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¿Qué documentos y acciones debo exigir para la compra de un terreno rústico no registrado?
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¿qué documentos y acciones debo exigir para la compra de un terreno rústico no registrado?
Hola, saludos a todos.
Intento comprarme un terreno rústico para construirme una vivienda de fin de semana y ya he encontrado un terreno que me gusta. Como soy un neófito (o ignorante) en los entresijos de este mundillo, no me fío de nada ni de nadie, pero creo que tengo motivos, os cuento mi caso.
Encontré el terreno a través de una inmobiliaria y lo que me ha contado hasta ahora el hombre de la inmobiliaria es lo siguiente:
--El terreno es de 2 hermanos que los recibieron en herencia y viven pongamos a 500 km (o sea, lejos); la inmobiliaria tiene un contrato de exclusividad con los propietarios, según me dijo este hombre.
--De los 2 hermanos, uno tiene un poder notarial para actuar en nombre del otro, que al parecer tiene algún tipo de impedimento, no lo sé.
--El terreno no esta inscrito en el registro de la propiedad, a decir del hombre de la inmobiliaria, ni existe escritura previa, sólo el testamento o lo que sea que permite a sus hijos heredar. Ése documento se firmó hace más de 30 años.
--En el Catastro, el terreno figura con unos lindes, y por tanto una superficie, diferente a la real, aunque dice el hombre de la inmobiliaria que ya ha hecho gestiones con los vecinos y tiene los permisos adecuados para inscribirla correctamente.
--En el mismo Catastro, al parecer, constan como propietarios los dos hermanos.
El modo de resolver que me plantea el hombre de la inmobiliaria es el siguiente:
--Pretende que firme con él un contrato de arras donde en principio ni siquiera figuraba el nombre de los propietarios y sólo el de la inmobiliaria (sin DNI, por cierto). Ahí se comenta de modo genérico que si existe problema "en las documentaciones", se devolvería a cada uno lo suyo y en paz; pero también que si existe una renuncia por parte de una de las dos partes pues el dinero puesto se pierde.
--Últimamente me viene diciendo que ya tiene todo preparado para la gestión de lo del catastro, y para inscribir la compra (¿inscribir la compra?¿qué es eso?).
--Me dice además que vayamos a una notaría con la que suele trabajar, porque en ella están acostumbrados a tratar temas de esta índole.
La situación que yo veo es la siguiente:
--No conozco al propietario ni tan siquiera sé su nombre ni sus datos personales, no sé ni si vive en donde dice el de la inmobiliaria.
--Creo que el contrato de arras beneficia sobre todo al vendedor y al intermediario, pero casi en nada a mí, por lo cual no lo veo necesario.
--A día de hoy no sé a ciencia cierta que nadie haya hecho ninguna gestión, por lo cual nadie me asegura que no se haya hecho nada.
--El de la inmobiliaria es un hombre de muy buenas palabras pero me inspira desconfianza. Entre chistecillos e historias, pero sobre todo echando mano a términos y procedimientos que no conozco, me dice cada vez que hablo con él que todo es normal, que todo es factible, etc., pero me cuenta las cosas por fascículos. Valga como ejemplo que de las digamos 10 conversaciones que hemos tenido, me ha dicho que el terreno no estaba inscrito en el registro de la propiedad en la última.
--El mayor problema de todos, mi ignorancia. Lo que está provocando todo esto es que no me fíe de nadie y tengo la intención de no soltar un duro hasta que esté todo OK.
Y ahora mis preguntas. Por favor ruego que si alguien me quiere y puede contestar, lo haga con el mayor detalle posible y explicado para tontos, sin dar nada por supuesto, porque ya digo que todo esto es nuevo para mí.
1ª. ¿Qué tengo que pedirle al de la inmobiliaria para ir con garantías a la firma del contrato?¿Qué documentos tengo que ver?¿Dónde pongo el límite para decidir ir a firmar o no?¿En general, si usted fuera el interesado, cómo lo haría?
2ª. ¿Tiene alguna explicación razonable el que quiera firmar un contrato de arras previo?¿Si la tiene cómo debería ser ese contrato?
3ª. Sé que puedo pedir una nota simple y conocer los propietarios del terreno en el catastro. ¿Cómo se hace esto?¿Dónde se hace esto?¿Cómo lo hago sin conocer el nombre de los propietarios (lo de la nota simple)?
Tengo un lío impresionante y agradecería que alguien me ayudara. Tal vez se me hayan escapado algunos detalles pero conforme vaya recordando los iré añadiendo.
Muchas gracias de antemano y perdón por la extensión si ha sido excesiva. 1 saludo.
Intento comprarme un terreno rústico para construirme una vivienda de fin de semana y ya he encontrado un terreno que me gusta. Como soy un neófito (o ignorante) en los entresijos de este mundillo, no me fío de nada ni de nadie, pero creo que tengo motivos, os cuento mi caso.
Encontré el terreno a través de una inmobiliaria y lo que me ha contado hasta ahora el hombre de la inmobiliaria es lo siguiente:
--El terreno es de 2 hermanos que los recibieron en herencia y viven pongamos a 500 km (o sea, lejos); la inmobiliaria tiene un contrato de exclusividad con los propietarios, según me dijo este hombre.
--De los 2 hermanos, uno tiene un poder notarial para actuar en nombre del otro, que al parecer tiene algún tipo de impedimento, no lo sé.
--El terreno no esta inscrito en el registro de la propiedad, a decir del hombre de la inmobiliaria, ni existe escritura previa, sólo el testamento o lo que sea que permite a sus hijos heredar. Ése documento se firmó hace más de 30 años.
--En el Catastro, el terreno figura con unos lindes, y por tanto una superficie, diferente a la real, aunque dice el hombre de la inmobiliaria que ya ha hecho gestiones con los vecinos y tiene los permisos adecuados para inscribirla correctamente.
--En el mismo Catastro, al parecer, constan como propietarios los dos hermanos.
El modo de resolver que me plantea el hombre de la inmobiliaria es el siguiente:
--Pretende que firme con él un contrato de arras donde en principio ni siquiera figuraba el nombre de los propietarios y sólo el de la inmobiliaria (sin DNI, por cierto). Ahí se comenta de modo genérico que si existe problema "en las documentaciones", se devolvería a cada uno lo suyo y en paz; pero también que si existe una renuncia por parte de una de las dos partes pues el dinero puesto se pierde.
--Últimamente me viene diciendo que ya tiene todo preparado para la gestión de lo del catastro, y para inscribir la compra (¿inscribir la compra?¿qué es eso?).
--Me dice además que vayamos a una notaría con la que suele trabajar, porque en ella están acostumbrados a tratar temas de esta índole.
La situación que yo veo es la siguiente:
--No conozco al propietario ni tan siquiera sé su nombre ni sus datos personales, no sé ni si vive en donde dice el de la inmobiliaria.
--Creo que el contrato de arras beneficia sobre todo al vendedor y al intermediario, pero casi en nada a mí, por lo cual no lo veo necesario.
--A día de hoy no sé a ciencia cierta que nadie haya hecho ninguna gestión, por lo cual nadie me asegura que no se haya hecho nada.
--El de la inmobiliaria es un hombre de muy buenas palabras pero me inspira desconfianza. Entre chistecillos e historias, pero sobre todo echando mano a términos y procedimientos que no conozco, me dice cada vez que hablo con él que todo es normal, que todo es factible, etc., pero me cuenta las cosas por fascículos. Valga como ejemplo que de las digamos 10 conversaciones que hemos tenido, me ha dicho que el terreno no estaba inscrito en el registro de la propiedad en la última.
--El mayor problema de todos, mi ignorancia. Lo que está provocando todo esto es que no me fíe de nadie y tengo la intención de no soltar un duro hasta que esté todo OK.
Y ahora mis preguntas. Por favor ruego que si alguien me quiere y puede contestar, lo haga con el mayor detalle posible y explicado para tontos, sin dar nada por supuesto, porque ya digo que todo esto es nuevo para mí.
1ª. ¿Qué tengo que pedirle al de la inmobiliaria para ir con garantías a la firma del contrato?¿Qué documentos tengo que ver?¿Dónde pongo el límite para decidir ir a firmar o no?¿En general, si usted fuera el interesado, cómo lo haría?
2ª. ¿Tiene alguna explicación razonable el que quiera firmar un contrato de arras previo?¿Si la tiene cómo debería ser ese contrato?
3ª. Sé que puedo pedir una nota simple y conocer los propietarios del terreno en el catastro. ¿Cómo se hace esto?¿Dónde se hace esto?¿Cómo lo hago sin conocer el nombre de los propietarios (lo de la nota simple)?
Tengo un lío impresionante y agradecería que alguien me ayudara. Tal vez se me hayan escapado algunos detalles pero conforme vaya recordando los iré añadiendo.
Muchas gracias de antemano y perdón por la extensión si ha sido excesiva. 1 saludo.
" Intento comprarme un terreno rústico para construirme una vivienda de fin de semana "
Yo empezaría por saber si la vivienda puede construirse en esa clase de suelo.
Si ya comprado el terreno, cuando vayas al ayuntamiento con el proyecto de la casa para la licencia y es denegada por estar prohibidas las viviendas aisladas en suelo no urbanizable, ¿ que haces entonces ?
Yo empezaría por saber si la vivienda puede construirse en esa clase de suelo.
Si ya comprado el terreno, cuando vayas al ayuntamiento con el proyecto de la casa para la licencia y es denegada por estar prohibidas las viviendas aisladas en suelo no urbanizable, ¿ que haces entonces ?
Hola, muchísimas gracias por el interés en primer lugar.
Para Acriton, ya sé cuáles son las condiciones ideales de compra, sólo pregunto si con las condiciones existentes es temerario hacer nada.
Para alga, muchísimas gracias, pero mi problema está localizado, lo que tú sugieres ya está comprobado.
Necesito el consejo de alguien que, teniendo experiencia en estos temas, se meta en mi pellejo y me diga cómo actuaría.
En cualquier caso, cualquier consejo es bienvenido.
Para Acriton, ya sé cuáles son las condiciones ideales de compra, sólo pregunto si con las condiciones existentes es temerario hacer nada.
Para alga, muchísimas gracias, pero mi problema está localizado, lo que tú sugieres ya está comprobado.
Necesito el consejo de alguien que, teniendo experiencia en estos temas, se meta en mi pellejo y me diga cómo actuaría.
En cualquier caso, cualquier consejo es bienvenido.
La situacion ideal seria tener los datos de los propietarios y y el titulo de propiedad (al decir el titulo me refiero a saber por que son los propietarios, si es por compra, por herencia, etc), acudir al registro de la propiedad y verificar que esos datos coinciden con los alli registrados. Si ya de paso acudimos al catastro y vemos que el terreno aparece al menos inscrito a nombre de uno de ellos, la felicidad seria plena. Cualquier cosa de estas que falte solo nos va a traer problemas.
Un consejo,,,,desconfíe,,,,se lo digo por experiencia,,,,,yo compré una finca rústica con una casa en su interior,,,,,a los propietarios,,,con todo tipo de miramientos en ayto,registro de la Propiedad, etc....escrituras,notario,registro propiedad,pago a hacienda en fin todo legal.....y cuando he comprado Legal CONOCIENDO A LOS DUEÑOS,Y CON DOCUMENTOS.....me vienen "intentando" un arreglo-trato de la casa, pues "supuestamente" la casa figuraba en otro nº de finca en el registro....Llevo unos añitos para que algún juez me aclare el tema,,,,,pero yo disfruto de mi casa y cada vez que alguien viene a tocar las narices, me planto en el juzgado....Así que cuidado que hay auténticos genios en el arte de engañar al que simplemente quiere comprar algo para disfrutar.....Suerte.
