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Oposición a desahucio por expiración de plazo
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Oposición a desahucio por expiración de plazo
Buenos días compañer@s,
Había publicado este tema en Civil General, pero me han aconsejado con razón publicarlo aquí.
Tengo una cliente que en el año 2008 firmó contrato de alquiler por plazo de 11 meses, prorrogables con preaviso de un mes.
En el año 2016 resultó que el Banco ejecutó la hipoteca y de adjudicó el piso, subrogándose en el contrato de alquiler.
Este año mi cliente avisó que quiere prorrogar el contrato, pero el Banco, de forma unilateral lo da por extinguido, ha dejado de cargar los recibos en la cuenta y ha demandado . La demanda es de desahucio por expiración de plazo contractual.
Logicamente me planteo oponerme pues mi cliente, la inquilina, avisó en plazo que quería prorrogar el contrato.
Cabría igualmente alegar que el contrato inicial al ser de 11 meses no se ajustaba a derecho o algún otro motivo de oposición?
Gracias de antemano
Había publicado este tema en Civil General, pero me han aconsejado con razón publicarlo aquí.
Tengo una cliente que en el año 2008 firmó contrato de alquiler por plazo de 11 meses, prorrogables con preaviso de un mes.
En el año 2016 resultó que el Banco ejecutó la hipoteca y de adjudicó el piso, subrogándose en el contrato de alquiler.
Este año mi cliente avisó que quiere prorrogar el contrato, pero el Banco, de forma unilateral lo da por extinguido, ha dejado de cargar los recibos en la cuenta y ha demandado . La demanda es de desahucio por expiración de plazo contractual.
Logicamente me planteo oponerme pues mi cliente, la inquilina, avisó en plazo que quería prorrogar el contrato.
Cabría igualmente alegar que el contrato inicial al ser de 11 meses no se ajustaba a derecho o algún otro motivo de oposición?
Gracias de antemano
Compañera: aquí te vas a encontrar con un monton de sentencias más o menos confusas, pero yo creo que lo más probable y sensato es que considerar que esa cláusula de "prorroga forzosa indefinida" para tu cliente es nula, y ello por dos motivos:
1.- en la práctica hace que el contrato de alquiler tenga duración indefinida lo que es contrario al art. 1543 Cc que dice que "En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo DETERMINADO y precio cierto."
2.- Se deja el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de tu cliente lo que es contrario a art. 1256 Cc, a cuyo tenor: "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes."
Pero no puedo darte una respuesta super clara y super contundente porque en este asunto hay una casuística brutal. No obstante creo que lo mas probable con diferencia es que pierdas el pleito.
1.- en la práctica hace que el contrato de alquiler tenga duración indefinida lo que es contrario al art. 1543 Cc que dice que "En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo DETERMINADO y precio cierto."
2.- Se deja el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de tu cliente lo que es contrario a art. 1256 Cc, a cuyo tenor: "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes."
Pero no puedo darte una respuesta super clara y super contundente porque en este asunto hay una casuística brutal. No obstante creo que lo mas probable con diferencia es que pierdas el pleito.
Hola León, me alegro de poder contar con tu experiencia en esta consulta.
Copio lo que respondí a esta consulta en el foro de civil:
"Yo considero que:
Un contrato de once meses es plenamente válido, no se me ocurre ningún motivo por el que no pueda pactarse ese plazo.
Si el contrato viene del año 2008 doy por sentado que ahora, en 2019-2020, está en tácita reconducción del art. 1566 CC.
"Artículo 1566
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
Y como ves el arrendador puede extinguir el contrato con su comunicación, y sin que el inquilino pueda oponerse a ello, porque ha habido comunicación del Banco ¿verdad? Si no es así, si tu casero no ha cumplido los requisitos formales del art. 1566 CC, tal vez si puedas oponerte.
Mírate la legitimación activa del Banco, pero por lo mismo que he expuesto lo veo poco prosperable.
No puedes recurrir al incidente posesorio de los artículos 622, 661 y 675 de la LEC; desde el año 2016 el Banco se ha subrogado en el contrato, es tu casero, y le has pagado la renta, no puedes ir contra tus propios actos.
Dicho lo anterior, te recuerdo que incluso si tu patrocinado fuera vencido en el juicio verbal de desahucio, las consecuencias, en el peor de los casos, serían la condena a pagar las rentas por el plazo adicional por el que se haya prolongado la ocupación del inmueble, salvo que haya una cláusula penal por retraso en la entrega o salvo que el Banco acredite un perjuicio mayor que veo poco probable, y en concepto de costas como mucho, y siendo la cuantía una anualidad de renta, pues un tercio de la misma cuantía mas IVA. Es algo que tendrás que valorar. También tendrás que valorar cómo te encaja sostener una pretensión que en principio tiene visos de no prosperar (esto ya es algo muy personal)"
Y sobre el contrato indefinido, copio lo que contesté en otro hilo de este foro:
- “indefinido” no es prorroga forzosa (STS 20-3-2013). Como bien expones, el TS interpreta que los arrendamientos lo son por plazo cierto, pues es su naturaleza la cesión temporal del uso.
Copio lo que respondí a esta consulta en el foro de civil:
"Yo considero que:
Un contrato de once meses es plenamente válido, no se me ocurre ningún motivo por el que no pueda pactarse ese plazo.
Si el contrato viene del año 2008 doy por sentado que ahora, en 2019-2020, está en tácita reconducción del art. 1566 CC.
"Artículo 1566
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
Y como ves el arrendador puede extinguir el contrato con su comunicación, y sin que el inquilino pueda oponerse a ello, porque ha habido comunicación del Banco ¿verdad? Si no es así, si tu casero no ha cumplido los requisitos formales del art. 1566 CC, tal vez si puedas oponerte.
Mírate la legitimación activa del Banco, pero por lo mismo que he expuesto lo veo poco prosperable.
No puedes recurrir al incidente posesorio de los artículos 622, 661 y 675 de la LEC; desde el año 2016 el Banco se ha subrogado en el contrato, es tu casero, y le has pagado la renta, no puedes ir contra tus propios actos.
Dicho lo anterior, te recuerdo que incluso si tu patrocinado fuera vencido en el juicio verbal de desahucio, las consecuencias, en el peor de los casos, serían la condena a pagar las rentas por el plazo adicional por el que se haya prolongado la ocupación del inmueble, salvo que haya una cláusula penal por retraso en la entrega o salvo que el Banco acredite un perjuicio mayor que veo poco probable, y en concepto de costas como mucho, y siendo la cuantía una anualidad de renta, pues un tercio de la misma cuantía mas IVA. Es algo que tendrás que valorar. También tendrás que valorar cómo te encaja sostener una pretensión que en principio tiene visos de no prosperar (esto ya es algo muy personal)"
Y sobre el contrato indefinido, copio lo que contesté en otro hilo de este foro:
- “indefinido” no es prorroga forzosa (STS 20-3-2013). Como bien expones, el TS interpreta que los arrendamientos lo son por plazo cierto, pues es su naturaleza la cesión temporal del uso.
Gracias compañeros,
Pero entonces ¿no influiría en nada que primero fue mi cliente, la inquilina, que notificó su deseo de prorrogar el contrato y a los 10 días se recibió el burofax del Banco, comunicando la no prórroga?
Busco la forma de prorrogar el contrato, porque tras tanto tiempo en la vivienda, la cliente no puede organizar tan rápido una mudanza.
Pero entonces ¿no influiría en nada que primero fue mi cliente, la inquilina, que notificó su deseo de prorrogar el contrato y a los 10 días se recibió el burofax del Banco, comunicando la no prórroga?
Busco la forma de prorrogar el contrato, porque tras tanto tiempo en la vivienda, la cliente no puede organizar tan rápido una mudanza.
Es que yo creo que tu inquilina no puede prorrogar el contrato. Vamos a ver:
1.- yo creo que en este asunto la clave está en la expresión "prorrogables con aviso de un mes" que usas en tu primera pregunta. Habría que leer el contrato, pero todo parece indicar que se trata de una cláusula de "prorroga forzosa" para el casero pero potestativa para el inquilino y ello con caracter "indefinido", es decir, "para siempre". Esa cláusula es nula por las razones que te di en mi primera contetación, si bien vas a encontrar sentencias que aparentemente dicen lo contrario e incluso puede que alguna que lo diga expresamente. En cualquier caso es casi seguro que perderas ese pleito.
2.- La unica posibilidad que puede que tengas (y que es lo que te ha indicado Hoplon) es examinar los plazos de la táctira reconducción. Me explico: a falta de leer el contrato, estimo que habrá terminado en el 2017. En el 2008 había una duración minima de 5 años con una prorroga potestativa de 3 años mas, que parece que se han cumplido. Esto nos situa hacia el año 2017. Como la clausula que dice que el contrato es prorrogable "indefinidamente" es nula, lo que ha ocurrido es que el contrato ha entrado en tácita reconducción, que puede ser mensual o anual dependiendo de como se haya determinado la renta. Probablemente la renta se determine mensualmente y por tanto la reconducción es mensual, con lo cual el banco puede echar a tu cliente sin mas que interponer el burofax cualquiera de los 15 primeros dias de cada mes, que probablemente es lo que ha ocurrido. Lo unico positivo que puedes hacer es comprobar si efectivamente ese burofax del banco se ha interpuesto la primera quincena del mes o no.
3.- Y ya por rematar la faena: a) lo de los 11 meses es legal y no te da pie para nada. b) lo ultimo que apuntas sobre el burofax despues de la comunicacion de la prorroga tampoco te srive.
Todo ello a falta de leer el contrato completo.
1.- yo creo que en este asunto la clave está en la expresión "prorrogables con aviso de un mes" que usas en tu primera pregunta. Habría que leer el contrato, pero todo parece indicar que se trata de una cláusula de "prorroga forzosa" para el casero pero potestativa para el inquilino y ello con caracter "indefinido", es decir, "para siempre". Esa cláusula es nula por las razones que te di en mi primera contetación, si bien vas a encontrar sentencias que aparentemente dicen lo contrario e incluso puede que alguna que lo diga expresamente. En cualquier caso es casi seguro que perderas ese pleito.
2.- La unica posibilidad que puede que tengas (y que es lo que te ha indicado Hoplon) es examinar los plazos de la táctira reconducción. Me explico: a falta de leer el contrato, estimo que habrá terminado en el 2017. En el 2008 había una duración minima de 5 años con una prorroga potestativa de 3 años mas, que parece que se han cumplido. Esto nos situa hacia el año 2017. Como la clausula que dice que el contrato es prorrogable "indefinidamente" es nula, lo que ha ocurrido es que el contrato ha entrado en tácita reconducción, que puede ser mensual o anual dependiendo de como se haya determinado la renta. Probablemente la renta se determine mensualmente y por tanto la reconducción es mensual, con lo cual el banco puede echar a tu cliente sin mas que interponer el burofax cualquiera de los 15 primeros dias de cada mes, que probablemente es lo que ha ocurrido. Lo unico positivo que puedes hacer es comprobar si efectivamente ese burofax del banco se ha interpuesto la primera quincena del mes o no.
3.- Y ya por rematar la faena: a) lo de los 11 meses es legal y no te da pie para nada. b) lo ultimo que apuntas sobre el burofax despues de la comunicacion de la prorroga tampoco te srive.
Todo ello a falta de leer el contrato completo.
Hola compañero,
No hay penalización en el contrato, menos mal.
He comprobado también el burofax, se envió e día 10, dentro de los primeros 15 días del mes, como ya apuntaba Leonjbr.
Mucho me temo que de cualquier forma a mi cliente le van a caer las costas, pues aún si no se opone y espera la fecha de lanzamiento para poder buscar otro piso, entiendo que la condenarán en costas.
Y he mirado la tácita reconducción, pero la renta se determina de forma mensual, la reconducción es también mensual y eso me lleva a no encontrar ni un solo motivo de oposición...
Mil gracias por vuestros consejos y por compartir vuestra experiencia.
No hay penalización en el contrato, menos mal.
He comprobado también el burofax, se envió e día 10, dentro de los primeros 15 días del mes, como ya apuntaba Leonjbr.
Mucho me temo que de cualquier forma a mi cliente le van a caer las costas, pues aún si no se opone y espera la fecha de lanzamiento para poder buscar otro piso, entiendo que la condenarán en costas.
Y he mirado la tácita reconducción, pero la renta se determina de forma mensual, la reconducción es también mensual y eso me lleva a no encontrar ni un solo motivo de oposición...
Mil gracias por vuestros consejos y por compartir vuestra experiencia.
En cuanto a no encontrar motivo de oposición: la semana pasada tuve un juicio en el que recibí tortas por todos los lados, uno de esos juicios.
Pero piensa que lo de las "cláusulas suelo" o lo de los "intereses moratorios", por ejemplo, en un principio estaba claro: era algo firmado ante notario ¿no? y oponerse era un disparate: ¿se opone usted a algo que firmó ante un notario? Pero hizo falta que algún abogado se plantease, no sólo oponerse, sino llevar la oposición a las mas altas instancias, y finalmente se introdujo un nuevo modo de ver las cosas, ya sabes lo que dice el Código Civil: las normas se interpretan acorde a los tiempos en los que se aplican.
El TS dijo que no existe el contrato de alquiler indefinido, pero en otros momentos otros órganos de la justicia decían otra cosa. hay que ser imaginativo.
Y lo de las costas, pues eso, coméntalo al cliente.
Pero piensa que lo de las "cláusulas suelo" o lo de los "intereses moratorios", por ejemplo, en un principio estaba claro: era algo firmado ante notario ¿no? y oponerse era un disparate: ¿se opone usted a algo que firmó ante un notario? Pero hizo falta que algún abogado se plantease, no sólo oponerse, sino llevar la oposición a las mas altas instancias, y finalmente se introdujo un nuevo modo de ver las cosas, ya sabes lo que dice el Código Civil: las normas se interpretan acorde a los tiempos en los que se aplican.
El TS dijo que no existe el contrato de alquiler indefinido, pero en otros momentos otros órganos de la justicia decían otra cosa. hay que ser imaginativo.
Y lo de las costas, pues eso, coméntalo al cliente.
Hola de nuevo compañer@s,
Ya sé que es rizar el rizo, pero y si planteo falta de litiscomssorcio pasivo por no haber demandado el Banco a los ocupantes de la vivienda alquilada que vienen a ser familiares de la cliente? No existe en el contrato prohibición de convivir con familiares en la vivienda, ¿no debería el Banco haberlos demandado en su calidad de ocupantes?
Un saludo,
Ya sé que es rizar el rizo, pero y si planteo falta de litiscomssorcio pasivo por no haber demandado el Banco a los ocupantes de la vivienda alquilada que vienen a ser familiares de la cliente? No existe en el contrato prohibición de convivir con familiares en la vivienda, ¿no debería el Banco haberlos demandado en su calidad de ocupantes?
Un saludo,
No compañera. En los desahucios basta con demandar al titular del contrato. El día del lanzamiento se lanza a todo el mundo. Los ocupantes no tienen por qué formar parte del pleito porque no tienen titulo de ninguna clase, ni siquiera la mera posesión, porque cuando entraron en la vivienda ya estaba el inquilino. Es como si no existieran.
