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Problema con aval solidario
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El retraso desleal no pude vaciar de contenido el instituto de la prescripción: esto quiere decir que quien está amparado por un derecho no incurre en retraso desleal aunque demore el exigirlo, salvo que se entienda que actúa con mala fe o abuso del derecho.
Cada caso es un mundo, a valorar de forma diferente. Me veo incapaz de concretar un plazo en su caso concreto, aunque la acción para reclamar rentas impagadas prescribe a los tres años (no se preocupe, eso no significa que se vayan a acumular 18.000 € de deuda).
Un ejemplo: la STS de 12-12-11 aprecia retraso desleal en un lapso de 17 años para reanudar un procedimiento ejecutivo, de un Banco contra un particular.
Porque si usted le pone un burofax al casero diciéndole que desea desvincularse del aval, e incluso añadiendo que las circunstancias que motivaron su firma ya no existen, lo que está haciendo es abrir la posibilidad de poder invocar el retraso desleal mas adelante, ya que podrá acreditar o al menos alegar mala fe del casero al dejar que se acumulen deudas.
Cada caso es un mundo, a valorar de forma diferente. Me veo incapaz de concretar un plazo en su caso concreto, aunque la acción para reclamar rentas impagadas prescribe a los tres años (no se preocupe, eso no significa que se vayan a acumular 18.000 € de deuda).
Un ejemplo: la STS de 12-12-11 aprecia retraso desleal en un lapso de 17 años para reanudar un procedimiento ejecutivo, de un Banco contra un particular.
Porque si usted le pone un burofax al casero diciéndole que desea desvincularse del aval, e incluso añadiendo que las circunstancias que motivaron su firma ya no existen, lo que está haciendo es abrir la posibilidad de poder invocar el retraso desleal mas adelante, ya que podrá acreditar o al menos alegar mala fe del casero al dejar que se acumulen deudas.
Vale perfecto, le voy a dar de plazo para que me de el contrato hasta el martes, para poder leerlo y asesorarme legalmente y proceder. El miércoles, me haya dado o no el contrato, mandare un burofax, explicando exponiendo las circunstancias.(aunq no sirva para gran cosa)
he hablado con el Casero y y las circunstsncias han cambiado:
Me comenta que no la quiere renovar pero que dice ella que no se va a ir ahora, que le es impsible. Yle he dicho que incoe un proceso de desahucio y me ha dicho que no, que eso son 1700e solo por acercarse por el juzgado y no le compensa
he hablado con el Casero y y las circunstsncias han cambiado:
Me comenta que no la quiere renovar pero que dice ella que no se va a ir ahora, que le es impsible. Yle he dicho que incoe un proceso de desahucio y me ha dicho que no, que eso son 1700e solo por acercarse por el juzgado y no le compensa
Buenas tardes, tengo ya el contrato.
En estipulaciones el contrato especifica lo siguiente (cito literal):
"El plazo de duración del presente contrato es un UN AÑO, sin perjuicio del
derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley, y comenzará a regir en el día de la fecha del mismo. Si llegada la fecha del mismo vencimiento, una vez transcurrido el plazo prorrogado de tres años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra la menso con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato será prorrogado obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de un año mas, salvo que el arrendador manifieste al arrendatario con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo"
Entiendo que se desprende que solo puede prorrogarlo un año más a las malas. Aunque ahora teniendo el contrato ya puedo ir a un despacho de abogados para que me asesoren.
Muchas gracias por vuestros mensajes.
En estipulaciones el contrato especifica lo siguiente (cito literal):
"El plazo de duración del presente contrato es un UN AÑO, sin perjuicio del
derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley, y comenzará a regir en el día de la fecha del mismo. Si llegada la fecha del mismo vencimiento, una vez transcurrido el plazo prorrogado de tres años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra la menso con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato será prorrogado obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de un año mas, salvo que el arrendador manifieste al arrendatario con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo"
Entiendo que se desprende que solo puede prorrogarlo un año más a las malas. Aunque ahora teniendo el contrato ya puedo ir a un despacho de abogados para que me asesoren.
Muchas gracias por vuestros mensajes.
Bueno miento, hay una cláusula que pone que manifiesto avalar y responder solidariamente de cuantas obligaicones dimanen del contrato.... Etc... Renunciando a los beneficios de división y exclusión. Y que la duración del aval será por período indefinido. (entiendo dentro de la vigencia del contrato)
Vale, es un "tres mas uno". Y luego la tácita reconducción, que es el nacimiento de un nuevo contrato.
Si lo desea, transcriba entera la cláusula del aval y le daré mi opinión, aunque coincido en que debe ir a que se lo vea un abogado.
Las obligaciones por periodo indefinido no se admiten en España, porque no cabe la vinculación perpetua, así lo establece la STS 672/2016 de 16 de noviembre. Tiene usted, en palabras del TS la "facultad de liberación de las mismas".
No hay obligación legal de preaviso, pero el ejercicio sorpresivo del derecho puede considerarse mala fe, así que mande el burofax del que hablábamos pero ya que va a ir a un abogado, que se lo redacten allí.
Si lo desea, transcriba entera la cláusula del aval y le daré mi opinión, aunque coincido en que debe ir a que se lo vea un abogado.
Las obligaciones por periodo indefinido no se admiten en España, porque no cabe la vinculación perpetua, así lo establece la STS 672/2016 de 16 de noviembre. Tiene usted, en palabras del TS la "facultad de liberación de las mismas".
No hay obligación legal de preaviso, pero el ejercicio sorpresivo del derecho puede considerarse mala fe, así que mande el burofax del que hablábamos pero ya que va a ir a un abogado, que se lo redacten allí.
Me gustaría leer todo el contrato y todo el aval, pero considero -con la información disponible- que tras el burofax y un plazo prudente que su abogado le recomendará lo suyo sería instar la desvinculación del aval con carácter inmediato.
Parece que su casero es renuente a gastar dinero en juicios, hable con él, además de mandar el burofax, y es posible que ceda por las buenas.
Parece que su casero es renuente a gastar dinero en juicios, hable con él, además de mandar el burofax, y es posible que ceda por las buenas.
Buenos días,
Ya estuve hablando con dos abogados diferentes y no tienen criterio similar.
1º-El primero me dice que, según el código civil , artículo 1851 "La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza" por lo que a partir del primer año , que son las prórrogas me debería haber pedido consentimiento. Y que mandara un burofax al propietario desvinculandome del contrato ( por hacer algo y mencionándole ese artículo... cosa que ya he hecho.)
2º- El segundo me dice que eso no vale para nada y que me como todo el contrato, y según el contrato que tengo son 13 , es decir este año en curso me quedaría de sufrimiento.
3º- La situación se me complica, como bien deduje está empezando a impagar cosas porque se le ha acabado la ayuda del alquiler y no le renuevan.. y en un año me podría plantar con 6000e de deuda.
4º- He hablado con el casero, y dice que tiene que valorar que hacer .. porque claro le ha empezado a impagar pero que no quiere pagar la minuta por deshaucio (literal dicho por él) ... ( obvio si yo soy el aval...y le asegura el pago..le dare un par de meses y a ver que ha decidido).
También , el segundo abogado , que parecía que sabía mas del tema, me enseño jurisprudencia ( solo hay una sentencia de la Audiencia provincial de mi Comunidad AUtónoma), diciendo que me tendría que comer los 4 años del contrato pero otra comunidad autónoma ( Cataluña) solo te vincula el primer año. Es decir hay disparidad de criterios entre jueces y además un precedente en mi Provincia que me haría perder...
La cuestíon... alguno me puede dar alguna idea? me gustaría intentar forzar ( de buenas) al casero para que eche a esta persona... porque tiene pinta de decidir que no va a proceder al lanzamiento ..
y otra cosa... alguno me puede recomendar un buen abogado especialista en avales? porque realmente me he puesto a buscar como un loco y no encuentro a nadie especialista como tal . (entre los muchos que miré)... Los dos abogados eran especialistas en alquileres pero no en avales ( auqnue obviamente decían que controlaban del tema) .
Ya estuve hablando con dos abogados diferentes y no tienen criterio similar.
1º-El primero me dice que, según el código civil , artículo 1851 "La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza" por lo que a partir del primer año , que son las prórrogas me debería haber pedido consentimiento. Y que mandara un burofax al propietario desvinculandome del contrato ( por hacer algo y mencionándole ese artículo... cosa que ya he hecho.)
2º- El segundo me dice que eso no vale para nada y que me como todo el contrato, y según el contrato que tengo son 13 , es decir este año en curso me quedaría de sufrimiento.
3º- La situación se me complica, como bien deduje está empezando a impagar cosas porque se le ha acabado la ayuda del alquiler y no le renuevan.. y en un año me podría plantar con 6000e de deuda.
4º- He hablado con el casero, y dice que tiene que valorar que hacer .. porque claro le ha empezado a impagar pero que no quiere pagar la minuta por deshaucio (literal dicho por él) ... ( obvio si yo soy el aval...y le asegura el pago..le dare un par de meses y a ver que ha decidido).
También , el segundo abogado , que parecía que sabía mas del tema, me enseño jurisprudencia ( solo hay una sentencia de la Audiencia provincial de mi Comunidad AUtónoma), diciendo que me tendría que comer los 4 años del contrato pero otra comunidad autónoma ( Cataluña) solo te vincula el primer año. Es decir hay disparidad de criterios entre jueces y además un precedente en mi Provincia que me haría perder...
La cuestíon... alguno me puede dar alguna idea? me gustaría intentar forzar ( de buenas) al casero para que eche a esta persona... porque tiene pinta de decidir que no va a proceder al lanzamiento ..
y otra cosa... alguno me puede recomendar un buen abogado especialista en avales? porque realmente me he puesto a buscar como un loco y no encuentro a nadie especialista como tal . (entre los muchos que miré)... Los dos abogados eran especialistas en alquileres pero no en avales ( auqnue obviamente decían que controlaban del tema) .
ah también tenian diferente opinión ante la siguiente situación:
SI me deja una deuda X... la forma de pago como sería:
El abogado 1 dice que primero se la tendrían que pedir judicialmente al inquilino y si no paga a mi... y yo ir contra el inquilino por no pagar.
y el Abogado 2 dice que simplmente con un burofax del casero a mi persona, sería suficiente para tener que pagarle... y luego despues de apgar.. ir contra el inquilino por no pgar...
Es que como veis... no se ponen de acuerdo ni en eso... no se ni de quién fiarme jajaja.
SI me deja una deuda X... la forma de pago como sería:
El abogado 1 dice que primero se la tendrían que pedir judicialmente al inquilino y si no paga a mi... y yo ir contra el inquilino por no pagar.
y el Abogado 2 dice que simplmente con un burofax del casero a mi persona, sería suficiente para tener que pagarle... y luego despues de apgar.. ir contra el inquilino por no pgar...
Es que como veis... no se ponen de acuerdo ni en eso... no se ni de quién fiarme jajaja.
Bueno, yo estoy mas bien con el primer abogado que usted menciona:
Partimos de que según el texto del art. 9 de la LAU vigente en la fecha de celebración de su contrato este es de tres años mas uno de duración, prórroga legal.
Me reitero en mi opinión del día 24 de enero, mande un burofax al casero indicándole que usted considera que su aval ya no está vigente.
No está en su mano influir sobre si el casero desahuciará o no, pero usted ya ha avisado. Y una vez avisado, deberá quedar a la espera de lo que se produzca.
Si el casero le reclama a usted las rentas y otras deudas por el alquiler, deberá usted oponerse amparado por los siguientes argumentos:
1- Su aval se extinguió al cumplirse el tercer año de contrato, extensión de la prórroga legal prevista en el art. 9 LAU. Así lo establece la SAP de Madrid (Sección 14) de 13-2-19.
2- Y además, como asimismo le indiqué en mi nota de 24-1-20, para el TS no existen las obligaciones por tiempo indefinido.
3- Recuerde lo que hablamos del "whassap" y la mala fe del casero, del retraso desleal, y de la falta de equivalencia en las prestaciones (aval a cambio de nada).
Realmente no veo otro cauce de actuación. Estará usted a merced de los acontecimientos y solo podrá obrar reaccionando ante las demandas que se le planteen.
Cuanto mas claro sea en el burofax que mande, mas posibilidades hay de que el casero desista de reclamarle en un futuro porque el estudio de la reclamación le haga ver que tiene pocas posibilidades de éxito.
Partimos de que según el texto del art. 9 de la LAU vigente en la fecha de celebración de su contrato este es de tres años mas uno de duración, prórroga legal.
Me reitero en mi opinión del día 24 de enero, mande un burofax al casero indicándole que usted considera que su aval ya no está vigente.
No está en su mano influir sobre si el casero desahuciará o no, pero usted ya ha avisado. Y una vez avisado, deberá quedar a la espera de lo que se produzca.
Si el casero le reclama a usted las rentas y otras deudas por el alquiler, deberá usted oponerse amparado por los siguientes argumentos:
1- Su aval se extinguió al cumplirse el tercer año de contrato, extensión de la prórroga legal prevista en el art. 9 LAU. Así lo establece la SAP de Madrid (Sección 14) de 13-2-19.
2- Y además, como asimismo le indiqué en mi nota de 24-1-20, para el TS no existen las obligaciones por tiempo indefinido.
3- Recuerde lo que hablamos del "whassap" y la mala fe del casero, del retraso desleal, y de la falta de equivalencia en las prestaciones (aval a cambio de nada).
Realmente no veo otro cauce de actuación. Estará usted a merced de los acontecimientos y solo podrá obrar reaccionando ante las demandas que se le planteen.
Cuanto mas claro sea en el burofax que mande, mas posibilidades hay de que el casero desista de reclamarle en un futuro porque el estudio de la reclamación le haga ver que tiene pocas posibilidades de éxito.
Si, es 1 año 3. El primer abogado dice que valdría con ese primer año y la Audiencia Provincial de Cataluña también pero en otros lados opina diferente.
Le mande hace ya tiempo el burofax amparandome en el articulo 1851 del Código Civil y más cosas.
Cuando sepa que ocurre y demás , o como acaba la cosa os tendré informados por si alguna persona está o pudiera verse en mi situación saber que hacer.
Le mande hace ya tiempo el burofax amparandome en el articulo 1851 del Código Civil y más cosas.
Cuando sepa que ocurre y demás , o como acaba la cosa os tendré informados por si alguna persona está o pudiera verse en mi situación saber que hacer.
