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Rehabilitación de fachadas
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Rehabilitación de fachadas
Soy vecino de una comunidad de 12 propietarios.
En junta extraordinaria en segunda convoctoriase aprobó la rehabilitación de la fachada.
Se solicitaron varios presupuestos, uno de ellos tenía varias opciones
1-Arreglar solo las zonas desprendidas.
2-Lo anterior y limpiar las fachadas con chorros de agua solo en las fachadas de peor estado.
3-Lo anterior pero en todas las fachadas.
4-Lo anterior incluyendo un hidrofugado de todas las fachadas para evitar que se filtre en gran medida el agua porque hay zonas de la fachada del edificio que es empapan con mucha facilidad y es posible que haya filtraciones interiores.
Se procedió a la votación de los propietarios asistentes, que éramos 9 y también se incluyó la decisión de 2 propietarios, uno que no bajo a la reunión por ser persona mayor, pero se le preguntó su votación en el momento y otra, parece que delegó la votación en el Presidente, si bién no había delegación alguna por escrito, ya que no la vimos, y un doceavo propietario que no fue a la reunión, pero que según un vecino le había dicho cual era su decisión respecto del presupuesto que había elegido.
En este último caso no se cumple con lo establecido en el art.15.1 de representación voluntaria mediante un escrito firmado por el propietario, lo que determinaría la aplicación del art.17.8 que indica que “el voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo”.
La votación de los 12 propietarios fue, 7 por el presupuesto más completo, 4 por uno intermedio que no incluía el hidrofugado de las fachadas y 1 por sólo reparar lo que se había caído.
Con posterioridad remití un email a los vecinos indicando el resultado de la votación indicando que según la LPH al ser una obra era de aplicación el art.17.2 respecto de la votación necesaria para la aprobación de dichas obras de rehabilitación, es decir el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
El resultado mayoritario fueron 7 con una cuota de participación del 58% respecto del presupuesto de rehabilitación más completo.
Esto sin tener en cuenta que fue en segunda convocatoria y que según el art.17.7 serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, es decir, asistentes 9 de los que 6 votaron a favor del presupuesto completo y 3 por el presupuesto intermedio. Representando, en el caso de los 6 propietarios que votaron a favor del presupuesto completo más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Y sin tener en cuenta tampoco que el propietario ausente no remitó ningún escrito firmado de delegación y que su voto podría pasar en el plazo de 30 dias ser favorable al acuerdo alcanzado si no manifiesta discrepancia por escrito.
Pues bien, a raiz del envío de dicho e-mail para informar de la votación de los presentes y ausentes y determinar el % de participación de cada propietario en la votación, el Presidente (uno de los que ha votado por el presupuesto intermedio) remite un e-mail diciendo que el art.10.3.b) dice "...cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para la mejora de la eficiencia energética".
Y en este caso habla de autorización administrativa y "...previa aprobación por las tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,...".
Y que en aplicación de lo indicado en este artículo el resultado sería distinto porque las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación son 7,2 propietarios, por redondeo 8 y el 60% de las cuotas de participación, y según la votación alcanzada en aplicación de lo establecido en el art.17.2 en primera convocatoria fue de 7 propietarios con el 58% de participación por un determinado presupuesto y en segunda convocatoria (que fue la que realmente se constituyó) aprobada por 6 de los 9 presentes que supone a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Las preguntas son:
¿La rehabilitación de una fachada se considera “modificación de la envolvente para la mejora de la eficiencia energética” ?
¿Qué votación es la aplicable? La indicada en el art. 17.2 o la indicada en el art. 10.3.b)
Gracias
En junta extraordinaria en segunda convoctoriase aprobó la rehabilitación de la fachada.
Se solicitaron varios presupuestos, uno de ellos tenía varias opciones
1-Arreglar solo las zonas desprendidas.
2-Lo anterior y limpiar las fachadas con chorros de agua solo en las fachadas de peor estado.
3-Lo anterior pero en todas las fachadas.
4-Lo anterior incluyendo un hidrofugado de todas las fachadas para evitar que se filtre en gran medida el agua porque hay zonas de la fachada del edificio que es empapan con mucha facilidad y es posible que haya filtraciones interiores.
Se procedió a la votación de los propietarios asistentes, que éramos 9 y también se incluyó la decisión de 2 propietarios, uno que no bajo a la reunión por ser persona mayor, pero se le preguntó su votación en el momento y otra, parece que delegó la votación en el Presidente, si bién no había delegación alguna por escrito, ya que no la vimos, y un doceavo propietario que no fue a la reunión, pero que según un vecino le había dicho cual era su decisión respecto del presupuesto que había elegido.
En este último caso no se cumple con lo establecido en el art.15.1 de representación voluntaria mediante un escrito firmado por el propietario, lo que determinaría la aplicación del art.17.8 que indica que “el voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo”.
La votación de los 12 propietarios fue, 7 por el presupuesto más completo, 4 por uno intermedio que no incluía el hidrofugado de las fachadas y 1 por sólo reparar lo que se había caído.
Con posterioridad remití un email a los vecinos indicando el resultado de la votación indicando que según la LPH al ser una obra era de aplicación el art.17.2 respecto de la votación necesaria para la aprobación de dichas obras de rehabilitación, es decir el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
El resultado mayoritario fueron 7 con una cuota de participación del 58% respecto del presupuesto de rehabilitación más completo.
Esto sin tener en cuenta que fue en segunda convocatoria y que según el art.17.7 serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, es decir, asistentes 9 de los que 6 votaron a favor del presupuesto completo y 3 por el presupuesto intermedio. Representando, en el caso de los 6 propietarios que votaron a favor del presupuesto completo más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Y sin tener en cuenta tampoco que el propietario ausente no remitó ningún escrito firmado de delegación y que su voto podría pasar en el plazo de 30 dias ser favorable al acuerdo alcanzado si no manifiesta discrepancia por escrito.
Pues bien, a raiz del envío de dicho e-mail para informar de la votación de los presentes y ausentes y determinar el % de participación de cada propietario en la votación, el Presidente (uno de los que ha votado por el presupuesto intermedio) remite un e-mail diciendo que el art.10.3.b) dice "...cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para la mejora de la eficiencia energética".
Y en este caso habla de autorización administrativa y "...previa aprobación por las tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,...".
Y que en aplicación de lo indicado en este artículo el resultado sería distinto porque las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación son 7,2 propietarios, por redondeo 8 y el 60% de las cuotas de participación, y según la votación alcanzada en aplicación de lo establecido en el art.17.2 en primera convocatoria fue de 7 propietarios con el 58% de participación por un determinado presupuesto y en segunda convocatoria (que fue la que realmente se constituyó) aprobada por 6 de los 9 presentes que supone a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Las preguntas son:
¿La rehabilitación de una fachada se considera “modificación de la envolvente para la mejora de la eficiencia energética” ?
¿Qué votación es la aplicable? La indicada en el art. 17.2 o la indicada en el art. 10.3.b)
Gracias
El tema pasa por votar por mayoría simple en segunda convocatoria de los presentes,y delegados. Ni vecino que no está, ni nada por el estilo. Que delegue.
Un higrofugado, no altera la fachada por tanto no hay nada que mejore la eficiencia energética.
Simplemente mejora la impermeabilidad.Por cierto, a las gabardinas se le da similar tratamiento, muy bien al principio, hasta que se lavan, luego queda como un trapo.
Un higrofugado, no altera la fachada por tanto no hay nada que mejore la eficiencia energética.
Simplemente mejora la impermeabilidad.Por cierto, a las gabardinas se le da similar tratamiento, muy bien al principio, hasta que se lavan, luego queda como un trapo.
Hola.
La nueva Ley indica que esa obra es NECESARIA. Por lo que NI TAN SIQUIERA SE VOTA por la Junta.
Si la fachada está en mal estado, con un único vecino que lo exija, ya hay que acometer su reparación.
Aunque suena algo raro y exagerado, ni tan siquiera hay que pedir presupuestos; el acuerdo de la Junta SE LIMITARÁ a determinar las cantidades a pagar por los Comuneros y la forma y plazos del abono.
Dado que se planteó la rehabilitación de común acuerdo (nadie lo exige), nada impide que se acuerde como ustedes quieran. Eso sí, tendrán que respetar la exigencia de los vecinos que, aun siendo minoría, exijan una rehabilitación TOTAL.
Un saludo.
La nueva Ley indica que esa obra es NECESARIA. Por lo que NI TAN SIQUIERA SE VOTA por la Junta.
Si la fachada está en mal estado, con un único vecino que lo exija, ya hay que acometer su reparación.
Aunque suena algo raro y exagerado, ni tan siquiera hay que pedir presupuestos; el acuerdo de la Junta SE LIMITARÁ a determinar las cantidades a pagar por los Comuneros y la forma y plazos del abono.
Dado que se planteó la rehabilitación de común acuerdo (nadie lo exige), nada impide que se acuerde como ustedes quieran. Eso sí, tendrán que respetar la exigencia de los vecinos que, aun siendo minoría, exijan una rehabilitación TOTAL.
Un saludo.
Hola.
Añadir que el quorum neceario para la "modificación de la envolvente" se refiere a cuando la obra se realice sólo para ese fin o, en caso de que se quiera "aprovechar la obra" de rehabilitación para realizar esa modificación no "necesaria" para la rehabilitación en si; el sistema de votación se aplicaría A LA PARTE DEL PRESUPUESTO de la "modificación de la envolvente" y no a las otras obras necesarias.
Si las obra fuesen coincidentes, es decir, se hace la rehabilitación con tan solo "modificar la envolvente", de no llegar al quorum necesario para tal modificación, habría que acometer la obra de rehabilitación sin modificar la "dichosa" envolvente (sin votación).
Un poco liado, pero creo que se entiende.
Un saludo.
Añadir que el quorum neceario para la "modificación de la envolvente" se refiere a cuando la obra se realice sólo para ese fin o, en caso de que se quiera "aprovechar la obra" de rehabilitación para realizar esa modificación no "necesaria" para la rehabilitación en si; el sistema de votación se aplicaría A LA PARTE DEL PRESUPUESTO de la "modificación de la envolvente" y no a las otras obras necesarias.
Si las obra fuesen coincidentes, es decir, se hace la rehabilitación con tan solo "modificar la envolvente", de no llegar al quorum necesario para tal modificación, habría que acometer la obra de rehabilitación sin modificar la "dichosa" envolvente (sin votación).
Un poco liado, pero creo que se entiende.
Un saludo.
Perdón Sr. Miguel, si me puede confirmar lo que nos comenta.
Osea que si un solo propietario, solicita rehabilitar la fachada, es imperativo hacerlo por ley, e incluso no pedir tan siquiera presupuestos. Quien dice fachada tejado también. Suponiendo que sea necesario naturalmente, entiendo.
Ahora, quien decide que es necesario o no, si no precisa tan siquiera junta según Ud.
Creo que no tiene Ud las ideas muy claras, pero precise mejor por favor.
Saludos.
lebaabogados@gmail.com
Osea que si un solo propietario, solicita rehabilitar la fachada, es imperativo hacerlo por ley, e incluso no pedir tan siquiera presupuestos. Quien dice fachada tejado también. Suponiendo que sea necesario naturalmente, entiendo.
Ahora, quien decide que es necesario o no, si no precisa tan siquiera junta según Ud.
Creo que no tiene Ud las ideas muy claras, pero precise mejor por favor.
Saludos.
lebaabogados@gmail.com
Creo que miguelsercos hace una lectura un tanto radical del artículo 10 de la LPH, que dice:
"Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación........................................"
Yo no leo nada en relación a que no hace falta pedir presupuestos, ni que con un solo propietario sea suficiente (dice a instancia de los propietarios). Y, en cualquier caso, salvo que sea una obra de pequeña envergadura, que se realiza y punto (igual que con la antigua Ley), habrá que aprobar las correspondientes derramas, discutir sobre la mejor opción, no solo en cuanto a calidad de la obra sino también a presupuestos, de lo que se deduce que hay que hacer junta extraordinaria para estos temas (como con la antigua Ley). En realidad, la nueva ley no cambia en este aspecto, las obras necesarias hay que hacerlas sí o sí, cambia en que habla de obras impuestas por las administraciones públicas.
Así era ese artículo en la ley anterior:
"Artículo diez.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad........................."
"Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación........................................"
Yo no leo nada en relación a que no hace falta pedir presupuestos, ni que con un solo propietario sea suficiente (dice a instancia de los propietarios). Y, en cualquier caso, salvo que sea una obra de pequeña envergadura, que se realiza y punto (igual que con la antigua Ley), habrá que aprobar las correspondientes derramas, discutir sobre la mejor opción, no solo en cuanto a calidad de la obra sino también a presupuestos, de lo que se deduce que hay que hacer junta extraordinaria para estos temas (como con la antigua Ley). En realidad, la nueva ley no cambia en este aspecto, las obras necesarias hay que hacerlas sí o sí, cambia en que habla de obras impuestas por las administraciones públicas.
Así era ese artículo en la ley anterior:
"Artículo diez.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad........................."
