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Ocupación finca por organismo público
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2.2.) Buena fe.
La buena fe recibe en el Cc una definición doble, respectivamente en el Art. 433 para la posesión y en el Art. 1950 para la usucapión. Este segundo dice que la buena fe del poseedor, consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.
Por su parte, el Art. 1951 se remite a las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los Arts. 433 a 436 Cc.
Usucapión y Registro.
Partimos del siguiente ejemplo: Luis es propietario de una finca que aparece registrada a su nombre en el Registro de la Propiedad de La Laguna, sito en el Juzgado de Instrucción núm. 7. Luis vende dicha finca a Pedro, el cual no la inscribe en el Registro, por lo que Luis continúa apareciendo en aquél como titular. Luis vuelve a vender la finca a José, el cual sí la inscribe en el Registro, a pesar de que Pedro la está ya poseyendo en concepto de dueño. Por tanto, se produce una clara discordancia entre la verdad formal del registro y la verdad material de la posesión.
La vigente Lh atribuye a la inscripción un papel preponderante a favor del titular inscrito usucapiente. Así, el Art. 35 Lh determina que “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los anteriores de quienes traiga causa”.
Establece así el Art. 35 Lh una usucapión secundum tabulas. El que aparece inscrito en el Registro ha de ser un comprador de buena fe, mediar contrato o justo título, ser adquiriente a título oneroso y, obviamente, haber inscrito en el RP. Es quien el Art. 34 Lh llama “tercero hipotecario”.
Dándose estas circunstancias, la legislación hipotecaria afirma que:
la inscripción es el justo título - con independencia de que el título que accede sea nulo realmente;
se presume que ha habido a favor del tercero hipotecario una posesión justa, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño;
el tercero hipotecario ha usucapido ya la propiedad.
Veamos algunos supuestos especiales:
Por ejemplo: cuando José accede al Registro de la Propiedad, Pedro ya ha usucapido por transcurso de plazos. En este caso, se concede al tercero hipotecario un año para despojar de la posesión al otro poseedor.
José inscribe la finca que ha adquirido de Luis en el Registro, pero Pedro también tenía inscrita la misma finca en otro folio. En este caso, cesa la protección registral a favor de las reglas contenidas en el Código civil.
La buena fe recibe en el Cc una definición doble, respectivamente en el Art. 433 para la posesión y en el Art. 1950 para la usucapión. Este segundo dice que la buena fe del poseedor, consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.
Por su parte, el Art. 1951 se remite a las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los Arts. 433 a 436 Cc.
Usucapión y Registro.
Partimos del siguiente ejemplo: Luis es propietario de una finca que aparece registrada a su nombre en el Registro de la Propiedad de La Laguna, sito en el Juzgado de Instrucción núm. 7. Luis vende dicha finca a Pedro, el cual no la inscribe en el Registro, por lo que Luis continúa apareciendo en aquél como titular. Luis vuelve a vender la finca a José, el cual sí la inscribe en el Registro, a pesar de que Pedro la está ya poseyendo en concepto de dueño. Por tanto, se produce una clara discordancia entre la verdad formal del registro y la verdad material de la posesión.
La vigente Lh atribuye a la inscripción un papel preponderante a favor del titular inscrito usucapiente. Así, el Art. 35 Lh determina que “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los anteriores de quienes traiga causa”.
Establece así el Art. 35 Lh una usucapión secundum tabulas. El que aparece inscrito en el Registro ha de ser un comprador de buena fe, mediar contrato o justo título, ser adquiriente a título oneroso y, obviamente, haber inscrito en el RP. Es quien el Art. 34 Lh llama “tercero hipotecario”.
Dándose estas circunstancias, la legislación hipotecaria afirma que:
la inscripción es el justo título - con independencia de que el título que accede sea nulo realmente;
se presume que ha habido a favor del tercero hipotecario una posesión justa, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño;
el tercero hipotecario ha usucapido ya la propiedad.
Veamos algunos supuestos especiales:
Por ejemplo: cuando José accede al Registro de la Propiedad, Pedro ya ha usucapido por transcurso de plazos. En este caso, se concede al tercero hipotecario un año para despojar de la posesión al otro poseedor.
José inscribe la finca que ha adquirido de Luis en el Registro, pero Pedro también tenía inscrita la misma finca en otro folio. En este caso, cesa la protección registral a favor de las reglas contenidas en el Código civil.
Aparte, debes leerte esto sobre la usucapión:
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales (Arts. 609 y 1930 Cc), pero ¿es un modo originario o derivativo de adquisición?. Se considera una adquisición originaria aquélla que recae sobre un objeto hasta entonces nunca poseído - res nullius - de forma que el derecho de propiedad surge ex novo; por su parte, sería una adquisición derivativa cuando el derecho actual trae causa de otro derecho anterior, adquiriéndose tal y como se encuentra en otro patrimonio, vuestro caso.
La usucapión es un modo, en principio, originario de adquirir, puesto que el usucapiente no recibe su derecho de un tradens, ni siquiera en aquellos supuestos en que contrata con un non dominus y de él recibe la posesión.
La condición de modo originario es, sin embargo, relativa, pues el usucapiente no recibe una cosa sin historia, libre de gravámenes. Luego el que comienza a usucapir una cosa ajena, cualquiera que sea el modo como inicie su relación con la cosa, no podrá evitar que la misma se halle sometida a gravámenes, condiciones, causas de rescisión, contra las cuales habrá de usucapir simultáneamente. En definitiva, el usucapiente adquiere originariamente, pero no una res nullius, pues no deriva su titularidad del verdadero dueño aunque el derecho que adquiere sobre la cosa es delimitado por el título (Lacruz Berdejo).
Presupuestos objetivos para usucapir.
Para la prescripción extraordinaria, precisa el Art. 1941 Cc que la posesión debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
A tenor de ambos artículos, podemos señalar la existencia de unos requisitos comunes a todo tipo de usucapión y unos requisitos especiales para la prescripción ordinaria.
Requisitos comunes.
La posesión.
Toda posesión, sea cual sea su concepto, es válida para lograr una tutela sumaria de los Tribunales (possessio ad interdicta); sin embargo, sólo unos tipos de posesión son válidas para usucapir (possessio ad usucapionem).
Señalar que cuando el Art. 1941 se refiere a la posesión en concepto de dueño, la generalidad de la doctrina lo interpreta no en el sentido del Art. 432 Cc, sino en relación a la existencia o no de animus rei sibi habiendi. Veamos esta figura con un gráfico ejemplo: el usufructuario posee una finca en concepto diferente de dueño, pero se comporta como si fuera el titular de un derecho propio - el usufructo - el cual le es suficiente para usucapir (funcionaría como título suficiente).
Los actos tolerados de posesión no son aptos para usucapir, ni tampoco los efectuados por los servidores de la posesión.
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales (Arts. 609 y 1930 Cc), pero ¿es un modo originario o derivativo de adquisición?. Se considera una adquisición originaria aquélla que recae sobre un objeto hasta entonces nunca poseído - res nullius - de forma que el derecho de propiedad surge ex novo; por su parte, sería una adquisición derivativa cuando el derecho actual trae causa de otro derecho anterior, adquiriéndose tal y como se encuentra en otro patrimonio, vuestro caso.
La usucapión es un modo, en principio, originario de adquirir, puesto que el usucapiente no recibe su derecho de un tradens, ni siquiera en aquellos supuestos en que contrata con un non dominus y de él recibe la posesión.
La condición de modo originario es, sin embargo, relativa, pues el usucapiente no recibe una cosa sin historia, libre de gravámenes. Luego el que comienza a usucapir una cosa ajena, cualquiera que sea el modo como inicie su relación con la cosa, no podrá evitar que la misma se halle sometida a gravámenes, condiciones, causas de rescisión, contra las cuales habrá de usucapir simultáneamente. En definitiva, el usucapiente adquiere originariamente, pero no una res nullius, pues no deriva su titularidad del verdadero dueño aunque el derecho que adquiere sobre la cosa es delimitado por el título (Lacruz Berdejo).
Presupuestos objetivos para usucapir.
Para la prescripción extraordinaria, precisa el Art. 1941 Cc que la posesión debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
A tenor de ambos artículos, podemos señalar la existencia de unos requisitos comunes a todo tipo de usucapión y unos requisitos especiales para la prescripción ordinaria.
Requisitos comunes.
La posesión.
Toda posesión, sea cual sea su concepto, es válida para lograr una tutela sumaria de los Tribunales (possessio ad interdicta); sin embargo, sólo unos tipos de posesión son válidas para usucapir (possessio ad usucapionem).
Señalar que cuando el Art. 1941 se refiere a la posesión en concepto de dueño, la generalidad de la doctrina lo interpreta no en el sentido del Art. 432 Cc, sino en relación a la existencia o no de animus rei sibi habiendi. Veamos esta figura con un gráfico ejemplo: el usufructuario posee una finca en concepto diferente de dueño, pero se comporta como si fuera el titular de un derecho propio - el usufructo - el cual le es suficiente para usucapir (funcionaría como título suficiente).
Los actos tolerados de posesión no son aptos para usucapir, ni tampoco los efectuados por los servidores de la posesión.
Requisitos especiales.
Los plazos de usucapión se acortan si el poseedor en calidad de dueño lo es de buena fe y, tratándose de bienes inmuebles, mediante título. El legislador ha tenido en cuenta la especial situación de quien tiene todas las razones para creerse propietario, acaso habiendo pagado un precio, y no lo es por motivos que no dependen de él y del acto adquisitivo en sí.
2.1.) Título.
Es el acto que justifica y legitima la posesión en concepto de dueño: es el que determinó la adquisición de ésta. Según el Art. 1952 entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
En la usucapión, el título es algo más que el contrato que justifica la entrega de la cosa - compraventa -, en la medida en que es algo más complejo: comprende éste el acto transmitivo en su conjunto, título y modo, que causa y legitima la posesión del adquiriente y la hace aparecer como ejercicio del derecho de propiedad.
Por lo tanto, este título puede ser tanto una ocupación como una tradición más contrato. La ocupación es un modo de adquirir algo que originariamente no es de nadie, luego es una adquisición originaria. Luego esta ocupación no es la que nos interesa a efectos de usucapión, sino aquélla que se produce sobre un bien que se considera res nullius pero que, en verdad, tiene un dueño.
(Esto es importante):
El justo título nunca se presume a efectos de usucapión, (Art. 1954 Cc) con la excepción del Art. 464, según el cual la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título.
En cuanto a las condiciones del título, conforme al Art. 1953 Cc, el mismo ha de ser verdadero y válido.
“Veracidad no es lo opuesto a inexistencia, sino a falsedad”. Por lo tanto, se elimina como título ad usucapionem los títulos falsos.; así, el calificativo de verdadero es excluyente del título putativo, es decir, aquél en cuya presencia cree por error el usucapiente, pero que no existe.
No vale este título aunque sea excusable el error del usucapiente sobre su realidad. Tampoco es verdadero el título simulado absolutamente. En cuanto a la simulación relativa, el título disimulado, si se demuestra, sí serviría para adquirir por usucapión, frente al dueño verdadero, la cosa transferida por el simulante.
Por lo tanto, una compraventa absolutamente simulada no es título para usucapir;
La validez del título significa que éste ha de reunir todas las condiciones exigidas por la ley, tanto las relativas a su otorgamiento - consentimiento, objeto y causa - como a su contenido - licitud, ausencia de prohibiciones -. La exigencia de validez del título ha de interpretarse literalmente. No sólo es preciso que el negocio sea apto, según su clase, para transmitir la propiedad, sino que la hubiera transferido por concurrir en él todos los requisitos de validez, a no mediar un obstáculo externo que se opone a su eficacia: por lo común, la falta de titularidad del transferente.
O sea, se exige un título válido pero no eficaz. Uno que vale por reunir las cualidades intrínsecas requeridas, pero que no produce efectos por un accidente externo.
Los plazos de usucapión se acortan si el poseedor en calidad de dueño lo es de buena fe y, tratándose de bienes inmuebles, mediante título. El legislador ha tenido en cuenta la especial situación de quien tiene todas las razones para creerse propietario, acaso habiendo pagado un precio, y no lo es por motivos que no dependen de él y del acto adquisitivo en sí.
2.1.) Título.
Es el acto que justifica y legitima la posesión en concepto de dueño: es el que determinó la adquisición de ésta. Según el Art. 1952 entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
En la usucapión, el título es algo más que el contrato que justifica la entrega de la cosa - compraventa -, en la medida en que es algo más complejo: comprende éste el acto transmitivo en su conjunto, título y modo, que causa y legitima la posesión del adquiriente y la hace aparecer como ejercicio del derecho de propiedad.
Por lo tanto, este título puede ser tanto una ocupación como una tradición más contrato. La ocupación es un modo de adquirir algo que originariamente no es de nadie, luego es una adquisición originaria. Luego esta ocupación no es la que nos interesa a efectos de usucapión, sino aquélla que se produce sobre un bien que se considera res nullius pero que, en verdad, tiene un dueño.
(Esto es importante):
El justo título nunca se presume a efectos de usucapión, (Art. 1954 Cc) con la excepción del Art. 464, según el cual la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título.
En cuanto a las condiciones del título, conforme al Art. 1953 Cc, el mismo ha de ser verdadero y válido.
“Veracidad no es lo opuesto a inexistencia, sino a falsedad”. Por lo tanto, se elimina como título ad usucapionem los títulos falsos.; así, el calificativo de verdadero es excluyente del título putativo, es decir, aquél en cuya presencia cree por error el usucapiente, pero que no existe.
No vale este título aunque sea excusable el error del usucapiente sobre su realidad. Tampoco es verdadero el título simulado absolutamente. En cuanto a la simulación relativa, el título disimulado, si se demuestra, sí serviría para adquirir por usucapión, frente al dueño verdadero, la cosa transferida por el simulante.
Por lo tanto, una compraventa absolutamente simulada no es título para usucapir;
La validez del título significa que éste ha de reunir todas las condiciones exigidas por la ley, tanto las relativas a su otorgamiento - consentimiento, objeto y causa - como a su contenido - licitud, ausencia de prohibiciones -. La exigencia de validez del título ha de interpretarse literalmente. No sólo es preciso que el negocio sea apto, según su clase, para transmitir la propiedad, sino que la hubiera transferido por concurrir en él todos los requisitos de validez, a no mediar un obstáculo externo que se opone a su eficacia: por lo común, la falta de titularidad del transferente.
O sea, se exige un título válido pero no eficaz. Uno que vale por reunir las cualidades intrínsecas requeridas, pero que no produce efectos por un accidente externo.
Hola, lo primero que tenéis que hacer, ante juzgado, presentando todas las facturas, etc es demandar la propiedad por herencia. Esto ya interrumpe la usucapión del Ayuntamiento, pues uno de los requisitos para que ellos la aleguen es que ésta sea 'pacífica'.
A falta de más datos, tendríais que ir al Registro a ver por qué título dice el Ayuntam. que ha adquirido el suelo, pues si como dices, era tu abuela la que figuraba como propietaria, y obviamente ella no la vendió al Ayuntamiento, sólo podrá ser por usucapión del Ayuntamiento.
El artículo 35 de la vigente Ley Hipotecaria establece una usucapión para un caso especial, cuya justificación se encuentra en la presunción de la veracidad que se desprende del registro de la propiedad (Art. 38 Ley Hipotecaria). Con el establecimiento de que la inscripción se considerará como justo título y la presunción de que se ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe, se pretende proteger al titular registral que no ha adquirido el derecho realmente ni se ha podido acoger al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
El hecho de que un inmueble se encuentre registrado no supone una prohibición de que sea usucapido en contra del titular registral. Es decir, al basarse en la mera posesión, es posible que el registro diga que pertenece a un sujeto que ya lo ha perdido porque otro lo ha usucapido. En este caso, habrá que demostrar la posesión, ya que se presume que el titular inscrito ha sido poseedor durante todo el tiempo de la inscripción.
Ley
Por último, es posible la adquisición de la propiedad ope legis, esto es, por la voluntad del legislador. Se trata de una situación poco común en el tráfico jurídico de las personas privadas pero es ampliamente utilizada en el marco de los organismos públicos. Una muestra de ello es la adquisición automática de bienes inmuebles sin dueño por parte de la Administración (art. 17 LPAP) y al que nos hemos referido anteriormente.
Igual sucede en materia urbanística con las llamadas cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos en ciertos terrenos no consolidados, donde los propietarios deben poner a disposición de la Administración sus propiedades, sin perjuicio de establecer posteriores compensaciones.
A falta de más datos, tendríais que ir al Registro a ver por qué título dice el Ayuntam. que ha adquirido el suelo, pues si como dices, era tu abuela la que figuraba como propietaria, y obviamente ella no la vendió al Ayuntamiento, sólo podrá ser por usucapión del Ayuntamiento.
El artículo 35 de la vigente Ley Hipotecaria establece una usucapión para un caso especial, cuya justificación se encuentra en la presunción de la veracidad que se desprende del registro de la propiedad (Art. 38 Ley Hipotecaria). Con el establecimiento de que la inscripción se considerará como justo título y la presunción de que se ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe, se pretende proteger al titular registral que no ha adquirido el derecho realmente ni se ha podido acoger al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
El hecho de que un inmueble se encuentre registrado no supone una prohibición de que sea usucapido en contra del titular registral. Es decir, al basarse en la mera posesión, es posible que el registro diga que pertenece a un sujeto que ya lo ha perdido porque otro lo ha usucapido. En este caso, habrá que demostrar la posesión, ya que se presume que el titular inscrito ha sido poseedor durante todo el tiempo de la inscripción.
Ley
Por último, es posible la adquisición de la propiedad ope legis, esto es, por la voluntad del legislador. Se trata de una situación poco común en el tráfico jurídico de las personas privadas pero es ampliamente utilizada en el marco de los organismos públicos. Una muestra de ello es la adquisición automática de bienes inmuebles sin dueño por parte de la Administración (art. 17 LPAP) y al que nos hemos referido anteriormente.
Igual sucede en materia urbanística con las llamadas cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos en ciertos terrenos no consolidados, donde los propietarios deben poner a disposición de la Administración sus propiedades, sin perjuicio de establecer posteriores compensaciones.
A los 30 años pueden solicitar la propiedad por usucapión.
Y pedir el recibo del 1984 es porque en aquel entonces vivia tu abuela, por lo que es mas que probable que todavia continuara a su nombre, y... han pasado 26 años, no 30. Por lo que estarias en posibilidad de levantar la mano, y recuperar la propiedad.
Y pedir el recibo del 1984 es porque en aquel entonces vivia tu abuela, por lo que es mas que probable que todavia continuara a su nombre, y... han pasado 26 años, no 30. Por lo que estarias en posibilidad de levantar la mano, y recuperar la propiedad.
Solicitelo, pero al Catastro Historico (suele ser oficina distinta del Catastro actual). Busque por Internet el telefono (si no lo encuentra pregunte en el Catastro de la Diputación Foral) y hable directamente con ellos.
En mi experiencia personal, con un tema similar, me enviaron desde el Catastro Historico, a) fotocopia compulsada de los planos catastrales de la localidad, de la epoca que solicite, b) fotocopia compulsada de la hoja donde aparecía el titular que solicité, como propietario según Catastro, c) fotocopia compulsada de la descripción catastral de la finca solicitada. Me llegó todo por correo certificado y pagué contra reembolso 11,99€.
Con esa documentación, se puede dirigir al Catastro actual para que le indiquen en base a que ha cambiado la titularidad de las fincas.
Ojo con los 30 años... solicite recibo ó relación de contribuyentes del año 1984 en que falleció su abuela (estaría en 26 años).
En mi experiencia personal, con un tema similar, me enviaron desde el Catastro Historico, a) fotocopia compulsada de los planos catastrales de la localidad, de la epoca que solicite, b) fotocopia compulsada de la hoja donde aparecía el titular que solicité, como propietario según Catastro, c) fotocopia compulsada de la descripción catastral de la finca solicitada. Me llegó todo por correo certificado y pagué contra reembolso 11,99€.
Con esa documentación, se puede dirigir al Catastro actual para que le indiquen en base a que ha cambiado la titularidad de las fincas.
Ojo con los 30 años... solicite recibo ó relación de contribuyentes del año 1984 en que falleció su abuela (estaría en 26 años).
Por supuesto que el Catastro tiene obligación de contestar, si usted hace la solicitud por escrito. Deberá solicitar cita previa. Se la pueden dar en la página web del Catastro.
No es necesario que acompañe nota simple, solo acompañe copia del recibo de IBI.
No estaría de mas, solicitar la colaboración de un perito, arquitecto o aparejador.
No es necesario que acompañe nota simple, solo acompañe copia del recibo de IBI.
No estaría de mas, solicitar la colaboración de un perito, arquitecto o aparejador.
Ocupación finca por organismo público
El tema es bastante complejo por lo que necesito orientación para enfocarlo.
Mi abuela era propietaria por herencia y asi figura en el registro de la propiedad actualizada a la fecha de hoy de dos parcelas urbanas en un pueblo de Guipuzcoa, falleció en 1984 al igual que mi padre hijo único. De los datos que he podido recabar el recibo de urbana figuraba tambien a su nombre hasta 1978, despues no he podido encontrar mas recibos. He estado hace unos días en el pueblo y he podido comprobar que la zona donde estaban las parcelas se encuentra totalmente urbanizada y construida, con la descripción registral no me es posible identificarlas y las referencias catastrales han cambiado ademas de haber sido transferido el catastro a la diputación foral, desconozco la forma comoha actuado el ayuntamiento y este se hace el loco y dice no saber nada. He mirado por google por si hubieera algún anuncio oficial y no he encontrado nada ¿ Tenemos algun derecho los herederos en forma de indemnización ? ¿ Que pasos podemos realizar ?
Mi abuela era propietaria por herencia y asi figura en el registro de la propiedad actualizada a la fecha de hoy de dos parcelas urbanas en un pueblo de Guipuzcoa, falleció en 1984 al igual que mi padre hijo único. De los datos que he podido recabar el recibo de urbana figuraba tambien a su nombre hasta 1978, despues no he podido encontrar mas recibos. He estado hace unos días en el pueblo y he podido comprobar que la zona donde estaban las parcelas se encuentra totalmente urbanizada y construida, con la descripción registral no me es posible identificarlas y las referencias catastrales han cambiado ademas de haber sido transferido el catastro a la diputación foral, desconozco la forma comoha actuado el ayuntamiento y este se hace el loco y dice no saber nada. He mirado por google por si hubieera algún anuncio oficial y no he encontrado nada ¿ Tenemos algun derecho los herederos en forma de indemnización ? ¿ Que pasos podemos realizar ?
