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pasos a seguir para conseguir tener la casa "en regla"
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Pasos a seguir para conseguir tener la casa "en regla"
Recientemente un familiar ha comprado un terreno rústico.Para lograr construir en él,ha pactado con el propietario del terreno,que éste solicitase a su ayuntamiento un permiso para construir una vivienda.Logicamente en el Ayuntamiento se lo han denegado.Para tratar de conseguir el propósito,solicito permiso para construir un establo ganadero,para lo cuál tenía posibilidad.El alcalde le indicó que deberían seguir las pautas necesarias y publicar en el tablón del Ayuntamiento dicha acción,por si alguien se sintiese perjudicado y en el plazo de un mes alegase algo contra dicha solicitud.El tiempo pasó y la construccion se ha llevado a cabo.No me consta que hay sido precisa,ninguna licencia,ningún proyecto,ni ninguna mediación.La construcción tiene por objeto,ser una vivienda a medio-largo plazo,pero empezar a disfrutarla cuanto antes.El alcalde ha permitido dicha actuación y la construccion se ha llevado a efecto.Ahora se va a solicitar el alta de luz y agua,para lo cual nos han indicado que no hay mayor problema.Pero para resumir,me gustaría saber,que pasos daríais para dejar de temer por la construccion llevada a efecto y en consecuencia para evitar perder los importes destinados a dicha obra.Nos han hablado de plazos de prescripcion,etc...pero aparte de eso,me gustaria saber la manera de que la construccion algún dia fuese catalogada como lo que pretendía ser desde un principio, y que se "camufló" con la calificacion de "establo ganadero" para poder llevarla a cabo.Agradecería que me hiciesen los comentarios necesarios para saber a que atenernos.Muchas gracias.
En suelo rustico solo esta permitida la vivienda vinculada a una explotacion agricola y/o ganadera.
Con ello debes de poseer este tipo de instalaciones para justificar la necesidad de la vivienda.
El primer paso esta dado, luego la actividad y la solicitud de la vivienda. Este es el proceso para legalizar una vivienda nueva.
Otra cosa son los 4 años para que no te puedan sancionar, demostrando feacientemente de la existencia de la edificacion.
Durante estos 4 años o mas, en que se pueda demostrar, cualquier hijo de vecino ante la imposibildad de hacer lo mismo que tu, puede denunciar tus hechos, y tu invento al garete.
Con ello debes de poseer este tipo de instalaciones para justificar la necesidad de la vivienda.
El primer paso esta dado, luego la actividad y la solicitud de la vivienda. Este es el proceso para legalizar una vivienda nueva.
Otra cosa son los 4 años para que no te puedan sancionar, demostrando feacientemente de la existencia de la edificacion.
Durante estos 4 años o mas, en que se pueda demostrar, cualquier hijo de vecino ante la imposibildad de hacer lo mismo que tu, puede denunciar tus hechos, y tu invento al garete.
De tu explicación extraigo las siguientes conclusiones :
El alcalde no permite absolutamente nada sin otorgar la preceptiva licencia, por lo tanto : se ha cometido infracción urbanística sujeta a prescripción y legalización si fuese el caso, con posible sanción económica.
Al iniciarse un expediente para un establo ganadero sin objeciones durante la exposición pública, significaba que podía edificarse el establo presentando proyecto para la obtención de la preceptiva licencia, sin embargo no se procede de ese modo y lo que se construye es una vivienda sin estar vinculada ( supongo ) a una explotación agrícola o ganadera : se ha cometido infracción urbanística por construir sin licencia, con posible sanción económica y, si la construcción no fuese legalizable, debería iniciarse expediente de restauración de la legalidad infringida.
La vivienda construida requiere de licencia de primera ocupación para ser habitada, como " no existe como tal ", el ayuntamiento se verá imposibilitado a otorgarla y, consecuentemente, las empesas suministradoras de los servicios de luz, agua y alcantarillado no podrán autorizar la conexión de dichos servicios sin ser sancionados, conclusión : la casa no podrá ser legalmente habitada.
Solo conozco una forma de " descamuflar " la vivienda, legalizándola si fuese posible : par ello habría que iniciarse un nuevo procedimiento, partiendo desde cero, sin garantía alguna de que su resultado fuese favorable.
Con los datos aportados los comentarios que me atrevo a hacer son estos.
Un saludo.
El alcalde no permite absolutamente nada sin otorgar la preceptiva licencia, por lo tanto : se ha cometido infracción urbanística sujeta a prescripción y legalización si fuese el caso, con posible sanción económica.
Al iniciarse un expediente para un establo ganadero sin objeciones durante la exposición pública, significaba que podía edificarse el establo presentando proyecto para la obtención de la preceptiva licencia, sin embargo no se procede de ese modo y lo que se construye es una vivienda sin estar vinculada ( supongo ) a una explotación agrícola o ganadera : se ha cometido infracción urbanística por construir sin licencia, con posible sanción económica y, si la construcción no fuese legalizable, debería iniciarse expediente de restauración de la legalidad infringida.
La vivienda construida requiere de licencia de primera ocupación para ser habitada, como " no existe como tal ", el ayuntamiento se verá imposibilitado a otorgarla y, consecuentemente, las empesas suministradoras de los servicios de luz, agua y alcantarillado no podrán autorizar la conexión de dichos servicios sin ser sancionados, conclusión : la casa no podrá ser legalmente habitada.
Solo conozco una forma de " descamuflar " la vivienda, legalizándola si fuese posible : par ello habría que iniciarse un nuevo procedimiento, partiendo desde cero, sin garantía alguna de que su resultado fuese favorable.
Con los datos aportados los comentarios que me atrevo a hacer son estos.
Un saludo.
De primeras,muchas gracias por vuestras opiniones.Ahora,por si sirviese para aclarar algun punto no explicado bien,apunto algunos detalles.La construccion realizada,dista bastante de la vivienda del propietario de la finca rustica.No está solapada,ni cercana.El propietario de esta finca,tiene unas cuantas más,y si ha procedido a solicitar el permiso (creo que verbal,al alcalde del pequeño municipio) para hacer este "establo ganadero",es con la idea de favorecer a quien ha vendido la finca,ya que de lo contrario,no existiría ninguna posibilidad de levantar absolutamente nada.Una vez que la edificacion se ha levantado,formalizarán la compra-venta.Por otro lado,el alcalde del municipio sabía cuál era el objetivo a alcanzar,y dado que no podía permitir la construccion de una vivienda,dió el visto bueno a esta edificación "con esta denominación".El plazo para que hubiese alguna denuncia,por lo visto 1 mes,pasó sin que nadie dijera nada.Y como ya dije,el agua y la luz se podrán disponer sin mayores problemas.Tendrá que ver la normativa de la poblacion ó de la comunidad autónoma? Hay distinciones entre distintas poblaciones,ó se rigen todas por el mismo patrón?Una vez pasado el mes de exposición pública de la solicitud de "establo ganadero",si nadie denunciase nada,estaría la construccion a salvo,independientemente de que su interior se reformase para convertirlo en una vivienda?
A ver, el mes de exposicion publica, es para presentar alegaciones, no para denunciar, este es otro proceso, y otros plazos.
Tu cambio de usos de nave ganadera a vivienda, es sancionable y reversible. Todavia es peor ya que te sera muy dificil demostrar que habitas alli mas de 4 años, el ayto no te dejara empadronar.
El cambio de uso lo debe presentar un arquitecto cumpliendo la normativa mas estricta, de la municipal o la autonomica.
saludos
Tu cambio de usos de nave ganadera a vivienda, es sancionable y reversible. Todavia es peor ya que te sera muy dificil demostrar que habitas alli mas de 4 años, el ayto no te dejara empadronar.
El cambio de uso lo debe presentar un arquitecto cumpliendo la normativa mas estricta, de la municipal o la autonomica.
saludos
En lo que a mí respecta, me ratifico en lo ya expuesto.
No obstante, dada la insistencia de Indago en considerar una actuación urbanística normal cuando no lo es, quisiera hacer las siguientes consideraciones respecto a lo explicado en su último post.
Un permiso verbal, que puede darse en el bar del pueblo, jamás debe considerarse una licencia de obra. Eso es papel mojado sin valor jurídico alguno. La concesión de licencia es un acto perfectamente reglado sin sujeción a discrecionalidad de badie. El derecho a construir lo confiere el planeamiento, el alcalde de turno se limita a concederla cuando la construcción pretendida cumple con el ordenamiento urbanístico, si no es conforme está obligado a denegarla.
Por lo tanto poco importa la distancia con respecto de otra vivienda existente, cuando se solicita construir un establo, entendiendo que la solicitud requiere de presentación de proyecto y se otorga la EXIGIBLE licencia para poder construir, el promotor está obligado a construir un establo y no una vivienda. Cuando no tiene licencia firmado por el alcalde el promotor debe abstenerse de construir absolutamente nada, ni establo ni vivienda.
Saber, saber.........los alcaldes saben muchas cosas, en este caso lo que si estoy seguro sabe es que tiene las espaldas cubiertas si hubiese alguna denuncia por medio y se viese obligado a instruir expediente urbanístico porque, quien a actuado conculcando la ley, siendo por tanto responsable, es el que ha ejecutado una obra sin licencia con independencia de que sea vivienda o establo.
Como colofón, creo que está muy claro que es un acto ilegal agravado por el hecho de su conocimiento, del que deberá resultar único responsable el familiar de Indago en un momento dado, nunca el alcalde puesto que no ha firmado ninguna licencia.
Pero que le vamos a hacer, estas cosas suceden mucho mas de lo deseable, la cuestión es que cuando un infractor recibe notificación de inicio de expediente urbanístico, se apresura a solicitar una ayuda en el foro de solución a su problema, que
es imposible facilitar.
Mi opinión es que en casos así,...........ajo y agua.
No obstante, dada la insistencia de Indago en considerar una actuación urbanística normal cuando no lo es, quisiera hacer las siguientes consideraciones respecto a lo explicado en su último post.
Un permiso verbal, que puede darse en el bar del pueblo, jamás debe considerarse una licencia de obra. Eso es papel mojado sin valor jurídico alguno. La concesión de licencia es un acto perfectamente reglado sin sujeción a discrecionalidad de badie. El derecho a construir lo confiere el planeamiento, el alcalde de turno se limita a concederla cuando la construcción pretendida cumple con el ordenamiento urbanístico, si no es conforme está obligado a denegarla.
Por lo tanto poco importa la distancia con respecto de otra vivienda existente, cuando se solicita construir un establo, entendiendo que la solicitud requiere de presentación de proyecto y se otorga la EXIGIBLE licencia para poder construir, el promotor está obligado a construir un establo y no una vivienda. Cuando no tiene licencia firmado por el alcalde el promotor debe abstenerse de construir absolutamente nada, ni establo ni vivienda.
Saber, saber.........los alcaldes saben muchas cosas, en este caso lo que si estoy seguro sabe es que tiene las espaldas cubiertas si hubiese alguna denuncia por medio y se viese obligado a instruir expediente urbanístico porque, quien a actuado conculcando la ley, siendo por tanto responsable, es el que ha ejecutado una obra sin licencia con independencia de que sea vivienda o establo.
Como colofón, creo que está muy claro que es un acto ilegal agravado por el hecho de su conocimiento, del que deberá resultar único responsable el familiar de Indago en un momento dado, nunca el alcalde puesto que no ha firmado ninguna licencia.
Pero que le vamos a hacer, estas cosas suceden mucho mas de lo deseable, la cuestión es que cuando un infractor recibe notificación de inicio de expediente urbanístico, se apresura a solicitar una ayuda en el foro de solución a su problema, que
es imposible facilitar.
Mi opinión es que en casos así,...........ajo y agua.
Hola a todos,y mi saludo para Alga.
¿pero ,como se puede ser tan ingenuo?.Indago,crees que un alcalde esta tonto?pues apañaos vais.
Primero,que por normativas mas o menos en general,hacen falta como minimo 10000 mts para poder " construir " en rustico,depende de cada Comunidad.
Por culpa del PIRATEO URBANISTICO en suelo rustico,pagamos los trapos rotos quienes los que tratamos de construir legalmente,y cuando digo legalmente me refiero a :solicitudes tanto a nivel de ayuntamiento como de conselleria,Licencia de construir,Proyecto de construccion,seguro Decenal,legalizacion y escritura de obra nueeva,etc etc etc.
¿crees que el ayunta o el Alcalde se va a tragar que vas ha construir una nabe para ganadería?.Pues complicado lo tienes,pues deberas solicitar :Licencia de obras,Proyecto de construccion,Darte de alta en la actividad a desarrollar,proyecto de impacto ambiental, en fín no te imaginas de los " € " que teneis que preparar.
Los ayunta,NO tragan y te pueen deerribar cualquier obra en cualquier momento(siempre que sea ilega,evidentemente).
Muchos vamos con el Pirateo dde que queremos construir una " caseta de apeross" y luego se hace lo que se hace y pasa lo que pasa despues.
Mi consejo,es que hagais lo que hagais,hacerlo legalmente y no os llevareis sorpresas.
Mira "indago " yo estoy acabando la construcción de una construcción de hotel en suelo rustico,y el " papeleo burocratico " aun no ha finalizado,pues llevo 10 largos años y AUN tengo problemas con urbanismo local y llevo gastado en planos ,papeeleos y mier... s más de 20000 €.
Asi que,veras lo haceis,pero de maneera ileegal,llevais mal camino.
Mis saludos para todos y decirte,que Alga,te aconseja bien. hasta pronto Susan
¿pero ,como se puede ser tan ingenuo?.Indago,crees que un alcalde esta tonto?pues apañaos vais.
Primero,que por normativas mas o menos en general,hacen falta como minimo 10000 mts para poder " construir " en rustico,depende de cada Comunidad.
Por culpa del PIRATEO URBANISTICO en suelo rustico,pagamos los trapos rotos quienes los que tratamos de construir legalmente,y cuando digo legalmente me refiero a :solicitudes tanto a nivel de ayuntamiento como de conselleria,Licencia de construir,Proyecto de construccion,seguro Decenal,legalizacion y escritura de obra nueeva,etc etc etc.
¿crees que el ayunta o el Alcalde se va a tragar que vas ha construir una nabe para ganadería?.Pues complicado lo tienes,pues deberas solicitar :Licencia de obras,Proyecto de construccion,Darte de alta en la actividad a desarrollar,proyecto de impacto ambiental, en fín no te imaginas de los " € " que teneis que preparar.
Los ayunta,NO tragan y te pueen deerribar cualquier obra en cualquier momento(siempre que sea ilega,evidentemente).
Muchos vamos con el Pirateo dde que queremos construir una " caseta de apeross" y luego se hace lo que se hace y pasa lo que pasa despues.
Mi consejo,es que hagais lo que hagais,hacerlo legalmente y no os llevareis sorpresas.
Mira "indago " yo estoy acabando la construcción de una construcción de hotel en suelo rustico,y el " papeleo burocratico " aun no ha finalizado,pues llevo 10 largos años y AUN tengo problemas con urbanismo local y llevo gastado en planos ,papeeleos y mier... s más de 20000 €.
Asi que,veras lo haceis,pero de maneera ileegal,llevais mal camino.
Mis saludos para todos y decirte,que Alga,te aconseja bien. hasta pronto Susan
Suscribo plenamente lo que dice Alga.
Tu alcalde, o mejor dicho el de tu pueblo, ha tirado por la calle de en medio, os contestó de palabra que sí, ya que vosotros le preguntasteis tb verbalmente. Así, en principio no tiene que darle un no por respuesta ni a vosotros ni al vendedor.
Las licencias de obra, los permisos, etc se piden siempre por escrito y con copia sellada con la fecha de regsitro de entrada.
Por otra parte una aclaración adicional a tu pregunta: las CCAA tiene su propia legislación del suelo (superficie a partir de la que se permite cosntruir, caracteristicas, etc), pero además existe una normativa estatal (por ejemplo a la que se refiere Algala que impide dar suminstro de luz y agua a construcciones ilegales).
Tu alcalde, o mejor dicho el de tu pueblo, ha tirado por la calle de en medio, os contestó de palabra que sí, ya que vosotros le preguntasteis tb verbalmente. Así, en principio no tiene que darle un no por respuesta ni a vosotros ni al vendedor.
Las licencias de obra, los permisos, etc se piden siempre por escrito y con copia sellada con la fecha de regsitro de entrada.
Por otra parte una aclaración adicional a tu pregunta: las CCAA tiene su propia legislación del suelo (superficie a partir de la que se permite cosntruir, caracteristicas, etc), pero además existe una normativa estatal (por ejemplo a la que se refiere Algala que impide dar suminstro de luz y agua a construcciones ilegales).
Gracias uno vez más a todos los intervinientes,por vuestros comentarios.
Simplemente voy a hacer una mención a uno de ellos,sin tratar de restarle credibilidad,que quede claro.Es el referente a esa normativa estatal,que impediría dar a la construcción agua y luz.Tengo que hablar con este familiar,en principio para enseñarle todo lo que habéis opinado al respecto.Y al mismo tiempo,por si en algo de lo que yo os hubiese expuesto,lo hubiese hecho de forma incorrecta,de forma incompleta ó distinta a la realidad (que no lo creo).Pero volviendo a esa negativa a dar el permiso ó licencia para introducir el agua y la luz,"me choca",puesto que como ya dije,según me indicaron,no habría ningún problema.De existir,ya os lo comentaría,puesto que no tengo ningún interés en tergiversar la realidad y lo que acontezca.Pero estaréis conmigo,en que de lo que me cuenta mi familiar a lo que me contáis algunos de vosotros,como que hay mucha diferencia,verdad? Quizás,el culpable sea yo,por omitir algún dato decisivo,que desconociese y que cambiase la situación.Espero informaros en breve,y que me continuéis aportando vuestras opiniones.Os reitero mi agradecimiento.Un saludo.
Simplemente voy a hacer una mención a uno de ellos,sin tratar de restarle credibilidad,que quede claro.Es el referente a esa normativa estatal,que impediría dar a la construcción agua y luz.Tengo que hablar con este familiar,en principio para enseñarle todo lo que habéis opinado al respecto.Y al mismo tiempo,por si en algo de lo que yo os hubiese expuesto,lo hubiese hecho de forma incorrecta,de forma incompleta ó distinta a la realidad (que no lo creo).Pero volviendo a esa negativa a dar el permiso ó licencia para introducir el agua y la luz,"me choca",puesto que como ya dije,según me indicaron,no habría ningún problema.De existir,ya os lo comentaría,puesto que no tengo ningún interés en tergiversar la realidad y lo que acontezca.Pero estaréis conmigo,en que de lo que me cuenta mi familiar a lo que me contáis algunos de vosotros,como que hay mucha diferencia,verdad? Quizás,el culpable sea yo,por omitir algún dato decisivo,que desconociese y que cambiase la situación.Espero informaros en breve,y que me continuéis aportando vuestras opiniones.Os reitero mi agradecimiento.Un saludo.
Bueno, como sabes la realidad existe pero todos la vemos de manera distinta. Dices "se nos indicó", claro en principio y si se cumplen los requistos y hay suministros en la proximidad, no hay problema para asegurar el suministro. Es más, hay una directiva que dice que hay que facilitar el suministro del agua potable "siempre que als condiciones lo permitan", pero...
Las compañías eléctricas tienen la obligación de incluir en los recibos la referencia catastral de la finca a la que suministran la luz. Y las referencias son distintas en función del uso. De hecho para hacer el contrato para suministrate el servicio te pedirán la licencia de primera ocupación donde en el caso de una casa vendrá una referencia catastral de finca urbana (puede haber una finca urbana en un terreno rústico, en ese caso la propiedad tiene dos referencias catastrales e impuestos diferenciados), al no poder facilitarsela, no podrás firmar el contrato.
Si cumples esos requisitos y cerca de tu terreno hay agua y luz, no hay problemas para darte el suministro.
un saludo
Las compañías eléctricas tienen la obligación de incluir en los recibos la referencia catastral de la finca a la que suministran la luz. Y las referencias son distintas en función del uso. De hecho para hacer el contrato para suministrate el servicio te pedirán la licencia de primera ocupación donde en el caso de una casa vendrá una referencia catastral de finca urbana (puede haber una finca urbana en un terreno rústico, en ese caso la propiedad tiene dos referencias catastrales e impuestos diferenciados), al no poder facilitarsela, no podrás firmar el contrato.
Si cumples esos requisitos y cerca de tu terreno hay agua y luz, no hay problemas para darte el suministro.
un saludo
