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¿qué tipo de arras son?
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¿qué tipo de arras son?
Hola a todos. Se que cuando se entrega una señal en un contrato de arras es muy dificil recuperarlas cuando el comprador se retira, pero como no se exactamente qué tipo de arras (confirmatorias, penitenciales o penales) son, os planteo el caso por si a alguien se le ocurre alguna idea para recuperarla.
En la cláusula del precio de dice "se hace entrega de la cantidad x en concepto de señal y parte del precio"; por otro lado, se establece un tiempo límite para ejercitar el "derecho de compra", así que de alguna manera se puede entender como que fue un depósito para realizar la compra. También hay una cláusula que dice que "si la compradora incumple culposamente sus obligaciones, perderá la señal"; y otra cláusula que condiciona el contrato a la obtención de la hipoteca .
Lo que ha pasado es que se fijó un precio de venta y sobre la tasación se me concede un importe para la hipoteca y cuando vamos a firmar me dicen del banco que tengo que escriturar en una cantidad mayor porque el valor catastral es muy alto, y por tanto, ya no me llega la hipoteca para hacer frente a todos los gastos de ITP, etc.
¿Podría agarrarme a eso para que me devolvieran la señal? Muchas gracias
En la cláusula del precio de dice "se hace entrega de la cantidad x en concepto de señal y parte del precio"; por otro lado, se establece un tiempo límite para ejercitar el "derecho de compra", así que de alguna manera se puede entender como que fue un depósito para realizar la compra. También hay una cláusula que dice que "si la compradora incumple culposamente sus obligaciones, perderá la señal"; y otra cláusula que condiciona el contrato a la obtención de la hipoteca .
Lo que ha pasado es que se fijó un precio de venta y sobre la tasación se me concede un importe para la hipoteca y cuando vamos a firmar me dicen del banco que tengo que escriturar en una cantidad mayor porque el valor catastral es muy alto, y por tanto, ya no me llega la hipoteca para hacer frente a todos los gastos de ITP, etc.
¿Podría agarrarme a eso para que me devolvieran la señal? Muchas gracias
Yo creo que no. Esa clausula es muy clara: "si la compradora incumple culposamente sus obligaciones pierde la señal".
Que el banco te dé o no más dinero no es culpa del vendedor, si no tuya. Si no hay otra clausula que diga algo así como: " se entenderá que no hay culpa cuando por razones ajenas a la compradora el banco no le preste la cantidad necesaria" o " dicha compraventa se asocia a la posibilidad de que el banco le preste x dinero a la compradora o no, y en tal caso las cantidades entregadas le será devueltas".
Lo siento, lo veo difícil. Intenta hablar con la parte vendedora, y negocia algo, a ver si de buenas te quiere devolver algo, pero según mi criterio no está obligado a hacerlo.
Que el banco te dé o no más dinero no es culpa del vendedor, si no tuya. Si no hay otra clausula que diga algo así como: " se entenderá que no hay culpa cuando por razones ajenas a la compradora el banco no le preste la cantidad necesaria" o " dicha compraventa se asocia a la posibilidad de que el banco le preste x dinero a la compradora o no, y en tal caso las cantidades entregadas le será devueltas".
Lo siento, lo veo difícil. Intenta hablar con la parte vendedora, y negocia algo, a ver si de buenas te quiere devolver algo, pero según mi criterio no está obligado a hacerlo.
Hola Lsd2,
Gracias por tu respuesta. Se que es más que complicado y por eso intento buscar un resquicio al que agarrarme.
En la cláusula relativa al precio, textualmente dice: "El resto del precio pendiente de pago, se entregará dentro del plazo de 6 meses desde la formalización de la compraventa, es decir, como fecha máxima, el 1 de diciembre de 2.010, condicionado a la obtención por parte de LOS COMPRADORES de préstamo hipotecario sobre la vivienda objeto de la venta en cuantía suficiente."
¿Podría alegar que la hipoteca que me conceden no es suficiente?
Gracias por tu respuesta. Se que es más que complicado y por eso intento buscar un resquicio al que agarrarme.
En la cláusula relativa al precio, textualmente dice: "El resto del precio pendiente de pago, se entregará dentro del plazo de 6 meses desde la formalización de la compraventa, es decir, como fecha máxima, el 1 de diciembre de 2.010, condicionado a la obtención por parte de LOS COMPRADORES de préstamo hipotecario sobre la vivienda objeto de la venta en cuantía suficiente."
¿Podría alegar que la hipoteca que me conceden no es suficiente?
Probablemente sí... algo es. Aunque yo diría directamente que la hipoteca que me conceden no cubre el valor, y si pido el valor total, no me la conceden.
Pero ojo, si el banco te concede en proporción al valor de la casa, el comprador puede negarse a devolver, pues tú quieres que te den más dinero de lo que vale la casa para pagar gastos..
Pero ojo, si el banco te concede en proporción al valor de la casa, el comprador puede negarse a devolver, pues tú quieres que te den más dinero de lo que vale la casa para pagar gastos..
Ya, pero en realidad, el problema es que el precio de la venta es 126000 € y Hacienda me obliga a escriturar en 134.000 €. Mi hipoteca era 130.000 € y al subir la cantidad, he de pagar más ITP pues ya no me beneficio de la reducción del 50%. Por eso no me llega el dinero. Es decir, que el dinero de más, es para pagar los gastos de la propia compraventa y como no tengo, no puedo firmar.
Supongo que todo es interpretable y por tanto, corro el riesgo si le demando....
Supongo que todo es interpretable y por tanto, corro el riesgo si le demando....
Hacienda no le puede obligar a escriturar por ningún precio. El precio es libre entre comprador y vendedor. Otra cosa es que Hacienda tenga tenga unos baremos para cada tipo de vivienda a fin de evitar fraudes. Usted puede escriturar por el importe de la venta y despues hacienda revisará si el importe de venta se corresponde con los tipos establecidos y en su caso podrá usted oponerse a esa valoración.
Lo que no me cuadra es que se venda por el importe inferior al que establece Hacienda para cada tipo de localidad y resulta que el 100% de los valores que marca hacienda siempre estan muy por debajo del valor de compra. Estos valores se determinan por el valor catastral incrementado en un porcentaje y como le manifestado se establecen por localidad.
Lo que no me cuadra es que se venda por el importe inferior al que establece Hacienda para cada tipo de localidad y resulta que el 100% de los valores que marca hacienda siempre estan muy por debajo del valor de compra. Estos valores se determinan por el valor catastral incrementado en un porcentaje y como le manifestado se establecen por localidad.
Iura tienes razón. El precio lo fijamos nosotros y pensabámos escriturar por el mismo fijado en el contrato de arras, es decir, 126.000 €. Pero Hacienda establece que el precio no debe ser inferior a 134.000 € (resultado obtenido de multiplicar el valor catastral por el porcentaje de la localidad). Por ello, si escrituro por lo que compro, es como si cometiera fraude y obviamente, no puedo porque me harán una complementaria con la correspondiente sanción.
La casa no es ni cara ni barata, son 21 millones de las antiguas pesetas y hablamos de una adosada en un pueblo de menos de 20.000 habitantes. Está dentro de los precios de mercado.
La casa no es ni cara ni barata, son 21 millones de las antiguas pesetas y hablamos de una adosada en un pueblo de menos de 20.000 habitantes. Está dentro de los precios de mercado.
Su asunto es complicado para intentar resolver el contrato pues lo que usted tendria que pagar demás son los impuestos de 4000 €, ya que el banco está entregando 130.000 €. Y si no recuerdo mal creo que el ITPAJD es el 7% con lo cual la cantidad es infima. Salvo que a usted ya no le interese la casa por otros motivos y lo que pretenda resolver es el contrato.
