Amigos, espero vuestra ayuda:
En mi comunidad una vecina ha hecho reformas en su casa y aparte de haber tirado la casa entera al suelo con una licencia de obras menores (cosa que en el fondo no me importa), ha cubierto una terraza sin autorización de la comunidad.
Hay otra terraza cubierta en las mismas condiciones desde hace 20 años, pero ésa nunca nos había preocupado aunque en actas figura la disconformidad de los vecinos con ellas desde siempre.
No nos había preocupado ésa y sí ésta, porque el edificio tiene 45 años de antigüedad y hemos empezado a tener problemas con la estructura del edificio, y no queremos que el ejemplo cunda todo el mundo se cierre las terrazas y al final la carga que tenga que soportar la estructura sea excesiva y empiece a haber daños.
Algunos vecinos queremos demandar a los vecinos con terraza cubierta sin acuerdo comunitario, ya que amistosamente se niegan a retirar los cerramientos, otros no.
Con qué mayoría podemos aprobar el acuerdo de llevar a los tribunales a esos vecinos?
Qué podemos hacer si no se aprueba en Junta?
Su pregunta tiene difícil respuesta.
A pesar de que la ley define claramente el tratamiento que se le da al uso y abuso de las cosas comunes, hay un problema grave que adolece a un porcentaje muy alto de comunidades y es la forma de resolución de éstos conflictos. Usted habrá recorrido un buen numero de epígrafes que tratan aquí sobre estos casos específicos.
La ley de PH le ofrece resortes, casí todos, muy difíciles de llevarlos a la práctica y salir airosos, SIEMPRE, SIEMPRE, por medios judiciales.
La ley, en uno de sus erraticos capítulos, que ahora no tengo a mano, permite que una comunidad resuelva sus diferencias internas por medio de votaciones tan conflictivas como erráticas también, como verá en decenas de páginas y páginas en nuestros foros, que no hacen mas que "dormir" al copropietario, por su poca transparencia y eficacia, pués finalmente prevalecen en todo caso unas dudosas mayorias, que son las que gobiernan y deciden, que se consiguen por medios bien poco ortodoxos, sin entrar en ambages ni adjetivos que son bien conocidos en mis aportacianes en éste foro.
Quiero decirle que, si es usted solo el que quiere hacer frente a estos desmanes y tiene insuficiente ayuda en sus compañeros de propiedad, mejor que se olvide; en los juzgados no va a conseguir más que sorpresas, en unos casos por haber dejado pasar los años, los jueces lo interpretan como "dejación" u otros inventos similares con "acuerdos tácitos"; en otros casos se interpretarán que unas "mayorías" son suficiente argumento para sus dudosas sentencias.
Cabe una remota posibilidad de que la comunidad en acuerdo, simplemente por mayoría, acometa la acción denegatoria contra el infractor; tendrían que contar (caso improbable) con una nutrida representación y buena disposición del presidente, pero en un caso concreto y reciente, porque si se refiere a varios y en espacios largos de tiempo, tambien la comunidad se encontrará contra "buenos defensores de la ley"
entre abogados y jueces, que en el mejor de los casos dejaran las cosas como estaban, utilizando los adjetivos supuestos que me refiero antes..
Nos encontramos pues, ante hechos flagrantes y ante una gran indefensión y los causantes, lo saben.
Sincéramente, tal y como están las cosas, lo veo todo negro.
No obstante, teniendo de mi lado a casi la mitad de la comunidad incluído el presidente.
¿No podríasmos hacer algo así como plantear en una Junta Extraordinaria el problema y demandar a la propietaria que ha hecho el cerramiento?
Perdona mi insistencia pero ¿Es posible? ¿Qué mayoría necesitaríamos para alcanzar el acuerdo de llevar el tema a los Tribunales?
Casi el 50% de la comunidad estamos dispuestos a todo.
Ya se lo he dicho; necesita convocatoria en una Junta general extraordinaria, que la promocione el presidente o se la pida de acuerdo con el articulo 16
Para este tipo de acuerdos, se necesita sencillamente mayoría simple; deben, en la misma reunión, facultar al presidente, para que en nombre de la comunidad ejercite cuantas acciones sean encaminadas a obligar la retirada o la intencion de alterar las cosas comunes, como facultar poderes a abogados y procuradores para acciones ante juzgados.
Pero claro, si la mitad de los propietarios están deacuerdo porque quieren cubrirse sus propias terrazas, no se podrá alcanzar la mayoría simple.
Existe entonces alguna vía de defensa para nosotros?
Puede el presedente iniciar acciones en nombre de algunos de los propietarios?
Necesitan más del 50% de los propietarios, que a su vez representen a más del 50% de las cuotas de participación, en primera convocatoria, es decir, que al comienzo de la Junta estén presentes más del 50% d elos propietarios que, a su vez representen más del 50% de las cuotas.
Si al comienzo de la Junta no están presentes esos 50%, hay que esperar a la segunda convocatoria, si assí aparece en la Convocatoria. En segunda convocatoria, tiene que votar excplicitamente a favor de la propuesta más del 50% de los presentes y que, a su vez representen más del 50% de las cuotas presentes.
Pero ...si han consentido que un propietario haya llevado a cabo el cierre de una terraza, ¿como es que van a discriminar a otro?. Eso va a ser lo primero que les van a sacar en el Juzgado, y con muchas posibilidades de que SS haga caso a ese argumento.
Por otra parte, si tan interesados están un grupo de propietarios en evitar ese cierre, en el caso de que no logren las mayorías necesarias en Junta, están legitimados para ejercer las acciones que consideren conveniente a favor de la Comunidad, no en su nombre.
Pero en cualquier caso, lo que aleguen tendrán que demostrarlo. Y si alegan los posibles daños a la estructura del edificio, tendrán que acudir con un informe pericial previo si quieren tener alguna oportunidad de que su demanda prospere.
Lo tienes mucho mas sencillo que todo eso,,,simplemente pon una denuncia en urbanismo que es gratis y la puede poner cualquier vecino,no hace falta mayoria ,si la pones en plan comunitario mejor pero si te molesta tanto pon la denuncia tu solo,,como el cerramiento es reciente y no ha prescrito ,si hay una denuncia el ayuntamiento esta obligado a actuar y le incoaran un expediente sancionador por cerrar sin licencia,,como no existe licencia para cerramiento le impondrán una multa y se lo haran derribar,,así de simple,,,tal vez al final solo le multen y no se lo hagan derribar eso no se sabe pero el susto que le vas a dar y los quebraderos de cabeza que va a tener al tener que pelearse legalmente con el ayuntamento seran mayusculos.
Gracias a todos.
Os cuento.
Ya dirigimos un escrito al Ayuntamiento denunciando la situación, pero su pasividad ha sido total.
No han hecho absolutamente nada, así que me da la impresión de que sólo nos queda la vía judicial.
Conseguir la mayoría simple va a ser imposible porque estamos totalmente empatados al 50%.
Entonces la siguiente pregunta es: El grupo de propietarios que estamos en contra tenemos que actuar en nombre propio contra la vecina díacola o como parte de la Comunidad?
Otra información: Aunque hemos consentido el cerramiento de la 1ª terraza que se cubrió, en varias Actasse refleja la disconformidad con el mismo y en una incluso se define que para cubrir esa terraza cualquier propietario deberá aportar a la Comunidad de Propietarios un informe técnico.
Reitera el escrito al ayuntamiento,vete a urbanismo y habla con el arquitecto del ayuntamiento solicitandole que te conteste al escrito.
Todos los propietarios teneis la misma cuota, pues estais al 50% segun dices en propietarios, pero qué pasa con las cuotas. Ya que si no teneis la mayoria ninguno de los dos bandos, vosotros podeis acudir al juzgado y que el juez resuelva por equidad. Esa es mi opinión, puede que los leguleyos y los doctos en la materia opinen lo contrario.
Sin acrimonia
Justa tiene razón,,solo la comunidad por mayoria tiene legitimidad activa para denunciar el cerramiento,,,un vecino solo o grupo de vecinos no puede denunciar.
Tal vez os parezca que el ayuntamiento no hace nada,,pero seguro que la vecina ya ha recibido carta del ayuntamiento notificandole la denuncia y pidiendole que paralize las obras,,despues de la denuncia viene el expediente sancionador y ella tiene que ir recurriendo y contestando y todo eso lleva meses,,a veces años,,,puedes ir a urbanismo y ver como esta el expediente,,,lo que si te aseguro que una denuncia de urbanismo da muchos dolores de cabeza aunque tu no te enteres.
una pista, ¡qué optimista eres con el Ayuntamiento!
Muchos papeles se traspapelan. Lo de mandar paralizar las obras y el expediente sancionador ¡Hay que verlo para creerlo!
Legitimación de comunero Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 27 de Enero de 2000.
"Constituye doctrina reiterada del Tribunal Supremo la de que cualquier comunero puede ejercitar en juicio las acciones que competen a la Comunidad a la que pertenece siempre y cuando actúe en interés de ésta y no en provecho exclusivo propio. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo 8-4-1992 declara "Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, incluso en la propiedad horizontal SS. 10-6-1981 y 3-2-1983, entre otras muchas, viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor. Por consiguiente, es indiscutible que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a la comunidad" y en el presente caso parece evidente que al existir acuerdos comunitarios que vedaban expresamente la realización de la obra cuya demolición se pretende, tal interés, sin perjuicio de la valoración que pueda merecer el posterior acuerdo de la comunidad, adoptado una vez entablada la contienda civil resulta incuestionable. La sentencia del Tribunal Supremo de 21-5-1993 en igual sentido declara "debe considerarse como doctrina inconcusa la de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que los perjudique la adversa o contraria"; o como enseña la más reciente Sentencia del mismo Alto Tribunal de fecha 8-4-1992 "No se da la falta de legitimación en el actor, cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa, que actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, pues se plantea una pretensión que de prosperar ha de redundar en beneficio de la comunidad. Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, incluso en la propiedad horizontal, viene determinada por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor. Por consiguiente, es indiscutible que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a la comunidad"
Damaoooooooooooooooot. Vuelve ya y no te hagas tanto de rogar.
1º "Que hablen mal o que hablen bien... pero que hablen"
2º Sembrar un árbol no es un objetivo llevado a su fin, hay que cuidarlo para que crezca.
No te enfades, reflexiona de nuevo y vuelve.
Lo primero y principal MUCHÍSIMAS GRACIAS POR ACUDIR EN MI AYUDA.
Entonces: Independientemente de que se alcance o no mayoría en Junta los disconformes podemos acudir a los tribunales en nombre propio e interés de la Comunidad contra los vecinos con cerramiento.
He entendido bien?
La mayoría en Junta sería para facultar al presidente para ejercer las acciones convenientes en nombre de la comunidad. No obstante, cualquier propietario está legitimado para defender los derechos comunitarios pero no en nombre de ella. Lo ha explicado mejor que yo Discolo5G en el tercer párrafo de su intervención del día 2/2/2006.
Otra cosa es como os vaya en el Juzgado porque ahí está ese otro cerramiento, aparentemente "admitido" y que durante tantos años no se ha demandado aunque conste disconformidad en el Acta.
¡Qué atrevimiento por mi parte ¿Verdad Lego? contestar sin tener ni la más remota idea!
Pero José P demuestra ser una persona inteligente y contrastará las opiniones antes de tomar cualquier decisión.
Buenas noches José P. Ha sido gratificante para mi comunicarme contigo.
No me gusta discrepar con los expertos pero resulta que estoy metida en este mismo tema en el otro lado de la barrera,,yo compre un piso que tenia un cerramiento antiguo y años mas tarde se me denuncia por el mismo,,la denuncia la hizo ante urbanismo una sola vecina y aunque me consta que todos los ayuntamientos son lentisimos os puedo asegurar que el tema sigue adelante ,que el ayuntamiento actua aunque a paso de tortuga pero al final resuelve de alguna manera, he contactado por internet con personas con el mismo problema que yo en varias ciudades y a todos les esta dando grandes quebraderos de cabeza este tipo de denuncia,es cierto que los inspectores tardan en venir a ver las obras una media de 6 meses pero os aseguro que las cartas de urbanismo se envian y que la cosa suele acabar en un expediente sancionador que tienes que ir tramitando,puede que al final no derriben lo hecho y solo multen,,pero para conseguirlo hay que pelearselo, por eso digo que los ayuntamientos aunque pasivos,que pierdan cartas, que caduquen expedientes,etc,,no siempre es asi ni todo el mundo tiene la suerte de que le pierdan un expediente o se olviden en el ayuntamiento de su asunto,lo primero que hacen y esto no tarda mucho es mandarte una carta denunciandote y aqui empieza todo el tema,,de hecho el primer abogado que contacte con este tema me dijo "preparate para sudar tinta con los temas de urbanismo",,,y así ha sido.
En cuanto al juicio civil,,,cuando pregunte a mi abogado actual que es un especialista en urbanismo si mi vecina podia ella por su cuenta y riesgo ponerme un juicio sin apoyo de la comunidad me dijo textualmente que no porque ella no estaba legitimada ,que tendria que ser la comunidad por mayoria,,y a mi esta respuesta me dejo bien tranquila porque me temia que mi vecina llegara tan lejos como para gastarse el dinero ella sola en un juicio,,,pero ya dijo que la respuesta de mi abogado fue que ella no podia,,,y como yo no soy experta en este tema no me queda mas que confiar en lo que se me ha dicho.
Por cierto,,tambien en mi comunidad existe otro cerramiento ademas del mio,,,el mio esta en el atico y el otro esta en el patio de luces,,,así que el tema de jose y el mio se parecen bastante,,y le he dado mi opinion por si le sirve y le evita gastarse un dinero.,ya que los abogados especialistas en urbanismo no son baratos.
Mire, ¿porqué esa copropietaria, que no vecina, es "díscola"?.
Con la misma argumentación, me temo que la "díscola" poodría decirle que Ud es empleado de la empresa fundada por los egregios marinos Bill Hewlett y Dave Packard, que eran compañeros en la universidad de Stanford. En el garaje de su casa construyeron un oscilador de audio, un instrumento de prueba electrónico utilizado por los ingenieros de sonido. Walt Disney fue uno de los primeros clientes de HP. Este cliente compró ocho osciladores para desarrollar y probar un sistema de sonido innovador para la película "Fantasía".
Inició una carrera en equipos electrónicos de prueba y testeo para laboratorios. Más tarde, en 1968 entraron en el negocio de las calculadoras electrónicas con gran éxito.
Pero conteste. ¿Porqué quiere jorobar a esta copropietaria y no toca al que cubrió con anterioridad?.