal gestionada la comunidad, la unica forma de conseguir una devolucion de saldo que exceda del fondo de reserva legal es via aprobacion de la junta.
http://www.avmlexfincas.com/gestion-inmuebles-barcelona/gestion-inmuebles-en-barcelona/77-comunidades-de-propietarios-y-solicitud-de-devolucion-de-saldo-tras-venta-del-inmueble.html
http://afincasvertical.over-blog.es/article-el-fondo-de-reserva-en-caso-de-compra-venta-de-vivienda-63647701.html
http://www.iuriscivilis.com/2009/12/el-fondo-de-reserva-en-caso-de.html
http://www.nuevosvecinos.com/comunidad/2558482_fondo_de_reserva.html
Para Jose403:
Lo que tiene que hacer, es solicitar del administrador certificación actual de su cuenta de propietario.
Puede que el saldo esté a su favor. O sea usted ha ingresado de mas y tiene saldo a favor suyo.
En ese caso, lo que tiene que hacer es dejar de abonar cuotas hasta que su saldo esté a cero.
Entonces podrá vender sin dejar dinero suyo a la Comunidad.
Lo que tiene que hacer, es solicitar del administrador certificación actual de su cuenta de propietario.
Puede que el saldo esté a su favor. O sea usted ha ingresado de mas y tiene saldo a favor suyo.
En ese caso, lo que tiene que hacer es dejar de abonar cuotas hasta que su saldo esté a cero.
Entonces podrá vender sin dejar dinero suyo a la Comunidad.
Respuesta de PH Consultas (detrás está Vicente Magro Servet, entre otros):
Pregunta 13: ¿Puede el propietario que ha enajenado su piso o local reclamar a la Comunidad la devolución de su aportación al fondo de reserva que aún no ha sido aplicado a sus fines?
Respuesta 13:
La solución debe de ser negativa en atención a las razones siguientes: 1.-) según establece el artículo 9.1.f) LPH la titularidad del fondo de reserva “corresponde a todos los efectos a la comunidad”, con lo que se quiere resaltar que una vez efectuada la aportación al fondo pierde el propietario las facultades de disposición sobre ella; 2.-) resultaría imposible la devolución en el caso de que el fondo hubiese sido embargado para garantizar el crédito de un tercero; 3.-) debe de entenderse que en el precio de la transmisión se incluiría el saldo acreedor del transmitente en su relación contable con la Comunidad; 4.-) la configuración del fondo de reserva impide que pueda haber lapsus temporales (hasta que efectúe la aportación el adquirente) en los que no se cubra las cantidades mínimas exigidas pues no hay que olvidar que según la Disposición Adicional –2 LPH “La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido”.
Pregunta 13: ¿Puede el propietario que ha enajenado su piso o local reclamar a la Comunidad la devolución de su aportación al fondo de reserva que aún no ha sido aplicado a sus fines?
Respuesta 13:
La solución debe de ser negativa en atención a las razones siguientes: 1.-) según establece el artículo 9.1.f) LPH la titularidad del fondo de reserva “corresponde a todos los efectos a la comunidad”, con lo que se quiere resaltar que una vez efectuada la aportación al fondo pierde el propietario las facultades de disposición sobre ella; 2.-) resultaría imposible la devolución en el caso de que el fondo hubiese sido embargado para garantizar el crédito de un tercero; 3.-) debe de entenderse que en el precio de la transmisión se incluiría el saldo acreedor del transmitente en su relación contable con la Comunidad; 4.-) la configuración del fondo de reserva impide que pueda haber lapsus temporales (hasta que efectúe la aportación el adquirente) en los que no se cubra las cantidades mínimas exigidas pues no hay que olvidar que según la Disposición Adicional –2 LPH “La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido”.
Acriton,
El propietario esta obligado por ley a contribuir al fondo de reserva, las cuotas son otro concepto.
Si dejara de pagar las cuotas, el administrador le certificaria una deuda con la comunidad por el valor de las cuotas impagadas ya que esa certificacion ha de hacerse en fechas proximas a la escrituracion o de otra forma no seria admitido por el notario.
Por ello el comprador una vez informado por el notario podria exigir una rebaja en el precio de compra por ese valor.
El propietario esta obligado por ley a contribuir al fondo de reserva, las cuotas son otro concepto.
Si dejara de pagar las cuotas, el administrador le certificaria una deuda con la comunidad por el valor de las cuotas impagadas ya que esa certificacion ha de hacerse en fechas proximas a la escrituracion o de otra forma no seria admitido por el notario.
Por ello el comprador una vez informado por el notario podria exigir una rebaja en el precio de compra por ese valor.
Gracias a los tres por las contribuciones.
Me queda claro el tema. Sabiendo el fondo no se puede tocar parece un poco rata negociar con un comprador que reponga el fondo de maniobra...
Pero, porque unas comunidades consignan el fondo de maniobra de cada miembro y otras no? En mi caso justo la que está bien gestionada lo hace y la que no no lo hace. Supongo que dependerá de criterios, igual que mi ocmunidad que está bien gestionada siempre ratifica el acta anterior y da posibilidad de alegaciones o comentarios en el sigui.ente acta, mientras que en mi comunidad mal gestionada todo se hace con ocultimos, y si haces alegaciones te las ignoran y se hacen los suecos.
De todas formas la pregunta incial que yo hacía es si es obligatorio disponer de algún registro del fondo de maniobra individualizado de cada miembro de la comunidad. Y supongo que la respuesta es no. No es que esto me quite el sueño en comparación con el resto de problemática, era solo un poco por curiosidad...
Me queda claro el tema. Sabiendo el fondo no se puede tocar parece un poco rata negociar con un comprador que reponga el fondo de maniobra...
Pero, porque unas comunidades consignan el fondo de maniobra de cada miembro y otras no? En mi caso justo la que está bien gestionada lo hace y la que no no lo hace. Supongo que dependerá de criterios, igual que mi ocmunidad que está bien gestionada siempre ratifica el acta anterior y da posibilidad de alegaciones o comentarios en el sigui.ente acta, mientras que en mi comunidad mal gestionada todo se hace con ocultimos, y si haces alegaciones te las ignoran y se hacen los suecos.
De todas formas la pregunta incial que yo hacía es si es obligatorio disponer de algún registro del fondo de maniobra individualizado de cada miembro de la comunidad. Y supongo que la respuesta es no. No es que esto me quite el sueño en comparación con el resto de problemática, era solo un poco por curiosidad...
Jose
La lectura del acta anterior no es necesaria pues se entiende que esta aprobada por el presidente que ha de dar el visto bueno a la misma (asi lo dice la ley).
Ademas las alegaciones tampoco han de ser recogidas oblgatoriamente. Por ley solo han de corregirse los errores y una vez corregidos ha de ratificarse esa correccion en la siguiente junta.
Entiendo que es mas agradable y da mejor imagen el hacer las cosas como en su comunidad "bien gestionada" pero aparentemente en la que no esta tan bien gestionada en eso cumplen la ley.
No es obligatorio desglosar la parte que corresponde a cada propietario en el fondo de reserva pues se entiende que sera proporcional a su obligacion de contribuir (cuota de participacion o partes iguales )
La lectura del acta anterior no es necesaria pues se entiende que esta aprobada por el presidente que ha de dar el visto bueno a la misma (asi lo dice la ley).
Ademas las alegaciones tampoco han de ser recogidas oblgatoriamente. Por ley solo han de corregirse los errores y una vez corregidos ha de ratificarse esa correccion en la siguiente junta.
Entiendo que es mas agradable y da mejor imagen el hacer las cosas como en su comunidad "bien gestionada" pero aparentemente en la que no esta tan bien gestionada en eso cumplen la ley.
No es obligatorio desglosar la parte que corresponde a cada propietario en el fondo de reserva pues se entiende que sera proporcional a su obligacion de contribuir (cuota de participacion o partes iguales )
Por cierto, personalmente creo que es una gran imprudencia que las comunidades mantengan un fondo de maniobra considerable, porque al final siempre aparece algún irresponsable (o chorizo) que malgasta el dinero y los copropietarios no se enteran hasta que ya está hecha la avería. Las comunidades deben cubrir los gastos ordinarios con las cuotas y todo lo extraordinario mediante derramas finalistas, así todo el mundo se entera de los gastos antes de que se produzcan. Cuanto más pobre es una comunidad, menos problemas de dinero tiene.
Juan, el fondo de maniobra que exige la ley es muy pobre. Yo soy partidario de pagar trimestrarlmente de acuerdo a los gastos reales y mantener un pequeño fondo de maniobra, que si todo va bien es fijo. Pero tampoco se puede pensar que en todas las comunidades hay chorizos (o al menos eso quiero pensar). Para enterarse de los gastos nada mejor que acceso para todos los comuneros de las cuentas, en modo lectura. Cuanta mas transparencia mejor, Yo lo quiero proponer en mi comunidad mal gestionada, total ya me tachan de revolucionario, porque viven muy tranquilos en su inopia, por una mas qué mas da.
Chelinka, si se mire por donde se mire a mi comunida mal gestionada la pillo fácil. Usted dice "Por ley solo han de corregirse los errores y una vez corregidos ha de ratificarse esa correccion en la siguiente junta". Mi primeras alegaciones fueron para que corrigiesen un error, y desde entonces, que me chulearon y se hacen los suecos, a las alegaciones, pues ya presento alegaciones a todas las actas. Porque cuando no hay errores hay injurias, y cuando no hay injurias hay otras ilegalidades. ¿Y que ocurre si se niegan a corregir los errores, y además casi la unica prueba de los errores es la grabación de la junta? Pues que te chulean y encima te intentan prohibir grabar...
Chelinka, si se mire por donde se mire a mi comunida mal gestionada la pillo fácil. Usted dice "Por ley solo han de corregirse los errores y una vez corregidos ha de ratificarse esa correccion en la siguiente junta". Mi primeras alegaciones fueron para que corrigiesen un error, y desde entonces, que me chulearon y se hacen los suecos, a las alegaciones, pues ya presento alegaciones a todas las actas. Porque cuando no hay errores hay injurias, y cuando no hay injurias hay otras ilegalidades. ¿Y que ocurre si se niegan a corregir los errores, y además casi la unica prueba de los errores es la grabación de la junta? Pues que te chulean y encima te intentan prohibir grabar...
Jose406: Para que se malgaste el dinero de la comunidad no es imprescindible que haya un chorizo, basta con que sea presidente o administrador un irresponsable y no conozco ninguna comunidad en la que no haya ningún copropietario que lo sea.
La única forma de evitar el desaguisado es que el fondo de la comunidad sea absolutamente exiguo. Así siempre que haya que hacer un gasto, no quedará más remedio que convocar una junta y todo el mundo estará debidamente informado. Yo siempre he dicho que para tener un fondo en la comunidad prefiero tenerlo en una hucha en mi casa.
La única forma de evitar el desaguisado es que el fondo de la comunidad sea absolutamente exiguo. Así siempre que haya que hacer un gasto, no quedará más remedio que convocar una junta y todo el mundo estará debidamente informado. Yo siempre he dicho que para tener un fondo en la comunidad prefiero tenerlo en una hucha en mi casa.
Juan, voy a tirar una lanza en favor de algunos profesionales que sí que lo hacen bien. En particular como digo, creo tener en una de mis dos comunidades una administrador que sí recomendaría a otras comunidades, por lo tanto no se puede decir que todos los administradores son irresponsables.
Lo que pasa es que la gente no es consciente de que hay una diferencia abismal entre un buen administrador y un mal administrador, y que si hace falta hay que cambiarlo. La verdad es que algunas comunidades tampoco facilitan nada la tarea de los administradores, otros incluso promueven las disputas y yo soy de la opinión que tener una mal administrador es mucho peor que no tener nada, por tanto esa propaganda de los colegios de administradores de "ponga usted un administrador en su comunidad y verá que todo mejora" es totalmente falsa.
Chelinka, como le dije la alegué alteraciones y errores en las actas y se hacen los suecos. Y ahora mi dilema es como debo abordar eso, porque no voy a tolerar un reparto arbitrario de gastos, pero mucho me nos voy a tolerar que me chuleen y me bailen las deliberaciones de las juntas como les de la gana.
Lo que pasa es que la gente no es consciente de que hay una diferencia abismal entre un buen administrador y un mal administrador, y que si hace falta hay que cambiarlo. La verdad es que algunas comunidades tampoco facilitan nada la tarea de los administradores, otros incluso promueven las disputas y yo soy de la opinión que tener una mal administrador es mucho peor que no tener nada, por tanto esa propaganda de los colegios de administradores de "ponga usted un administrador en su comunidad y verá que todo mejora" es totalmente falsa.
Chelinka, como le dije la alegué alteraciones y errores en las actas y se hacen los suecos. Y ahora mi dilema es como debo abordar eso, porque no voy a tolerar un reparto arbitrario de gastos, pero mucho me nos voy a tolerar que me chuleen y me bailen las deliberaciones de las juntas como les de la gana.
El caso que nos plantea se da con bastante más frecuencia de lo que uno puede pensar. Partimos de la suposición que Ángel sabe que en la comunidad de vecinos ha quedado un saldo positivo al cierre del ejercicio económico. Y como propietario que todavía es quiere recuperar la cuantía económica en la parte proporcional de las cuotas que existen en el fondo de la comunidad y que, considera, le corresponde. Sin embargo, el saldo individual no es reclamable en cualquier momento. Analicemos las razones que nos llevan a esta afirmación:
1) La liquidación de cuentas se realiza al finalizar el ejercicio económico anual que la comunidad de propietarios ha establecido. El presupuesto de gastos, previamente aprobado en junta, se confeccionó para ese periodo y cerrar las cuentas con fecha anterior supondría no considerar la totalidad de gastos previstos y prorrateados durante el año. Pensemos, por ejemplo, en los gastos de gasóleo de calefacción central o en el coste de mantenimiento de una piscina comunitaria, por citar dos servicios de temporada.
2) El cierre de cuentas no puede realizarse en una fecha no prevista porque así lo solicite un único propietario.
3) Las cuentas deben ser aprobadas en junta convocada al efecto, generalmente ordinaria, de modo que los saldos resultantes, positivos o negativos, puedan ser liquidados si previamente ha sido aprobado por un acuerdo adoptado por mayoría simple al tener la consideración de acto de mera administración.
4) El saldo que Ángel reclama al vender su propiedad, en caso de entregarse supondría una merma en el saldo de la comunidad, motivo por el cual de modo automático sería solicitado en reposición al propietario adquiriente de la vivienda.
1) La liquidación de cuentas se realiza al finalizar el ejercicio económico anual que la comunidad de propietarios ha establecido. El presupuesto de gastos, previamente aprobado en junta, se confeccionó para ese periodo y cerrar las cuentas con fecha anterior supondría no considerar la totalidad de gastos previstos y prorrateados durante el año. Pensemos, por ejemplo, en los gastos de gasóleo de calefacción central o en el coste de mantenimiento de una piscina comunitaria, por citar dos servicios de temporada.
2) El cierre de cuentas no puede realizarse en una fecha no prevista porque así lo solicite un único propietario.
3) Las cuentas deben ser aprobadas en junta convocada al efecto, generalmente ordinaria, de modo que los saldos resultantes, positivos o negativos, puedan ser liquidados si previamente ha sido aprobado por un acuerdo adoptado por mayoría simple al tener la consideración de acto de mera administración.
4) El saldo que Ángel reclama al vender su propiedad, en caso de entregarse supondría una merma en el saldo de la comunidad, motivo por el cual de modo automático sería solicitado en reposición al propietario adquiriente de la vivienda.
