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Reclamación por ex-inquilino de mejoras realizadas
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Reclamación por ex-inquilino de mejoras realizadas
Buenos días, a ver si podéis echarme un cable. Os hago el plantemiento:
- Un arrendatario coloca en su vivienda arrendada, unas placas solares, con consentimiento del arrendador.
- El contrato de arrendamiento finaliza.
- Tiempo más tarde, el arrendador fallece y sus herederos venden la vivienda a un tercero.
- Meses más tarde, el inquilino reclama a los herederos las placas solares.
¿Qué derecho tiene actualmente el arrendatario sobre ese bien?.
- Un arrendatario coloca en su vivienda arrendada, unas placas solares, con consentimiento del arrendador.
- El contrato de arrendamiento finaliza.
- Tiempo más tarde, el arrendador fallece y sus herederos venden la vivienda a un tercero.
- Meses más tarde, el inquilino reclama a los herederos las placas solares.
¿Qué derecho tiene actualmente el arrendatario sobre ese bien?.
Coincido con Hoplon en que los bienes no retirados se consideran abandonados. Añado además que el inquilino no podría reclamar a los herederos ya que entre ellos nunca ha existido relación alguna. Salvo que el contrato de arrendamiento fuese elevado a escritura pública (cosa que dudo), el contrato tiene un carácter privado entre el arrendador fallecido y su inquilino, por lo que los herederos no tendrían más compromiso con este que respetar los términos del contrato si siguiese arrendado.
El abandono de cosas muebles se recoge en el art. 610 CC. No se aplica el art. 615 CC porque no son cosas "perdidas" ya que el inquilino bien supo que quedaban allí.
En último extremo, podría aplicarse el principio "superficies solo cedit".
Artículo 1573. CC
El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario.
Artículo 487. CC
El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
Y habría que ver si las placas son mejoras: puede que si.
En último extremo, podría aplicarse el principio "superficies solo cedit".
Artículo 1573. CC
El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario.
Artículo 487. CC
El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
Y habría que ver si las placas son mejoras: puede que si.
STS (Sala Primera, de lo Civil) de 14 Noviembre 2000 Nº 1069:
"Es aplicable, por tanto, el régimen del artículo 487 del Código civil, y no previéndose en el mismo, ni en el contrato, derecho a indemnización a favor de la parte que realizara las reformas, no procede reconocérselo a la parte demandada, sin perjuicio, de que la misma pueda ejercitar su derecho a retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado, que debe llevarse a cabo en el modo que se determine en ejecución de sentencia en caso de que así se instase a falta de acuerdo de las partes".
Yo considero que fallecido el arrendador y transcurridos meses y quien sabe si años desde la extinción del arriendo, y vendida la finca a un tercero, este derecho no puede invocarse sin que ello suponga mala fe o retraso desleal.
"Es aplicable, por tanto, el régimen del artículo 487 del Código civil, y no previéndose en el mismo, ni en el contrato, derecho a indemnización a favor de la parte que realizara las reformas, no procede reconocérselo a la parte demandada, sin perjuicio, de que la misma pueda ejercitar su derecho a retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado, que debe llevarse a cabo en el modo que se determine en ejecución de sentencia en caso de que así se instase a falta de acuerdo de las partes".
Yo considero que fallecido el arrendador y transcurridos meses y quien sabe si años desde la extinción del arriendo, y vendida la finca a un tercero, este derecho no puede invocarse sin que ello suponga mala fe o retraso desleal.
Es una pregunta bien rara, pero voy a contestarla lo mejor que pueda.
Lo primero es que habría que leer el contrato por si pudiera ser que existiese la tìpica cláusula que dijera que lo construido o aportado queda en poder de la propiedad sin derecho a nada.
Pero superado ese primer momento yo creo que en principio el arrendatario tiene derecho a que LOS HEREDEROS NO LOS COMPRADORES le indemnicen y el razonamiento es el siguiente:
1.- Yo creo que, como bien apunta Hoplon, las placas son mejoras y por tanto puede aplicarse el citado art. 487 del Código Civil. Por tanto, en principio, el inquilino podria retirar las placas.
2.- PERO la vivienda ha sido comprada por un tercero al que no puede oponerse ese derecho reconocido en el art. 487 Cc.
3.- Sin embargo lo cierto es que esos herederos han vendido la vivienda con esas placas, y al constituir una mejora, es evidente que el precio de venta ha sido mayor, razón por la cual esos herederos han obtenido un beneficio económico.
4.- Como no se pueden retirar esas placas, lo que si se puede es reclamar a esos herederos por el enriquecimiento injusto que han obtenido al vender la vivienda con unas placas solares por las que no han pagado nada y sobre las que no tenían derecho de retención.
No sé qué opinarán mis compañeros.
Lo primero es que habría que leer el contrato por si pudiera ser que existiese la tìpica cláusula que dijera que lo construido o aportado queda en poder de la propiedad sin derecho a nada.
Pero superado ese primer momento yo creo que en principio el arrendatario tiene derecho a que LOS HEREDEROS NO LOS COMPRADORES le indemnicen y el razonamiento es el siguiente:
1.- Yo creo que, como bien apunta Hoplon, las placas son mejoras y por tanto puede aplicarse el citado art. 487 del Código Civil. Por tanto, en principio, el inquilino podria retirar las placas.
2.- PERO la vivienda ha sido comprada por un tercero al que no puede oponerse ese derecho reconocido en el art. 487 Cc.
3.- Sin embargo lo cierto es que esos herederos han vendido la vivienda con esas placas, y al constituir una mejora, es evidente que el precio de venta ha sido mayor, razón por la cual esos herederos han obtenido un beneficio económico.
4.- Como no se pueden retirar esas placas, lo que si se puede es reclamar a esos herederos por el enriquecimiento injusto que han obtenido al vender la vivienda con unas placas solares por las que no han pagado nada y sobre las que no tenían derecho de retención.
No sé qué opinarán mis compañeros.
Yo opinaría como Leonjbr si el caso se diera en el momento de extinción del arrendamiento, o una semana después.
Es cierto que el art. 487 CC no fija un plazo, pero precisamente por ello yo creo que se puede invocar solamente vigente la condición de usufructuario, o para el caso arrendatario.
Nótese que el consultante nos dice que:
1- Finaliza el arriendo de mutuo acuerdo.
2-Tiempo después, no sabemos cuánto, el arrendador fallece. Y se supone que los herederos tardan al menos dos meses mas en vender la finca, salvo que salieran del funeral y con el luto puesto se fueran al Notario.
3- Y meses después de la venta a un tercero se produce la reclamación.
No sé, para mi opinión es estirar demasiado el art. 487 CC. Es cierto que el TS dice que el abandono requiere una manifestación explícita, pero yo creo que la devolución de la posesión al concluir el arriendo lo es.
No obstante, pudiera yo estar confundido y Leonjbr, experto letrado, estar en lo cierto, pero entonces cuánto dura el derecho del art. 487 CC, lo mismo que las acciones personales? ¿Cuánto dura la obligación de custodia diligente de los muebles dejados atrás en las miles de finalizaciones de arriendos que se dan cada mes en España, cuánto tiempo tiene el inquilino guardamuebles gratis a costa del casero? Yo no lo veo factible, el derecho ha de existir únicamente vigente el arriendo y concluido el mismo cesa la posibilidad de invocarlo, no en vano se recoge bajo el epígrafe "derechos del arrendatario" (Tit. VI, Cap II, Sec. 2ª).
Veo que Leonjbr va por el enfoque del enriquecimiento injusto, que siempre debe interpretarse restrictivamente y que exige una falta de causa, pero yo creo que al tenemos, precisamente en el meritado art. 487 CC.
Es cierto que el art. 487 CC no fija un plazo, pero precisamente por ello yo creo que se puede invocar solamente vigente la condición de usufructuario, o para el caso arrendatario.
Nótese que el consultante nos dice que:
1- Finaliza el arriendo de mutuo acuerdo.
2-Tiempo después, no sabemos cuánto, el arrendador fallece. Y se supone que los herederos tardan al menos dos meses mas en vender la finca, salvo que salieran del funeral y con el luto puesto se fueran al Notario.
3- Y meses después de la venta a un tercero se produce la reclamación.
No sé, para mi opinión es estirar demasiado el art. 487 CC. Es cierto que el TS dice que el abandono requiere una manifestación explícita, pero yo creo que la devolución de la posesión al concluir el arriendo lo es.
No obstante, pudiera yo estar confundido y Leonjbr, experto letrado, estar en lo cierto, pero entonces cuánto dura el derecho del art. 487 CC, lo mismo que las acciones personales? ¿Cuánto dura la obligación de custodia diligente de los muebles dejados atrás en las miles de finalizaciones de arriendos que se dan cada mes en España, cuánto tiempo tiene el inquilino guardamuebles gratis a costa del casero? Yo no lo veo factible, el derecho ha de existir únicamente vigente el arriendo y concluido el mismo cesa la posibilidad de invocarlo, no en vano se recoge bajo el epígrafe "derechos del arrendatario" (Tit. VI, Cap II, Sec. 2ª).
Veo que Leonjbr va por el enfoque del enriquecimiento injusto, que siempre debe interpretarse restrictivamente y que exige una falta de causa, pero yo creo que al tenemos, precisamente en el meritado art. 487 CC.
Mas que nada, es que yo veo que hay muchas cosas que son mejoras en inmueble ajeno y suelen quedar en el mismo al concluir el contrato de alquiler, porque aún siendo muebles, requieren alguna labor de desmontaje: calderas, hornos, calefactores, aires acondicionados, toldos, pérgolas, persianas... y si no ponemos un tope temporal a la posibilidad de retirarlas por el arrendatario sino que consideramos que concluido el arriendo queda una obligación de depósito durante el plazo de las acciones personales, estamos abriendo la caja (que en realidad era una jarra) de Pandora.
Buenas tardes y muchas gracias a todos por vuestras respuestas.
Sí se trata de un arrendamiento urbano y las fechas las desconocía hasta ahora. El contrato de arrendamiento finalizó sobre el mes de octubre de 2017. En enero de 2018, se hizo nuevo contrato de arrendamiento, en este caso con opción a compra. El arredador falleció en mayo de 2020 y la venta de la vivienda, a este segundo inquilino, se ha llevado a cabo en el mes de agosto de 2020.
Creo que es mucho tiempo, desde octubre de 2017 hasta la actualidad, para pedir indemnización por las placas, no?.
Sí se trata de un arrendamiento urbano y las fechas las desconocía hasta ahora. El contrato de arrendamiento finalizó sobre el mes de octubre de 2017. En enero de 2018, se hizo nuevo contrato de arrendamiento, en este caso con opción a compra. El arredador falleció en mayo de 2020 y la venta de la vivienda, a este segundo inquilino, se ha llevado a cabo en el mes de agosto de 2020.
Creo que es mucho tiempo, desde octubre de 2017 hasta la actualidad, para pedir indemnización por las placas, no?.
La opinión de Leonjbr, dada su amplia experiencia, debe ser tenida en cuenta, pero yo desafortunadamente no la comparto.
Si la reclamación solamente ha sido verbal, puede contestarles de la misma manera que usted considera que al extinguir el contrato el inquilino ya no tiene nada que reclamar sobre las placas, y siendo como es un asunto dudoso, no creo que se metan en demandas.
Si la reclamación solamente ha sido verbal, puede contestarles de la misma manera que usted considera que al extinguir el contrato el inquilino ya no tiene nada que reclamar sobre las placas, y siendo como es un asunto dudoso, no creo que se metan en demandas.
