El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Requisitos para votación para construcción de piscina.
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Requisitos para votación para construcción de piscina.
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
21
Comentarios
Viendo 1 - 20 de 21 comentarios
Requisitos para votación para construcción de piscina.
Vivo en una comunidad de 55 propietarios en Madrid, en la última a reunión se aprobó con la presencia de 29 personas que representan el 51,1% de las cuotas, la construcción de una piscina en los jardines. Se obtuvieron 21 votos favorables(38% de las cuotas),7 en contra (13%)y 1 abstención.
Se ha mandado una carta certificada a las personas que no votaron que tienen 30 días para votar en contra o que si se abstienen su voto irá a favor de la mayoría
¿Necesitan unanimidad o 3/5, para este tipo de votaciones?
¿como es posible aprobar un punto tan importante si en el Acta se refleja que no se alcanzan ni los 3/5 presentes en la votación?
¿pueden obligar a los vecinos a que su abstención vaya con la mayoría?
Gracias por su atención,sus respuestas y su labor
Se ha mandado una carta certificada a las personas que no votaron que tienen 30 días para votar en contra o que si se abstienen su voto irá a favor de la mayoría
¿Necesitan unanimidad o 3/5, para este tipo de votaciones?
¿como es posible aprobar un punto tan importante si en el Acta se refleja que no se alcanzan ni los 3/5 presentes en la votación?
¿pueden obligar a los vecinos a que su abstención vaya con la mayoría?
Gracias por su atención,sus respuestas y su labor
En el orden del día solo aparece:
1- Aprobación si procede de la construcción de una piscina comunitaria en la comunidad
2- Ruegos y preguntas
En anteriores reuniones se habían presentado los mismos puntos y se habían presentado ofertas y proposiciones de nuevas cuotas,pero por aquel entonces se requería unanimidad referenciandose a la sentencia de 2008 y nunca se aprobó. En esta ocasión solo se ha aprobado el punto.
Comentan los vecinos interesados y los administradores que se ha producido un cambio en cuanto a los requisitos actuales después de la reforma de 2013, siendo necesario solamente 3/5 del total y que por tanto se ha aprobado el punto por mayoría argumentando que a LPH pide 3/5 en primera convocatoria y mayoría simple en segunda convocatoria. ¿es verídico esto?
Al resto de vecinos que votamos que no,a mi pareja y a mi, nos parece totalmente injusto y nos produce un estado de indefensa esta situación, pues obligan al resto de vecinos que no votaron a emitir su voto o su voto irá a la mayoría, en este caso a la construcción de la piscina.
¿Hay alguna manera de paralizar este atropello y hacer ver a los vecinos y administradores que no es correcto?
Tenemos hasta el día 15 del mes de marzo.gracias
1- Aprobación si procede de la construcción de una piscina comunitaria en la comunidad
2- Ruegos y preguntas
En anteriores reuniones se habían presentado los mismos puntos y se habían presentado ofertas y proposiciones de nuevas cuotas,pero por aquel entonces se requería unanimidad referenciandose a la sentencia de 2008 y nunca se aprobó. En esta ocasión solo se ha aprobado el punto.
Comentan los vecinos interesados y los administradores que se ha producido un cambio en cuanto a los requisitos actuales después de la reforma de 2013, siendo necesario solamente 3/5 del total y que por tanto se ha aprobado el punto por mayoría argumentando que a LPH pide 3/5 en primera convocatoria y mayoría simple en segunda convocatoria. ¿es verídico esto?
Al resto de vecinos que votamos que no,a mi pareja y a mi, nos parece totalmente injusto y nos produce un estado de indefensa esta situación, pues obligan al resto de vecinos que no votaron a emitir su voto o su voto irá a la mayoría, en este caso a la construcción de la piscina.
¿Hay alguna manera de paralizar este atropello y hacer ver a los vecinos y administradores que no es correcto?
Tenemos hasta el día 15 del mes de marzo.gracias
La doctrina jurisprudencial que interpretó el entonces vigente párrafo 2º del art.17.1 LPH , negó que la instalación de una piscina , u otra instalación deportiva, tuviera el carácter de servicio común de interés general, necesario para que dicha obra pudiera realizarse con la mayoría especial contemplada entonces en dicho apartado, por lo que remitía a la unanimidad.
Tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la doctrina jurisprudencial relativa a esa falta de carácter de servicio común de interés general sigue vigente, siendo necesario revisar lo dicho respecto de la unanimidad dadas las nuevas reglas establecidas en la Ley, en la medida en que en la actualidad cabe incluir este supuesto entre las modificaciones de la estructura o fábrica del edificio. Cabría también la posibilidad de incluir este tipo de cuestiones entre las modificaciones de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes del art.10.3.b LPH y 17.4 LPH , de modo que sería exigible el acuerdo de las tres quintas partes de votos y cuotas para instalación de la piscina .
Ahora bien, una cosas es el acuerdo y otra el gasto. Así, por aplicación del art. 17.4 LPH “cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.
Excediendo la creación de la piscina de ese importe de tres mensualidades será una nueva instalación o mejora no necesaria y no podría repercutírsele el coste de la instalación.
Por último decirle que el voto presunto del art. 17.8 no se aplica ni en los supuestos del art. 10.3.b) ni en los supuestos del art. 17.4. Quiere esto decir que los 3/5 que exige la ley deben obtenerse en la junta. Por lo que nos cuenta esa mayoría no se obtuvo así que la obra no ha sido aprobada con el qúorum legal.
Pueden impugnar el acuerdo e ir pensando en cambiar a su administrador porque mucha idea no tiene.
Tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la doctrina jurisprudencial relativa a esa falta de carácter de servicio común de interés general sigue vigente, siendo necesario revisar lo dicho respecto de la unanimidad dadas las nuevas reglas establecidas en la Ley, en la medida en que en la actualidad cabe incluir este supuesto entre las modificaciones de la estructura o fábrica del edificio. Cabría también la posibilidad de incluir este tipo de cuestiones entre las modificaciones de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes del art.10.3.b LPH y 17.4 LPH , de modo que sería exigible el acuerdo de las tres quintas partes de votos y cuotas para instalación de la piscina .
Ahora bien, una cosas es el acuerdo y otra el gasto. Así, por aplicación del art. 17.4 LPH “cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.
Excediendo la creación de la piscina de ese importe de tres mensualidades será una nueva instalación o mejora no necesaria y no podría repercutírsele el coste de la instalación.
Por último decirle que el voto presunto del art. 17.8 no se aplica ni en los supuestos del art. 10.3.b) ni en los supuestos del art. 17.4. Quiere esto decir que los 3/5 que exige la ley deben obtenerse en la junta. Por lo que nos cuenta esa mayoría no se obtuvo así que la obra no ha sido aprobada con el qúorum legal.
Pueden impugnar el acuerdo e ir pensando en cambiar a su administrador porque mucha idea no tiene.
No soy un experto en la materia, pero mi interpretación( seguramente no sea la más equitativa, quizás quiero ver lo que me interesa) de la LPH es que si no se alcanza los 3/5 en la reunión, no se puede obligar a los ausentes a ir con la mayoría, considero que la carta certificada carece de valor al obligarles a emitir su voto en contra o en otro caso sería a favor.
Sí los vecinos ausentes siguen manifestando abstención, contará como mayor cuota de voto pero no implica un voto favorable y por tanto quizás no saliese la mayoria, ¿por que la abstención se considera favorable?
Me gustaría poner un ejemplo quizás más llamativo de mi situación, imaginad que somos 100 vecinos y que a la reunión asisten 20,siendo 15 favorables y 5 en contra.Esta situación arroja que se aprueba el punto del día con los siguientes porcentajes:
A FAVOR-15 PERSONAS-75% CUOTAS ASISTENTES REUNION-15% TOTAL CUOTAS COMUNIDAD
EN CONTRA-5 PERSONAS-25% CUOTAS ASISTENTES REUNIÓN-5% TOTAL CUOTAS COMUNIDAD
Se aprueba el punto, se manda la carta a los 80 vecinos ausentes y si no dicen nada, su voto se considera favorable, ¿debería haberse planteado las 3 opciones( a favor,abstención y en contra)?
Sí los 80 vecinos no se pronuncian, su voto se suma a la mayoría, ¿así de cruel es la LPH?
Pasaríamos que siendo 15 vecinos a favor,a través de esa carta y de la abstención de los ausentes conseguirían 95 vecinos a favor y 5 en contra, lo cual supera las cuotas de 3/5 y por tanto se aprobaría el punto
Esta situación me está causando grandes problemas de salud (estrés,ansiedad, dificultad del sueño, trastornos alimentarios,...)pues veo que me van a quitar mis derechos de uso y disfrute totalmente gratis, pues no podré hacer uso de las zonas comunes ajardinadas porque no podré pasar, porque no van a modificar los coeficientes de las cuotas de la comunidad, porque me subirán los impuestos(IBI,IRPF,plusvalías,..)y seguros al subir el valor catastral
Vuelvo a preguntar varias cosas después de observar varias irregularidades:
¿Solo se pueden considerar los votos presentes a la reunión?A la reunión se personaron 24 personas como mucho( según el acta definitiva pone que fueron 29 propietarios 26 asistentes y 3 representados) según los administradores pueden emitir su voto en los días posteriores( pero ya solo a opción de a favor o en contra)
¿que requisitos hacen falta para la piscina? ¿unanimidad según la sentencia de 2008 o 3/5 según la modificación de la LPH de 2013?¿ Se puede aprobar por mayoría simple?
¿pueden obligar a los vecinos ausentes que si no se manifiestan en desacuerdo su voto va a la mayoría?
Muchas gracias por su colaboración
Sí los vecinos ausentes siguen manifestando abstención, contará como mayor cuota de voto pero no implica un voto favorable y por tanto quizás no saliese la mayoria, ¿por que la abstención se considera favorable?
Me gustaría poner un ejemplo quizás más llamativo de mi situación, imaginad que somos 100 vecinos y que a la reunión asisten 20,siendo 15 favorables y 5 en contra.Esta situación arroja que se aprueba el punto del día con los siguientes porcentajes:
A FAVOR-15 PERSONAS-75% CUOTAS ASISTENTES REUNION-15% TOTAL CUOTAS COMUNIDAD
EN CONTRA-5 PERSONAS-25% CUOTAS ASISTENTES REUNIÓN-5% TOTAL CUOTAS COMUNIDAD
Se aprueba el punto, se manda la carta a los 80 vecinos ausentes y si no dicen nada, su voto se considera favorable, ¿debería haberse planteado las 3 opciones( a favor,abstención y en contra)?
Sí los 80 vecinos no se pronuncian, su voto se suma a la mayoría, ¿así de cruel es la LPH?
Pasaríamos que siendo 15 vecinos a favor,a través de esa carta y de la abstención de los ausentes conseguirían 95 vecinos a favor y 5 en contra, lo cual supera las cuotas de 3/5 y por tanto se aprobaría el punto
Esta situación me está causando grandes problemas de salud (estrés,ansiedad, dificultad del sueño, trastornos alimentarios,...)pues veo que me van a quitar mis derechos de uso y disfrute totalmente gratis, pues no podré hacer uso de las zonas comunes ajardinadas porque no podré pasar, porque no van a modificar los coeficientes de las cuotas de la comunidad, porque me subirán los impuestos(IBI,IRPF,plusvalías,..)y seguros al subir el valor catastral
Vuelvo a preguntar varias cosas después de observar varias irregularidades:
¿Solo se pueden considerar los votos presentes a la reunión?A la reunión se personaron 24 personas como mucho( según el acta definitiva pone que fueron 29 propietarios 26 asistentes y 3 representados) según los administradores pueden emitir su voto en los días posteriores( pero ya solo a opción de a favor o en contra)
¿que requisitos hacen falta para la piscina? ¿unanimidad según la sentencia de 2008 o 3/5 según la modificación de la LPH de 2013?¿ Se puede aprobar por mayoría simple?
¿pueden obligar a los vecinos ausentes que si no se manifiestan en desacuerdo su voto va a la mayoría?
Muchas gracias por su colaboración
Las preguntas que vuelve a hacer ya se las he contestado en mi anterior comentario así que no me repetiré más sobre ese asunto. Solo dejarle claro que en este tipo de acuerdos, del art. 10.3.b) y art. 17.4 LPH, NO se computan el voto de los ausentes y la MAYORÍA de 3/5 del TOTAL de propietarios debe obtenerse en junta. De 55 vecinos que son ustedes deben votar a favor EN JUNTA 39 (ya estén presentes o representados).
Gracias por su colaboración y aclaraciones, perdone que me haya repetido pero, cuando le di a enviar el mensaje usted aún no había escrito
¿Saben de un buen abogado? Sí lo desean pueden contactar conmigo por privado.Los administradores siguen lo que dice el CAF Madrid y dicen que mi apreciación es errónea ( yo pienso que no han hecho la consulta adecuada al colegio)
Voy a remitir al CAF MADRID una consulta adecuada a ver si pueden aclarar a los administradores
Una vez más gracias a todos, en especial a fixin
¿Saben de un buen abogado? Sí lo desean pueden contactar conmigo por privado.Los administradores siguen lo que dice el CAF Madrid y dicen que mi apreciación es errónea ( yo pienso que no han hecho la consulta adecuada al colegio)
Voy a remitir al CAF MADRID una consulta adecuada a ver si pueden aclarar a los administradores
Una vez más gracias a todos, en especial a fixin
Buenos días, gracias nuevamente por sus opciones. Quiero matizar tres cosas que me surgen
La asesoría jurídica de Mapfre que tengo gratuita por el seguro de la casa me dice que hay ambigüedades en la norma que pueden considerar la piscina por el artículo 17.3 ( 3/5 en primera convocatoria y mayoría en segunda, refrendado con el art17.8) o por el artículo 17.4 ( en el cual no se aplica el 17,8) y que la junta de gobierno habrá seguido el camino del 17.3 por que es parte interesada. Mapfre me dice que contrate un abogado si quiero impugnar
Los de legalitas gracias a la asesoría gratuita de la mutua por tener el coche me dicen que debe regirse por e! 17.4 y por tanto me dijeron que llame a un abogado para impugnar que mi cobertura no cubre ese asunto
El CAF MADRID, me response:
" Si la piscina supone un servicio de interés general se precisa un acuerdo de 3/5 del total de propietarios,debiendo comunicar el acuerdo alcanzado en junta por mayoría al resto de asistentes"
"Sí por el contrario,se concibe su construcción como innovación o servicio no requerido para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble,lo cual suele ser el caso más frecuente, requiere los 3/5 y, a nuestro juicio el acuerdo alcanzado requiere comunicacion por 30 días a los no asistentes a la junta,salvo mejor criterio,puesto que debe quedar constancia de los propietarios no asistentes a la junta,que no deseen acogerse a la mejora u obra no necesaria dado que excede su coste de tres mensualidades"
De esto matizo:No han alcanzado la mayoría de 3/5 en junta, por tanto no se puede aprobar el punto y por tanto no deben usar el artículo 17.8 para conseguirla. Sí hubiese tanta gente interesada hubiesen ido a la reunión y votado lo adecuado
Gracias, ya os comentaré mi situación, estoy barajando la opción de ir a la justicia gratuita porque estoy desempleado y cumplo los requisitos aunque quizás no sean los mejores abogados para defenderme porque no son especialistas en la materia
La asesoría jurídica de Mapfre que tengo gratuita por el seguro de la casa me dice que hay ambigüedades en la norma que pueden considerar la piscina por el artículo 17.3 ( 3/5 en primera convocatoria y mayoría en segunda, refrendado con el art17.8) o por el artículo 17.4 ( en el cual no se aplica el 17,8) y que la junta de gobierno habrá seguido el camino del 17.3 por que es parte interesada. Mapfre me dice que contrate un abogado si quiero impugnar
Los de legalitas gracias a la asesoría gratuita de la mutua por tener el coche me dicen que debe regirse por e! 17.4 y por tanto me dijeron que llame a un abogado para impugnar que mi cobertura no cubre ese asunto
El CAF MADRID, me response:
" Si la piscina supone un servicio de interés general se precisa un acuerdo de 3/5 del total de propietarios,debiendo comunicar el acuerdo alcanzado en junta por mayoría al resto de asistentes"
"Sí por el contrario,se concibe su construcción como innovación o servicio no requerido para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble,lo cual suele ser el caso más frecuente, requiere los 3/5 y, a nuestro juicio el acuerdo alcanzado requiere comunicacion por 30 días a los no asistentes a la junta,salvo mejor criterio,puesto que debe quedar constancia de los propietarios no asistentes a la junta,que no deseen acogerse a la mejora u obra no necesaria dado que excede su coste de tres mensualidades"
De esto matizo:No han alcanzado la mayoría de 3/5 en junta, por tanto no se puede aprobar el punto y por tanto no deben usar el artículo 17.8 para conseguirla. Sí hubiese tanta gente interesada hubiesen ido a la reunión y votado lo adecuado
Gracias, ya os comentaré mi situación, estoy barajando la opción de ir a la justicia gratuita porque estoy desempleado y cumplo los requisitos aunque quizás no sean los mejores abogados para defenderme porque no son especialistas en la materia
Fixin, en mi última intervención, no estoy dando mi opinión, solo le aclaro lo que quiere indicar la Caf.
Que no digo que sea correcto o no, sólo se lo explico
"Sí por el contrario,se concibe su construcción como innovación o servicio no requerido para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble,lo cual suele ser el caso más frecuente, requiere los 3/5 y, a nuestro juicio el acuerdo alcanzado requiere comunicacion por 30 días a los no asistentes a la junta.
No me negará que esto quiere decir:
son necesarios 3/5 de todos los propietario asistente y ausentes, estos últimos tendrán 30 días a partir de recepción del acta para emitir su voto. No importa que en junta no hallan alcanzado los 3/5, hay que esperar a que voten si quieren.
Pero me gustaria que respondiera a la pregunta que le dejó Búfalo, que ha sido ignorado completamente
Que no digo que sea correcto o no, sólo se lo explico
"Sí por el contrario,se concibe su construcción como innovación o servicio no requerido para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble,lo cual suele ser el caso más frecuente, requiere los 3/5 y, a nuestro juicio el acuerdo alcanzado requiere comunicacion por 30 días a los no asistentes a la junta.
No me negará que esto quiere decir:
son necesarios 3/5 de todos los propietario asistente y ausentes, estos últimos tendrán 30 días a partir de recepción del acta para emitir su voto. No importa que en junta no hallan alcanzado los 3/5, hay que esperar a que voten si quieren.
Pero me gustaria que respondiera a la pregunta que le dejó Búfalo, que ha sido ignorado completamente
Perdona Búfalo, se me había pasado totalmente su pregunta. No lo dice ni el art. 17.4 ni el 10.3.B, lo dice el propio art. 17.8.
"Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo".
"Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo".
Hola a todos:
Entro por lo interesante del debate, y paso a dar mi opinión al tema de Malcon4382:
En esa comunidad hay dos personas que se pasan olímpicamente por el "forro" la LPH, el administrador que si sabe que la votación sobre la construcción de la piscina no debe hacerse con el voto favorable de las 3/5 partes de los asistentes, y por aquello de que la obra puede y digo puede sin afirmarlo le quede un suculento 3%, no advierte a los presentes que no se puede aprobar la propuesta por no alcanzar la mayoría cualificada. y el presidente por firmar el acta.
Llegara el día en que veamos la nueva LPH por la que se podrá pedir responsabilidades a los administradores que a sabiendas de que los acuerdos de las juntas, si no se ajustan a cuanto disponga la Ley, no advierten que la propuesta queda rechazada en el acto, y no redactar el acta para obligar a los disidentes y no asistentes a rascarse el bolsillo en impugnaciones, con abogados, procuradores y otras mandangas, se aprovechan de que con la actual LPH se manipulan los acuerdos con la ignorancia de algunos presidentes o que son parte interesada.
En el articulo 17/4 esta la madre del cordero:
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
1º.- Yo en mi comunidad tengo para mi disfrute un jardín, esta así dispuesto en el titulo constitutivo, algunos propietarios quieren quitarme mi cuota/parte de mi disfrute y quieren construir una piscina en mi jardín, por lo tanto esos propietarios necesitan mi consentimiento expreso, hablando en plata, LA UNANIMIDAD PARA HACERLA.
2º.- Si hay garajes y locales comerciales ¿Han contado con ellos?, esto supone la modificación de los estatutos o el titulo constitutivo, porque se producirá un gasto susceptible de individualización segun el articulo 9-e de la LPH, constitución de nuevas cuotas y donde debe quedar claro que unidades de propiedad no estarán obligados a pago de su construcción y posterior mantenimiento, porque el solar es de todos.
3º.- y el articulo 17- 4 párrafo 2º, y el 17-6 segun mi modesta opinión nos da a entender que el acuerdo de la construcción de la piscina sera por UNANIMIDAD, nunca con las 3/5 partes de los asistentes a la Junta.
4º.- El administrador segun dice Malcon 4382:
"Se ha mandado una carta certificada a las personas que no votaron que tienen 30 días para votar en contra o que si se abstienen su voto irá a favor de la mayoría"
Pobre diablo este administrador, debería pagar el y los promotores el coste de las cartas certificadas, se ve claramente la maniobra, el coste de la construcción de la piscina es mas bien alto, puede que pretenda sacar algún beneficio, y la derrama también sera morrocotuda,
los no asistentes nunca se pueden abstener, impugnar o callarse, en este caso solo cuando el acuerdo sea por mayoría simple si se consignaría como favorable, con las 3/5 partes no, porque sin el acuerdo se logra con las 3/5 partes de los asistentes, es valido y solo queda la impugnación.
Los no asistentes a una Junta y los disidentes segun el articulo 18 de la LPH:
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
El administrador hace suyo el articulo 553/25 de la ley 5/2015 LPH de Cataluña:
6. A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
El administrador considera que el acuerdo es legal por eso advierte los tres meses de plazo, cuando es ilegal y seria de un año.
Conclusión para Malcon 4382:
No soy quien para dar consejos, si yo fuera comunero de tu comunidad, dejaría madurar el asunto como una fruta en el árbol, el tiempo conseguirá que caiga sola, 21 propietarios sin el apoyo económico del resto no creo que sufraguen un gasto tan alto, los disidentes no pagan la derrama, no hay obra.
Otra opción es impugnar el acuerdo con la participación del resto de propietarios y el gasto serian cuatro pesetas, yo nunca lo haría por mi cuenta, y por supuesto remover al presidente y al administrador sin perdida de tiempo.
Un saludo y suerte/Juanchito
Entro por lo interesante del debate, y paso a dar mi opinión al tema de Malcon4382:
En esa comunidad hay dos personas que se pasan olímpicamente por el "forro" la LPH, el administrador que si sabe que la votación sobre la construcción de la piscina no debe hacerse con el voto favorable de las 3/5 partes de los asistentes, y por aquello de que la obra puede y digo puede sin afirmarlo le quede un suculento 3%, no advierte a los presentes que no se puede aprobar la propuesta por no alcanzar la mayoría cualificada. y el presidente por firmar el acta.
Llegara el día en que veamos la nueva LPH por la que se podrá pedir responsabilidades a los administradores que a sabiendas de que los acuerdos de las juntas, si no se ajustan a cuanto disponga la Ley, no advierten que la propuesta queda rechazada en el acto, y no redactar el acta para obligar a los disidentes y no asistentes a rascarse el bolsillo en impugnaciones, con abogados, procuradores y otras mandangas, se aprovechan de que con la actual LPH se manipulan los acuerdos con la ignorancia de algunos presidentes o que son parte interesada.
En el articulo 17/4 esta la madre del cordero:
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
1º.- Yo en mi comunidad tengo para mi disfrute un jardín, esta así dispuesto en el titulo constitutivo, algunos propietarios quieren quitarme mi cuota/parte de mi disfrute y quieren construir una piscina en mi jardín, por lo tanto esos propietarios necesitan mi consentimiento expreso, hablando en plata, LA UNANIMIDAD PARA HACERLA.
2º.- Si hay garajes y locales comerciales ¿Han contado con ellos?, esto supone la modificación de los estatutos o el titulo constitutivo, porque se producirá un gasto susceptible de individualización segun el articulo 9-e de la LPH, constitución de nuevas cuotas y donde debe quedar claro que unidades de propiedad no estarán obligados a pago de su construcción y posterior mantenimiento, porque el solar es de todos.
3º.- y el articulo 17- 4 párrafo 2º, y el 17-6 segun mi modesta opinión nos da a entender que el acuerdo de la construcción de la piscina sera por UNANIMIDAD, nunca con las 3/5 partes de los asistentes a la Junta.
4º.- El administrador segun dice Malcon 4382:
"Se ha mandado una carta certificada a las personas que no votaron que tienen 30 días para votar en contra o que si se abstienen su voto irá a favor de la mayoría"
Pobre diablo este administrador, debería pagar el y los promotores el coste de las cartas certificadas, se ve claramente la maniobra, el coste de la construcción de la piscina es mas bien alto, puede que pretenda sacar algún beneficio, y la derrama también sera morrocotuda,
los no asistentes nunca se pueden abstener, impugnar o callarse, en este caso solo cuando el acuerdo sea por mayoría simple si se consignaría como favorable, con las 3/5 partes no, porque sin el acuerdo se logra con las 3/5 partes de los asistentes, es valido y solo queda la impugnación.
Los no asistentes a una Junta y los disidentes segun el articulo 18 de la LPH:
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
El administrador hace suyo el articulo 553/25 de la ley 5/2015 LPH de Cataluña:
6. A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
El administrador considera que el acuerdo es legal por eso advierte los tres meses de plazo, cuando es ilegal y seria de un año.
Conclusión para Malcon 4382:
No soy quien para dar consejos, si yo fuera comunero de tu comunidad, dejaría madurar el asunto como una fruta en el árbol, el tiempo conseguirá que caiga sola, 21 propietarios sin el apoyo económico del resto no creo que sufraguen un gasto tan alto, los disidentes no pagan la derrama, no hay obra.
Otra opción es impugnar el acuerdo con la participación del resto de propietarios y el gasto serian cuatro pesetas, yo nunca lo haría por mi cuenta, y por supuesto remover al presidente y al administrador sin perdida de tiempo.
Un saludo y suerte/Juanchito
El tema parece controvertido, y sin perjuicio de lo ya comentado por Fixin, la polémica ha sido resuelta por el TS.
La jurisprudencia se mantiene dividida.
A favor:
SAP Madrid de 12 de mayo de 2003 y de 30 de octubre de 2008.
SAP Córdoba de 27 de octubre de 2010.
En contra.-
SAP Castellón de 12 de diciembre de 2002.
SAP Zaragoza de 18 de marzo de 2011.
AP Córdoba, Sec. 1.ª, 406/2015, de 2 de octubre (que ha variado su criterio, porque estaba a favor y ahora sigue la doctrina del TS).
STS 9 de octubre de 2008 (recurso de casación 1791/03 ), que marca el criterio final a tener en cuenta.
Al respecto el Tribunal Supremo entiende que para la construcción de una nueva piscina por parte de una Comunidad de Propietarios es necesario que el acuerdo que afectara a su construcción fuera adoptado por unanimidad y no por mayoría, al considerar que " una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Titulo constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo " .
Consecuentemente, cabe interpretar que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación", aún cuando se pueda argumentar que si bien no se puede considerar servicio de interés general (por aplicación de la doctrina del Supremo), sin duda implicaría una revalorización de las viviendas, sin perjuicio de que el coste no sea superior a otros recogidos en la regla 3º del artículo 17 LPH , como son el establecimiento de un servicio de portería o vigilancia, y es que la doctrina del TS es jerárquicamente superior a cualquier otra.
Cierto es que alguno me puede decir que es de aplicación la nueva redacción del artículo 17 de la LPH, ya que cuando se dictó la sentencia del Supremo estaba vigente la redacción dada por Ley 51/2003 de 02.12.2003.
En ese caso indicaré que el párrafo 1.1 del artículo 17 (en vigor desde el 4.12.2003 al 23.12.2009), era del tenor siguiente:
" El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".
Esta redacción se mantiene tras la reforma operada por Ley 19/2009 de 23.11.2009, y desde el 28.6.2013 la nueva redacción dada por Ley 8/2013 de 26.6.2013 es del tenor siguiente:
" El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas parte del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".
Es decir, no ha supuesto en esta materia cambio alguno.
La jurisprudencia se mantiene dividida.
A favor:
SAP Madrid de 12 de mayo de 2003 y de 30 de octubre de 2008.
SAP Córdoba de 27 de octubre de 2010.
En contra.-
SAP Castellón de 12 de diciembre de 2002.
SAP Zaragoza de 18 de marzo de 2011.
AP Córdoba, Sec. 1.ª, 406/2015, de 2 de octubre (que ha variado su criterio, porque estaba a favor y ahora sigue la doctrina del TS).
STS 9 de octubre de 2008 (recurso de casación 1791/03 ), que marca el criterio final a tener en cuenta.
Al respecto el Tribunal Supremo entiende que para la construcción de una nueva piscina por parte de una Comunidad de Propietarios es necesario que el acuerdo que afectara a su construcción fuera adoptado por unanimidad y no por mayoría, al considerar que " una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Titulo constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo " .
Consecuentemente, cabe interpretar que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación", aún cuando se pueda argumentar que si bien no se puede considerar servicio de interés general (por aplicación de la doctrina del Supremo), sin duda implicaría una revalorización de las viviendas, sin perjuicio de que el coste no sea superior a otros recogidos en la regla 3º del artículo 17 LPH , como son el establecimiento de un servicio de portería o vigilancia, y es que la doctrina del TS es jerárquicamente superior a cualquier otra.
Cierto es que alguno me puede decir que es de aplicación la nueva redacción del artículo 17 de la LPH, ya que cuando se dictó la sentencia del Supremo estaba vigente la redacción dada por Ley 51/2003 de 02.12.2003.
En ese caso indicaré que el párrafo 1.1 del artículo 17 (en vigor desde el 4.12.2003 al 23.12.2009), era del tenor siguiente:
" El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".
Esta redacción se mantiene tras la reforma operada por Ley 19/2009 de 23.11.2009, y desde el 28.6.2013 la nueva redacción dada por Ley 8/2013 de 26.6.2013 es del tenor siguiente:
" El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas parte del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".
Es decir, no ha supuesto en esta materia cambio alguno.
Debe usted contratar abogado y procurador y lo único que necesitará es el acta de la junta para proceder a impugnar el acuerdo, y que en el mismo conste que usted ha salvado el voto, o ha votado en contra, y si no asistió a junta, remitir un burofax antes de que transcurran 30 días contados a partir del día siguiente a la recepción del acta, manifestando que vota en contra y procede a salvar el voto a los efectos de la correspondiente impugnación del acuerdo.
Caso de no impugnar, el acuerdo así adoptado le obligará.
Saludos.
Caso de no impugnar, el acuerdo así adoptado le obligará.
Saludos.
