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Repercusión obras en Renta Antigua
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- Tema: Repercusión obras en renta antigua
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Repercusión obras en renta antigua
Hola y muchas gracias por vuestra colaboración.
Tengo un local alquilado en régimen de renta antigua y el casero me viene girando en el recibo de alquiler el concepto “obras” por los arreglos que se han hecho en el edificio, a razón del 12% de la factura y por el coeficiente de superficie del local. Hasta aquí todo normal porque está en su derecho.
El concepto obras que me gira es por tres obras distintas efectuadas por la ITE de tal modo:
Abril 2004 5 € Acondicionamiento cuarto contadores luz
Junio 2007 118,00 € Pocería
Nov. 2008 34 € Cambio contadores luz al cuarto contadores.
Total 157 €
La renta es de 275 €
Mi pregunta es la siguiente se puede considerar que el concepto obras supera el 50% de la renta?
O ese 50 % es para una sola obra y no para la suma de ellas?
Muchas gracias y mi enhorabuena por el foro
Tengo un local alquilado en régimen de renta antigua y el casero me viene girando en el recibo de alquiler el concepto “obras” por los arreglos que se han hecho en el edificio, a razón del 12% de la factura y por el coeficiente de superficie del local. Hasta aquí todo normal porque está en su derecho.
El concepto obras que me gira es por tres obras distintas efectuadas por la ITE de tal modo:
Abril 2004 5 € Acondicionamiento cuarto contadores luz
Junio 2007 118,00 € Pocería
Nov. 2008 34 € Cambio contadores luz al cuarto contadores.
Total 157 €
La renta es de 275 €
Mi pregunta es la siguiente se puede considerar que el concepto obras supera el 50% de la renta?
O ese 50 % es para una sola obra y no para la suma de ellas?
Muchas gracias y mi enhorabuena por el foro
Hola Funkel:
En principio el límite es 50% para las obras que van por el 108.
Si son obras ordenadas por autoridad el límite es distinto (5 veces la renta) ya que van por otros derroteros.
Por eso habría que estudiar cada obra. Por lo que dices, la pocería podría ser obra "obligatoria", ya que son de las que no se ven y los caseros no ganan más por hacerlas.
Por otro lado, que sepas que tienes un mes desde que te han notificado las obras para mostrar la oposición, si no lo haces, se consolida la subida.
En principio el límite es 50% para las obras que van por el 108.
Si son obras ordenadas por autoridad el límite es distinto (5 veces la renta) ya que van por otros derroteros.
Por eso habría que estudiar cada obra. Por lo que dices, la pocería podría ser obra "obligatoria", ya que son de las que no se ven y los caseros no ganan más por hacerlas.
Por otro lado, que sepas que tienes un mes desde que te han notificado las obras para mostrar la oposición, si no lo haces, se consolida la subida.
Muchas gracias MGarasesor
Las dos ultimas obras me las ha cargado por el 108. Sabia que tenía un mes pero lo fui dejando por no estar seguro. Lo mejor es que esta hciendo y tiene que hacer mas obras y esas no se las paso. La casa estaba casi en ruinas y gracias a la ITE.
Sabes si hay algo de jurisprudencia para este caso, es para presentarselo al casero ya que me dice que no tengo razón y me dice que el 50% es para cada obra.
Muchas gracias y un saludo
Las dos ultimas obras me las ha cargado por el 108. Sabia que tenía un mes pero lo fui dejando por no estar seguro. Lo mejor es que esta hciendo y tiene que hacer mas obras y esas no se las paso. La casa estaba casi en ruinas y gracias a la ITE.
Sabes si hay algo de jurisprudencia para este caso, es para presentarselo al casero ya que me dice que no tengo razón y me dice que el 50% es para cada obra.
Muchas gracias y un saludo
Funkel:
No tengo jurisprudencia a mano de lo que me pides, pero en próximas obras, salvo que sean de las ordenadas por autoridad o solicitadas por inquilino (se aplica la Disposición Transitoria 2ª LAU), envíales tu oposición a la subida fehacientemente dentro del mes en que ellos te lo notifiquen. El siguiente paso será suyo.
Como me hablas de obras de ITE, te aclaro que al ser un tema en el que interviene el Ayuntamiento, en muchos casos (depende de la tramitación) se están considerado dichas obras como de las ordenadas por autoridad, cosa que antes sólo se aplicaba a las de los famosos expedientes municipales con requerimientos de obras a los propietarios.
En este último caso la forma de repercutir las obras es muy distinta. No se queda un recargo "permanente" en el recibo sino que se repercute en 10 años (es decir en 120 recibos mensuales). Los límites, sin embargo, cambian mucho, ya que es el menor de: 5 veces la renta más asimilados, o el Salario mínimo interprofesional (se utiliza el IPREM, que para 2.009 es de 6.236,86 euros/año -- 527,24 euros/mes).
Espero que esto te aclare, y que tengas mucha suerte.
Por favor, no tomes mis comentarios como dogma de fe, contrástalos antes de dar un paso importante. Cada caso puede ser distinto por algunas particularidades. La devolución de recibos puede originar desahucio, por eso hay que estar seguro en cada caso concreto.
No tengo jurisprudencia a mano de lo que me pides, pero en próximas obras, salvo que sean de las ordenadas por autoridad o solicitadas por inquilino (se aplica la Disposición Transitoria 2ª LAU), envíales tu oposición a la subida fehacientemente dentro del mes en que ellos te lo notifiquen. El siguiente paso será suyo.
Como me hablas de obras de ITE, te aclaro que al ser un tema en el que interviene el Ayuntamiento, en muchos casos (depende de la tramitación) se están considerado dichas obras como de las ordenadas por autoridad, cosa que antes sólo se aplicaba a las de los famosos expedientes municipales con requerimientos de obras a los propietarios.
En este último caso la forma de repercutir las obras es muy distinta. No se queda un recargo "permanente" en el recibo sino que se repercute en 10 años (es decir en 120 recibos mensuales). Los límites, sin embargo, cambian mucho, ya que es el menor de: 5 veces la renta más asimilados, o el Salario mínimo interprofesional (se utiliza el IPREM, que para 2.009 es de 6.236,86 euros/año -- 527,24 euros/mes).
Espero que esto te aclare, y que tengas mucha suerte.
Por favor, no tomes mis comentarios como dogma de fe, contrástalos antes de dar un paso importante. Cada caso puede ser distinto por algunas particularidades. La devolución de recibos puede originar desahucio, por eso hay que estar seguro en cada caso concreto.
Acritón:
Que yo sepa, la ley no cita la factura. Pero es el procedimiento normal, acompañar factura.
Te transcribo el artículo de la ley en que se habla de esto:
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos.
Artículo 109.
1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquéllos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.
Que yo sepa, la ley no cita la factura. Pero es el procedimiento normal, acompañar factura.
Te transcribo el artículo de la ley en que se habla de esto:
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos.
Artículo 109.
1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquéllos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.
Jurisprudencia repercusión de obras.
Funkel: Buscando jurisprudencia para tu consulta he encontrado que existe una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 6 de Abril de 1999, en la que cita:
"Una vez concluidas las obras, el arrendador podrá repercutir su importe; el límite del cincuenta por cien de la renta anual, se refiere a cada obra que se realice e integre una unidad independiente."
Es decir, viene a aclarar que lo que no se puede es "dividir maliciosamente las obras en distintas facturas o fases", para saltarse los límites legales.
Por ejemplo, en una sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 13 de Septiembre de 2.006, se daba la razón a los inquilinos en ese sentido:
"Los arrendadores hoy apelantes sostienen que no se trató de una única obra sino de cuatro obras distintas, de ahí la cuantificación diferente de la repercusión en la renta por obras que pretenden. La Sala estimó que se trata de una única obra, porque así lo expresan los propios arrendadores en la contestación de demanda y porque así surge de la prueba documental. Las obras tuvieron continuidad, cobrándose cada mes y a medida que las obras se iban realizando. Al tratarse de una única obra, procede una sola repercusión."
Espero que te ayude.
Funkel: Buscando jurisprudencia para tu consulta he encontrado que existe una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 6 de Abril de 1999, en la que cita:
"Una vez concluidas las obras, el arrendador podrá repercutir su importe; el límite del cincuenta por cien de la renta anual, se refiere a cada obra que se realice e integre una unidad independiente."
Es decir, viene a aclarar que lo que no se puede es "dividir maliciosamente las obras en distintas facturas o fases", para saltarse los límites legales.
Por ejemplo, en una sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 13 de Septiembre de 2.006, se daba la razón a los inquilinos en ese sentido:
"Los arrendadores hoy apelantes sostienen que no se trató de una única obra sino de cuatro obras distintas, de ahí la cuantificación diferente de la repercusión en la renta por obras que pretenden. La Sala estimó que se trata de una única obra, porque así lo expresan los propios arrendadores en la contestación de demanda y porque así surge de la prueba documental. Las obras tuvieron continuidad, cobrándose cada mes y a medida que las obras se iban realizando. Al tratarse de una única obra, procede una sola repercusión."
Espero que te ayude.
