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quién promueve expediente de dominio (herederos)
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- Tema: Quién promueve expediente de dominio (herederos)
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Quién promueve expediente de dominio (herederos)
Hola a todos:
Voy a llevar a cabo mi primer expediente de dominio y me surge una duda: el titular de la finca objeto de expediente ya falleció y sus hijos, quieren ahora vender esa finca, pero claro, no han firmado aún aceptación de herencia. Mi pregunta es muy simple: ¿pueden sus hijos, antes de aceptar la herencia, tramitar expediente de dominio a favor de la comunidad hereditaria? o han de aceptar la herencia y después promover el expediente de dominio? respecto a esto último me surgen además otras dudas:
1.- aceptada la herencia, ¿quiénes promueven el expediente de dominio, cada uno de los herederos si se parte la herencia o la comunidad hereditaria si no se practica partición?
2.- si aceptan la herencia, no podrán inscribir la finca a nombre de los herederos porque no se encuentra inmatriculada......¿cierto? entonces en este caso debería hacerse antes el expediente de dominio que la aceptación de herencia, pero claro, se trataría de una herencia yacente.....
ufff como veréis tengo un lio tremendo, estoy perdidísima, por lo que necesito vuestra ayuda urgente!!!!
Voy a llevar a cabo mi primer expediente de dominio y me surge una duda: el titular de la finca objeto de expediente ya falleció y sus hijos, quieren ahora vender esa finca, pero claro, no han firmado aún aceptación de herencia. Mi pregunta es muy simple: ¿pueden sus hijos, antes de aceptar la herencia, tramitar expediente de dominio a favor de la comunidad hereditaria? o han de aceptar la herencia y después promover el expediente de dominio? respecto a esto último me surgen además otras dudas:
1.- aceptada la herencia, ¿quiénes promueven el expediente de dominio, cada uno de los herederos si se parte la herencia o la comunidad hereditaria si no se practica partición?
2.- si aceptan la herencia, no podrán inscribir la finca a nombre de los herederos porque no se encuentra inmatriculada......¿cierto? entonces en este caso debería hacerse antes el expediente de dominio que la aceptación de herencia, pero claro, se trataría de una herencia yacente.....
ufff como veréis tengo un lio tremendo, estoy perdidísima, por lo que necesito vuestra ayuda urgente!!!!
Sí compañera, creo que estás un poco perdida. Si he entendido bien, la finca no está inscrita. Si es así, puedes evitar el expediente de dominio e intentar la inscripción al amparo de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Para ello son necesarios dos títulos de propiedad. En tu caso, obtendrías el primero con la aceptación de la herencia; y, el segundo, sería el de venta a un tercero. quien ya podría inscribir con solo la publicación de edictos. Quizás no tengan todavía el comprador, en cuyo caso me pensaría la posibilidad de aceptar la herencia y esperar para otorgar la escritura de venta. Lo digo porque el expediente de dominio, a nivel fiscal, supone lo mismo que comprarla, así que tus clientes, además de la aceptación de la herencia, van a tener que pagar el 8% de IPT. Si lo dejáis hasta que se venda, ese impuesto lo pagará el comprador. Espero haberte aclarado algo.
Ante todo, muchisimas gracias ABQ por tu respuesta, me has dado qué pensar con el tema del impuesto que no lo habia pensado yo. Pero sigo teniendo una duda: a ver, la finca no se inscribio porque los padres de mis clientes ( herederos) adquirieron la misma por compraventa privada. Desconozco aún si está o no inscrita pir el anterior titlar( lo más seguro es que no lo esté porque los padres ya fallecidos compraron el terreno y luego construyeron una casa). Por lo tanto, pensé en hacer el expediente de dominio porque el titulo no pudo inscribirse al estar en documento privado. No obstante tanto si no se ha inscrito nunca como si no se ha reanudado el tracto.... Quienes pueden promover el expediente de dominio de esa finca? Entiendo que los herederos, pero lo pueden hacer antes de aceptar la herencia o despues? No me parece que el art. 205 de la ley hipotecaria sea mi caso.... Qué opinas?
Kanaria, creo que lo ideal es solicitar un certificado descriptivo y gráfico del catastro. Una vez obtenido (normalmente es gratuito) solicita un certificado registral, acompañando copia del certificado catastral. Esta es la manera de asegurarse del estado de la finca en el registro de la propiedad. Tiene mucha importancia, porque el 205 solo cabe en caso de inmatriculación, no para reanudar el tracto sucesivo. También necesitas saber si el expediente de dominio sería para inmatricular o para reanudar el tracto, pues no son exactamente iguales. Pudiera también ocurrir que la parcela estuviera inscrita, pero no la obra nueva relativa a la construcción. En fin, como ves, las posibilidades son muchas, de ahí que lo mejor es cerciorarse del estado en que se encuentra en el catastro y en el registro. Por último, aunque pudiera no ser imprescindible la aceptación de la herencia para instar un expediente de dominio, no hay que perder de vista que el auto que le ponga fin y lleves a registrar deberá ser inscrito a nombre de alguien, por eso considero mucho más fácil de inscribir a nombre de cada uno de los herederos, en proindiviso, el bien que ya ha sido aceptado en la escritura de aceptación.
