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Quien debe de reparar mi terraza
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Rectifico la conclusión.
Al leer la primera vez, pensé que se trataba de un urbanización tumbada de bungalows (no sé porqué lo pensé).
Al releerlo, he visto que tienen dos comunidades compuestas de dos bloques, que a su vez conforman la mancomunidad del complejo.
En su caso es de aplicación el artículo 396 del CC., y al ser su terraza elemento estructural (funcional), digan lo que digan los estatutos, le corresponderá asumir el coste de la reparación a la comunidad de su bloque (pensaba que en su caso los únicos comuneros eran usted y su vecino, lo siento), si bien deberá acreditar previamente que la patología tiene carácter estructural y la causa del abombamiento no es debida a su negligencia, por lo que deberá contratar a un técnico que así lo certifique.
Mis disculpas por la afirmación anterior.
Al leer la primera vez, pensé que se trataba de un urbanización tumbada de bungalows (no sé porqué lo pensé).
Al releerlo, he visto que tienen dos comunidades compuestas de dos bloques, que a su vez conforman la mancomunidad del complejo.
En su caso es de aplicación el artículo 396 del CC., y al ser su terraza elemento estructural (funcional), digan lo que digan los estatutos, le corresponderá asumir el coste de la reparación a la comunidad de su bloque (pensaba que en su caso los únicos comuneros eran usted y su vecino, lo siento), si bien deberá acreditar previamente que la patología tiene carácter estructural y la causa del abombamiento no es debida a su negligencia, por lo que deberá contratar a un técnico que así lo certifique.
Mis disculpas por la afirmación anterior.
Muros dice: Nunca unos estatutos de una comunidad pueden estar por encima del CC o de la LPH que le dan soporte. NUNCA.
Esa afirmación no es correcta.
En el sistema de fuentes en materia de Propiedad Horizontal y dejando al margen la Constitución Española es evidente que en orden a la jerarquía normativa de aplicación, es superior en rango la Ley de Propiedad Horizontal a las normas del Código Civil que tienen aplicación subsidiaria.
Debemos tener en cuenta por otra parte que al margen de las reglas imperativas de la Ley opera el principio de la autonomía de la voluntad, lo que significa que se autoriza que el título contenga un estatuto privativo con normas complementarias en orden al uso o destino del edificio.
El último párrafo del artículo 396 del Código Civil declara que "esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que ellas permitan, por la voluntad de los interesados".
En atención al precepto mencionado, la prelación de fuentes sería la siguiente:
1º. Los preceptos IMPERATIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. Los ESTATUTOS de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior.
4º. Los preceptos DISPOSITIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
Como pueden ver, he relegado al Código Civil al último lugar y los Estatutos están jerárquicamente por encima del Código Civil y de aquellos artículos que tienen carácter dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, así que demos a los Estatutos de las Comunidades la importancia real que tienen.
Respecto a la distinción entre nulidad y anulabilidad, decir que los actos anulables en materia de propiedad horizontal son aquellos que infringen la propia Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical solamente para aquellos acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva (que son las de derecho público), hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho conforme al Art. 6.3 CC, y, por tanto, sean insubsanables por el transcurso del tiempo, o sean contrarios a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley.
En conclusión, los acuerdos viciados de nulidad radical no tienen plazo a la hora de realizar su impugnación, ya que el vicio del que adolecen resulta de tal entidad que no sería convalidable por el paso del tiempo. Para el resto de los acuerdos, viciados de anulabilidad por contravenir a la propia LPH o los Estatutos, su impugnación está sometida al plazo de caducidad que contempla el Art. 18.3. LPH , esto es, un año, quedando reservado el plazo de 3 meses para el supuesto de tratarse de acuerdos que perjudican al comunero o sean lesivos para la Comunidad.
Dicho lo anterior y contestando al consultante la cuestión de fondo, considero que su Administrador está parcialmente en lo cierto y el resto de comuneros no tiene obligación de contribuir a la reparación de dicha terraza como consecuencia de aplicar la disposición estatutaria existente.
Y digo que está parcialmente en lo cierto porque interpreto que dicha disposición no debería incluir al vecino afectado, puesto que la terraza es techo de su vivienda, y consecuentemente, un elemento estructural de la misma, por lo que sería de aplicación el artículo 396 del CC., jerárquicamente superior a los Estatutos, ya que la terraza constituye un elemento común desde un punto de vista funcional, por lo que el coste de la reparación debería ser asumido entre él y usted.
Saludos.
Esa afirmación no es correcta.
En el sistema de fuentes en materia de Propiedad Horizontal y dejando al margen la Constitución Española es evidente que en orden a la jerarquía normativa de aplicación, es superior en rango la Ley de Propiedad Horizontal a las normas del Código Civil que tienen aplicación subsidiaria.
Debemos tener en cuenta por otra parte que al margen de las reglas imperativas de la Ley opera el principio de la autonomía de la voluntad, lo que significa que se autoriza que el título contenga un estatuto privativo con normas complementarias en orden al uso o destino del edificio.
El último párrafo del artículo 396 del Código Civil declara que "esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que ellas permitan, por la voluntad de los interesados".
En atención al precepto mencionado, la prelación de fuentes sería la siguiente:
1º. Los preceptos IMPERATIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. Los ESTATUTOS de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior.
4º. Los preceptos DISPOSITIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
Como pueden ver, he relegado al Código Civil al último lugar y los Estatutos están jerárquicamente por encima del Código Civil y de aquellos artículos que tienen carácter dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, así que demos a los Estatutos de las Comunidades la importancia real que tienen.
Respecto a la distinción entre nulidad y anulabilidad, decir que los actos anulables en materia de propiedad horizontal son aquellos que infringen la propia Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical solamente para aquellos acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva (que son las de derecho público), hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho conforme al Art. 6.3 CC, y, por tanto, sean insubsanables por el transcurso del tiempo, o sean contrarios a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley.
En conclusión, los acuerdos viciados de nulidad radical no tienen plazo a la hora de realizar su impugnación, ya que el vicio del que adolecen resulta de tal entidad que no sería convalidable por el paso del tiempo. Para el resto de los acuerdos, viciados de anulabilidad por contravenir a la propia LPH o los Estatutos, su impugnación está sometida al plazo de caducidad que contempla el Art. 18.3. LPH , esto es, un año, quedando reservado el plazo de 3 meses para el supuesto de tratarse de acuerdos que perjudican al comunero o sean lesivos para la Comunidad.
Dicho lo anterior y contestando al consultante la cuestión de fondo, considero que su Administrador está parcialmente en lo cierto y el resto de comuneros no tiene obligación de contribuir a la reparación de dicha terraza como consecuencia de aplicar la disposición estatutaria existente.
Y digo que está parcialmente en lo cierto porque interpreto que dicha disposición no debería incluir al vecino afectado, puesto que la terraza es techo de su vivienda, y consecuentemente, un elemento estructural de la misma, por lo que sería de aplicación el artículo 396 del CC., jerárquicamente superior a los Estatutos, ya que la terraza constituye un elemento común desde un punto de vista funcional, por lo que el coste de la reparación debería ser asumido entre él y usted.
Saludos.
Buenos días a todos
Tengo un problema en la Comunidad en la que resido como propietario, el caso es el siguiente:
hace casi seis años falleció una de las propietarias de una vivienda en la comunidad y no dejo herederos, actualmente el piso esta vació con el peligro que conlleva, recientemente el Presidente forzó la cerradura y cambio la llave de la vivienda permitiendo su uso a los obreros que han realizado la obra de rehabilitación del tejado, intente hablar con el al respecto y se niega al igual que el Administrador, he solicitado las Actas de las juntas de vecinos para cerciorarme si se había puesto el asunto en conocimiento de los propietarios por que lo dudo ya que he asistido a todas y cada una de las juntas y el administrador se niega a enviarme una copia de las actas, no se si tengo derecho a recibir tal copia, pero la he solicitado varias veces y no me hacen caso, ni me responde.
Tengo derecho a solicitar y a recibir una copia de las actas, puesto que nunca he firmado ninguna y lo único que el administrador anota son los asistentes?
El relación al piso abandonado y del cual el Presidente ha forzado la cerradura, ha cambiado la llave y ha permitido el acceso a obreros sin previa consulta a los demás propietarios por iniciativa propia, tiene el Presidente derecho o potestad para hacerlo?
Con la opacidad como se lleva el asunto y la falta de información creo que lo que están haciendo a espaldas de los demás propietarios no me parece muy legitimo, me gustaría que alguien pudiera aclararme que puedo hacer y si sería motivo de denuncia puesto que pienso que no están obrando con la claridad y transparencia que debieran.
Muchas gracias espero sus consejos y sus comentarios
Un saludo
Tengo un problema en la Comunidad en la que resido como propietario, el caso es el siguiente:
hace casi seis años falleció una de las propietarias de una vivienda en la comunidad y no dejo herederos, actualmente el piso esta vació con el peligro que conlleva, recientemente el Presidente forzó la cerradura y cambio la llave de la vivienda permitiendo su uso a los obreros que han realizado la obra de rehabilitación del tejado, intente hablar con el al respecto y se niega al igual que el Administrador, he solicitado las Actas de las juntas de vecinos para cerciorarme si se había puesto el asunto en conocimiento de los propietarios por que lo dudo ya que he asistido a todas y cada una de las juntas y el administrador se niega a enviarme una copia de las actas, no se si tengo derecho a recibir tal copia, pero la he solicitado varias veces y no me hacen caso, ni me responde.
Tengo derecho a solicitar y a recibir una copia de las actas, puesto que nunca he firmado ninguna y lo único que el administrador anota son los asistentes?
El relación al piso abandonado y del cual el Presidente ha forzado la cerradura, ha cambiado la llave y ha permitido el acceso a obreros sin previa consulta a los demás propietarios por iniciativa propia, tiene el Presidente derecho o potestad para hacerlo?
Con la opacidad como se lleva el asunto y la falta de información creo que lo que están haciendo a espaldas de los demás propietarios no me parece muy legitimo, me gustaría que alguien pudiera aclararme que puedo hacer y si sería motivo de denuncia puesto que pienso que no están obrando con la claridad y transparencia que debieran.
Muchas gracias espero sus consejos y sus comentarios
Un saludo
1jmn dice:
Los actos acordados por la Junta de Propietarios son anulables, no son nulos.
aporto un acuerdo nulo aprobado en junta
no lo digo yo lo dice:
http://blog.sepin.es/2014/02/la-defensa-de-los-propietarios-frente-a-los-acuerdos-comunitarios/
Otra cosa sería, por ejemplo, que la Comunidad tomara el acuerdo de contratar a un empleado sin Seguridad Social; estaríamos entonces ante un acto nulo a todos los efectos, porque afecta a otra ley diferente, ajena al propio régimen de Propiedad Horizontal.
http://blog.sepin.es/2014/02/la-defensa-de-los-propietarios-frente-a-los-acuerdos-comunitarios/
Los actos acordados por la Junta de Propietarios son anulables, no son nulos.
aporto un acuerdo nulo aprobado en junta
no lo digo yo lo dice:
http://blog.sepin.es/2014/02/la-defensa-de-los-propietarios-frente-a-los-acuerdos-comunitarios/
Otra cosa sería, por ejemplo, que la Comunidad tomara el acuerdo de contratar a un empleado sin Seguridad Social; estaríamos entonces ante un acto nulo a todos los efectos, porque afecta a otra ley diferente, ajena al propio régimen de Propiedad Horizontal.
http://blog.sepin.es/2014/02/la-defensa-de-los-propietarios-frente-a-los-acuerdos-comunitarios/
Es más complejo de lo que voy a contar, pero intentaré resumirlo...
Un acto es inválido cuando contiene algún vicio en alguno de sus elementos.
Depende de la transcendencia del vicio puede ser nulo o anulable.
Se dice que un Acto o negocio jurídico es nulo (o nulo de pleno derecho) cuando su ineficacia es intrínseca; es decir, desde su inicio carece de efectos jurídicos sin necesidad de impugnación y que un Juez lo anule.
La nulidad de estos actos no prescribe ni caduca.
Los actos subsiguientes basados en el acto nulo, también son nulos.
Cualquier persona puede instar la nulidad del acto y aún sin mediar petición de parte, el Juez puede y debe apreciarla de oficio
En el acto anulable (todos los de la LPH) solo los afectados por el acto pueden pedir la nulidad (que un Juez lo anule) dentro de un plazo determinado y, transcurrido ese plazo, el vicio queda subsanado (por eso en la LPH hay plazos para recurrir impugnando los acuerdos de la Junta que puede ser de 3 meses o 1 año, según el caso).
Se que esto puede resultar algo complejo pero la esencia es la que dije.
Los actos acordados por la Junta de Propietarios son anulables, no son nulos.
Los que una persona estime que son contrarios a Derecho o a los intereses de cada cual, hay que recurrirlos impugnandolos y dentro de los plazos establecidos o, de contrario, se subsana el defecto (el vicio) y el acto será válido y eficaz.
Además en la PLH los acuerdos de la Junta son eficaces y se pueden llevar a término en tanto en cuanto un Juez no decrete su suspensión (a petición de parte).
Esta es la esencia de la reforma de la LPH... si la mayoría en su comunidad es... (ponga Vd., mismo el calificativo) o se gasta Vd., el dinero en recursos Judiciales (que no son baratos) o traga por lo que acuerde esa mayoría.
Así que...Comunia: Prevalece el contenido de la normativa (acorde con su orden jerárquico) pero o recurre el acuerdo impugnándolo en los Tribunales o a tragar por lo que acuerde la mayoría.
Un acto es inválido cuando contiene algún vicio en alguno de sus elementos.
Depende de la transcendencia del vicio puede ser nulo o anulable.
Se dice que un Acto o negocio jurídico es nulo (o nulo de pleno derecho) cuando su ineficacia es intrínseca; es decir, desde su inicio carece de efectos jurídicos sin necesidad de impugnación y que un Juez lo anule.
La nulidad de estos actos no prescribe ni caduca.
Los actos subsiguientes basados en el acto nulo, también son nulos.
Cualquier persona puede instar la nulidad del acto y aún sin mediar petición de parte, el Juez puede y debe apreciarla de oficio
En el acto anulable (todos los de la LPH) solo los afectados por el acto pueden pedir la nulidad (que un Juez lo anule) dentro de un plazo determinado y, transcurrido ese plazo, el vicio queda subsanado (por eso en la LPH hay plazos para recurrir impugnando los acuerdos de la Junta que puede ser de 3 meses o 1 año, según el caso).
Se que esto puede resultar algo complejo pero la esencia es la que dije.
Los actos acordados por la Junta de Propietarios son anulables, no son nulos.
Los que una persona estime que son contrarios a Derecho o a los intereses de cada cual, hay que recurrirlos impugnandolos y dentro de los plazos establecidos o, de contrario, se subsana el defecto (el vicio) y el acto será válido y eficaz.
Además en la PLH los acuerdos de la Junta son eficaces y se pueden llevar a término en tanto en cuanto un Juez no decrete su suspensión (a petición de parte).
Esta es la esencia de la reforma de la LPH... si la mayoría en su comunidad es... (ponga Vd., mismo el calificativo) o se gasta Vd., el dinero en recursos Judiciales (que no son baratos) o traga por lo que acuerde esa mayoría.
Así que...Comunia: Prevalece el contenido de la normativa (acorde con su orden jerárquico) pero o recurre el acuerdo impugnándolo en los Tribunales o a tragar por lo que acuerde la mayoría.
Dudo que se adopte que los locales no contribuyan a nada, lo lógico y normal es que no contribuyan a ciertos gastos que tengan de escalera, siempre y cuando no tengan acceso al interior del portal. Pero que van a tener que contribuir con su parte de las derramas extraordinarias para fachadas, cubiertas, garajes (caso de existir) no creo yo que sea posible eximirlos.
Y ese reparto de gastos se ajusta a la ley, ya que lo permite, así que no va en contra de la misma, se adapta a la norma.
Saludos
Y ese reparto de gastos se ajusta a la ley, ya que lo permite, así que no va en contra de la misma, se adapta a la norma.
Saludos
Espero que hoy me deje responder.
Si un acuerdo es contrario a la Ley, a cualquiera de ellas, es anulable, y casi me atrevería a decir que nulo desde su nacimiento.
Nunca, y lo repito, NUNCA unos estatutos pueden ir en contra de la LPH y del CC, se vote por mayoría cualificada, total, o como queráis. Pero ¿Cómo va a estar por encima de la ley unos estatutos que deben ser redactados conforme a esa ley?
saludos
Si un acuerdo es contrario a la Ley, a cualquiera de ellas, es anulable, y casi me atrevería a decir que nulo desde su nacimiento.
Nunca, y lo repito, NUNCA unos estatutos pueden ir en contra de la LPH y del CC, se vote por mayoría cualificada, total, o como queráis. Pero ¿Cómo va a estar por encima de la ley unos estatutos que deben ser redactados conforme a esa ley?
saludos
los estatutos se adoptan por unanimidad y un los propietarios se pueden dar las leyes que ellos deseen.
ejemplo se aprueba por unanimidad que la representación en junta a un propietario solo será ejercida por otro propietario.
que los morosos si puedan votar
Si se aprueba por unanimidad no existe ningun problema, ya que todos están de acuerdo
ejemplo se aprueba por unanimidad que la representación en junta a un propietario solo será ejercida por otro propietario.
que los morosos si puedan votar
Si se aprueba por unanimidad no existe ningun problema, ya que todos están de acuerdo
El mantenimiento que yo realizo es el apropiado, regarlo, barrerlo y mantenerlo en buenas condiciones.
Si se han abombado a lo ancho de la terraza en una zona las baldosas, es debido a las condiciones climáticas y a los malos materiales empleados en su construcción, la terraza se ha dilatado y se ha levantado por esa zona.
Si se han abombado a lo ancho de la terraza en una zona las baldosas, es debido a las condiciones climáticas y a los malos materiales empleados en su construcción, la terraza se ha dilatado y se ha levantado por esa zona.
