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¿Qué prevalece: ley de propiedad horizontal o contrato de arras?
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¿qué prevalece: ley de propiedad horizontal o contrato de arras?
Buenas tardes,
En una vivienda recientemente comprada, en el contrato de arras se indica: " LA PARTE VENDEDORA manifiesta que las fincas se encuentran al corriente en el pago de los gastos y derramas de la comunidad; obligándose al pago en caso de que hubiese algún recibo o derrama pendiente de pago, o que aprobado no se hubiera satisfecho." Es decir, me cubría ante posibles derramas existentes y no comunicadas, ya que según el vendedor, no había ninguna derrama pendiente.
En la escritura ante notario, se indica "Al corriente en el pago de los GASTOS DE COMUNIDAD, según manifiesta la parte vendedora, quien me entrega, para su incorporación a la presente, certificación sobre el estado de pagos y deudas con la comunidad de propietarios." Dicho certificado, emitido por el administrador de fincas, indicaba que efectivamente el vendedor estaba al día con los pagos, pero tambien que quedaban 15 derramas de 200 EUR cada una por pagar, de lo cual me enteré el día de la escritura. Dicho certificado parecía indicar que el vendedor se haría cargo de las derramas pendientes.
El vendedor se niega ahora a pagar las derramas pendientes, alegando que la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 17, párrafo 11, que "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras."; y que no importa que el haya firmado en el contrato de arras que se haría cargado de las derramas aprobadas y no pagadas.
Qué prevalece, el contrato de arras firmado por vendedor y comprador o la Ley de Propiedad Horizontal? Quien debería hacerse cargo de las derramas existentes tras la firma de la escritura, el comprador o el vendedor?
Gracias por adelantado y un cordial saludo
En una vivienda recientemente comprada, en el contrato de arras se indica: " LA PARTE VENDEDORA manifiesta que las fincas se encuentran al corriente en el pago de los gastos y derramas de la comunidad; obligándose al pago en caso de que hubiese algún recibo o derrama pendiente de pago, o que aprobado no se hubiera satisfecho." Es decir, me cubría ante posibles derramas existentes y no comunicadas, ya que según el vendedor, no había ninguna derrama pendiente.
En la escritura ante notario, se indica "Al corriente en el pago de los GASTOS DE COMUNIDAD, según manifiesta la parte vendedora, quien me entrega, para su incorporación a la presente, certificación sobre el estado de pagos y deudas con la comunidad de propietarios." Dicho certificado, emitido por el administrador de fincas, indicaba que efectivamente el vendedor estaba al día con los pagos, pero tambien que quedaban 15 derramas de 200 EUR cada una por pagar, de lo cual me enteré el día de la escritura. Dicho certificado parecía indicar que el vendedor se haría cargo de las derramas pendientes.
El vendedor se niega ahora a pagar las derramas pendientes, alegando que la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 17, párrafo 11, que "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras."; y que no importa que el haya firmado en el contrato de arras que se haría cargado de las derramas aprobadas y no pagadas.
Qué prevalece, el contrato de arras firmado por vendedor y comprador o la Ley de Propiedad Horizontal? Quien debería hacerse cargo de las derramas existentes tras la firma de la escritura, el comprador o el vendedor?
Gracias por adelantado y un cordial saludo
Es cierto lo que le indica el vendedor sobre lo que dice el art. 17.11 LPH. Y suele ser así, de hecho no es obligatorio ni indicar en el certificado las derramas pendientes aun no vencidas.
Pero otra cosa es que entre las partes haya firmado un contrato o acuerdo por el que el vendedor se haga cargo de las deudas que existan aunque todavía no sean exigibles. Es la esfera del derecho privado en la compraventa inmobiliaria que tiene que ser respetado.
En este caso, como recoge el CC en su art. 1091 "Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos".
El vendedor está obligado a cumplir a lo que se ha comprometido contractualmente.
Pero otra cosa es que entre las partes haya firmado un contrato o acuerdo por el que el vendedor se haga cargo de las deudas que existan aunque todavía no sean exigibles. Es la esfera del derecho privado en la compraventa inmobiliaria que tiene que ser respetado.
En este caso, como recoge el CC en su art. 1091 "Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos".
El vendedor está obligado a cumplir a lo que se ha comprometido contractualmente.
Pues de cara a la comunidad de vecinos prevalece la LPH sobre cualquier acuerdo privado que podáis tener del cual la comunidad ni forma parte ni tiene por qué estar al corriente. Es decir, el obligado al pago a la comunidad eres tú y solo tú.
Ahora bien, el contrato que tengáis tú y la anterior propietaria os compromete de la forma en que sea, y este no contradice ni está en colisión con lo que establece la LPH, del cual es independiente. Si entiendes que hay un incumplimiento por su parte deberías pagar la comunidad (eres el único obligado de cara a los ojos de esta) pero podrías solicitar judicialmente al anterior propietario que te abone esas cantidades, además de cualquier otra consecuencia legal que pudiera haber por incumplimiento de contrato por su parte por falsedad o lo que fuera.
De todas maneras cuidado con lo de "parecía indicar que...", y con el hecho de que el contrato de arras y la escritura ante notario son dos contratos diferentes (aunque vinculados) que se producen en tiempo distinto. A mi entender habría que haber señalado en ese momento ante notario que el anterior propietario se haría cargo de esas derramas pendientes, o haber retenido esa cantidad del importe de venta. Si no, cuanto menos tengo mis dudas que lo puedas reclamar, pues lo pagaste en ese momento siendo conocedor de las circunstancias del bien que adquirías.
Ahora bien, el contrato que tengáis tú y la anterior propietaria os compromete de la forma en que sea, y este no contradice ni está en colisión con lo que establece la LPH, del cual es independiente. Si entiendes que hay un incumplimiento por su parte deberías pagar la comunidad (eres el único obligado de cara a los ojos de esta) pero podrías solicitar judicialmente al anterior propietario que te abone esas cantidades, además de cualquier otra consecuencia legal que pudiera haber por incumplimiento de contrato por su parte por falsedad o lo que fuera.
De todas maneras cuidado con lo de "parecía indicar que...", y con el hecho de que el contrato de arras y la escritura ante notario son dos contratos diferentes (aunque vinculados) que se producen en tiempo distinto. A mi entender habría que haber señalado en ese momento ante notario que el anterior propietario se haría cargo de esas derramas pendientes, o haber retenido esa cantidad del importe de venta. Si no, cuanto menos tengo mis dudas que lo puedas reclamar, pues lo pagaste en ese momento siendo conocedor de las circunstancias del bien que adquirías.
