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Reparcelación y contrato privado
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Reparcelación y contrato privado
Hola a todos:
Resulta que hace unos meses compré mediante contrato de compraventa privado unos 2.000 m2 que se encontraban correctamente delimitados sobre el terreno (por medio de muros), pertenecientes a una parcela segregada de suelo urbanizable no programado de 5000 m2.
Yo ya sabía que la parcela se encontraba en proceso de sectorización y reparcelación, el problema (que puede ser grave para mi) que tengo es con este proyecto de reparcelación (que se esta acordando entre en el Ayto y la Asociación de propietarios por cooperación), pues mis 2000 m2 (incluidos como dije en una escritura de 5000m2) forman la linde con otra parcela de 5000m y según me han comentado la intención del Ayto es que las dos parcelas de 5000 m2 cedan el 10% cada una (aprovechamiento lucrativo) para constituir una nueva a subastar publicamente de 1000 m2. El problema como ya he dicho es que en ese punto se encuentra lo que sería mi parcela y, como no está escriturada parece que no cuenta para el Ayuntamiento, por lo que podría pasar de tener 2000m2 a 1500m2 (una vez quitados los 500m2 del 10% de la parcela original a la que la mia pertenece en escritura).
Llegados a este punto:
- ¿Puedo exigir al Ayto que tenga en cuenta mi titularidad previa al proyecto?
- ¿Podría exigir al propietario "oficial" de mi parcela que me compensara con el 10% que no me corresponde? (300m2 de su parcela). Porque, digo yo, que si no es mia para ser tenida en cuenta por el Ayto, tampoco lo debe de ser para que la tenga que ceder en un 33%, ¿NO?.
Se que es una cuestión complicada pero muy importante para mí, ya que me veo abocado a una pérdida muy importante. Agradecería todas vuestras respuestas.
Resulta que hace unos meses compré mediante contrato de compraventa privado unos 2.000 m2 que se encontraban correctamente delimitados sobre el terreno (por medio de muros), pertenecientes a una parcela segregada de suelo urbanizable no programado de 5000 m2.
Yo ya sabía que la parcela se encontraba en proceso de sectorización y reparcelación, el problema (que puede ser grave para mi) que tengo es con este proyecto de reparcelación (que se esta acordando entre en el Ayto y la Asociación de propietarios por cooperación), pues mis 2000 m2 (incluidos como dije en una escritura de 5000m2) forman la linde con otra parcela de 5000m y según me han comentado la intención del Ayto es que las dos parcelas de 5000 m2 cedan el 10% cada una (aprovechamiento lucrativo) para constituir una nueva a subastar publicamente de 1000 m2. El problema como ya he dicho es que en ese punto se encuentra lo que sería mi parcela y, como no está escriturada parece que no cuenta para el Ayuntamiento, por lo que podría pasar de tener 2000m2 a 1500m2 (una vez quitados los 500m2 del 10% de la parcela original a la que la mia pertenece en escritura).
Llegados a este punto:
- ¿Puedo exigir al Ayto que tenga en cuenta mi titularidad previa al proyecto?
- ¿Podría exigir al propietario "oficial" de mi parcela que me compensara con el 10% que no me corresponde? (300m2 de su parcela). Porque, digo yo, que si no es mia para ser tenida en cuenta por el Ayto, tampoco lo debe de ser para que la tenga que ceder en un 33%, ¿NO?.
Se que es una cuestión complicada pero muy importante para mí, ya que me veo abocado a una pérdida muy importante. Agradecería todas vuestras respuestas.
Seria conveniente conocer la fecha de la compraventa privada y la del inicio y notificacion del Ayuntamiento a los propietarios afectados. Podria ser que el que vendio ya tuviera conocimiento del expediente administrativo y lo oculto. En cualquier caso si el nombre del vendedor figura en la relacion del Ayuntamiento, podrias actuar en nombre de el con tu escritura privada.
Gracias por tu respuesta.
En principio el proyecto de reparcelación todavía no se ha iniciado, lo que ocurre es que el Ayto. está "tanteando" a los vecinos, pues quiere iniciarlo nada más venga aprobado definitivamente el proyecto de sectorización. Por todo ello la fecha del contrato privado es anterior ¿Entiendo entonces que puede surtir efectos ante el Ayuntamiento?
Gracias de nuevo.
En principio el proyecto de reparcelación todavía no se ha iniciado, lo que ocurre es que el Ayto. está "tanteando" a los vecinos, pues quiere iniciarlo nada más venga aprobado definitivamente el proyecto de sectorización. Por todo ello la fecha del contrato privado es anterior ¿Entiendo entonces que puede surtir efectos ante el Ayuntamiento?
Gracias de nuevo.
No se qué tipo de contrato tienes con el vendedor, pero las cuentas que haces no me cuadran.
Si tienes una parcela de terreno de 2.000 m2 afectada por estar dentro de una reparcelación y que son parte de una parcela matriz de 5.000 m2, y el Ayto. quiere desarrollar la zona, sí que la Ley contempla un 10% de Cesión, por lo que a la Parcela le corresponde ceder 500 m2 (200m2 a la de 2000m2).
Dicha cesión, el Ayto. sí lo puede hacer "materializable", y suele ser práctica corriente el que la propiedad negocie con el Ayto. y "recompre" la Cesión. (Los Derechos Urbanísticos, Volumen, etc...)
Si la Cesión es para Zonas Verdes o Zonas Comunes de Infraestructuras, ese terreno únicamente se podrá destinar a ese fin.
Por lo tanto, a tí te corresponde "ceder" 200 m2 (un 10% NO un 33%)
Al vendedor, de los 3000 m2 que le quedan "suyos" deberá ceder 300m2.
Y esto debería figurar en vuestro contrato "y en la futura Junta de Compensación", en la cual el Ayto., tiene un 10% del total del suelo aportado a la Unidad.
Si tienes una parcela de terreno de 2.000 m2 afectada por estar dentro de una reparcelación y que son parte de una parcela matriz de 5.000 m2, y el Ayto. quiere desarrollar la zona, sí que la Ley contempla un 10% de Cesión, por lo que a la Parcela le corresponde ceder 500 m2 (200m2 a la de 2000m2).
Dicha cesión, el Ayto. sí lo puede hacer "materializable", y suele ser práctica corriente el que la propiedad negocie con el Ayto. y "recompre" la Cesión. (Los Derechos Urbanísticos, Volumen, etc...)
Si la Cesión es para Zonas Verdes o Zonas Comunes de Infraestructuras, ese terreno únicamente se podrá destinar a ese fin.
Por lo tanto, a tí te corresponde "ceder" 200 m2 (un 10% NO un 33%)
Al vendedor, de los 3000 m2 que le quedan "suyos" deberá ceder 300m2.
Y esto debería figurar en vuestro contrato "y en la futura Junta de Compensación", en la cual el Ayto., tiene un 10% del total del suelo aportado a la Unidad.
