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Renovacion de contrato
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Hola blume. Existen 2 tipos de contrato de Arrendamiento y a cada uno de ellos le es aplicable un regimen jurídico distinto. La diferencia MAS SUSTANCIAL entre uno y otro tipo de contrato es la DURACIÓN legal de los mismos.
En los contratos de VIVIENDA:
Contratos con una duración INICIAL INFERIOR A 5 AÑOS:
1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El ARRENDATARIO puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).1º EXCEPCIÓN: que el ARRENDATARIO COMUNIQUE AL ARRENDADOR con al menos 1 mes de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad DE NO RENOVARLO. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad de vivienda para el ARRENDADOR(art 9.3 LAU 1994).
2) Imaginemos que la duración inicial del contrato es de 1 año y la fecha de celebración el 1-1-2000. El Arrendatario no comunica nada a su arrendador hasta el 1-1-2004(4 años). Pues bien, si con al menos 1 MES DE ANTELACIÓN al 1-1-2005 NINGUNA DE LAS PARTES(arrendador o arrendatario) COMUNICA FEHACIENTEMENTE A LA OTRA SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR entrará en juego lá prórroga del art 10 LAU 1994.EXCEPCIÓN: Que en el contrato se haya RENUNCIADO a la prórroga del art 10.
3) Imaginemos que NO se ha renunciado a la prórroga y que ninguna de las partes ha notificado nada a la otra. El contrato se irá prorrogando ANUALMENTE a voluntad DEL ARRENDATARIO hasta un máximo de 3 anualidades(1-1-2006 a 1-1-2008).
4) Imaginemos que una vez llegada la fecha de vencimiento(1-1-2008) EL ARRENDATARIO PERMANECE 15 DÍA DISFRUTANDO DE LA VIVIENDA CON EL CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR, el contrato entrará en tácita reconducción. La duración, Y SOLO LA DURACIÓN PUES EL RESTO DEL CONTRATO SEGUIRÁ EN VIGOR, del contrato se regirá por los arts 1566 y 1581 del Código Civil. Es decir, la duración del contrato será ANUAL si la renta se fijó anualmente, MENSUAL si la renta se fijó mensualmente y DIARIA si la renta se fijó diariamente.1º EXCEPCIÓN: Que haya requerimiento del ARRENDADOR ANTES O DURANTE ESOS 15 DÍAS. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato SE HUBIERE RENUNCIADO a la tácita reconducción.
2) Contrato DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA(TEMPORADA).
Aquí la duración INICIAL del contrato la PACTAN LAS PARTES LIBREMENTE: 1 año, 6 meses, 9 años...), así como LAS POSIBLES PRÓRROGAS Y SU RÉGIMEN DE EJERCICIO: prórogas de 1 año, de 6 meses, con preaviso de 1 mes, de 3 meses...
Vg. Contrato de TEMPORADA con una DURACIÓN INICIAL DE 12 MESES, del 11 de octubre de 2007 al 11 de octubre de 2008, en el que NO se pacta NINGÚN tipo de prórroga y se RENUNCIA a la tácita reconducción del Código Civil. Este contrato EXPIRARÍA el día 11 de Octubre de 2008. A partir de esa fecha AMBAS PARTES PODRÍAN CELEBRAR UN NUEVO CONTRATO con distintas condiciones:renta, prórrogas,etc..
¿ Cómo se califica a un contrato de arrendamiento?. La DURACIÓN inicialmente pactada en el mismo NO califica por SI MISMA AL CONTRATO como de VIVIENDA o TEMPORADA. Para CALIFICARLO como de uno u otro tipo es NECESARIO DETERMINAR SI el ARRENDATARIO NECESITA ESA VIVIENDA COMO PERMANENTE o solo TEMPORALMENTE.
En los contratos de TEMPORADA,para que NO haya problemas de interpretación, se hace referencia en el mismo a que se trata de un contrato de TEMPORADA O USO DISTINTO AL DE VIVIENDA por:
1) Si el arrendatario tiene otra vivienda en otra localidad y necesita esta por motivos laborales, por estudios..
2) Si se alquila para la temporada de pesca, de veraneo, de invierno, de vacaciones..
En estos casos se ENTIENDE que el contrato es de TEMPORADA, pues el Arrendatario NO necesita esa VIVIENDA como permanente sino TEMPORALMENTE(razones lúdicas, por estudios, trabajo..)
Por lo tanto HABRÍA que examinar su contrato para ver si puede ser calificado como de VIVIENDA o de Temporada,aunque por lo datos que usted aporta intuyo que, en su caso, estamos ante un CONTRATO de VIVIENDA.
Reciba un cordial saludo.
En los contratos de VIVIENDA:
Contratos con una duración INICIAL INFERIOR A 5 AÑOS:
1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El ARRENDATARIO puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).1º EXCEPCIÓN: que el ARRENDATARIO COMUNIQUE AL ARRENDADOR con al menos 1 mes de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad DE NO RENOVARLO. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad de vivienda para el ARRENDADOR(art 9.3 LAU 1994).
2) Imaginemos que la duración inicial del contrato es de 1 año y la fecha de celebración el 1-1-2000. El Arrendatario no comunica nada a su arrendador hasta el 1-1-2004(4 años). Pues bien, si con al menos 1 MES DE ANTELACIÓN al 1-1-2005 NINGUNA DE LAS PARTES(arrendador o arrendatario) COMUNICA FEHACIENTEMENTE A LA OTRA SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR entrará en juego lá prórroga del art 10 LAU 1994.EXCEPCIÓN: Que en el contrato se haya RENUNCIADO a la prórroga del art 10.
3) Imaginemos que NO se ha renunciado a la prórroga y que ninguna de las partes ha notificado nada a la otra. El contrato se irá prorrogando ANUALMENTE a voluntad DEL ARRENDATARIO hasta un máximo de 3 anualidades(1-1-2006 a 1-1-2008).
4) Imaginemos que una vez llegada la fecha de vencimiento(1-1-2008) EL ARRENDATARIO PERMANECE 15 DÍA DISFRUTANDO DE LA VIVIENDA CON EL CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR, el contrato entrará en tácita reconducción. La duración, Y SOLO LA DURACIÓN PUES EL RESTO DEL CONTRATO SEGUIRÁ EN VIGOR, del contrato se regirá por los arts 1566 y 1581 del Código Civil. Es decir, la duración del contrato será ANUAL si la renta se fijó anualmente, MENSUAL si la renta se fijó mensualmente y DIARIA si la renta se fijó diariamente.1º EXCEPCIÓN: Que haya requerimiento del ARRENDADOR ANTES O DURANTE ESOS 15 DÍAS. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato SE HUBIERE RENUNCIADO a la tácita reconducción.
2) Contrato DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA(TEMPORADA).
Aquí la duración INICIAL del contrato la PACTAN LAS PARTES LIBREMENTE: 1 año, 6 meses, 9 años...), así como LAS POSIBLES PRÓRROGAS Y SU RÉGIMEN DE EJERCICIO: prórogas de 1 año, de 6 meses, con preaviso de 1 mes, de 3 meses...
Vg. Contrato de TEMPORADA con una DURACIÓN INICIAL DE 12 MESES, del 11 de octubre de 2007 al 11 de octubre de 2008, en el que NO se pacta NINGÚN tipo de prórroga y se RENUNCIA a la tácita reconducción del Código Civil. Este contrato EXPIRARÍA el día 11 de Octubre de 2008. A partir de esa fecha AMBAS PARTES PODRÍAN CELEBRAR UN NUEVO CONTRATO con distintas condiciones:renta, prórrogas,etc..
¿ Cómo se califica a un contrato de arrendamiento?. La DURACIÓN inicialmente pactada en el mismo NO califica por SI MISMA AL CONTRATO como de VIVIENDA o TEMPORADA. Para CALIFICARLO como de uno u otro tipo es NECESARIO DETERMINAR SI el ARRENDATARIO NECESITA ESA VIVIENDA COMO PERMANENTE o solo TEMPORALMENTE.
En los contratos de TEMPORADA,para que NO haya problemas de interpretación, se hace referencia en el mismo a que se trata de un contrato de TEMPORADA O USO DISTINTO AL DE VIVIENDA por:
1) Si el arrendatario tiene otra vivienda en otra localidad y necesita esta por motivos laborales, por estudios..
2) Si se alquila para la temporada de pesca, de veraneo, de invierno, de vacaciones..
En estos casos se ENTIENDE que el contrato es de TEMPORADA, pues el Arrendatario NO necesita esa VIVIENDA como permanente sino TEMPORALMENTE(razones lúdicas, por estudios, trabajo..)
Por lo tanto HABRÍA que examinar su contrato para ver si puede ser calificado como de VIVIENDA o de Temporada,aunque por lo datos que usted aporta intuyo que, en su caso, estamos ante un CONTRATO de VIVIENDA.
Reciba un cordial saludo.
Renovacion de contrato
Hola Jan:
He visto muchas de tus respuestas y me gustaría, si pudiera ser, que me dieses tu opinión sobre lo siguiente:
En un contrato de vivienda celebrado al amparo de la nueva LAU de 1994 es válida la cláusula por la que se trata de evitar el plazo mínimo legal. El tenor de la misma reza así: " El tiempo de este contrato comprende el tiempo señalado de DOCE MESES y el arrendatario deberá de ponerse de acuerdo con el propietario antes de los dos meses de su vencimiento con el objeto de renovar el nuevo contrato de arrendamiento, si así lo desean, quedando el propietario con el derecho a la revisión anual de la renta controlada con arreglo al coste de la vida, según la Estadística Nacional".
El propietario dice que hay que hacer un nuevo contrato, que en caso contrario somos "okupas".
Entiendo que esto no es posible porque "las cláusulas puestas en perjuicio del arrendatario se tienen por no puestas", lo contrario sería fraude de ley. Me comenta el arrendatario que en la gestoría siempre lo hacen así, se hace un contrato todos los años y ponen un nuevo precio.
Gracias de antemano, pues me consta que eres una persona atenta.
He visto muchas de tus respuestas y me gustaría, si pudiera ser, que me dieses tu opinión sobre lo siguiente:
En un contrato de vivienda celebrado al amparo de la nueva LAU de 1994 es válida la cláusula por la que se trata de evitar el plazo mínimo legal. El tenor de la misma reza así: " El tiempo de este contrato comprende el tiempo señalado de DOCE MESES y el arrendatario deberá de ponerse de acuerdo con el propietario antes de los dos meses de su vencimiento con el objeto de renovar el nuevo contrato de arrendamiento, si así lo desean, quedando el propietario con el derecho a la revisión anual de la renta controlada con arreglo al coste de la vida, según la Estadística Nacional".
El propietario dice que hay que hacer un nuevo contrato, que en caso contrario somos "okupas".
Entiendo que esto no es posible porque "las cláusulas puestas en perjuicio del arrendatario se tienen por no puestas", lo contrario sería fraude de ley. Me comenta el arrendatario que en la gestoría siempre lo hacen así, se hace un contrato todos los años y ponen un nuevo precio.
Gracias de antemano, pues me consta que eres una persona atenta.
