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Quien debe de reparar mi terraza
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Viendo 21 - 23 de 23 comentarios
Buenos días a todos
Tengo un problema en la Comunidad en la que resido como propietario, el caso es el siguiente:
hace casi seis años falleció una de las propietarias de una vivienda en la comunidad y no dejo herederos, actualmente el piso esta vació con el peligro que conlleva, recientemente el Presidente forzó la cerradura y cambio la llave de la vivienda permitiendo su uso a los obreros que han realizado la obra de rehabilitación del tejado, intente hablar con el al respecto y se niega al igual que el Administrador, he solicitado las Actas de las juntas de vecinos para cerciorarme si se había puesto el asunto en conocimiento de los propietarios por que lo dudo ya que he asistido a todas y cada una de las juntas y el administrador se niega a enviarme una copia de las actas, no se si tengo derecho a recibir tal copia, pero la he solicitado varias veces y no me hacen caso, ni me responde.
Tengo derecho a solicitar y a recibir una copia de las actas, puesto que nunca he firmado ninguna y lo único que el administrador anota son los asistentes?
El relación al piso abandonado y del cual el Presidente ha forzado la cerradura, ha cambiado la llave y ha permitido el acceso a obreros sin previa consulta a los demás propietarios por iniciativa propia, tiene el Presidente derecho o potestad para hacerlo?
Con la opacidad como se lleva el asunto y la falta de información creo que lo que están haciendo a espaldas de los demás propietarios no me parece muy legitimo, me gustaría que alguien pudiera aclararme que puedo hacer y si sería motivo de denuncia puesto que pienso que no están obrando con la claridad y transparencia que debieran.
Muchas gracias espero sus consejos y sus comentarios
Un saludo
Tengo un problema en la Comunidad en la que resido como propietario, el caso es el siguiente:
hace casi seis años falleció una de las propietarias de una vivienda en la comunidad y no dejo herederos, actualmente el piso esta vació con el peligro que conlleva, recientemente el Presidente forzó la cerradura y cambio la llave de la vivienda permitiendo su uso a los obreros que han realizado la obra de rehabilitación del tejado, intente hablar con el al respecto y se niega al igual que el Administrador, he solicitado las Actas de las juntas de vecinos para cerciorarme si se había puesto el asunto en conocimiento de los propietarios por que lo dudo ya que he asistido a todas y cada una de las juntas y el administrador se niega a enviarme una copia de las actas, no se si tengo derecho a recibir tal copia, pero la he solicitado varias veces y no me hacen caso, ni me responde.
Tengo derecho a solicitar y a recibir una copia de las actas, puesto que nunca he firmado ninguna y lo único que el administrador anota son los asistentes?
El relación al piso abandonado y del cual el Presidente ha forzado la cerradura, ha cambiado la llave y ha permitido el acceso a obreros sin previa consulta a los demás propietarios por iniciativa propia, tiene el Presidente derecho o potestad para hacerlo?
Con la opacidad como se lleva el asunto y la falta de información creo que lo que están haciendo a espaldas de los demás propietarios no me parece muy legitimo, me gustaría que alguien pudiera aclararme que puedo hacer y si sería motivo de denuncia puesto que pienso que no están obrando con la claridad y transparencia que debieran.
Muchas gracias espero sus consejos y sus comentarios
Un saludo
Muros dice: Nunca unos estatutos de una comunidad pueden estar por encima del CC o de la LPH que le dan soporte. NUNCA.
Esa afirmación no es correcta.
En el sistema de fuentes en materia de Propiedad Horizontal y dejando al margen la Constitución Española es evidente que en orden a la jerarquía normativa de aplicación, es superior en rango la Ley de Propiedad Horizontal a las normas del Código Civil que tienen aplicación subsidiaria.
Debemos tener en cuenta por otra parte que al margen de las reglas imperativas de la Ley opera el principio de la autonomía de la voluntad, lo que significa que se autoriza que el título contenga un estatuto privativo con normas complementarias en orden al uso o destino del edificio.
El último párrafo del artículo 396 del Código Civil declara que "esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que ellas permitan, por la voluntad de los interesados".
En atención al precepto mencionado, la prelación de fuentes sería la siguiente:
1º. Los preceptos IMPERATIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. Los ESTATUTOS de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior.
4º. Los preceptos DISPOSITIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
Como pueden ver, he relegado al Código Civil al último lugar y los Estatutos están jerárquicamente por encima del Código Civil y de aquellos artículos que tienen carácter dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, así que demos a los Estatutos de las Comunidades la importancia real que tienen.
Respecto a la distinción entre nulidad y anulabilidad, decir que los actos anulables en materia de propiedad horizontal son aquellos que infringen la propia Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical solamente para aquellos acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva (que son las de derecho público), hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho conforme al Art. 6.3 CC, y, por tanto, sean insubsanables por el transcurso del tiempo, o sean contrarios a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley.
En conclusión, los acuerdos viciados de nulidad radical no tienen plazo a la hora de realizar su impugnación, ya que el vicio del que adolecen resulta de tal entidad que no sería convalidable por el paso del tiempo. Para el resto de los acuerdos, viciados de anulabilidad por contravenir a la propia LPH o los Estatutos, su impugnación está sometida al plazo de caducidad que contempla el Art. 18.3. LPH , esto es, un año, quedando reservado el plazo de 3 meses para el supuesto de tratarse de acuerdos que perjudican al comunero o sean lesivos para la Comunidad.
Dicho lo anterior y contestando al consultante la cuestión de fondo, considero que su Administrador está parcialmente en lo cierto y el resto de comuneros no tiene obligación de contribuir a la reparación de dicha terraza como consecuencia de aplicar la disposición estatutaria existente.
Y digo que está parcialmente en lo cierto porque interpreto que dicha disposición no debería incluir al vecino afectado, puesto que la terraza es techo de su vivienda, y consecuentemente, un elemento estructural de la misma, por lo que sería de aplicación el artículo 396 del CC., jerárquicamente superior a los Estatutos, ya que la terraza constituye un elemento común desde un punto de vista funcional, por lo que el coste de la reparación debería ser asumido entre él y usted.
Saludos.
Esa afirmación no es correcta.
En el sistema de fuentes en materia de Propiedad Horizontal y dejando al margen la Constitución Española es evidente que en orden a la jerarquía normativa de aplicación, es superior en rango la Ley de Propiedad Horizontal a las normas del Código Civil que tienen aplicación subsidiaria.
Debemos tener en cuenta por otra parte que al margen de las reglas imperativas de la Ley opera el principio de la autonomía de la voluntad, lo que significa que se autoriza que el título contenga un estatuto privativo con normas complementarias en orden al uso o destino del edificio.
El último párrafo del artículo 396 del Código Civil declara que "esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que ellas permitan, por la voluntad de los interesados".
En atención al precepto mencionado, la prelación de fuentes sería la siguiente:
1º. Los preceptos IMPERATIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. Los ESTATUTOS de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior.
4º. Los preceptos DISPOSITIVOS de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
Como pueden ver, he relegado al Código Civil al último lugar y los Estatutos están jerárquicamente por encima del Código Civil y de aquellos artículos que tienen carácter dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, así que demos a los Estatutos de las Comunidades la importancia real que tienen.
Respecto a la distinción entre nulidad y anulabilidad, decir que los actos anulables en materia de propiedad horizontal son aquellos que infringen la propia Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical solamente para aquellos acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva (que son las de derecho público), hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho conforme al Art. 6.3 CC, y, por tanto, sean insubsanables por el transcurso del tiempo, o sean contrarios a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley.
En conclusión, los acuerdos viciados de nulidad radical no tienen plazo a la hora de realizar su impugnación, ya que el vicio del que adolecen resulta de tal entidad que no sería convalidable por el paso del tiempo. Para el resto de los acuerdos, viciados de anulabilidad por contravenir a la propia LPH o los Estatutos, su impugnación está sometida al plazo de caducidad que contempla el Art. 18.3. LPH , esto es, un año, quedando reservado el plazo de 3 meses para el supuesto de tratarse de acuerdos que perjudican al comunero o sean lesivos para la Comunidad.
Dicho lo anterior y contestando al consultante la cuestión de fondo, considero que su Administrador está parcialmente en lo cierto y el resto de comuneros no tiene obligación de contribuir a la reparación de dicha terraza como consecuencia de aplicar la disposición estatutaria existente.
Y digo que está parcialmente en lo cierto porque interpreto que dicha disposición no debería incluir al vecino afectado, puesto que la terraza es techo de su vivienda, y consecuentemente, un elemento estructural de la misma, por lo que sería de aplicación el artículo 396 del CC., jerárquicamente superior a los Estatutos, ya que la terraza constituye un elemento común desde un punto de vista funcional, por lo que el coste de la reparación debería ser asumido entre él y usted.
Saludos.
Rectifico la conclusión.
Al leer la primera vez, pensé que se trataba de un urbanización tumbada de bungalows (no sé porqué lo pensé).
Al releerlo, he visto que tienen dos comunidades compuestas de dos bloques, que a su vez conforman la mancomunidad del complejo.
En su caso es de aplicación el artículo 396 del CC., y al ser su terraza elemento estructural (funcional), digan lo que digan los estatutos, le corresponderá asumir el coste de la reparación a la comunidad de su bloque (pensaba que en su caso los únicos comuneros eran usted y su vecino, lo siento), si bien deberá acreditar previamente que la patología tiene carácter estructural y la causa del abombamiento no es debida a su negligencia, por lo que deberá contratar a un técnico que así lo certifique.
Mis disculpas por la afirmación anterior.
Al leer la primera vez, pensé que se trataba de un urbanización tumbada de bungalows (no sé porqué lo pensé).
Al releerlo, he visto que tienen dos comunidades compuestas de dos bloques, que a su vez conforman la mancomunidad del complejo.
En su caso es de aplicación el artículo 396 del CC., y al ser su terraza elemento estructural (funcional), digan lo que digan los estatutos, le corresponderá asumir el coste de la reparación a la comunidad de su bloque (pensaba que en su caso los únicos comuneros eran usted y su vecino, lo siento), si bien deberá acreditar previamente que la patología tiene carácter estructural y la causa del abombamiento no es debida a su negligencia, por lo que deberá contratar a un técnico que así lo certifique.
Mis disculpas por la afirmación anterior.
