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qué obligaciones tengo como secretario de la comunidad?
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Qué obligaciones tengo como secretario de la comunidad?
Hola. Me ha tocado de secretario de la comunidad y tengo 3 preguntas.
Vivo en un edificio de 50 viviendas.
1º ¿Cuales son mis obligaciones con este cargo?
2º Tenemos una zona en un patio interior donde se tiende la ropa. A un vecino le han quemado ropa con una colilla. Yo he puesto un cartel avisando a los vecinos que deben ser cuidadosos con las zonas comunes (al menos). El vecino dañado dice que quiere que se le page la ropa que se le ha estropeado. ¿La comunidad tiene que pagarsela?. Como "castigo" para que el culpable (que no sabemos quien és) no vuelva. ¿Podemos forzar a hacer una derrama para afrontar ese pago (que en este caso es poco, pero para que sirva de escarmiento)? En caso de que sí que podamos hacer lo de la derrama. ¿Esa derrama seria para pagarlas TODAS las viviendas o solo las que contengan vecinos fumadores? (supongo que todos) Claro. Supongo también que el del primer piso no querrá pagarla (el daño fué en el 3º)..... facilita ¿no?
3º Tenemos una obra de rehabilitación que hacer en el edificio (tuberias de subida y bajante general, que tienen 25 años y tienen desperfectos) Se ha aprobado la derrama, pero UN vecino dice que él no la acepta, que dejen su tubería vieja, que su seguro se encarga de pagar los daños que su tubería pudiera producir. ¿Que podemos hacer? ¿Podemos obligarle a pagarla? No entra a razones como que el seguro no se le hará cargo con una tubería tán vieja, que todas deben estar iguales para no afear el edificio, etc. ¿Alguna idea? (facilita tambien :D)
Venga. Muchas gracias a todos
Vivo en un edificio de 50 viviendas.
1º ¿Cuales son mis obligaciones con este cargo?
2º Tenemos una zona en un patio interior donde se tiende la ropa. A un vecino le han quemado ropa con una colilla. Yo he puesto un cartel avisando a los vecinos que deben ser cuidadosos con las zonas comunes (al menos). El vecino dañado dice que quiere que se le page la ropa que se le ha estropeado. ¿La comunidad tiene que pagarsela?. Como "castigo" para que el culpable (que no sabemos quien és) no vuelva. ¿Podemos forzar a hacer una derrama para afrontar ese pago (que en este caso es poco, pero para que sirva de escarmiento)? En caso de que sí que podamos hacer lo de la derrama. ¿Esa derrama seria para pagarlas TODAS las viviendas o solo las que contengan vecinos fumadores? (supongo que todos) Claro. Supongo también que el del primer piso no querrá pagarla (el daño fué en el 3º)..... facilita ¿no?
3º Tenemos una obra de rehabilitación que hacer en el edificio (tuberias de subida y bajante general, que tienen 25 años y tienen desperfectos) Se ha aprobado la derrama, pero UN vecino dice que él no la acepta, que dejen su tubería vieja, que su seguro se encarga de pagar los daños que su tubería pudiera producir. ¿Que podemos hacer? ¿Podemos obligarle a pagarla? No entra a razones como que el seguro no se le hará cargo con una tubería tán vieja, que todas deben estar iguales para no afear el edificio, etc. ¿Alguna idea? (facilita tambien :D)
Venga. Muchas gracias a todos
1 ) - Las obligaciones inherentes al cargo de secretario de la comunidad no quedan especificamente expuestos en punto concreto de la Ley de la P.H., pero se sobreentienden a lo largo de varias referencias de dicho texto legal.
Lo mas concreto que puede leerse sobre el secretario de la comunidad , viene fijado en el Art. 19, punto 4 que dice:
“El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demas documentos relevantes de las reuniones”
Al hilo de lo cual, es evidente que el Secretario, a instancias del Presidente, deberá cuidar de redactar y distribuir, los avisos de convocatorias a la Juntas y tomar nota del desarrollo de las mismas para, posteriormente, redactar al Acta que de fe de la misma y firmarla junto con el Vo. Bo. del presidente . Por extension cuidará de emitir cualquier certificado, o documento de texto, que no forme parte de las implicaciones propias del cargo del Administrador.
2) – Ante las quejas del perjudicado con la ropa quemada por una colilla , el presidente o el administrador por delegacion, tiene la obligacion de llamar la atencion al causante, o a los posibles causantes en general , para evitar estos inconvenientes, peró el caso no creo tenga la entidad suficiente para que la comunidad tenga que pensar en indemnizar al perjudicado en base a una derrama. El perjudicado, mal le pese, deberá conformarse con el “derecho al pataleo” y confiar no se repitan los incidentes.
3)- Art. 10 de la Ley de la P.H- sobre Obras necesarias en las partes comunes del edificio.
“"1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."
Si el cambio de las tuberias , vienen soportado por un informe técnico que justifica la necesidad de efectuarlo, cuestión que seguramente fué básica para la aprobacion en la Junta, el propietario está obligado a contribuir en la derrama. ¿ En dicho acuerdo votó negativamente y salvó su voto en tal sentido’ . ¿Ha recurrido el acuerdo al juzgado? Faltaria incluso discernir si el trozo de tuberia que “como suyo” pretende que no se cambie, es precisamente de propiedad particular, o bien es un elemento comunitario, con lo cual se le desmontaria su argumentacion.
Hasta aquí en mi opinion, y salvo mejor parecer.
Lo mas concreto que puede leerse sobre el secretario de la comunidad , viene fijado en el Art. 19, punto 4 que dice:
“El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demas documentos relevantes de las reuniones”
Al hilo de lo cual, es evidente que el Secretario, a instancias del Presidente, deberá cuidar de redactar y distribuir, los avisos de convocatorias a la Juntas y tomar nota del desarrollo de las mismas para, posteriormente, redactar al Acta que de fe de la misma y firmarla junto con el Vo. Bo. del presidente . Por extension cuidará de emitir cualquier certificado, o documento de texto, que no forme parte de las implicaciones propias del cargo del Administrador.
2) – Ante las quejas del perjudicado con la ropa quemada por una colilla , el presidente o el administrador por delegacion, tiene la obligacion de llamar la atencion al causante, o a los posibles causantes en general , para evitar estos inconvenientes, peró el caso no creo tenga la entidad suficiente para que la comunidad tenga que pensar en indemnizar al perjudicado en base a una derrama. El perjudicado, mal le pese, deberá conformarse con el “derecho al pataleo” y confiar no se repitan los incidentes.
3)- Art. 10 de la Ley de la P.H- sobre Obras necesarias en las partes comunes del edificio.
“"1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."
Si el cambio de las tuberias , vienen soportado por un informe técnico que justifica la necesidad de efectuarlo, cuestión que seguramente fué básica para la aprobacion en la Junta, el propietario está obligado a contribuir en la derrama. ¿ En dicho acuerdo votó negativamente y salvó su voto en tal sentido’ . ¿Ha recurrido el acuerdo al juzgado? Faltaria incluso discernir si el trozo de tuberia que “como suyo” pretende que no se cambie, es precisamente de propiedad particular, o bien es un elemento comunitario, con lo cual se le desmontaria su argumentacion.
Hasta aquí en mi opinion, y salvo mejor parecer.
A colación con el tema me gustaría hacer una consulta:
En Junta, en la que en un punto del Orden constaban las humedades de un propietario, se dice que como son estructurales cada uno que arregle lo suyo cuando tenga problemas, ¿es esto legal?. Dispongo de informe pericial, cosa que no he dicho, en el que responsabiliza a la comunidad y los gastos se elevan a cerca de 6.000 euros, pues es un tema de fachada y hay que arreglarla toda. ¿Que puedo hacer, nuestra administracion ha dicho que lo único que puede hacer es enviar burofax al arquitecto que hizo el proyecto, el edificio hace a final de año los 10 años. Me dice que haber que contesta el arquitecto y que otro vecino envió uno y no le contestó, total que es la única gestión que dice va ha realizar.
En la reunión comparo el hecho de la fachada con el tejado, digo "¿que es que si al vecino del último piso le sale una gotera también se la tiene que arreglar él por su cuenta?, se supone que la fachada es un elemento comun".
Ayudenme por favor.
En Junta, en la que en un punto del Orden constaban las humedades de un propietario, se dice que como son estructurales cada uno que arregle lo suyo cuando tenga problemas, ¿es esto legal?. Dispongo de informe pericial, cosa que no he dicho, en el que responsabiliza a la comunidad y los gastos se elevan a cerca de 6.000 euros, pues es un tema de fachada y hay que arreglarla toda. ¿Que puedo hacer, nuestra administracion ha dicho que lo único que puede hacer es enviar burofax al arquitecto que hizo el proyecto, el edificio hace a final de año los 10 años. Me dice que haber que contesta el arquitecto y que otro vecino envió uno y no le contestó, total que es la única gestión que dice va ha realizar.
En la reunión comparo el hecho de la fachada con el tejado, digo "¿que es que si al vecino del último piso le sale una gotera también se la tiene que arreglar él por su cuenta?, se supone que la fachada es un elemento comun".
Ayudenme por favor.
La fachada evidentemente, al igual que el tejado, paredes laterales,estructura, etc. son elementos comunitarios y corresponde su mantenimiento a la comunidad con soporte a cargo de todos sus miembros.Otra cosa será si el perjuicio o deterioro está ocasionado por una accion provinente del espacio privado de un propietario, al cual deberá dirigirse la comunidad en demanda de responsabilidades, o bien , tal como parece das a entender es por un defecto de construcción. No obstante con el tiempo que ya ha pasado veo muy dificil poder conseguir asumisión de responsabilidades al promotor o equipo técnico.Seguramente habria que instar reclamacion judicial, con grandes dudas en cuanto a sentencia favorable.Hace diez años el seguro nal, que cubre no obstante sólo defectos de estructura, no existia.
Con respecto al vecino que no quiere pagar la derrama. Leo:
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa
Explico: La empresa de fontanería nos dió dos posibilidades de pago, una si no hacíamos la obra inmediatamente (un desembolso de 600 Euros por Vecino) y otra si la haciamos en un plazo de un més (un desembolso de 500 Euros por vecino) Si este vecino no paga su parte, el resto de los vecinos tendremos que pagar 100 Euros más,aunque un juez decida que sí debe pagar esa derrama. Esos gastos son 100 Euros x 50 vecinos = 5.000 Euros. ¿ Podrian reclamarsele al vecino que abone dicha cantidad "de más" ya que se perdió la oferta debido a su acción?
No se si estoy mezclando con el texto y cito (responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa)
Muchas gracias
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa
Explico: La empresa de fontanería nos dió dos posibilidades de pago, una si no hacíamos la obra inmediatamente (un desembolso de 600 Euros por Vecino) y otra si la haciamos en un plazo de un més (un desembolso de 500 Euros por vecino) Si este vecino no paga su parte, el resto de los vecinos tendremos que pagar 100 Euros más,aunque un juez decida que sí debe pagar esa derrama. Esos gastos son 100 Euros x 50 vecinos = 5.000 Euros. ¿ Podrian reclamarsele al vecino que abone dicha cantidad "de más" ya que se perdió la oferta debido a su acción?
No se si estoy mezclando con el texto y cito (responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa)
Muchas gracias
Creo que un propietario tiene el deber de pagar puntualmente las cuotas y derramas, pero tambien tiene el derecho a demorar los pagos, asumiendo las consecuencias como son, convertirse en moroso, arriesgarse a ser denunciado, no poder votar en Junta.
Pero de ahi, a que tenga que hacerse cargo de la oferta perdida, me parece demasiado.
La Comunidad tenia que saber que la oferta mas favorable seria imposible de llevarla a cabo, ya que en todas las comunidades siempre hay alguien se retrasa en los pagos, por lo que en la practica era una oferta inviable.
Pero de ahi, a que tenga que hacerse cargo de la oferta perdida, me parece demasiado.
La Comunidad tenia que saber que la oferta mas favorable seria imposible de llevarla a cabo, ya que en todas las comunidades siempre hay alguien se retrasa en los pagos, por lo que en la practica era una oferta inviable.
Acepto que el propietario tiene derecho a demorar el pago (asumiendo la responsabilidad judicial que ello conlleve). Ahora, como todos los vecinos estaremos perjudicados por él, yo como secretario (cabreado ya que tiene que pagar más).
¿Puedo poner un aviso (creo que debo) indicando a los vecinos que no ha sido posible el uso de la oferta ya que el vecino de la vivienda número x (no pondría el nombre por eso de la Ley de protección de Datos personales) no ha querido pagarlo? ¿ Es eso lícito? Vamos, tendré que informar a los vecinos que les toca pagar más. Y creo que es mejor darle las razones. Y por escrito. ¿No?
Un Saludo y Gracias a todos.
¿Puedo poner un aviso (creo que debo) indicando a los vecinos que no ha sido posible el uso de la oferta ya que el vecino de la vivienda número x (no pondría el nombre por eso de la Ley de protección de Datos personales) no ha querido pagarlo? ¿ Es eso lícito? Vamos, tendré que informar a los vecinos que les toca pagar más. Y creo que es mejor darle las razones. Y por escrito. ¿No?
Un Saludo y Gracias a todos.
