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Posible subarriendo parcial con cointrato mercantil
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Me preocupa que en el subarriendo, a diferencia de la cesión, pervive la relación contractual entre arrendador y arrendatario-subarrendador, mientras que en la cesión el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones del cedente , el cual sale de la relación contractual.
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
La figura se va pareciendo a poner en un bar (en local alquilado) una máquina de tabaco o una tragaperras explotada por un tercero que paga una comisión al bar.
La STS de 21 de febrero de 1991 (ponente Luis Martínez Calcerrada) dice, reiterando doctrina sobre el subarriendo, que no basta acreditar que un tercero usa el local arrendado en provecho propio.
Lo que nos dice el TS en una sentencia posterior, de 10 de octubre de 1991 es que cuando esa actividad introducida deja de ser complementaria o accesoria, sino que más bien -por su rendimiento económico- pasa a ser principal, no hay tampoco subarriendo, pero sí cambio de destino del local, desnaturalizando el objeto y carácter del arrendamiento, lo que también puede tener consecuencias, según sea el contrato.
En ambas sentencias, por último, se alude a la realidad social del momento y a la justicia material y una aplicación de la ley flexible y razonable.
No es posible desconocer que en toda actividad empresarial se usan en mayor o menor medida medios aportados por terceros: una interpretación rigurosa supondría, por ejemplo, prohibir a un Banco tener comerciales a comisión captando tarjetas o préstamos o cuentas dentro del local.
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
La figura se va pareciendo a poner en un bar (en local alquilado) una máquina de tabaco o una tragaperras explotada por un tercero que paga una comisión al bar.
La STS de 21 de febrero de 1991 (ponente Luis Martínez Calcerrada) dice, reiterando doctrina sobre el subarriendo, que no basta acreditar que un tercero usa el local arrendado en provecho propio.
Lo que nos dice el TS en una sentencia posterior, de 10 de octubre de 1991 es que cuando esa actividad introducida deja de ser complementaria o accesoria, sino que más bien -por su rendimiento económico- pasa a ser principal, no hay tampoco subarriendo, pero sí cambio de destino del local, desnaturalizando el objeto y carácter del arrendamiento, lo que también puede tener consecuencias, según sea el contrato.
En ambas sentencias, por último, se alude a la realidad social del momento y a la justicia material y una aplicación de la ley flexible y razonable.
No es posible desconocer que en toda actividad empresarial se usan en mayor o menor medida medios aportados por terceros: una interpretación rigurosa supondría, por ejemplo, prohibir a un Banco tener comerciales a comisión captando tarjetas o préstamos o cuentas dentro del local.
Me preocupa que en el subarriendo, a diferencia de la cesión, pervive la relación contractual entre arrendador y arrendatario-subarrendador, mientras que en la cesión el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones del cedente , el cual sale de la relación contractual.
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
Un momento, que me he acelerado, como siempre.
Podologo y psicólogo, bien, y un porcentaje por cada visitante.
Hay cesión del art. 32 LAU.
"1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada."
Y hay una cláusula contractual que lo prohibe, luego hay causa de resolución del contrato.
Podologo y psicólogo, bien, y un porcentaje por cada visitante.
Hay cesión del art. 32 LAU.
"1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada."
Y hay una cláusula contractual que lo prohibe, luego hay causa de resolución del contrato.
Hay colaboración, y todo indica que cesión, como bien apunta Leonjbr.
Me planteo: ¿cesión si un agente comercial autónomo viene dos horas al día a captar clientes para nuestro negocio? y sobre todo: ¿cesión prohibida?
Me gustaría saber qué horario tiene esa actividad "...cuando este no esté...". Por su relato, parece más bien que el primer arrendatario ha contratado a un agente comercial autónomo para que le capte clientes: "...un porcentaje por cada cliente...".
Defina esa actividad, si es profesional, como usted afirma, o si es comercial.
Sería útil saber si estamos hablando de una agencia de seguros, una agencia de telefonía, o una inmobiliaria.
Me planteo: ¿cesión si un agente comercial autónomo viene dos horas al día a captar clientes para nuestro negocio? y sobre todo: ¿cesión prohibida?
Me gustaría saber qué horario tiene esa actividad "...cuando este no esté...". Por su relato, parece más bien que el primer arrendatario ha contratado a un agente comercial autónomo para que le capte clientes: "...un porcentaje por cada cliente...".
Defina esa actividad, si es profesional, como usted afirma, o si es comercial.
Sería útil saber si estamos hablando de una agencia de seguros, una agencia de telefonía, o una inmobiliaria.
Bajo mi punto de vista es una cesión en general. No subarrendamiento, pero si una cesión y por tanto contraria a la LAU.
Se lo voy a poner muy fácil: imagine que el arrendatario le cede al subarrendatario un "trocito" de local para ejercer la psicología y que lo hace gratis, sin cobrarle nada. Es evidente que no es un subarrendamiento, pero ¿no es igualmente evidente que es una cesión? ¿No está claro que se le está permitiendo disfrutar de un trozo de local sea como fuere el modo en que se le permite y sea como sea el nombre que le demos a la relación jurídica entre el arrendatario y el subarrendatario?
Yo creo que a eso se refiere el art. 8.1 LAU94 a cuyo tenor:
"Artículo 8 Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador."
El artículo habla de "ceder" no de subarrendar ni entra en si es a cambio de precio o no, por tiempo parcial o no o si la superficie cedida es toda o no. Habla simplemente de cesión.
En el caso que nos consulta es evidente que hay una cesión y por tanto sea cual sea el nombre que se le quiera dar y sean cuales sean las condiciones pactadas es una cesión y por tanto, en principio, no permitida por la LAU salvo que lo permitiera el contrato, cosa que en su caso no parece ser cierta.
En conclusión: no es un subarrendamiento pero no está permitido por la Ley salvo que el arrendador consienta.
Se lo voy a poner muy fácil: imagine que el arrendatario le cede al subarrendatario un "trocito" de local para ejercer la psicología y que lo hace gratis, sin cobrarle nada. Es evidente que no es un subarrendamiento, pero ¿no es igualmente evidente que es una cesión? ¿No está claro que se le está permitiendo disfrutar de un trozo de local sea como fuere el modo en que se le permite y sea como sea el nombre que le demos a la relación jurídica entre el arrendatario y el subarrendatario?
Yo creo que a eso se refiere el art. 8.1 LAU94 a cuyo tenor:
"Artículo 8 Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador."
El artículo habla de "ceder" no de subarrendar ni entra en si es a cambio de precio o no, por tiempo parcial o no o si la superficie cedida es toda o no. Habla simplemente de cesión.
En el caso que nos consulta es evidente que hay una cesión y por tanto sea cual sea el nombre que se le quiera dar y sean cuales sean las condiciones pactadas es una cesión y por tanto, en principio, no permitida por la LAU salvo que lo permitiera el contrato, cosa que en su caso no parece ser cierta.
En conclusión: no es un subarrendamiento pero no está permitido por la Ley salvo que el arrendador consienta.
Gracias por la respuesta. Entonces el que un tercero (autónomo) entre a ejercer una actividad laboral distinta (Psicología) a la del arrendatario Podología, con el que pretende realizar un contrato mercantil de prestación de servicios entre autónomos a porcentaje no se considera una sesión ni un subarriendo a pesar de que el arrendatario que ejerce la Podología ceda el uso de su consulta, cuando no la use, al nuevo autónomo para que este ejerza la Psicología a cambio de un precio cierto fijado en un contrato mercantil de prestación de servicios a modo de porcentaje por paciente visitado.
Ahora que se acerca el fin de curso, casi parece una pregunta de examen; espero sacar aprobado. :)
1- Concepto de subarriendo: contrato por el que una de las partes (arrendatario) se obliga a dar a la otra (subarrendatario) el uso o goce de todo o parte de una cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto. Por todas, la STS 18-4-95. Vid. art. 1543 CC. Lo que usted describe en su relato no es un subarriendo.
2- No es necesario, pero ellos -al menos el arrendador- ya lo saben, porque según su exposición ya han manifestado posturas al respecto ("el arrendatario dice que no y el propietario dice que sí"). Su relato me provoca algunas dudas, afirma en primer lugar que "...quiere realizar con un tercero..." y a renglón seguido manifiesta que el propietario amenaza con demandar, lo cual carece de sentido salvo que sea un preaviso frente a un hecho futuro y no acaecido.
3- No, no hace falta, porque no es subarriendo.
4- No hay elementos de juicio en su relato que permitan afirmar que el segundo arrendatario sufre algún perjuicio, porque no se le priva del uso del local que venía haciendo hasta ahora.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
1- Concepto de subarriendo: contrato por el que una de las partes (arrendatario) se obliga a dar a la otra (subarrendatario) el uso o goce de todo o parte de una cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto. Por todas, la STS 18-4-95. Vid. art. 1543 CC. Lo que usted describe en su relato no es un subarriendo.
2- No es necesario, pero ellos -al menos el arrendador- ya lo saben, porque según su exposición ya han manifestado posturas al respecto ("el arrendatario dice que no y el propietario dice que sí"). Su relato me provoca algunas dudas, afirma en primer lugar que "...quiere realizar con un tercero..." y a renglón seguido manifiesta que el propietario amenaza con demandar, lo cual carece de sentido salvo que sea un preaviso frente a un hecho futuro y no acaecido.
3- No, no hace falta, porque no es subarriendo.
4- No hay elementos de juicio en su relato que permitan afirmar que el segundo arrendatario sufre algún perjuicio, porque no se le priva del uso del local que venía haciendo hasta ahora.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Posible subarriendo parcial con cointrato mercantil
Hola, dos autónomos independientes y con actividades profesionales distintas, hemos alquilado un local comercial, siendo arrendatarios al 50%. En el contrato hay una cláusula donde se prohíbe expresamente que no es posible ceder ni subarrendar el local.
Uno de los arrendatarios, por su cuenta y sin la autorización del propietario y la del otro arrendatario, quiere realizar con un tercero (también autónomo) un contrato mercantil para que trabaje en el despacho del primero cuando esté no esté, realizando una actividad profesional distinta a la del arrendatario y recibiendo como remuneración un porcentaje por cada cliente que recibaa el tercer autónomo.
Mis dudas son:
1.¿Se considera un subarriendo parcial esta relación contractual de uno de los arrendatarios con el tercer autónomo? El arrendatario dice que no y el propietario dice que sí y amenaza con demandar solicitando la resolución del contrato por incumplimiento del mismo.
2.¿Es necesario comunicar al arrendador y al otro arrendatario de manera fehaciente esta nueva relación contractual?
3.Al margen de que se considere o no un subarrendamiento parcial, ¿se necesitaría la autorización expresa del propietario y del otro arrendatario para que pudiera llevarse a cabo esta nueva relación contractual?
4. ¿En qué afecta todo al segundo arrendatario que está al margen?
Agradecería vuestra ayuda.
Uno de los arrendatarios, por su cuenta y sin la autorización del propietario y la del otro arrendatario, quiere realizar con un tercero (también autónomo) un contrato mercantil para que trabaje en el despacho del primero cuando esté no esté, realizando una actividad profesional distinta a la del arrendatario y recibiendo como remuneración un porcentaje por cada cliente que recibaa el tercer autónomo.
Mis dudas son:
1.¿Se considera un subarriendo parcial esta relación contractual de uno de los arrendatarios con el tercer autónomo? El arrendatario dice que no y el propietario dice que sí y amenaza con demandar solicitando la resolución del contrato por incumplimiento del mismo.
2.¿Es necesario comunicar al arrendador y al otro arrendatario de manera fehaciente esta nueva relación contractual?
3.Al margen de que se considere o no un subarrendamiento parcial, ¿se necesitaría la autorización expresa del propietario y del otro arrendatario para que pudiera llevarse a cabo esta nueva relación contractual?
4. ¿En qué afecta todo al segundo arrendatario que está al margen?
Agradecería vuestra ayuda.
