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Le pongo de ejemplo, mi comunidad (portales, garajes y bajos) venía funcionando a la buena de díos, pero lo que el título constitutivo/estatutos prevé:
-Creación de una comunidad general, indicando el % de propiedad que cada inmueble representa sobre la finca, y añade que en los asuntos de la comunidad general votarán todos y todos contribuirán a los gastos de la misma (excluye a los locales de algún gasto) en función de su coeficiente de propiedad, y éste mismo coeficiente es el valor de su voto.
Es decir, aquí viviendas de portales, garajes y bajos, son convocados a reunión, tienen derecho a voto y pagan gastos de la comunidad general. Los gastos aquí serían (al menos los habituales que se me ocurran): 1) gastos bancarios por comisiones de cuenta/remesas; 2) seguro de la finca; 3) gastos de administración (si se ha contratado un administrador); 4) fondo legal de reserva (que es equivalente como mínimo al 5% del presupuesto total de comunidad general, de la del garaje y de las de los portales).
Se aprueba el presupuesto y distribución del mismo (cuota que corresponde), y se debate todo lo que afecta a la comunidad general, incluida la subida de cuotas respecto de los gastos de esta comunidad.
Ah...y en esta comunidad general tienen/pueden que ser presidentes todos los propietarios ya lo sean de vivienda, exclusivamente de plazas de garaje o local.
2) Comunidad de garaje, formada por los propietarios del garaje (plazas y trasteros), a esta junta sólo asisten los propietarios que forman parte de la comunidad y desde luego los locales no cuentan, cosa distinta es que un propietario de un local tenga también plazas en cuyo caso acudirá a la junta pero lo hará como propietario de la plaza/trastero y no como propietario del local (igual que si un propietario de vivienda ninguna propiedad en el garaje tampoco tiene derecho a asistir a la junta ni a votar, y por supuesto no abonará cuota alguna para el garaje). En mi caso, la DH indica como contribuyen los titulares de plazas/trasteros a los gastos propios del garaje, con un coeficiente que es igual al valor del voto. Se aprueba el presupuesto del garaje (luz, limpieza, extintores, mantenimiento portal, etc) por los propietarios del mismo y en función del presupuesto se determinan las cuotas que corresponden a cada propiedad aplicando al presupuesto el coeficiente de participación asignado en la EDH.
El presidente ha de ser obviamente alguién que sea propietario, que son los únicos que tienen derecho a asistir y votar en junta y obligación de pagar los gastos.
3) Luego están las comunidades de portales, en mi caso, la EDH especifica que se debe constituir una comuniad para cada portal, y que las decisiones de cada portal y los gastos del mismo se deciden por los propietarios con vivienda en el mismo. Para mi portal, atribuye un % a cada vivienda teniendo en cuenta el porcentaje de propiedad pero también otras circunstancias como emplazamiento, interior/exterior, etc. Ese % es con el que yo contribuyo a los gastos de mi portal y el valor de mi voto. A las reuniones de la comunidad de mi portal tienen derecho a asistir y votar sólo quienes tengan vivienda en él, y son también los únicos que colaboran en los gastos del mismo (luz, agua, ascensores, limpieza, mantenimiento eléctrico, extintores, etc). Se aprueba un presupuesto y la cuota de cada uno resulta de aplicar al presupuesto el % de participación de cada vivienda. Si nuestro portal decide que quiere tener dinero para imprevistos futuros o en previsión de gastos que en un futuro se presentarán, como es el caso, pues acordamos crear un fondo de reserva propio del portal.
Presidente en los portales, han de serlo los propietarios de los mismos, los únicos que deciden y votan en dichas junta y participan en los gastos.
(...)
-Creación de una comunidad general, indicando el % de propiedad que cada inmueble representa sobre la finca, y añade que en los asuntos de la comunidad general votarán todos y todos contribuirán a los gastos de la misma (excluye a los locales de algún gasto) en función de su coeficiente de propiedad, y éste mismo coeficiente es el valor de su voto.
Es decir, aquí viviendas de portales, garajes y bajos, son convocados a reunión, tienen derecho a voto y pagan gastos de la comunidad general. Los gastos aquí serían (al menos los habituales que se me ocurran): 1) gastos bancarios por comisiones de cuenta/remesas; 2) seguro de la finca; 3) gastos de administración (si se ha contratado un administrador); 4) fondo legal de reserva (que es equivalente como mínimo al 5% del presupuesto total de comunidad general, de la del garaje y de las de los portales).
Se aprueba el presupuesto y distribución del mismo (cuota que corresponde), y se debate todo lo que afecta a la comunidad general, incluida la subida de cuotas respecto de los gastos de esta comunidad.
Ah...y en esta comunidad general tienen/pueden que ser presidentes todos los propietarios ya lo sean de vivienda, exclusivamente de plazas de garaje o local.
2) Comunidad de garaje, formada por los propietarios del garaje (plazas y trasteros), a esta junta sólo asisten los propietarios que forman parte de la comunidad y desde luego los locales no cuentan, cosa distinta es que un propietario de un local tenga también plazas en cuyo caso acudirá a la junta pero lo hará como propietario de la plaza/trastero y no como propietario del local (igual que si un propietario de vivienda ninguna propiedad en el garaje tampoco tiene derecho a asistir a la junta ni a votar, y por supuesto no abonará cuota alguna para el garaje). En mi caso, la DH indica como contribuyen los titulares de plazas/trasteros a los gastos propios del garaje, con un coeficiente que es igual al valor del voto. Se aprueba el presupuesto del garaje (luz, limpieza, extintores, mantenimiento portal, etc) por los propietarios del mismo y en función del presupuesto se determinan las cuotas que corresponden a cada propiedad aplicando al presupuesto el coeficiente de participación asignado en la EDH.
El presidente ha de ser obviamente alguién que sea propietario, que son los únicos que tienen derecho a asistir y votar en junta y obligación de pagar los gastos.
3) Luego están las comunidades de portales, en mi caso, la EDH especifica que se debe constituir una comuniad para cada portal, y que las decisiones de cada portal y los gastos del mismo se deciden por los propietarios con vivienda en el mismo. Para mi portal, atribuye un % a cada vivienda teniendo en cuenta el porcentaje de propiedad pero también otras circunstancias como emplazamiento, interior/exterior, etc. Ese % es con el que yo contribuyo a los gastos de mi portal y el valor de mi voto. A las reuniones de la comunidad de mi portal tienen derecho a asistir y votar sólo quienes tengan vivienda en él, y son también los únicos que colaboran en los gastos del mismo (luz, agua, ascensores, limpieza, mantenimiento eléctrico, extintores, etc). Se aprueba un presupuesto y la cuota de cada uno resulta de aplicar al presupuesto el % de participación de cada vivienda. Si nuestro portal decide que quiere tener dinero para imprevistos futuros o en previsión de gastos que en un futuro se presentarán, como es el caso, pues acordamos crear un fondo de reserva propio del portal.
Presidente en los portales, han de serlo los propietarios de los mismos, los únicos que deciden y votan en dichas junta y participan en los gastos.
(...)
Es cierto que lo que diga la división horizontal pudo ser modificado inicialmente por UNANIMIDAD de propietarios en su momento, pero para que vincule a compradores posteriores tiene que elevarse el acuerdo a escritura pública e inscribirse en el RP, algo que no se suele hacer. En mi comunidad venían actuando así, pasándose por el forro el título y estatutos, porque en la primera reunión cuando entrega de viviendas pues el administrador que presentó el promotor por lo visto y según consta en acta dijo que era mejor una sóla comunidad (mejor para él y oscuridad total en cuentas)...en fin pero ese acuerdo no vinculaba a propietarios posteriores, con lo cual se solicitó por éstos la constitución de las comunidades y participación según lo estipulado en DH y estatutos depositados en RP. Y así está siendo ahora, las cuentas clarísimas, reuniones de cortas, etc.
De la otra manera, al no estar constituidas las comunidades por separado, pues resulta que si en mi portal queríamos poner un espejo nuevo, por poner un ejemplo, y que ibamos a pagar sólo los propietarios de mi portal, pues si a los propietarios de los bajos o garajes con derecho a voto le parecía que no por fastidiar pues votaban que no y no podíamos, pues se computan las mayorías de votos y de %.
Mire todo esto, y si le queda grande intente asesorarse con algún gestor/abogado, eso sí debe facilitarle la documentación para que pueda explicarle todo.
Saludos.
P.D. Lo que expuse con ejemplos es pensado en que pudieran estar constituidas comunidades independientes, algo que no indica claramente la consultante pero puede ser que sea así o al menos se puede intuir de algún comentario.
Salvo mejor opinión.
De la otra manera, al no estar constituidas las comunidades por separado, pues resulta que si en mi portal queríamos poner un espejo nuevo, por poner un ejemplo, y que ibamos a pagar sólo los propietarios de mi portal, pues si a los propietarios de los bajos o garajes con derecho a voto le parecía que no por fastidiar pues votaban que no y no podíamos, pues se computan las mayorías de votos y de %.
Mire todo esto, y si le queda grande intente asesorarse con algún gestor/abogado, eso sí debe facilitarle la documentación para que pueda explicarle todo.
Saludos.
P.D. Lo que expuse con ejemplos es pensado en que pudieran estar constituidas comunidades independientes, algo que no indica claramente la consultante pero puede ser que sea así o al menos se puede intuir de algún comentario.
Salvo mejor opinión.
Para canta:
Creo que en su Comunidad, están bastante perdidos.
Los locales, SI contribuyen a determinados gastos comunes, como seguro del edificio, honorarios de administrador, reparación de fachada, etc.
A lo que no tienen que contribuir, es a mantenimiento de escalera y portal, gasto de electricidad y agua del mismo, etc.
Creo que en su Comunidad, están bastante perdidos.
Los locales, SI contribuyen a determinados gastos comunes, como seguro del edificio, honorarios de administrador, reparación de fachada, etc.
A lo que no tienen que contribuir, es a mantenimiento de escalera y portal, gasto de electricidad y agua del mismo, etc.
Hola.
Canta;
Antes de hacer nada, pida una copia de la DIVISIÓN HORIZONTAL de su edificio y/o de los Estatutos.
Allí le indicará si los locales están exentos de contribuir a algún tipo de gasto.
Es habitual que se les exima de los gastos "de portal", cuando no lo usan. En caso contrario, POR LEY, TIENEN QUE CONTRIBUIR.
El tema de si es correcto moralmente resulta más complejo y no voy a entrar en ello ahora.
Un saludo.
Canta;
Antes de hacer nada, pida una copia de la DIVISIÓN HORIZONTAL de su edificio y/o de los Estatutos.
Allí le indicará si los locales están exentos de contribuir a algún tipo de gasto.
Es habitual que se les exima de los gastos "de portal", cuando no lo usan. En caso contrario, POR LEY, TIENEN QUE CONTRIBUIR.
El tema de si es correcto moralmente resulta más complejo y no voy a entrar en ello ahora.
Un saludo.
En mi comunidad ocurre algo muy semejante a lo que escribe ainoa1. es decir existen comunidad de portales, comunidad de garajes general de 8 portales y locales ....Cuando me compré el piso me entregaron unos estatutos que curiosamente cuando los he vuelto a revisar,corresponden a los estatutos de la comunidad General de los 8 portales,garajes ylocales.......comunidad que a dia de hoy no está constituida ,,,,increible pero cierto.....Es decir existen estatutos generales sin comunidad general.....existen comunidades individuales sin estatutos individuales.....
Según indica ainoa, también estoy de acuerdo y eso se cumple en mi comunidad:
Es decir, viviendas de portales, bajos, tienen derecho a voto y pagan gastos de tejado,canalones,fachadas,etc.
2) Comunidad de garajes, a esta junta sólo asisten los propietarios que son propietarios de garajes los locales no cuentan.
El presidente de la comunidad de garajes se elije entre los propietarios de garajes, que son los únicos que tienen derecho a asistir y votar en junta y obligación de pagar los gastos.
3) las reuniones de mi comunidad de portal, las decisiones de cada portal y los gastos del mismo se deciden por los propietarios con vivienda en el mismo. A las reuniones de la comunidad de mi portal hasta ahora asistiíamos y votábamos sólo quienes teníamos vivienda en él, y erámos los únicos que colaboran en los gastos del mismo (luz, agua, ascensores, limpieza, mantenimiento eléctrico, extintores, etc). Nosotros no aprobabamos presupuestos, aprobábamos subidas de cuota, gastos de limpiezas,de luz de escalera, etc.
Al Presidente de portal, le elegiamos por turno rotatorio entre los propietarios de los mismos, los únicos que deciden y votan en dichas junta y participan en los gastos.
Acriton, , sí que estoy un poco perdido, porque en mi comunidad (de pocos vecinos),,,cuando interesaba se ha llevado como unos han querido, saltándose la ley como les dá la gana, y cuando se les indica lo que marca la ley,,,,,pasan de todo.....
Me indica Ud. que:
Los locales, SI contribuyen a determinados gastos comunes, como seguro del edificio, honorarios de administrador, reparación de fachada, etc.
A lo que no tienen que contribuir, es a mantenimiento de escalera y portal, gasto de electricidad y agua del mismo, etc.
Pues es lo que yo entendía como lógico,Es decir si no utilizan los locales los servicios de escalera y portal, no tendrñan que contribuir a sus gastos, pero tampoco tendrán voto para decidir sobre los temas del portal y de la escalera,,,, pero como me indicaban otros comentarios que debían asistir a las juntas de portal, con voz y voto, pues es lo que me tiene descentrado.....
Cuando compré el piso, me entregó otro vecino los estatutos de la comunidad general de los 8 portales,garajes y locales......Pero ahora viene lo mejor,,,,,es QUE NO TENEMOS CREADA LA COMUNIDAD GENERAL DE TODA LA URBANIZACIÓN,,,,están creadas las comunidades independientes de cada portal sin estatutos independientes y la comunidad general de los garajes, sin estatutos....supuestamente se rige cada comunidad por los estatutos generales de la urbanización no constituida .Por eso estoy tan liado.....Pero vamos creo tenerlo ya un poco orientado .¿Los estatutos de las comunidades, donde deben estar registrados, para poder tener información si la requiero ? Gracias a todos por su ayuda.....Un saludo.
Según indica ainoa, también estoy de acuerdo y eso se cumple en mi comunidad:
Es decir, viviendas de portales, bajos, tienen derecho a voto y pagan gastos de tejado,canalones,fachadas,etc.
2) Comunidad de garajes, a esta junta sólo asisten los propietarios que son propietarios de garajes los locales no cuentan.
El presidente de la comunidad de garajes se elije entre los propietarios de garajes, que son los únicos que tienen derecho a asistir y votar en junta y obligación de pagar los gastos.
3) las reuniones de mi comunidad de portal, las decisiones de cada portal y los gastos del mismo se deciden por los propietarios con vivienda en el mismo. A las reuniones de la comunidad de mi portal hasta ahora asistiíamos y votábamos sólo quienes teníamos vivienda en él, y erámos los únicos que colaboran en los gastos del mismo (luz, agua, ascensores, limpieza, mantenimiento eléctrico, extintores, etc). Nosotros no aprobabamos presupuestos, aprobábamos subidas de cuota, gastos de limpiezas,de luz de escalera, etc.
Al Presidente de portal, le elegiamos por turno rotatorio entre los propietarios de los mismos, los únicos que deciden y votan en dichas junta y participan en los gastos.
Acriton, , sí que estoy un poco perdido, porque en mi comunidad (de pocos vecinos),,,cuando interesaba se ha llevado como unos han querido, saltándose la ley como les dá la gana, y cuando se les indica lo que marca la ley,,,,,pasan de todo.....
Me indica Ud. que:
Los locales, SI contribuyen a determinados gastos comunes, como seguro del edificio, honorarios de administrador, reparación de fachada, etc.
A lo que no tienen que contribuir, es a mantenimiento de escalera y portal, gasto de electricidad y agua del mismo, etc.
Pues es lo que yo entendía como lógico,Es decir si no utilizan los locales los servicios de escalera y portal, no tendrñan que contribuir a sus gastos, pero tampoco tendrán voto para decidir sobre los temas del portal y de la escalera,,,, pero como me indicaban otros comentarios que debían asistir a las juntas de portal, con voz y voto, pues es lo que me tiene descentrado.....
Cuando compré el piso, me entregó otro vecino los estatutos de la comunidad general de los 8 portales,garajes y locales......Pero ahora viene lo mejor,,,,,es QUE NO TENEMOS CREADA LA COMUNIDAD GENERAL DE TODA LA URBANIZACIÓN,,,,están creadas las comunidades independientes de cada portal sin estatutos independientes y la comunidad general de los garajes, sin estatutos....supuestamente se rige cada comunidad por los estatutos generales de la urbanización no constituida .Por eso estoy tan liado.....Pero vamos creo tenerlo ya un poco orientado .¿Los estatutos de las comunidades, donde deben estar registrados, para poder tener información si la requiero ? Gracias a todos por su ayuda.....Un saludo.
Como han dicho Acriton y Miguelsercos, lo primero es ver en el Registro de la Propiedad la División Horizontal y los Estatutos, para saber como está la comunidad, las subcomunidades y todo lo que exista, pueda existir o alguien dice que existe, que parece que no está muy claro. Y sume las cuotas, a ver como llega a obtener el 100%.
No me puedo creer que existan estatutos de una comunidad inexistente.
No me puedo creer que existan estatutos de una comunidad inexistente.
Muchas gracias a todos.....Pepe123, pues he vuelto a mirar los estatutos que me entregaron a mi cuando compré mi piso....Y yo también me asombro, pues en el art. 1 de los estatutos indican:
La comunidad de propietarios del Conjunto Urbanistico radicado en la c/,,,,,en el pueblo de....., integrado por 8 edificios identificados con los números,1,2,3,4,5,6,7,8, señalados con los números..........se compone de los locales y pisos que figuran descritos en la precedente división horizontal y a cuyos locales y pisos corresponde..........y así va enumerando los derechos y obligaciones del conjunto urbanístico......LO MEJOR ES QUE LA COMUNIDAD GENERAL DEL CONJUNTO NO ESTÁ TODAVIA CONSTITUIDA,,,,,PUES es ahora por problemas de la urbanizacion cuando estamos empezando a intentar crearla.... Sí que para mí que no soy experto en estos temas me parece increible,pero vamos que ya me extraño de muy poco.Gracias de nuevo por todo. Iré al Registro de la Propiedad a informarme,,,un saludo.
La comunidad de propietarios del Conjunto Urbanistico radicado en la c/,,,,,en el pueblo de....., integrado por 8 edificios identificados con los números,1,2,3,4,5,6,7,8, señalados con los números..........se compone de los locales y pisos que figuran descritos en la precedente división horizontal y a cuyos locales y pisos corresponde..........y así va enumerando los derechos y obligaciones del conjunto urbanístico......LO MEJOR ES QUE LA COMUNIDAD GENERAL DEL CONJUNTO NO ESTÁ TODAVIA CONSTITUIDA,,,,,PUES es ahora por problemas de la urbanizacion cuando estamos empezando a intentar crearla.... Sí que para mí que no soy experto en estos temas me parece increible,pero vamos que ya me extraño de muy poco.Gracias de nuevo por todo. Iré al Registro de la Propiedad a informarme,,,un saludo.
Acabo de recoger del registro de la Propiedad, el registro de la Parcela de las comunidades que componen el conjunto urbanistico dentro de la cual está mi comunidad....
La primera sorpresa es que en cada uno de los bloques figuran registrados Los pisos, trasteros y 1 solo local....
Hoy dia son pisos,trasteros y locales....
La propiedad horizontal constituída se regirá por el artículo 396 del código civil, por la ley de propiedad horizontal de 21 de Julio de 1.960 y disposiciones complementarias aplicables y por los presentes estatutos.Arty. 1ºL comunidad de Propietarios del conjunto urbanistico radicado en la c/,xxxx, integrado por 8 edificios identificados......
Después de ir enumerando arts, en el art.11 indica:
Quedan expresamente exceptuados los propietarios de locales, en las condiciones previstas en el art 8 de estos estatutos..(en ese art. se detalla cómo deben de colocar los letreros luminosos)....
Art. 14 Normas especiales para la planta desótano destinada a parcelas de aparcamiento o garajes....
art.15 órganos de la comunidad, 15.1 Juntas particulares,
a) la formarán los propietarios de plazas de garaje
b)Los propietarios de viviendas y locales en cada uno de los edificios.
Estas juntas particulares formarán la Junta general de Copropietarios.
15.2 Junta General. Los asuntos que afecten al total del conjunto urbanistico.
Por lo cual ahora tengo dos preguntas:
1º¿como se pueden tener registrados estatutos del conjunto urbanistico sin estar constituida dicha comunidad general?
2º¿como está registrado en cada edificio 1 local, y cuando yo compré el piso en mi edificio son 4 locales?
Cada dia aprendo cosas nuevas de cómo se pueden hacer las cosas mal .....
3º el espacio cedido para uso público al ayto,, cuando se tengan que realizar obras de caracter común para la urbanización,,,,,somos los propietarios los que tenemos la obligación de arreglarlo o el ayto?,,,Gracias y perdon por el lio.
La primera sorpresa es que en cada uno de los bloques figuran registrados Los pisos, trasteros y 1 solo local....
Hoy dia son pisos,trasteros y locales....
La propiedad horizontal constituída se regirá por el artículo 396 del código civil, por la ley de propiedad horizontal de 21 de Julio de 1.960 y disposiciones complementarias aplicables y por los presentes estatutos.Arty. 1ºL comunidad de Propietarios del conjunto urbanistico radicado en la c/,xxxx, integrado por 8 edificios identificados......
Después de ir enumerando arts, en el art.11 indica:
Quedan expresamente exceptuados los propietarios de locales, en las condiciones previstas en el art 8 de estos estatutos..(en ese art. se detalla cómo deben de colocar los letreros luminosos)....
Art. 14 Normas especiales para la planta desótano destinada a parcelas de aparcamiento o garajes....
art.15 órganos de la comunidad, 15.1 Juntas particulares,
a) la formarán los propietarios de plazas de garaje
b)Los propietarios de viviendas y locales en cada uno de los edificios.
Estas juntas particulares formarán la Junta general de Copropietarios.
15.2 Junta General. Los asuntos que afecten al total del conjunto urbanistico.
Por lo cual ahora tengo dos preguntas:
1º¿como se pueden tener registrados estatutos del conjunto urbanistico sin estar constituida dicha comunidad general?
2º¿como está registrado en cada edificio 1 local, y cuando yo compré el piso en mi edificio son 4 locales?
Cada dia aprendo cosas nuevas de cómo se pueden hacer las cosas mal .....
3º el espacio cedido para uso público al ayto,, cuando se tengan que realizar obras de caracter común para la urbanización,,,,,somos los propietarios los que tenemos la obligación de arreglarlo o el ayto?,,,Gracias y perdon por el lio.
