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Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Evidentemente ese derecho de copropiedad recogido al principio del 396 CC, indica una obligación de participación en su mantenimiento e instalación.
Ahora bien, estos derechos y obligaciones vienen expresados en % en el título de división horizontal para cada piso o local pertenecientes a la comunidad en cuestión, surge aquí en la mayoría de los casos la duda entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación en los gastos, ya que en muchos casos se confunden ambos términos:
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Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Evidentemente ese derecho de copropiedad recogido al principio del 396 CC, indica una obligación de participación en su mantenimiento e instalación.
Ahora bien, estos derechos y obligaciones vienen expresados en % en el título de división horizontal para cada piso o local pertenecientes a la comunidad en cuestión, surge aquí en la mayoría de los casos la duda entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación en los gastos, ya que en muchos casos se confunden ambos términos:
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1
(Copia del escrito de un Administrador )
GASTOS COMUNES, CONTRIBUCIÓN AL PAGO DE LOS MISMOS
Son muchas las consultas respecto al pago de los gastos comunes, quiero en este artículo intentar despejar algunas de las dudas existentes al respecto.
La vigente Ley de Propiedad Horizontal, habla de ellos, de su exigibilidad, etc., pero no los especifíca:
Art. 3: ..... A Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Pero en ninguno de ellos especifica cuales son esos gastos comunes, para ello tenemos que acercarnos al Artículo 396 del Código Civil, que al que regula la Ley de Propiedad Horizontal como indica el Articulo 1 de esta.
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(Copia del escrito de un Administrador )
GASTOS COMUNES, CONTRIBUCIÓN AL PAGO DE LOS MISMOS
Son muchas las consultas respecto al pago de los gastos comunes, quiero en este artículo intentar despejar algunas de las dudas existentes al respecto.
La vigente Ley de Propiedad Horizontal, habla de ellos, de su exigibilidad, etc., pero no los especifíca:
Art. 3: ..... A Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Pero en ninguno de ellos especifica cuales son esos gastos comunes, para ello tenemos que acercarnos al Artículo 396 del Código Civil, que al que regula la Ley de Propiedad Horizontal como indica el Articulo 1 de esta.
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Eldelocal:
Efectivamente, es como tu dices. El piso ha estado vacio desde que me lo compré, durante todo el año pasado, y he tenido que pagar el agua
el 13,6% del agua que los demas vecinos han gastado.
En concreto lo que me ha tocado pagar de agua ha sido casi el triple de lo que he pagado en la vivienda donde he vivido por el agua que, de verdad, he gastado.
¿Pero puedo hacer algo?
Efectivamente, es como tu dices. El piso ha estado vacio desde que me lo compré, durante todo el año pasado, y he tenido que pagar el agua
el 13,6% del agua que los demas vecinos han gastado.
En concreto lo que me ha tocado pagar de agua ha sido casi el triple de lo que he pagado en la vivienda donde he vivido por el agua que, de verdad, he gastado.
¿Pero puedo hacer algo?
Pues sí. Te corresponde más del valor del terreno porque más has pagado del valor del terreno también. Pero no has pagado más en anticipo de todo lo que vas a pagar más durante toda tu vida
entre luz, mantenimientos, etc., de hacerlos por ese coeficiente de propiedad, hasta que algún lejaaaaaaano día se venda ese terreno, que seguramente el comprador no lo verá.
entre luz, mantenimientos, etc., de hacerlos por ese coeficiente de propiedad, hasta que algún lejaaaaaaano día se venda ese terreno, que seguramente el comprador no lo verá.
Blanca, exigirte que pagues un consumo de agua que no realizas a mi me parece ILEGAL. Un Fraude. ¿Si no vivieses allí también tendráis que pagar?
María Rosa, el coeficiente de propiedad, no sólo representa los metros cuadrados de tu inmueble y por lo tanto tu copropiedad en la edificación. También representa tu copropiedad con respecto al suelo. Es decir que en un futuro (lejano espero), si el edificio va a la ruina y quereís venderlo para construir del valor del terreno, que en Madrid no será poco, te corresponde el tanto por cien proporcional a tu coeficiente de propiedad. Bueno supongo que ya lo sabes.
El coficiente de propiedad es a efectos hipotecarios y registrales imprescindible.
Pero la LPH habla de cuotas que participación que se asignaran en base a varios "parametros", entre ellos los metros construidos pero también, en base al "uso racional que se presuma de los elementos y servicios comunes"
Lo que pasa es que en realidad debería establecerse esa cuota desde el principio, en los Estatutos pero no se hace.
María Rosa, el coeficiente de propiedad, no sólo representa los metros cuadrados de tu inmueble y por lo tanto tu copropiedad en la edificación. También representa tu copropiedad con respecto al suelo. Es decir que en un futuro (lejano espero), si el edificio va a la ruina y quereís venderlo para construir del valor del terreno, que en Madrid no será poco, te corresponde el tanto por cien proporcional a tu coeficiente de propiedad. Bueno supongo que ya lo sabes.
El coficiente de propiedad es a efectos hipotecarios y registrales imprescindible.
Pero la LPH habla de cuotas que participación que se asignaran en base a varios "parametros", entre ellos los metros construidos pero también, en base al "uso racional que se presuma de los elementos y servicios comunes"
Lo que pasa es que en realidad debería establecerse esa cuota desde el principio, en los Estatutos pero no se hace.
NORMA 10.ª: El administrador presentará anualmente la liquidación de cuentas del ejercicio y el presupuesto del siguiente, lo que será objeto de aprobación en la Junta Ordinaria que habrá de tener lugar en la comunidad dentro del primer trimestre.
Para hacer frente a los gastos ordinarios presupuestados se establecerá en dicha Junta la cuota mensual ordinaria que incluirá el fondo de reserva y se distribuirá entre los diferentes elementos privativos según su contribución a los diferentes gastos que abarque. Dicha cuota será objeto de liquidación al final de cada ejercicio resultando un saldo acreedor o deudor de cada elemento privativo que deberá ser saldado en el plazo que la Junta establezca.
Asimismo, con el fin de hacer frente a los gastos extraordinarios no presupuestados y que no puedan cubrirse con el fondo de reserva, el administrador, previa aprobación del presupuesto en Junta Extraordinaria, podrá acordar el pago de derramas extraordinarias, distribuídas con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido en el presente Estatuto o por acuerdo unánime de la comunidad, las cuales serán objeto de liquidación en el momento de la conclusión de la obra.
Las cuotas ordinarias deberán ser hechas efectivas por los propietarios de los elementos privativos dentro de los siete primeros días de cada mes mediante ingreso en la cuenta de la comunidad o domiciliación bancaria, cuyos gastos en su caso serán a su cargo, y las extraordinarias en el plazo y forma que establezca la Junta que las acuerde.
NORMA 11.ª: El cargo de Presidente de la comunidad y en su caso administrador de la misma será obligatorio, quedando exentos de desempeñarlo los propietarios de elementos privativos mayores de 70 años, minusválidos e incapacitados físicamente, psíquicamente para tal función o residentes fuera del término municipal donde radique la finca. En caso de discrepancia sobre el alcance de la minusvalía o incapacidad decidirá la Junta por simple mayoría.
Si la comunidad no acordase lo contrario, el residente desempeñará el cargo de administrador por el plazo de un año, mediante turno rotatorio, sorteo o elección.
NORMA 12.ª: Para la limpieza, reparación o entretenimiento de los elementos o servicios comunes a los que sólo pueda accederse por un elemento privativo de aprovechamiento independiente, el propietario o usuario de éste quedará obligado a permitir el paso en la forma y condiciones que menos le perjudiquen siempre que no sean sumamente gravosas para la comunidad.
NORMA 13.ª: Para evitar el deterioro de la convivencia comunitaria, cualquier controversia o conflicto que se produjera entre los propietarios o entre éstos y la comunidad sobre aplicación o interpretación de las Normas Estatutarias o de la Ley de Propiedad Horizontal será resuelta mediante arbitraje en equidad por el Sr. Presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Bizkaia de conformidad con lo dispuesto en la Ley 36/1988, de 5 de Diciembre de Arbitraje o normativa que la sustituya.
Para hacer frente a los gastos ordinarios presupuestados se establecerá en dicha Junta la cuota mensual ordinaria que incluirá el fondo de reserva y se distribuirá entre los diferentes elementos privativos según su contribución a los diferentes gastos que abarque. Dicha cuota será objeto de liquidación al final de cada ejercicio resultando un saldo acreedor o deudor de cada elemento privativo que deberá ser saldado en el plazo que la Junta establezca.
Asimismo, con el fin de hacer frente a los gastos extraordinarios no presupuestados y que no puedan cubrirse con el fondo de reserva, el administrador, previa aprobación del presupuesto en Junta Extraordinaria, podrá acordar el pago de derramas extraordinarias, distribuídas con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido en el presente Estatuto o por acuerdo unánime de la comunidad, las cuales serán objeto de liquidación en el momento de la conclusión de la obra.
Las cuotas ordinarias deberán ser hechas efectivas por los propietarios de los elementos privativos dentro de los siete primeros días de cada mes mediante ingreso en la cuenta de la comunidad o domiciliación bancaria, cuyos gastos en su caso serán a su cargo, y las extraordinarias en el plazo y forma que establezca la Junta que las acuerde.
NORMA 11.ª: El cargo de Presidente de la comunidad y en su caso administrador de la misma será obligatorio, quedando exentos de desempeñarlo los propietarios de elementos privativos mayores de 70 años, minusválidos e incapacitados físicamente, psíquicamente para tal función o residentes fuera del término municipal donde radique la finca. En caso de discrepancia sobre el alcance de la minusvalía o incapacidad decidirá la Junta por simple mayoría.
Si la comunidad no acordase lo contrario, el residente desempeñará el cargo de administrador por el plazo de un año, mediante turno rotatorio, sorteo o elección.
NORMA 12.ª: Para la limpieza, reparación o entretenimiento de los elementos o servicios comunes a los que sólo pueda accederse por un elemento privativo de aprovechamiento independiente, el propietario o usuario de éste quedará obligado a permitir el paso en la forma y condiciones que menos le perjudiquen siempre que no sean sumamente gravosas para la comunidad.
NORMA 13.ª: Para evitar el deterioro de la convivencia comunitaria, cualquier controversia o conflicto que se produjera entre los propietarios o entre éstos y la comunidad sobre aplicación o interpretación de las Normas Estatutarias o de la Ley de Propiedad Horizontal será resuelta mediante arbitraje en equidad por el Sr. Presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Bizkaia de conformidad con lo dispuesto en la Ley 36/1988, de 5 de Diciembre de Arbitraje o normativa que la sustituya.
Discolo5G
Yo no queria plantear las cosas con escritos y burofax. Yo lo queria plantear de manera amigable, tratando de que la gente entrara en razón con cifras que demostraran que se trata de una situación injusta y proponer una solución sencilla y que no costara dinero a los propietarios.
Por eso me gustaba la idea de proponer la idea de ponerme yo un contador, pero me preocupaba que la oposición de un solo propietario pudiera impedirlo.
Pero no me voy a poner a pleitear con los vecinos por eso.
Maria Rosa:
Los vecinos de los apartamentos pequeños no quieren ni oir hablar de poner contador. Piensa que del total de recibo de comunidad pagan menos que lo que les costaria el recibo del agua.
Para que tengas una idea: Yo pago 90 euros al mes de comunidad y, por ejemplo, la presidenta y otros 11 vecinos más pagan 5 euros al mes. ¿como van a querer ponerse contador de agua?
Yo no queria plantear las cosas con escritos y burofax. Yo lo queria plantear de manera amigable, tratando de que la gente entrara en razón con cifras que demostraran que se trata de una situación injusta y proponer una solución sencilla y que no costara dinero a los propietarios.
Por eso me gustaba la idea de proponer la idea de ponerme yo un contador, pero me preocupaba que la oposición de un solo propietario pudiera impedirlo.
Pero no me voy a poner a pleitear con los vecinos por eso.
Maria Rosa:
Los vecinos de los apartamentos pequeños no quieren ni oir hablar de poner contador. Piensa que del total de recibo de comunidad pagan menos que lo que les costaria el recibo del agua.
Para que tengas una idea: Yo pago 90 euros al mes de comunidad y, por ejemplo, la presidenta y otros 11 vecinos más pagan 5 euros al mes. ¿como van a querer ponerse contador de agua?
Eldelocal, aunque cuotas de participación varías, haberlas hailas, no es menos cierto que han tenido que ser, primero, aprobadas por unanimidad, si es que han sido modificadas; así como “lo especialmente establecido”. Por supuesto que el coeficiente no se puede modificar salvo que se construyan nuevas plantas, ya que si mi casa tiene 70m2, por mucho que se empeñen, siempre tendrá 70m2 el equivalente al 4,34% de coeficiente del total del edificio.
Blanca, lo del contador es mejor acordar ponerlos todos, saldría mejor cuenta, sino puede ser complicado. No te creas que la suma de todos los contadores es igual que lo que marca el contador general (suele marcar más), pues en muchas comunidades hay varios grifos que utilizan para la limpieza y el riego de los patios y eso tienen que pagarlo todos los comuneros. También tendrían que venir a tomar la lectura de tu contador y mandar el recibo al administrador y eso tiene sus gastos. Lo mejor sería ponerlos en todas las viviendas.
Scarles voy a mirarme y estudiar lo que has escrito. No se si a estas hora asimilaré algo (estoy agotada, mentalmente hablando)
Saludos cordiales.
Blanca, lo del contador es mejor acordar ponerlos todos, saldría mejor cuenta, sino puede ser complicado. No te creas que la suma de todos los contadores es igual que lo que marca el contador general (suele marcar más), pues en muchas comunidades hay varios grifos que utilizan para la limpieza y el riego de los patios y eso tienen que pagarlo todos los comuneros. También tendrían que venir a tomar la lectura de tu contador y mandar el recibo al administrador y eso tiene sus gastos. Lo mejor sería ponerlos en todas las viviendas.
Scarles voy a mirarme y estudiar lo que has escrito. No se si a estas hora asimilaré algo (estoy agotada, mentalmente hablando)
Saludos cordiales.
Tranquilidad, que viene d etranca.
La LPH ve con disgusto el que no s eindividualice lo que s epuede indivdualizar. Pero...
Y ese pero son los acuerdos comunitarios y la inveterada costumbre de los juzgados de este país, Expaña, de arrear palo y tenetetieso al propietario que osa pedir el respeto a sus derechos.
De momento comience por remitir amable excrito, mediante Burofax con Certificación de Contenido y Acuse de Recibo, al Presidente de su Comunidad, en el que solicita que, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, sea incluído en el Orden del Día el siguiente punto:
"aIndividualización del sistema del sistema de facturación de los consumos de agua.
a) mediante la instalación de contadores individuales en todas y cada una de las viviendas y locales componentes de la Comunidad, o
b) Instalación de contadores en las viviendas y locales cuyos propietarios quieran que se les individualice la facturación de ese consumo."
¿Que puede ocurrir?.
a) Que el Presi no lo incluya en el Orden del ía, con lo que ya tendrá mpotivo para acudir al Juzgado, incluso antes de que se celebre esa Junta. Desde el mismo momento en el que recoba la Convocatoria.
b) Que lo incluyan y lo aprueben, en cualquiera de las dos opciones, con lo que Ud ya se asegura el contaje individual para Ud.
c) Que lo rechacen, con lo que Ud ya puede proceder a impugnar el acuerdo por considerarlo lesivo para sus intereses.
Pero me temo que tengas juicios y los ganes.
La LPH ve con disgusto el que no s eindividualice lo que s epuede indivdualizar. Pero...
Y ese pero son los acuerdos comunitarios y la inveterada costumbre de los juzgados de este país, Expaña, de arrear palo y tenetetieso al propietario que osa pedir el respeto a sus derechos.
De momento comience por remitir amable excrito, mediante Burofax con Certificación de Contenido y Acuse de Recibo, al Presidente de su Comunidad, en el que solicita que, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, sea incluído en el Orden del Día el siguiente punto:
"aIndividualización del sistema del sistema de facturación de los consumos de agua.
a) mediante la instalación de contadores individuales en todas y cada una de las viviendas y locales componentes de la Comunidad, o
b) Instalación de contadores en las viviendas y locales cuyos propietarios quieran que se les individualice la facturación de ese consumo."
¿Que puede ocurrir?.
a) Que el Presi no lo incluya en el Orden del ía, con lo que ya tendrá mpotivo para acudir al Juzgado, incluso antes de que se celebre esa Junta. Desde el mismo momento en el que recoba la Convocatoria.
b) Que lo incluyan y lo aprueben, en cualquiera de las dos opciones, con lo que Ud ya se asegura el contaje individual para Ud.
c) Que lo rechacen, con lo que Ud ya puede proceder a impugnar el acuerdo por considerarlo lesivo para sus intereses.
Pero me temo que tengas juicios y los ganes.
NORMA 6.ª: Los sótanos que constituyen los elementos de aprovechamiento independiente n.º 1 y n. º , se destinarán a parcelas de aparcamiento y departamentos trasteros individuales, por lo que cada cuota que sea transmitida en la correspondiente Escritura Pública dará derecho a la utilización con carácter exclusivo y excluyente por el adquiriente de uno de los espacios para parcela de aparcamiento o trastero.
Dicha transmisión de una cuota indivisa originará la copropiedad sobre las zonas de tránsito, maniobra, puerta y rampa de acceso por el mero hecho de la transmisión, renunciando cada partícipe al uso de los espacios adjudicados a los demás copropietarios con renuncia al derecho de retracto en caso de transmisión así como al derecho de división.
Los propietarios de dichos sótanos constituirán una comunidad restringida al uso, mantenimiento y reparación de los elementos e instalaciones que las conforman, debiendo contribuir cada uno de ellos a todos los gastos que ocasionen con arreglo a la cuota de participación indivisa que se le asigne en su Título.
Los propietarios de las parcelas de aparcamiento no las podrán independizar mediante cerramientos de ninguna clase, debiendo restringirse su uso al estacionamiento de un vehículo turismo dentro de las rayas de delimitación que constan en el plano que consta en la documentación de la comunidad. Se autoriza además el aparcamiento en dicha zona, siempre que no se rebasen las referidas rayas, de una motocicleta o una bicicleta. Queda terminante prohibido la realización de obras, instalación de armarios o colocación de bienes muebles alguno en dichas zonas de aparcamiento.
NORMA 7.ª: Los pisos sólo podrán destinarse a vivienda o morada de los propietarios o usuarios, quedando prohibida la instalación en los mismos de toda clase de oficinas, academias, geriátricos, pensiones y despachos profesionales, autorizándose exclusivamente estos últimos cuando el profesional tenga en el mismo su vivienda y domicilio.
NORMA 8.ª: En los locales y sótanos podrán instalarase toda clase de negocios o industrias, siempre que cuente con las autorizaciones administrativas que en cada momento sean aplicables.
A tal efecto, quedan autorizados para poder injertar en las tuberías de agua potable y saneamiento, red eléctrica del edificio, así como sacar hasta el tejado por los patios interiores las chimeneas de humos o gases que le exija la autoridad administrativa. El lugar por el que deberá discurrir dicha conducción será el que menos perjudique a la utilización de dicho patio y siempre que no afecte gravemmente sus luces, a cuyo efecto deberá poner en conocimiento del administrador su intención, debiendo indicarle éste el lugar de ubicación de la misma.
NORMA 9.ª: Los pisos o locales del edificio podrán ser objeto de agregación o división tanto horizontal como verticalmente, siempre que ello no menoscabe o altere la estructura o configuración exterior del edificio o servicios comunes con que cuente el mismo y sus cuotas de participación sean el resultado de adicionar o sustraer las existentes, sin alteración de las demás.
Dicha transmisión de una cuota indivisa originará la copropiedad sobre las zonas de tránsito, maniobra, puerta y rampa de acceso por el mero hecho de la transmisión, renunciando cada partícipe al uso de los espacios adjudicados a los demás copropietarios con renuncia al derecho de retracto en caso de transmisión así como al derecho de división.
Los propietarios de dichos sótanos constituirán una comunidad restringida al uso, mantenimiento y reparación de los elementos e instalaciones que las conforman, debiendo contribuir cada uno de ellos a todos los gastos que ocasionen con arreglo a la cuota de participación indivisa que se le asigne en su Título.
Los propietarios de las parcelas de aparcamiento no las podrán independizar mediante cerramientos de ninguna clase, debiendo restringirse su uso al estacionamiento de un vehículo turismo dentro de las rayas de delimitación que constan en el plano que consta en la documentación de la comunidad. Se autoriza además el aparcamiento en dicha zona, siempre que no se rebasen las referidas rayas, de una motocicleta o una bicicleta. Queda terminante prohibido la realización de obras, instalación de armarios o colocación de bienes muebles alguno en dichas zonas de aparcamiento.
NORMA 7.ª: Los pisos sólo podrán destinarse a vivienda o morada de los propietarios o usuarios, quedando prohibida la instalación en los mismos de toda clase de oficinas, academias, geriátricos, pensiones y despachos profesionales, autorizándose exclusivamente estos últimos cuando el profesional tenga en el mismo su vivienda y domicilio.
NORMA 8.ª: En los locales y sótanos podrán instalarase toda clase de negocios o industrias, siempre que cuente con las autorizaciones administrativas que en cada momento sean aplicables.
A tal efecto, quedan autorizados para poder injertar en las tuberías de agua potable y saneamiento, red eléctrica del edificio, así como sacar hasta el tejado por los patios interiores las chimeneas de humos o gases que le exija la autoridad administrativa. El lugar por el que deberá discurrir dicha conducción será el que menos perjudique a la utilización de dicho patio y siempre que no afecte gravemmente sus luces, a cuyo efecto deberá poner en conocimiento del administrador su intención, debiendo indicarle éste el lugar de ubicación de la misma.
NORMA 9.ª: Los pisos o locales del edificio podrán ser objeto de agregación o división tanto horizontal como verticalmente, siempre que ello no menoscabe o altere la estructura o configuración exterior del edificio o servicios comunes con que cuente el mismo y sus cuotas de participación sean el resultado de adicionar o sustraer las existentes, sin alteración de las demás.
NORMA 5.ª.: Como excepción a la regla anterior, los propietarios de los elementos privativos del inmueble satisfarán:
5-1.º Los gastos de luz eléctrica y energía; limpieza y mantenimiento, conservación, reparación del portal y de la escalera incluído las puertas de aquél y las ventanas de ésta se distribuirán a partes iguales entre los propietarios, quedando excluídos de participar en tales gastos los de los locales y sótanos que no tuvieran acceso por dichos elementos comunes.
5-2.º A los gastos de luz eléctrica, mantenimiento, conservación, reparación adecuación a la normativa administrativa exigible en cada momento del ascensor o de sus accesorios e incluso la instalación de tal servicio y la sustitución o reinstalación del existente, no contribuirán los sótanos ni locales de planta baja, salvo que por las características del edificio puedan utilizar el mismo. A tal efecto, dichos gastos se distribuirán entre los demás elementos privativos con arreglo a su cuota de participación acrecida proporcionalmente por razón de la exclusión antedicha.
5-3.ª Los gastos de calefacción central se distribuirán con arreglo a la cuota de participación establecida en el Título exclusivamente entre los elementos privativos que disponen de dicho servicio.
5-4.ª Asimismo corresponderán a cada elemento privativo los gastos que se deriven del mantenimiento y conservación:
A) De las barandillas o balaustres metálicos de las terrazas o balcones que sean de uso exclusivo.
B) De las ventanas, contraventanas y persianas.
C) De los radiadores de calefacción central.
D) De la conducción particular de la chimenea hasta el tejado.
E) De las conducciones y tuberías que sirvan a su piso o local en cuanto se encuentren en el interior del mismo.
5.5.º Los gastos que se deriven de las antenas colectivas o parabólicas y sistemas de televisión, radio u otros servicios de telecomunicación por motivo de la conservación, mantenimiento, reparación, reposición, sustitución, consumo eléctrico de tales elementos o de sus accesorios serán abonados por partes iguales entre los dueños de elementos privativos que cuenten con dicho servicio aunque no lo utilizaren.
Todo propietario podrá servirse de tales servicios corriendo con los gastos de su conexión y si se tratase de infraestructuras con las que no contaba el edificio en origen y hubieran sido instaladas por una parte de los propietarios podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido debidamente actualizado aplicando el correspondiente interés legal.
5-1.º Los gastos de luz eléctrica y energía; limpieza y mantenimiento, conservación, reparación del portal y de la escalera incluído las puertas de aquél y las ventanas de ésta se distribuirán a partes iguales entre los propietarios, quedando excluídos de participar en tales gastos los de los locales y sótanos que no tuvieran acceso por dichos elementos comunes.
5-2.º A los gastos de luz eléctrica, mantenimiento, conservación, reparación adecuación a la normativa administrativa exigible en cada momento del ascensor o de sus accesorios e incluso la instalación de tal servicio y la sustitución o reinstalación del existente, no contribuirán los sótanos ni locales de planta baja, salvo que por las características del edificio puedan utilizar el mismo. A tal efecto, dichos gastos se distribuirán entre los demás elementos privativos con arreglo a su cuota de participación acrecida proporcionalmente por razón de la exclusión antedicha.
5-3.ª Los gastos de calefacción central se distribuirán con arreglo a la cuota de participación establecida en el Título exclusivamente entre los elementos privativos que disponen de dicho servicio.
5-4.ª Asimismo corresponderán a cada elemento privativo los gastos que se deriven del mantenimiento y conservación:
A) De las barandillas o balaustres metálicos de las terrazas o balcones que sean de uso exclusivo.
B) De las ventanas, contraventanas y persianas.
C) De los radiadores de calefacción central.
D) De la conducción particular de la chimenea hasta el tejado.
E) De las conducciones y tuberías que sirvan a su piso o local en cuanto se encuentren en el interior del mismo.
5.5.º Los gastos que se deriven de las antenas colectivas o parabólicas y sistemas de televisión, radio u otros servicios de telecomunicación por motivo de la conservación, mantenimiento, reparación, reposición, sustitución, consumo eléctrico de tales elementos o de sus accesorios serán abonados por partes iguales entre los dueños de elementos privativos que cuenten con dicho servicio aunque no lo utilizaren.
Todo propietario podrá servirse de tales servicios corriendo con los gastos de su conexión y si se tratase de infraestructuras con las que no contaba el edificio en origen y hubieran sido instaladas por una parte de los propietarios podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido debidamente actualizado aplicando el correspondiente interés legal.
Aquí voy a escribir un modelo de Estatutos de comunidad de propietarios obtenido del libro de la Cámara de la Propiedad de Vizcaya (Bizkaia)
y en otro tema insertaré otro modelo.
NORMA 1ª.: La Comunidad de Propietarios del Edificio compuesto por los portales n.º....... y n.º..... de la C/ .............................. de .............. se regirá por lo establecido en los presentes Estatutos REDACTADOS AL AMPARO DEL ART: 5 DE LA LPH, y en lo previsto por ellos por lo establecido en dicha Ley y supletoriamente en el Código Civil.
NORMA 2.ª.: Los presentes Estatutos son obligatorios para todos los copropietarios de los elementos privativos que conforman la comunidad, tanto presentes como futuros y a tal efecto deberán reproducirse en todos los actos de transmisión, cesión de uso y constitución de gravámenes que realicen los propietarios de los mismos, debiendo ser inscritos en el Registro de la Propiedad para que surtan efecto frente a terceros.
NORMA 3.ª.: Con carácter general son elementos comunes del edificio los establecidos en el art. 396 del Código Civil y privativos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su propietario así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el Título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Los elementos privativos deberán ser mantenidos por su titular en buen estado de conservación y en términos que no perjudiquen a la comunidad o a otros propietarios, según lo establecido en el art. 9 b) de la L.P.H., respetando la estética general del inmueble y sin alterar o menoscabar la seguridad, estructura general y configuración o estado exterior del edificio, cumpliendo a tales efectos lo acordado
por la Junta de Propietarios.
NORMA 4.ª.: Todo propietario de un elemento privativo deberá contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido en los presentes Estatutos o por acuerdo unánime en el futuro a los GASTOS GENERALES para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como al fondo de reserva que existirá en la Comunidad para atender a las obras de conservación y reparación de la finca que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.
Las diferentes cuotas de participación atribuidas a cada elemento privativo son las siguientes:
Local PB - ......... %
Local de sótano. - ......... %
Vivienda 1ª mano - ......... %
Vivienda 1ª mano - ......... %
Vivienda 2ª mano - ......... %
Vivienda 2ª mano - ......... %
Vivienda 3ª mano - ......... %.......
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y en otro tema insertaré otro modelo.
NORMA 1ª.: La Comunidad de Propietarios del Edificio compuesto por los portales n.º....... y n.º..... de la C/ .............................. de .............. se regirá por lo establecido en los presentes Estatutos REDACTADOS AL AMPARO DEL ART: 5 DE LA LPH, y en lo previsto por ellos por lo establecido en dicha Ley y supletoriamente en el Código Civil.
NORMA 2.ª.: Los presentes Estatutos son obligatorios para todos los copropietarios de los elementos privativos que conforman la comunidad, tanto presentes como futuros y a tal efecto deberán reproducirse en todos los actos de transmisión, cesión de uso y constitución de gravámenes que realicen los propietarios de los mismos, debiendo ser inscritos en el Registro de la Propiedad para que surtan efecto frente a terceros.
NORMA 3.ª.: Con carácter general son elementos comunes del edificio los establecidos en el art. 396 del Código Civil y privativos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su propietario así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el Título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Los elementos privativos deberán ser mantenidos por su titular en buen estado de conservación y en términos que no perjudiquen a la comunidad o a otros propietarios, según lo establecido en el art. 9 b) de la L.P.H., respetando la estética general del inmueble y sin alterar o menoscabar la seguridad, estructura general y configuración o estado exterior del edificio, cumpliendo a tales efectos lo acordado
por la Junta de Propietarios.
NORMA 4.ª.: Todo propietario de un elemento privativo deberá contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido en los presentes Estatutos o por acuerdo unánime en el futuro a los GASTOS GENERALES para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como al fondo de reserva que existirá en la Comunidad para atender a las obras de conservación y reparación de la finca que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.
Las diferentes cuotas de participación atribuidas a cada elemento privativo son las siguientes:
Local PB - ......... %
Local de sótano. - ......... %
Vivienda 1ª mano - ......... %
Vivienda 1ª mano - ......... %
Vivienda 2ª mano - ......... %
Vivienda 2ª mano - ......... %
Vivienda 3ª mano - ......... %.......
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Pues no lo veo tan sencillo porque habrá que pactar con la Comunidad que ellos van a aceptar la medicicion del contador y alguien se tendrá que encargar de mirar dicho contador cada determinado tiempo
Y luego, al hacer las cuentas, el administrador, tiene que recalcular todas las cuotas de participacion de los demás propietarios en cuanto al gasto del agua.
O sea que tiene su complejidad y supongo que la comunidad tendran que dar su conformidad.
Y luego, al hacer las cuentas, el administrador, tiene que recalcular todas las cuotas de participacion de los demás propietarios en cuanto al gasto del agua.
O sea que tiene su complejidad y supongo que la comunidad tendran que dar su conformidad.
La comunidad no se puede oponer a ningún contador individual.
El contador se coloca en tubería privada, tras la llave de paso que enlaza la tuberia privada con la ascendente general, o común.
Conozco uno que además de poner un contador a la entrada del piso, puso otro en el ramal de baño y otro en el ramal de la cocina, para saber lo que consumía por electrodomésticos o por el baño.
Si pone su contador y paga por su contador la comunidad no podrá pedirle otra cosa.
El contador se coloca en tubería privada, tras la llave de paso que enlaza la tuberia privada con la ascendente general, o común.
Conozco uno que además de poner un contador a la entrada del piso, puso otro en el ramal de baño y otro en el ramal de la cocina, para saber lo que consumía por electrodomésticos o por el baño.
Si pone su contador y paga por su contador la comunidad no podrá pedirle otra cosa.
Perdona Sidi, pero la ley dice que los gastos generales o indivisibles se pagarán con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido.
Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Aunque se modifiquen las cuotas de participación de cada propietario para los diferentes gastos, no se modifica el coeficiente de propiedad (que es lo que define la propiedad privativa y copropiedad en elementos comunes). Este coeficiente sólo se modificará en el caso de alguna segregación de un elemento común o por la conversión de un elemento privativo en común, ó bien por la construcción de nuevas plantas.
Cuotas de participación puede haber varias, dependiendo del tipo de gasto que se trate e incluso se pueden fijar para periodos de tiempo determinados.
Y, desde mi punto de vista, para la aprobación de dichas cuotas se debería tener en cuenta de que gasto se trate y el cuorum necesario para su supresión o aprobación. (Por ejemplo, servicio de portería, de limpieza etc.)
Salvo mejor criterio.
Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Aunque se modifiquen las cuotas de participación de cada propietario para los diferentes gastos, no se modifica el coeficiente de propiedad (que es lo que define la propiedad privativa y copropiedad en elementos comunes). Este coeficiente sólo se modificará en el caso de alguna segregación de un elemento común o por la conversión de un elemento privativo en común, ó bien por la construcción de nuevas plantas.
Cuotas de participación puede haber varias, dependiendo del tipo de gasto que se trate e incluso se pueden fijar para periodos de tiempo determinados.
Y, desde mi punto de vista, para la aprobación de dichas cuotas se debería tener en cuenta de que gasto se trate y el cuorum necesario para su supresión o aprobación. (Por ejemplo, servicio de portería, de limpieza etc.)
Salvo mejor criterio.
Maria Rosa
Tienes mucha razon en lo que dices.
Por una parte en que si cada uno pagara lo suyo, no se derrocharia tanta agua.
Por otra parte, tambien es verdad que en el piso que ahora vivo yo sola pueden vivir mas personas. De hecho hasta que yo lo compré vivian 8 personas.
Pero para evitar todo eso, a mi me gustaria ponerme un contador como me decia Sidi.
Pregunto ¿se puede oponer la Comunidad en que se haga asi?.
Tienes mucha razon en lo que dices.
Por una parte en que si cada uno pagara lo suyo, no se derrocharia tanta agua.
Por otra parte, tambien es verdad que en el piso que ahora vivo yo sola pueden vivir mas personas. De hecho hasta que yo lo compré vivian 8 personas.
Pero para evitar todo eso, a mi me gustaria ponerme un contador como me decia Sidi.
Pregunto ¿se puede oponer la Comunidad en que se haga asi?.
Blanca, dices que es injusto que una persona sola pague un 13,6% de consumo de agua mientras que en un apartamento donde viven 4 personas pagan el 1,1%, pues sí, es injusto, pero tiene que ser así (hasta que pongáis un contador, que sería lo lógico y normal. Y, así, al tener que pagar cada uno lo que consume, pagarías menos entre todos pues no habría derroche); ten en cuenta que donde vive ahora una persona, mañana pueden vivir 8.
Dices que no tenéis Estatutos?, pues mayor motivo para que tengáis que pagar todo y to@s según coeficiente. Lo dice la Ley de Propiedad. Horizontal.
Los gastos de mantenimiento del ascensor, como todo, se puede pactar, y, aunque la instalación, salvo unanimidad, es por coeficiente, el mantenimiento se suele hacer por iguales, salvo que alguien impugne judicialmente (no es lo habitual).
Saludos.
Dices que no tenéis Estatutos?, pues mayor motivo para que tengáis que pagar todo y to@s según coeficiente. Lo dice la Ley de Propiedad. Horizontal.
Los gastos de mantenimiento del ascensor, como todo, se puede pactar, y, aunque la instalación, salvo unanimidad, es por coeficiente, el mantenimiento se suele hacer por iguales, salvo que alguien impugne judicialmente (no es lo habitual).
Saludos.
Sidi
Me parece muy buena idea lo del contador privado.
¿Supongo que a esto no se podrá oponer la comunidad.?
En realidad el resto de gastos comunes no son demasiado importantes.
Sin embargo, ahora estamos moviendo lo de poner el ascensor.
Y entiendo que con independencia de la forma de pago de la instalación, entiendo que los gastos de mantenimiento se podrán pactar porque es un gasto nuevo. ¿es así?
Me parece muy buena idea lo del contador privado.
¿Supongo que a esto no se podrá oponer la comunidad.?
En realidad el resto de gastos comunes no son demasiado importantes.
Sin embargo, ahora estamos moviendo lo de poner el ascensor.
Y entiendo que con independencia de la forma de pago de la instalación, entiendo que los gastos de mantenimiento se podrán pactar porque es un gasto nuevo. ¿es así?
