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REndición de cuentas al administrador
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Creo que estás confundiendo la rendición de cuentas con su aprobación, como si ambas cosas fueran coincidentes en el tiempo.
Es evidente que la rendición y la aprobación no pueden confundirse porque la rendición corresponde al mandatario y la aprobación al mandante (o sea a la junta de propietarios).
También es evidente que es físicamente imposible que en la misma junta se rindan cuentas y se aprueben las mismas salvo que se haga un acto de fe, en cuyo caso sobran las cuentas.
Para la debida aprobación de cuentas es necesario un tiempo para su examen, por tanto deben rendirse antes de la celebración de la junta donde previsiblemente serán aprobadas.
Como no me gusta polemizar hasta el infinito y por respeto al consultante que dijo que no intervendría más en este hilo, yo haré lo mismo.
Es evidente que la rendición y la aprobación no pueden confundirse porque la rendición corresponde al mandatario y la aprobación al mandante (o sea a la junta de propietarios).
También es evidente que es físicamente imposible que en la misma junta se rindan cuentas y se aprueben las mismas salvo que se haga un acto de fe, en cuyo caso sobran las cuentas.
Para la debida aprobación de cuentas es necesario un tiempo para su examen, por tanto deben rendirse antes de la celebración de la junta donde previsiblemente serán aprobadas.
Como no me gusta polemizar hasta el infinito y por respeto al consultante que dijo que no intervendría más en este hilo, yo haré lo mismo.
Oblomochia ha dicho que el administrador solamente tiene obligación de rendir cuentas una sola vez al año ante la Junta de Propietarios reunida en junta convocada al efecto y esa obligación ha quedado suspendida como consecuencia de la pandemia hasta el 31/12/2021.
Juan S llama a la prudencia y sostiene que dicha afirmación NO ES CORRECTA porque:
1º.- La rendición de cuentas es a la comunidad. La junta lo que hace es aprobarlas.
2º.- Lo que está suspendido hasta el 31/12 es la aprobación, no la rendición. Los administradores siguen obligados a rendir las cuentas como siempre, aunque su aprobación quede suspendida
Yo creo que la afirmación de Oblomochia ES CORRECTA con un matiz, porque:
1º.- Partiendo de la base de que la obligación de rendir cuentas es inherente al contrato de mandato, debiendo el mandatario (administrador) rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y gastos, basándose en documentos y comprobantes, el momento en que debe rendir cuentas, es, EN DEFECTO DE PACTO EXPRESO Y POR ESCRITO EN EL QUE SE ACUERDE OTRA COSA (ese es el matiz), durante la Junta de Propietarios convocada al efecto una vez al año, lo que excluye por definición las rendiciones realizadas de forma privada y singularizada a cada propietario que así lo solicite (este es el criterio del Tribunal Supremo).
No comparto la opinión de Juan S porque la rendición de cuentas se debe hacer ante el máximo Órgano de Gobierno de la comunidad, que es la Junta de Propietarios y consecuentemente no cabe realizar la diferenciación que realiza.
2º.- Cabe subrayar el hecho de que la OBLIGACIÓN de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal ha quedado SUSPENDIDA hasta el 31 de diciembre de 2021, conforme establece el artículo 2 del R.D.-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el R.D. 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 («B.O.E.» 5 mayo).
Juan S dice que lo que ha quedado en suspenso es la aprobación, pero no la rendición.
No comparto su criterio porque parece evidente que, si se suspende la celebración de la Junta de Propietarios, consecuentemente, quedará en suspenso la obligación de rendir cuentas porque dicha rendición se realiza durante la Junta de Propietarios celebrada al efecto.
Cuestión distinta es la interpretación que hagamos del comentado Real Decreto Ley que acaba de entrar en vigor, porque de una detenida lectura del mismo cabe concluir que NO PROHÍBE CONVOCAR JUNTAS, sino que lo que dice es que SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE HACERLO, dejando abierto un portillo a fin de que cada Presidente de comunidad adopte la decisión más adecuada, atendiendo a las circunstancias y características de su comunidad, dado que incumbe a los Presidentes de las comunidades de propietarios la decisión de convocar, o no, si bien deben tener presente que ellos serán los únicos responsables de las consecuencias directas de la decisión que adopten, por lo que imagino que la mayoría decidirá (prudentemente) no convocar a pesar de que la Ley no le impida hacerlo, sino que le libera de la obligación de hacerlo.
Saludos.
Juan S llama a la prudencia y sostiene que dicha afirmación NO ES CORRECTA porque:
1º.- La rendición de cuentas es a la comunidad. La junta lo que hace es aprobarlas.
2º.- Lo que está suspendido hasta el 31/12 es la aprobación, no la rendición. Los administradores siguen obligados a rendir las cuentas como siempre, aunque su aprobación quede suspendida
Yo creo que la afirmación de Oblomochia ES CORRECTA con un matiz, porque:
1º.- Partiendo de la base de que la obligación de rendir cuentas es inherente al contrato de mandato, debiendo el mandatario (administrador) rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y gastos, basándose en documentos y comprobantes, el momento en que debe rendir cuentas, es, EN DEFECTO DE PACTO EXPRESO Y POR ESCRITO EN EL QUE SE ACUERDE OTRA COSA (ese es el matiz), durante la Junta de Propietarios convocada al efecto una vez al año, lo que excluye por definición las rendiciones realizadas de forma privada y singularizada a cada propietario que así lo solicite (este es el criterio del Tribunal Supremo).
No comparto la opinión de Juan S porque la rendición de cuentas se debe hacer ante el máximo Órgano de Gobierno de la comunidad, que es la Junta de Propietarios y consecuentemente no cabe realizar la diferenciación que realiza.
2º.- Cabe subrayar el hecho de que la OBLIGACIÓN de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal ha quedado SUSPENDIDA hasta el 31 de diciembre de 2021, conforme establece el artículo 2 del R.D.-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el R.D. 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 («B.O.E.» 5 mayo).
Juan S dice que lo que ha quedado en suspenso es la aprobación, pero no la rendición.
No comparto su criterio porque parece evidente que, si se suspende la celebración de la Junta de Propietarios, consecuentemente, quedará en suspenso la obligación de rendir cuentas porque dicha rendición se realiza durante la Junta de Propietarios celebrada al efecto.
Cuestión distinta es la interpretación que hagamos del comentado Real Decreto Ley que acaba de entrar en vigor, porque de una detenida lectura del mismo cabe concluir que NO PROHÍBE CONVOCAR JUNTAS, sino que lo que dice es que SE SUSPENDE LA OBLIGACIÓN DE HACERLO, dejando abierto un portillo a fin de que cada Presidente de comunidad adopte la decisión más adecuada, atendiendo a las circunstancias y características de su comunidad, dado que incumbe a los Presidentes de las comunidades de propietarios la decisión de convocar, o no, si bien deben tener presente que ellos serán los únicos responsables de las consecuencias directas de la decisión que adopten, por lo que imagino que la mayoría decidirá (prudentemente) no convocar a pesar de que la Ley no le impida hacerlo, sino que le libera de la obligación de hacerlo.
Saludos.
¡Cuidado! Tenemos que ser muy prudentes en nuestras opiniones y eso empieza por la exactitud de la información LO digo porque esto no es correcto:
"El administrador solamente tiene obligación de rendir cuentas una sola vez al año ante la Junta de Propietarios reunida en junta convocada al efecto y esa obligación ha quedado suspendida como consecuencia de la pandemia hasta el 31/12/2021."
En primer lugar porque la rendición de cuentas es a la comunidad. La junta lo que hace es aprobarlas.
Lo segundo es que lo que está suspendido hasta el 31/12 es la aprobación, no la rendición. Los administradores siguen obligados a rendir las cuentas como siempre, aunque su aprobación quede suspendida.
"El administrador solamente tiene obligación de rendir cuentas una sola vez al año ante la Junta de Propietarios reunida en junta convocada al efecto y esa obligación ha quedado suspendida como consecuencia de la pandemia hasta el 31/12/2021."
En primer lugar porque la rendición de cuentas es a la comunidad. La junta lo que hace es aprobarlas.
Lo segundo es que lo que está suspendido hasta el 31/12 es la aprobación, no la rendición. Los administradores siguen obligados a rendir las cuentas como siempre, aunque su aprobación quede suspendida.
Buenos días.
Parece que el Sr. sota no acepta las respuestas que le han dado por ser totalmente contrarias a su opinión, pero por mucha lógica, ética o justicia que usted quiera aplicar y sienta que se encuentra entre "listillos", la verdad es que Dickturpin tiene razón.
Lo habitual es que los administradores entreguen ese tipo de información, pero no lo hacen porque estén obligados a ello, que no lo están, sino por temor a que el propietario que exige una rendición de cuentas privada y a la carta en la creencia de que tiene todo el derecho del mundo a reclamarla y el administrador la obligación de darla, ante una negativa por parte de su administrador reaccione buscando presupuestos de otros administradores más dóciles con la intención de remover en el cargo al administrador insolente y como los administradores son conscientes de que ese tipo de propietarios son capaces de remover el corral para echar al administrador por no rendir cuentas amablemente, deciden hacer la rendición, pero una cosa es que lo hagan movidos por inquietud o miedo a ser removidos en el cargo y otra bien diferente es que estén obligados a efectuar esa rendición de cuentas privada, porque no lo están y por tanto, la respuesta que le ha dado Dickturpin a su pregunta es correcta. El administrador solamente tiene obligación de rendir cuentas una sola vez al año ante la Junta de Propietarios reunida en junta convocada al efecto y esa obligación ha quedado suspendida como consecuencia de la pandemia hasta el 31/12/2021.
En vez de valorar y agradecer las respuestas que le ha dado un profesional, respuestas que comparto y soy abogado, lo que usted ha hecho es responder con absoluto desprecio y falta de educación. No me sorprende que con el tiempo cada vez participen menos abogados en este foro porque acaban aburriéndose y hartándose de personajes como usted.
Que tengan un buen día.
Parece que el Sr. sota no acepta las respuestas que le han dado por ser totalmente contrarias a su opinión, pero por mucha lógica, ética o justicia que usted quiera aplicar y sienta que se encuentra entre "listillos", la verdad es que Dickturpin tiene razón.
Lo habitual es que los administradores entreguen ese tipo de información, pero no lo hacen porque estén obligados a ello, que no lo están, sino por temor a que el propietario que exige una rendición de cuentas privada y a la carta en la creencia de que tiene todo el derecho del mundo a reclamarla y el administrador la obligación de darla, ante una negativa por parte de su administrador reaccione buscando presupuestos de otros administradores más dóciles con la intención de remover en el cargo al administrador insolente y como los administradores son conscientes de que ese tipo de propietarios son capaces de remover el corral para echar al administrador por no rendir cuentas amablemente, deciden hacer la rendición, pero una cosa es que lo hagan movidos por inquietud o miedo a ser removidos en el cargo y otra bien diferente es que estén obligados a efectuar esa rendición de cuentas privada, porque no lo están y por tanto, la respuesta que le ha dado Dickturpin a su pregunta es correcta. El administrador solamente tiene obligación de rendir cuentas una sola vez al año ante la Junta de Propietarios reunida en junta convocada al efecto y esa obligación ha quedado suspendida como consecuencia de la pandemia hasta el 31/12/2021.
En vez de valorar y agradecer las respuestas que le ha dado un profesional, respuestas que comparto y soy abogado, lo que usted ha hecho es responder con absoluto desprecio y falta de educación. No me sorprende que con el tiempo cada vez participen menos abogados en este foro porque acaban aburriéndose y hartándose de personajes como usted.
Que tengan un buen día.
Juan S- Es que sota ha puesto en tu (boca o teclado) cosas que no has escrito y también lo ha hecho conmigo.
Repito. Yo soy Abogado, así que imagino que el listillo debe de ser usted (sota). En cuanto a Juan S, tengo claro que no es Abogado, e imagino que tiene conocimientos tributarios (intuyo que bastantes) pero realmente no lo sé porque nunca he leído a que se dedica (creo que nunca lo ha dicho)
Y además de listillo (sota), está usted más que confundido.
Únicamente lo lamento por su administrador, que es quien va a tener que aguantar sus patochadas jurídicas y es que usted le pega patadas al ordenamiento jurídico.
A ver si es verdad que no escribe más, porque para leer lo que hay que leer, mejor cállese.
Repito. Yo soy Abogado, así que imagino que el listillo debe de ser usted (sota). En cuanto a Juan S, tengo claro que no es Abogado, e imagino que tiene conocimientos tributarios (intuyo que bastantes) pero realmente no lo sé porque nunca he leído a que se dedica (creo que nunca lo ha dicho)
Y además de listillo (sota), está usted más que confundido.
Únicamente lo lamento por su administrador, que es quien va a tener que aguantar sus patochadas jurídicas y es que usted le pega patadas al ordenamiento jurídico.
A ver si es verdad que no escribe más, porque para leer lo que hay que leer, mejor cállese.
Estimado letrado Dick Turpin. Tal como le digo a su colega Juan S., no deseo continuar una lid foral en la que, en vez de explicar por qué se vulneran derechos, se acentúa la potestad jurídica en contra de esos derechos, llevándose por delante toda lógica y todo matiz racional.
1)El informe de rendición de cuentas o extracto de las mismas, deberá repartirse a los copropietarios. El Administrador ha sido contratado para realizar ese trabajo y no el de condicionar el reparto de ese informe. Se le paga para eso, entre otras obligaciones legales. No es un acto sujeto a su potestad, sino al derecho de la Comunidad. Su actividad está encuadrada en el denominado CONTRATO DE MANDATO REMUNERADO, de conformidad con el criterio expresado por Don JESUS FLORES RODRIGUEZ, Profesor titular de Derecho civil de la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid; el cual aparece recogido en el CODIGO CIVIL, en el Libro Cuatro “DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS”, en sus artículos: 1709, 1710 y 1711. ( Creo que debería incluirse el 1728 también).
2)Introduce Ud. confusión al citar una sentencia del Tribunal Supremo, pasándose por alto que la sentencia a la que, a su vez, hace referencia el TS dice textualmente: “el derecho a la información, que se analiza como tal, aunque no aparece recogido en la Ley de Propiedad Horizontal ni en los Listados de la comunidad sí se infiere del art. 15 citado.” Ud. saca esta cuestión para justificar que se obligue al comunero a pagar una deuda pero no para justificar la obligación del Administrador de facilitar el conocimiento de las cuentas sin condicionamiento alguno, a no ser los legítimos. Abusus non tollit usum.
3)Aclarar una cuestión en este foro no puede equivaler a oscurecerla.
No pido toda la documentación, ¿debo repetirlo una vez más? Tampoco exijo una rendición de cuentas privada, sino una copia de la que ya debería estar confeccionada, ¿debo repetirlo una vez más?
4)Primero me informa Ud. que se ha suspendido la obligación de reunión de la Junta. Ahora me dice que pida la rendición de cuentas a través del Presidente para que consulte el tema a la Junta ¿¡que no se puede reunir!? En suma, su consejo profesional (Ud. se declara ABOGADO, con mayúsculas) es que me resigne y espere al año que viene. Y me pregunta si me ha quedado claro. Sí, desde luego, consultaré a otro abogado.
CONSIDERO UNA PÉRDIDA DE TIEMPO CONTINUAR CON ESTE DEBATE QUE NO SOLO NO APORTA CLARIDAD SINO QUE ME CONFUNDE.
1)El informe de rendición de cuentas o extracto de las mismas, deberá repartirse a los copropietarios. El Administrador ha sido contratado para realizar ese trabajo y no el de condicionar el reparto de ese informe. Se le paga para eso, entre otras obligaciones legales. No es un acto sujeto a su potestad, sino al derecho de la Comunidad. Su actividad está encuadrada en el denominado CONTRATO DE MANDATO REMUNERADO, de conformidad con el criterio expresado por Don JESUS FLORES RODRIGUEZ, Profesor titular de Derecho civil de la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid; el cual aparece recogido en el CODIGO CIVIL, en el Libro Cuatro “DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS”, en sus artículos: 1709, 1710 y 1711. ( Creo que debería incluirse el 1728 también).
2)Introduce Ud. confusión al citar una sentencia del Tribunal Supremo, pasándose por alto que la sentencia a la que, a su vez, hace referencia el TS dice textualmente: “el derecho a la información, que se analiza como tal, aunque no aparece recogido en la Ley de Propiedad Horizontal ni en los Listados de la comunidad sí se infiere del art. 15 citado.” Ud. saca esta cuestión para justificar que se obligue al comunero a pagar una deuda pero no para justificar la obligación del Administrador de facilitar el conocimiento de las cuentas sin condicionamiento alguno, a no ser los legítimos. Abusus non tollit usum.
3)Aclarar una cuestión en este foro no puede equivaler a oscurecerla.
No pido toda la documentación, ¿debo repetirlo una vez más? Tampoco exijo una rendición de cuentas privada, sino una copia de la que ya debería estar confeccionada, ¿debo repetirlo una vez más?
4)Primero me informa Ud. que se ha suspendido la obligación de reunión de la Junta. Ahora me dice que pida la rendición de cuentas a través del Presidente para que consulte el tema a la Junta ¿¡que no se puede reunir!? En suma, su consejo profesional (Ud. se declara ABOGADO, con mayúsculas) es que me resigne y espere al año que viene. Y me pregunta si me ha quedado claro. Sí, desde luego, consultaré a otro abogado.
CONSIDERO UNA PÉRDIDA DE TIEMPO CONTINUAR CON ESTE DEBATE QUE NO SOLO NO APORTA CLARIDAD SINO QUE ME CONFUNDE.
Como este intercambio se ha convertido en una discusión de listillos a ver quién sabe más, y dado que solo buscaba una explicación y no una caprichosa negación de derechos, este es mi último mensaje.
a)Desde que el Administrador cobra un salario por su trabajo, salario que paga la Comunidad con, entre otros, mis aportes, está obligado a cumplir sus funciones (una de las cuales es la rendición de cuentas SIN OTROS CONDICIONAMIENTOS QUE LOS TAXATIVAMENTE INSTITUIDOS POR EL TEXTO LEGAL).
b)Ya que Ud. lleva el debate a extremos absurdos, como el de no poder pedir a un Notario que me exhiba la documentación en todo asunto que me involucre y por el que estoy pagándole los honorarios correspondientes, pareciera que Ud. considera las figuras de Administrador y Notario algo así como ángeles custodios de la verdad a los que los míseros mortales no pueden ni siquiera mirar a los ojos y deben, sumisos, aceptar de rodillas lo que esas majestades celestiales quieran hacer o dejar de hacer.
c)Es inaudito que Ud. considere que un Administrador no está obligado a enviar el resumen de cuentas. No se trata de SU POTESTAD, se trata, en primer lugar, de continuar una costumbre implantada en nuestra Comunidad desde hace años, pero adaptándola solamente a la situación excepcional que dibuja la pandemia, y, en segundo lugar, vuelve Ud. a obviar MI DERECHO al conocimiento de tal resumen en el supuesto de hallarme impedido de concurrir a su oficina (posibilidad, por otra parte, que tampoco me ha indicado sino que, insisto, ha optado por poner condiciones ilegítimas, fuera de lugar e inaceptables para poner en mi conocimiento las cuentas).
d)Aplaudo tus palabras: “El hecho de que no se puedan celebrar juntas (cosa que no es del todo cierto) no le exime de cumplir su obligación. Hay maneras de cumplir con ello aunque no se reúna la junta. Los administradores que eluden esa obligación con la excusa de la pandemia están demostrando desidia si no hay algo peor.” Gracias, citaré tus palabras. Jamás pensé que hubiera que llegar a estos extremos de sospecha y velada acusación, pero iré hasta el fin para aclarar este entuerto.
a)Desde que el Administrador cobra un salario por su trabajo, salario que paga la Comunidad con, entre otros, mis aportes, está obligado a cumplir sus funciones (una de las cuales es la rendición de cuentas SIN OTROS CONDICIONAMIENTOS QUE LOS TAXATIVAMENTE INSTITUIDOS POR EL TEXTO LEGAL).
b)Ya que Ud. lleva el debate a extremos absurdos, como el de no poder pedir a un Notario que me exhiba la documentación en todo asunto que me involucre y por el que estoy pagándole los honorarios correspondientes, pareciera que Ud. considera las figuras de Administrador y Notario algo así como ángeles custodios de la verdad a los que los míseros mortales no pueden ni siquiera mirar a los ojos y deben, sumisos, aceptar de rodillas lo que esas majestades celestiales quieran hacer o dejar de hacer.
c)Es inaudito que Ud. considere que un Administrador no está obligado a enviar el resumen de cuentas. No se trata de SU POTESTAD, se trata, en primer lugar, de continuar una costumbre implantada en nuestra Comunidad desde hace años, pero adaptándola solamente a la situación excepcional que dibuja la pandemia, y, en segundo lugar, vuelve Ud. a obviar MI DERECHO al conocimiento de tal resumen en el supuesto de hallarme impedido de concurrir a su oficina (posibilidad, por otra parte, que tampoco me ha indicado sino que, insisto, ha optado por poner condiciones ilegítimas, fuera de lugar e inaceptables para poner en mi conocimiento las cuentas).
d)Aplaudo tus palabras: “El hecho de que no se puedan celebrar juntas (cosa que no es del todo cierto) no le exime de cumplir su obligación. Hay maneras de cumplir con ello aunque no se reúna la junta. Los administradores que eluden esa obligación con la excusa de la pandemia están demostrando desidia si no hay algo peor.” Gracias, citaré tus palabras. Jamás pensé que hubiera que llegar a estos extremos de sospecha y velada acusación, pero iré hasta el fin para aclarar este entuerto.
Vuelve a confundirse sota.
1º.- Como acertadamente le ha dicho Juan S, le reitero que el Administrador NO ES UN EMPLEADO DE LA COMUNIDAD, sino un profesional que presta una serie de servicios contemplados en la LPH, sin perjuicio de los pactos y acuerdos que fijen contractualmente y que amplíen y, o, complementen la regulación legal.
2º.- No hago corporativismo alguno ya que no soy Administrador de Fincas, sino ABOGADO.
3º.- El hecho de que usted contribuya a los gastos comunes de su Comunidad no le da derecho a exigir al Administrador de su Comunidad una rendición de cuentas en la forma que pretende.
4º.- El Tribunal Supremo de forma reiterada y pacífica, desde su Sentencia de 14 de febrero de 2002, viene declarando que "... como declara la sentencia de 16 de abril de 1993 , ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas (…)
(…) Sentado lo anterior, esto no debe llevar al absurdo de que, si un propietario solicita del administrador algún tipo de información sobre alguna cuestión relativa a la comunidad que de forma concreta le afecte, por ejemplo, si adeuda o no alguna cuota comunitaria, éste pueda negarse de forma absoluta a dar tal información. Pero una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, OTRA COSA DISTINTA ES ESTAR OBLIGADO A FACILITAR LA TOTALIDAD DE LA DOCUMENTACIÓN CONTABLE DE LA COMUNIDAD O REALIZAR UNA RENDICIÓN DE CUENTAS PRIVADA FRENTE A UN ÚNICO PROPIETARIO -que es lo que usted pretende-, como de forma soslayada se pretende por la actora (…)
Así pues, no puede entenderse que los órganos de gestión interna del régimen de propiedad horizontal vengan obligados a soportar las obligaciones que de forma individual se le reclaman en éste procedimiento, por no facilitar tal información o no rendir cuentas a la actora, pues solicitadas éstas, en caso de negativa, el propietario debe canalizar su petición a través del presidente de la comunidad, el cual lo pondrá en conocimiento de la junta de propietarios y ésta decidirá lo procedente.
Espero que le haya quedado claro.
Saludos.
1º.- Como acertadamente le ha dicho Juan S, le reitero que el Administrador NO ES UN EMPLEADO DE LA COMUNIDAD, sino un profesional que presta una serie de servicios contemplados en la LPH, sin perjuicio de los pactos y acuerdos que fijen contractualmente y que amplíen y, o, complementen la regulación legal.
2º.- No hago corporativismo alguno ya que no soy Administrador de Fincas, sino ABOGADO.
3º.- El hecho de que usted contribuya a los gastos comunes de su Comunidad no le da derecho a exigir al Administrador de su Comunidad una rendición de cuentas en la forma que pretende.
4º.- El Tribunal Supremo de forma reiterada y pacífica, desde su Sentencia de 14 de febrero de 2002, viene declarando que "... como declara la sentencia de 16 de abril de 1993 , ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas (…)
(…) Sentado lo anterior, esto no debe llevar al absurdo de que, si un propietario solicita del administrador algún tipo de información sobre alguna cuestión relativa a la comunidad que de forma concreta le afecte, por ejemplo, si adeuda o no alguna cuota comunitaria, éste pueda negarse de forma absoluta a dar tal información. Pero una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, OTRA COSA DISTINTA ES ESTAR OBLIGADO A FACILITAR LA TOTALIDAD DE LA DOCUMENTACIÓN CONTABLE DE LA COMUNIDAD O REALIZAR UNA RENDICIÓN DE CUENTAS PRIVADA FRENTE A UN ÚNICO PROPIETARIO -que es lo que usted pretende-, como de forma soslayada se pretende por la actora (…)
Así pues, no puede entenderse que los órganos de gestión interna del régimen de propiedad horizontal vengan obligados a soportar las obligaciones que de forma individual se le reclaman en éste procedimiento, por no facilitar tal información o no rendir cuentas a la actora, pues solicitadas éstas, en caso de negativa, el propietario debe canalizar su petición a través del presidente de la comunidad, el cual lo pondrá en conocimiento de la junta de propietarios y ésta decidirá lo procedente.
Espero que le haya quedado claro.
Saludos.
1.- Ni en sentido amplio ni en sentido estricto el administrador es un empleado de la comunidad. Se trata de un profesional libre que presta servicios a la comunidad, como lo pueda ser un notario por ejemplo. Vete a explicarle a un notario que es tu empleado y verás lo que te responde.
2.- Como mandatario es evidente que viene obligado a rendir cuentas de su gestión. El hecho de que no se puedan celebrar juntas (cosa que no es del todo cierto) no le exime de cumplir su obligación. Hay maneras de cumplir con ello aunque no se reúna la junta. Los administradores que eluden esa obligación con la excusa de la pandemia están demostrando desidia si no hay algo peor.
3.- Ante la falta de rendición de cuentas, no puedes actuar individualmente exigiéndole que te envíe documentos, eso es extralimitarte en tus derechos. Siendo uno de los titulares de la comunidad, además de reclamar que se rindan cuentas, tienes derecho a examinar toda la documentación, pero no tienes derecho a que te la envíen. No es el único caso en que se tiene derecho al examen paro no al envío.
2.- Como mandatario es evidente que viene obligado a rendir cuentas de su gestión. El hecho de que no se puedan celebrar juntas (cosa que no es del todo cierto) no le exime de cumplir su obligación. Hay maneras de cumplir con ello aunque no se reúna la junta. Los administradores que eluden esa obligación con la excusa de la pandemia están demostrando desidia si no hay algo peor.
3.- Ante la falta de rendición de cuentas, no puedes actuar individualmente exigiéndole que te envíe documentos, eso es extralimitarte en tus derechos. Siendo uno de los titulares de la comunidad, además de reclamar que se rindan cuentas, tienes derecho a examinar toda la documentación, pero no tienes derecho a que te la envíen. No es el único caso en que se tiene derecho al examen paro no al envío.
1) Soy miembro de una comunidad de copropietarios. Pago las expensas. Con ese pago contribuyo a que el Administrador cobre su salario. Es decir, soy parte de la institución mandante y el Administrador es, en un sentido amplio que no contradice a la razón de ser de la norma jurídica aplicable (artículo 1720 del Código Civil) un empleado de la Comunidad de la que formo parte natural. El profesional aludido por su mensaje (que tiene un tufillo parcial y un poco pedante si quiere saber mi opinión) es un mandatario y, como tal, está obligado a la rendición de cuentas. AP Málaga, sec. 4ª, Sentencia de 21 de abril de 2008, nº 236/2008, rec. 837/2007. Pte: López Fuentes, José Luis. FJ 3º.
AP Madrid, sec. 25ª, Sentencia de 13 de noviembre de 2008, nº 523/2008, rec. 826/2007. Pte: Sobrino Blanco, Ángel Luis. - FJ 2º.
AP Málaga, sec. 6ª, Sentencia de 9 de enero de 2006, nº 5/2006, rec. 792/2005. Pte: Suárez-Bárcena Florencio, Inmaculada. - FJ 2º.-
2)Dada la situación excepcional que plantea la pandemia, la obligación de rendición de cuentas no desaparece ni tampoco mi derecho a pedirla como integrante de la institución mandante. Comprendo que no se pueda reunir la Asamblea (aun cuando se podrían haber accionado resortes que, guardando las formas debidas, hubiesen permitido una consulta legítima a todos y cada uno de los copropietarios), por eso no exijo sino que pido que se me haga conocer las cuentas de la institución mandataria de que formo parte. Las formas legales no pueden obviarse en un sentido (no reunión de Asamblea, prolongación de los mandatos) y no en otro (no comunicación del estado de las cuentas). Usando la capacidad de raciocinio y el principio moral que está por encima de la ley escrita -especialmente en una situación excepcional como la que se vive- se pueden aceptar flexibilidades pero no condicionamientos. ¿Conoce Ud. a muchos profesionales serios que condicionan a piacere sus obligaciones?
3)Evita Ud. el tema del condicionamiento. Habla Ud., enfáticamente, de exigencias indebidas formuladas de mi parte. Evidentemente está abriendo el paraguas cuando no llueve, quizás con ánimo corporativista. Entiendo que en este foro se puede ayudar explicando la forma en que los derechos puedan ser ejercidos o, al menos, poniéndolos en conocimiento de los lectores. La Comunidad es una abstracción, los que pagamos el salario del administrador somos individuos. El derecho comunitario se concreta en el ejercicio individual de los derechos otorgados por la ley. De lo contrario sería imposible proceder judicialmente contra un administrador. ¿Me parece a mí o Ud. está considerando la figura del administrador como parte de una nomenklatura intocable? Por lo demás, vuelva a leer mi primer mensaje y el punto 2 ut supra.
4)Agradezco la deferencia que ha tenido al comunicarme la nueva norma jurídica recién salida del horno. Repito que mi consulta es solo una forma razonable de encarar una situación irrazonable. Resulta admisible la imposibilidad de aprobar las cuentas antes del próximo año si en mi Comunidad se opta (la norma jurídica no prohíbe la reunión sino que libera de la obligación de convocarla y celebrarla) porque no haya Asamblea, pero el conocimiento de las cuentas debe efectivizarse de alguna manera (la rendición de cuentas en Asamblea tiene como finalidad su aprobación o rechazo, pero de lo que trata mi consulta es de la posibilidad de conocer las cuentas, derecho que, Ud. me dirá si me equivoco, no es negado ni condicionado de ninguna manera por ninguna regla jurídica que yo conozca).
5)¡Caramba! ¡Qué equivocado está el Tribunal Supremo! La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de octubre de 1.986, sostiene que la obligación de rendir cuentas es inherente al mandato, debiendo el mandatario rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y los gastos, basándose en documentos y comprobantes (Sentencias de 25 de mayo de 1.950, 22 de enero de 1.957, 8 de febrero de 1.960, 26 de mayo de 1.966 y 24 de mayo de 1.975). Pero, claro, Ud. habla de “buen rollo” con el administrador, con lo que pareciera prejuzgar equivocadamente que quien esto escribe no lo tiene.
AP Madrid, sec. 25ª, Sentencia de 13 de noviembre de 2008, nº 523/2008, rec. 826/2007. Pte: Sobrino Blanco, Ángel Luis. - FJ 2º.
AP Málaga, sec. 6ª, Sentencia de 9 de enero de 2006, nº 5/2006, rec. 792/2005. Pte: Suárez-Bárcena Florencio, Inmaculada. - FJ 2º.-
2)Dada la situación excepcional que plantea la pandemia, la obligación de rendición de cuentas no desaparece ni tampoco mi derecho a pedirla como integrante de la institución mandante. Comprendo que no se pueda reunir la Asamblea (aun cuando se podrían haber accionado resortes que, guardando las formas debidas, hubiesen permitido una consulta legítima a todos y cada uno de los copropietarios), por eso no exijo sino que pido que se me haga conocer las cuentas de la institución mandataria de que formo parte. Las formas legales no pueden obviarse en un sentido (no reunión de Asamblea, prolongación de los mandatos) y no en otro (no comunicación del estado de las cuentas). Usando la capacidad de raciocinio y el principio moral que está por encima de la ley escrita -especialmente en una situación excepcional como la que se vive- se pueden aceptar flexibilidades pero no condicionamientos. ¿Conoce Ud. a muchos profesionales serios que condicionan a piacere sus obligaciones?
3)Evita Ud. el tema del condicionamiento. Habla Ud., enfáticamente, de exigencias indebidas formuladas de mi parte. Evidentemente está abriendo el paraguas cuando no llueve, quizás con ánimo corporativista. Entiendo que en este foro se puede ayudar explicando la forma en que los derechos puedan ser ejercidos o, al menos, poniéndolos en conocimiento de los lectores. La Comunidad es una abstracción, los que pagamos el salario del administrador somos individuos. El derecho comunitario se concreta en el ejercicio individual de los derechos otorgados por la ley. De lo contrario sería imposible proceder judicialmente contra un administrador. ¿Me parece a mí o Ud. está considerando la figura del administrador como parte de una nomenklatura intocable? Por lo demás, vuelva a leer mi primer mensaje y el punto 2 ut supra.
4)Agradezco la deferencia que ha tenido al comunicarme la nueva norma jurídica recién salida del horno. Repito que mi consulta es solo una forma razonable de encarar una situación irrazonable. Resulta admisible la imposibilidad de aprobar las cuentas antes del próximo año si en mi Comunidad se opta (la norma jurídica no prohíbe la reunión sino que libera de la obligación de convocarla y celebrarla) porque no haya Asamblea, pero el conocimiento de las cuentas debe efectivizarse de alguna manera (la rendición de cuentas en Asamblea tiene como finalidad su aprobación o rechazo, pero de lo que trata mi consulta es de la posibilidad de conocer las cuentas, derecho que, Ud. me dirá si me equivoco, no es negado ni condicionado de ninguna manera por ninguna regla jurídica que yo conozca).
5)¡Caramba! ¡Qué equivocado está el Tribunal Supremo! La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de octubre de 1.986, sostiene que la obligación de rendir cuentas es inherente al mandato, debiendo el mandatario rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y los gastos, basándose en documentos y comprobantes (Sentencias de 25 de mayo de 1.950, 22 de enero de 1.957, 8 de febrero de 1.960, 26 de mayo de 1.966 y 24 de mayo de 1.975). Pero, claro, Ud. habla de “buen rollo” con el administrador, con lo que pareciera prejuzgar equivocadamente que quien esto escribe no lo tiene.
Usted se confunde sota.
1º.- El Administrador no es un empleado de la Comunidad, sino un profesional que presta una serie de servicios contemplados en la LPH, sin perjuicio de los pactos y acuerdos que fijen contractualmente y que amplíen y, o, complementen la regulación legal.
2º.- Su Administrador no tiene obligación legal de atender la petición que de forma individual usted le reclama, a lo que debo reseñar que, del artículo 20 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se desprende la existencia de un derecho individual, sino de un derecho COLECTIVO de la Junta de Propietarios, ante la que, reunida en legal forma, procede realizar la rendición de cuentas solicitada. Esa y no otra es la obligación del Administrador.
3º.- Su Administrador tiene obligación de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, si bien cabe matizar que el único titular de la documentación es la Comunidad y no los propietarios que con carácter individual conforman la misma, por lo que a usted no le asiste un derecho a exigir siquiera, la exhibición de la información más allá del tiempo y lugar legalmente establecido y mucho menos, a exigir que el Administrador le remita toda la información concerniente a la Comunidad.
4º.- El Administrador tiene obligación de rendir cuentas en la junta general de propietarios convocada a tal efecto. En ese sentido le informo que la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal ha quedado suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021, conforme establece el artículo 2 del R.D.-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el R.D. 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 («B.O.E.» 5 mayo).
5º.- Estoy de acuerdo con Juan S cuando dice que “cuando en las comunidades hay buen rollo, el administrador envía lo que le piden y los copropietarios sólo piden lo imprescindible y además arriman el hombro. Cuando las cosas se tuercen, todos se ajustan a la literalidad de la ley (he modificado la expresión utilizada por Juan S) y eso parece que está haciendo su Administrador, por cierto, con buen criterio en mi opinión, sea dicho desde un punto de vista estrictamente jurídico.
Saludos.
1º.- El Administrador no es un empleado de la Comunidad, sino un profesional que presta una serie de servicios contemplados en la LPH, sin perjuicio de los pactos y acuerdos que fijen contractualmente y que amplíen y, o, complementen la regulación legal.
2º.- Su Administrador no tiene obligación legal de atender la petición que de forma individual usted le reclama, a lo que debo reseñar que, del artículo 20 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se desprende la existencia de un derecho individual, sino de un derecho COLECTIVO de la Junta de Propietarios, ante la que, reunida en legal forma, procede realizar la rendición de cuentas solicitada. Esa y no otra es la obligación del Administrador.
3º.- Su Administrador tiene obligación de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, si bien cabe matizar que el único titular de la documentación es la Comunidad y no los propietarios que con carácter individual conforman la misma, por lo que a usted no le asiste un derecho a exigir siquiera, la exhibición de la información más allá del tiempo y lugar legalmente establecido y mucho menos, a exigir que el Administrador le remita toda la información concerniente a la Comunidad.
4º.- El Administrador tiene obligación de rendir cuentas en la junta general de propietarios convocada a tal efecto. En ese sentido le informo que la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal ha quedado suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021, conforme establece el artículo 2 del R.D.-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el R.D. 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 («B.O.E.» 5 mayo).
5º.- Estoy de acuerdo con Juan S cuando dice que “cuando en las comunidades hay buen rollo, el administrador envía lo que le piden y los copropietarios sólo piden lo imprescindible y además arriman el hombro. Cuando las cosas se tuercen, todos se ajustan a la literalidad de la ley (he modificado la expresión utilizada por Juan S) y eso parece que está haciendo su Administrador, por cierto, con buen criterio en mi opinión, sea dicho desde un punto de vista estrictamente jurídico.
Saludos.
Creo que estamos hablando de obligaciones no de aquello que se hace por deferencia.
Cuando en las comunidades hay buen rollo, el administrador envía lo que le piden y los copropietarios sólo piden lo imprescindible y además arriman el hombro.
Cuando las cosas se tuercen, todos se ajustan a la letra de la legalidad. Y esa letra dice que el administrador debe tener la documentación a disposición de los copropietarios, no que deba enviarla cuando se la piden.
¿Se te ocurre alguna manera de ver la documentación que está a tu disposición sin acudir a la oficina del administrador?
Cuando en las comunidades hay buen rollo, el administrador envía lo que le piden y los copropietarios sólo piden lo imprescindible y además arriman el hombro.
Cuando las cosas se tuercen, todos se ajustan a la letra de la legalidad. Y esa letra dice que el administrador debe tener la documentación a disposición de los copropietarios, no que deba enviarla cuando se la piden.
¿Se te ocurre alguna manera de ver la documentación que está a tu disposición sin acudir a la oficina del administrador?
Siempre han sido enviadas a los copropietarios. Además solo estoy pidiendo que se me envíe un mail ya que las cuentas no están aprobadas. En segundo lugar él acepta mandarlas pero condiciona el envío. Entonces, si no hago incurrir en gastos a la Comunidad (solo pido un mail y no una carta certificada), si es obligatorio que el Administrador, como mandatario, haga conocer tal estado de cuentas y si el desplazarme hasta su oficina me ocasiona una incomodidad indebida y un gasto, el condicionamiento del envío está bordeando la ética profesional. Entonces, ¿en qué se basa Ud., Juan S., para obligarme a comportarme como empleado del Administrador? Según su lógica, estando yo internado en un hospital no tendría forma de acceder al conocimiento del estado de cuentas. Absurdo.
Aunque creo que mi tema no encaja en este apartado, si Dick Turpin me está respondiendo la pregunta de si el Administrador puede condicionar el envío de una rendición de cuentas aun no aprobada por la Asamblea anual (que no se realizó por motivo de la pandemia), le diré que me extraña que el Administrador -de alguna manera mi mandatario según la ley ya que yo integro la Comunidad que le está pagando su salado salario- no esté obligado a cumplir las obligaciones contraídas, entre las que figura la exhibición del estado de cuentas del ejercicio inmediato anterior.
Hace unos años, en mi comunidad un vecino presentó en el juzgado una conciliación contra el presidente y el administrador para que le exhibieran el libro de actas. Lo único que sé es que el administrador "perdió el culo" para acudir al juzgado y enseñárselo todo. No conozco los detalles porque el asunto me lo contó el propio administrador.
