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Obras y pagos por arreglos en el parking de la comunidad
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Viendo 1 - 20 de 21 comentarios
Hola Yucatan17:
En cada entrada rizas mas el rizo, si era complicada tu primera entrada, esta no lo es menos:
Yo lo veo de la siguiente manera:
El propietario segrega el local, y se forman dos locales, antes de la segregación hay salida a la vía publica.
El propietario del local TENIA LA OBLIGACIÓN DE DARLE UNA SERVIDUMBRE DE PASO AL LOCAL QUE AHORA NO TIENE ACCESO.
La comunidad no tiene porque facilitarle el paso, es el dueño del local quien antes de segregar tenia que haber previsto el problema, como se dice vulgarmente "que se la envaine".
Saludos y suerte/Juanchito
En cada entrada rizas mas el rizo, si era complicada tu primera entrada, esta no lo es menos:
Yo lo veo de la siguiente manera:
El propietario segrega el local, y se forman dos locales, antes de la segregación hay salida a la vía publica.
El propietario del local TENIA LA OBLIGACIÓN DE DARLE UNA SERVIDUMBRE DE PASO AL LOCAL QUE AHORA NO TIENE ACCESO.
La comunidad no tiene porque facilitarle el paso, es el dueño del local quien antes de segregar tenia que haber previsto el problema, como se dice vulgarmente "que se la envaine".
Saludos y suerte/Juanchito
Ni el presidente puede decidir nada, ni los propietarios afectados por la posible rampa, ni el propietaro del local. Las decisiones las toma la junta de propietarios debidamente convocada.
Pero deberían empezar por el principio. Y es que, según mi opinión, el propietario del local no tiene ningún derecho a reclamar un acceso al nuevo local surgido de la división del antiguo local en dos. Otra cosa es que la comunidad decida (por aquello de la buena vecindad,etc.) facilitarle este acceso.
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Pero deberían empezar por el principio. Y es que, según mi opinión, el propietario del local no tiene ningún derecho a reclamar un acceso al nuevo local surgido de la división del antiguo local en dos. Otra cosa es que la comunidad decida (por aquello de la buena vecindad,etc.) facilitarle este acceso.
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Propongo este nuevo tema que está pasando en mi urbanización. En un local comercial no existe acceso desde la calle ya que hasta ahora estaba unido a otro que si lo tenía. El propietario los acaba de dividir y nos reclama un acceso para llegar a su local.
La comunidad le apuntó la idea de hacer el acceso aprovechando una rampa de bajada al portal del bloque dónde está ubicado pues es el camino más cómodo,rápido y barato.
El propietario le pareció bien pero hubo un par de vecinos (2 de 9), que se negaron a que se hiciera desde "su" rampa, proponiendo que se hiciera desde la acera y atravesando el césped de los actuales jardines.realizando una rampa que seguramente su grado de inclinación no podrá ser legal pues hay mucho desnivel.
El presidente de la comunidad determina que se haga el paso según la voluntad de los vecinos afectados pese a que se invaden jardines de la comunidad general.
Mucho me temo que los vecinos por no enfrentarse entre ellos, determinarán que la rampa se haga por el césped, por lo cual formuló las siguientes preguntas:
- quién son los vecinos de un bloque para decidir sobre asuntos de la comunidad general?
- quién es el presidente para determinar que ellos son los que decidan?
- que precedente se crea para que cualquier vecino de cualquier bloque le afecte un árbol, unas plantas, una instalación deportiva, etc y decidan que no se planten, no se poden etc.?
- en el supuesto de que se construya la rampa, qué posibilidades tengo de denunciarla?
- esta rampa podrá ser denunciada si no cumple el % de desnivel?
- el propietario del local puede decidir alternativa en aras al elevado coste de su construcción?
Gracias de antemano por vuestros desinteresadas opiniones.
Un saludo
La comunidad le apuntó la idea de hacer el acceso aprovechando una rampa de bajada al portal del bloque dónde está ubicado pues es el camino más cómodo,rápido y barato.
El propietario le pareció bien pero hubo un par de vecinos (2 de 9), que se negaron a que se hiciera desde "su" rampa, proponiendo que se hiciera desde la acera y atravesando el césped de los actuales jardines.realizando una rampa que seguramente su grado de inclinación no podrá ser legal pues hay mucho desnivel.
El presidente de la comunidad determina que se haga el paso según la voluntad de los vecinos afectados pese a que se invaden jardines de la comunidad general.
Mucho me temo que los vecinos por no enfrentarse entre ellos, determinarán que la rampa se haga por el césped, por lo cual formuló las siguientes preguntas:
- quién son los vecinos de un bloque para decidir sobre asuntos de la comunidad general?
- quién es el presidente para determinar que ellos son los que decidan?
- que precedente se crea para que cualquier vecino de cualquier bloque le afecte un árbol, unas plantas, una instalación deportiva, etc y decidan que no se planten, no se poden etc.?
- en el supuesto de que se construya la rampa, qué posibilidades tengo de denunciarla?
- esta rampa podrá ser denunciada si no cumple el % de desnivel?
- el propietario del local puede decidir alternativa en aras al elevado coste de su construcción?
Gracias de antemano por vuestros desinteresadas opiniones.
Un saludo
Te contestare por el orden de las preguntas. Aclaro primero que nunca fui propietario de plaza de garaje en esta comunidad. Cuando compre la vivienda alquile una plaza y la use durante algunos años.
Por motivos de seguridad deje de hacerlo, algunos cerebros privilegiados de la comunidad, se les ocurrió la brillante idea de colocar llaves en todas las puertas del garaje, solo se puede salir de él usando una chave. 349 plazas de garaje sin ni siquiera una salida de emergencia.
1º la aportación de los 50 locales a pie de calle, a los gastos de la comunidad, es posible que no sea la correcta, pero por lo menos en los estadillos de gastos que presenta el administrador, hay un apartado en el que constan los ingresos de estos locales.
2º Totalmente de acuerdo, siguiendo lo que dice la ley y los estatutos de la comunidad.
3ºesto es lógico, los locales a pie de calle, no usan los ascensores, o las escaleras, tienen salida propia sin pasar por los portales.
4º Así debe ser, solo no deben pagar los gastos factibles de individualización como dice la ley, o los gastos con edificios como dicen los estatutos, aunque esto último podría ser discutible.
5º y 6º, tal como dices.
En el resto de tu comentario, totalmente de acuerdo.
Comentare algo que no he puesto en este hilo.
El presidente de la comunidad general, recibe de la misma 150 Euros al mes.
Es reelegido en las juntas generales ordinarias hace unos 15 años.
Hace unos 5 años, con la intención de solucionar este problema, me candidatee a la presidencia, poniendo algunas condiciones.
En primer lugar, no cobraría un céntimo de la comunidad, el dinero economizado lo utilizaríamos para hacer una auditoria de la comunidad, solo sería presidente un año.
A esta junta acudieron unos 80 vecinos, todos propietarios de vivienda y la mayoría de plaza de garaje. Obtuve 15 votos el resto para el presidente, el mismo hasta hoy.
Sin más vuelvo a agradecerte la atención. Yo no usare más este hilo, con los comentarios del mismo, intentare obtener apoyo de los vecinos, para que se haga lo que es de justicia.
Saludos Carlois.
Por motivos de seguridad deje de hacerlo, algunos cerebros privilegiados de la comunidad, se les ocurrió la brillante idea de colocar llaves en todas las puertas del garaje, solo se puede salir de él usando una chave. 349 plazas de garaje sin ni siquiera una salida de emergencia.
1º la aportación de los 50 locales a pie de calle, a los gastos de la comunidad, es posible que no sea la correcta, pero por lo menos en los estadillos de gastos que presenta el administrador, hay un apartado en el que constan los ingresos de estos locales.
2º Totalmente de acuerdo, siguiendo lo que dice la ley y los estatutos de la comunidad.
3ºesto es lógico, los locales a pie de calle, no usan los ascensores, o las escaleras, tienen salida propia sin pasar por los portales.
4º Así debe ser, solo no deben pagar los gastos factibles de individualización como dice la ley, o los gastos con edificios como dicen los estatutos, aunque esto último podría ser discutible.
5º y 6º, tal como dices.
En el resto de tu comentario, totalmente de acuerdo.
Comentare algo que no he puesto en este hilo.
El presidente de la comunidad general, recibe de la misma 150 Euros al mes.
Es reelegido en las juntas generales ordinarias hace unos 15 años.
Hace unos 5 años, con la intención de solucionar este problema, me candidatee a la presidencia, poniendo algunas condiciones.
En primer lugar, no cobraría un céntimo de la comunidad, el dinero economizado lo utilizaríamos para hacer una auditoria de la comunidad, solo sería presidente un año.
A esta junta acudieron unos 80 vecinos, todos propietarios de vivienda y la mayoría de plaza de garaje. Obtuve 15 votos el resto para el presidente, el mismo hasta hoy.
Sin más vuelvo a agradecerte la atención. Yo no usare más este hilo, con los comentarios del mismo, intentare obtener apoyo de los vecinos, para que se haga lo que es de justicia.
Saludos Carlois.
Hola Carlos:
Por lo que deduzco, tu no tienes plaza de garaje, hay incluso propietarios de plaza que no tienen piso, y lo que te mosquea es que no estan contribuyendo por su cuota a los gastos comunes del edificio. Pregunto.
1º.- Estas de acuerdo con lo que aportan los 50 locales con su 5,35 de cuota.
2º.- Estarías de acuerdo con que los dos locales y los garajes aportaran lo mismo con su 6,20 de cuota.
3º.- Acaso piensas que el local del sótano por aquello de que tiene acceso desde la comunidad, no debe estar exento de ciertos gastos a los que los 50 locales si lo estan.
4º.- A ti lo que te tiene que interesar es que los dos locales nuevos y los garajes contribuyan con su 6,20 de cuota en los gastos comunes.
5º.- Indudablemente el local del sótano no debería estar exento, puesto que algunas sentencias sobre el tema dan la razón a los locales cuando no tienen entrada por el edificio.
6º.- Si hay zonas comunes fuera del edificio, con la doble cuota deberían pagar todos, pisos y locales amen de garajes conforme su cuota en ese espacio común.
La propiedad se adquiere también por abandono del dueño, esta así contemplado en el código civil con el nombre de USUCAPIÓN, si el dueño de los dos locales no paga ni comunidad, ni el IBI, en este caso alguien lo tiene que pagar, porque el ayuntamiento lo embargaría, y si la sociedad se ha disuelto y no ha reclamado la propiedad, sin duda la ha abandonado. Pero ni la comunidad, ni los garajes en caso de que no se hubiera realizado la segregación, pueden ejercer el derecho de usucapir, puesto que una comunidad de propietarios no es ENTIDAD JURÍDICA.
En una comunidad a la que pertenezco, tenemos el mismo caso, pagamos el IBI a nombre de la Mancomunidad, y disfrutamos del local abandonado, solo hay una pega, no es obligatorio pagar el IBI y los gastos de comunidad de local abandonado, si algún comunero se niega a pagar ese gasto, no se le puede obligar, pero del disfrute si se le puede impedir.
Infórmate en el ayuntamiento de quien paga los IBI de los dos locales, te llevaras una sorpresa.
Puede que este sea el ultimo tema al que contribuya por un tiempo, si sigues interesándote, estaré a tu disposición para lo que te pueda ayudar.
Saludos y suerte/Juanchito
Por lo que deduzco, tu no tienes plaza de garaje, hay incluso propietarios de plaza que no tienen piso, y lo que te mosquea es que no estan contribuyendo por su cuota a los gastos comunes del edificio. Pregunto.
1º.- Estas de acuerdo con lo que aportan los 50 locales con su 5,35 de cuota.
2º.- Estarías de acuerdo con que los dos locales y los garajes aportaran lo mismo con su 6,20 de cuota.
3º.- Acaso piensas que el local del sótano por aquello de que tiene acceso desde la comunidad, no debe estar exento de ciertos gastos a los que los 50 locales si lo estan.
4º.- A ti lo que te tiene que interesar es que los dos locales nuevos y los garajes contribuyan con su 6,20 de cuota en los gastos comunes.
5º.- Indudablemente el local del sótano no debería estar exento, puesto que algunas sentencias sobre el tema dan la razón a los locales cuando no tienen entrada por el edificio.
6º.- Si hay zonas comunes fuera del edificio, con la doble cuota deberían pagar todos, pisos y locales amen de garajes conforme su cuota en ese espacio común.
La propiedad se adquiere también por abandono del dueño, esta así contemplado en el código civil con el nombre de USUCAPIÓN, si el dueño de los dos locales no paga ni comunidad, ni el IBI, en este caso alguien lo tiene que pagar, porque el ayuntamiento lo embargaría, y si la sociedad se ha disuelto y no ha reclamado la propiedad, sin duda la ha abandonado. Pero ni la comunidad, ni los garajes en caso de que no se hubiera realizado la segregación, pueden ejercer el derecho de usucapir, puesto que una comunidad de propietarios no es ENTIDAD JURÍDICA.
En una comunidad a la que pertenezco, tenemos el mismo caso, pagamos el IBI a nombre de la Mancomunidad, y disfrutamos del local abandonado, solo hay una pega, no es obligatorio pagar el IBI y los gastos de comunidad de local abandonado, si algún comunero se niega a pagar ese gasto, no se le puede obligar, pero del disfrute si se le puede impedir.
Infórmate en el ayuntamiento de quien paga los IBI de los dos locales, te llevaras una sorpresa.
Puede que este sea el ultimo tema al que contribuya por un tiempo, si sigues interesándote, estaré a tu disposición para lo que te pueda ayudar.
Saludos y suerte/Juanchito
Como dicen lo normal sería que se constituyera una subcomunidad para los garajes. Si no se ha hecho y no figuran en los estatutos las responsabilidades de cada parte, entiendo que se deberá de pagar por coeficiente de participación sobre el total de la comunidad, sea garaje, vivienda o ambos (tengan o no garaje), ya que es un elemento estructural de toda la comunidad (no gasto corriente de mantenimiento), y correspondería a todos de forma solidaria. El responsable en sí de hecho no sería el garaje, sino el jardín superior al que sí que tienen acceso las viviendas.
Por otro lado que los garajes no paguen por gastos corrientes de los que no se benefician como ascensores y demás es perfectamente normal y legítimo. Lo único que me sorprende es que no paguen los vados, cuando justamente esto deberían pagarlo los garajes y no las viviendas, siguiendo la misma lógica que con los ascensores pero al revés, ¿no?
Por otro lado que los garajes no paguen por gastos corrientes de los que no se benefician como ascensores y demás es perfectamente normal y legítimo. Lo único que me sorprende es que no paguen los vados, cuando justamente esto deberían pagarlo los garajes y no las viviendas, siguiendo la misma lógica que con los ascensores pero al revés, ¿no?
Anteriormente escribiste :
Cuando se divide el local en 349 plazas de garaje, más 2 locales, la suma de las cuotas de cada plaza y locales da un 6,2%.
Yo tengo nota simple de una plaza de garaje y de los 2 locales, proporcionada por el registro de la propiedad, y pagada de mi bolsillo, no saque esta nota de todas las plazas por el costo.
La suma de todas las cuotas de las plazas y locales, el 6,2%, la obtengo por el catastro.
Por lo que 8600 m2 = 6,2%
2 locales de 179 m2 = 0,26% (por regla de tres)
349 plazas de garaje 5,94% (por diferencia 6,2-0.26)
Cuando se divide el local en 349 plazas de garaje, más 2 locales, la suma de las cuotas de cada plaza y locales da un 6,2%.
Yo tengo nota simple de una plaza de garaje y de los 2 locales, proporcionada por el registro de la propiedad, y pagada de mi bolsillo, no saque esta nota de todas las plazas por el costo.
La suma de todas las cuotas de las plazas y locales, el 6,2%, la obtengo por el catastro.
Por lo que 8600 m2 = 6,2%
2 locales de 179 m2 = 0,26% (por regla de tres)
349 plazas de garaje 5,94% (por diferencia 6,2-0.26)
Resumo
305 viviendas ........................................................................................ 88,45%
50 locales a pie de calle ........................................................................... 5,35%
1 local sotano de 8600 m2 ............................... 6,2%
se reconvierte en : 2 locales de 179 m2 .. 0,26%
349 plazas de garaje 5,94%
Aqui lo que hay que conocer que se dice en la escritura de obra nueva respecto del reparto de gastos. Haber si es que ya figuraba que el sotano no pagaba gastos de escalera, ascensor etc.
305 viviendas ........................................................................................ 88,45%
50 locales a pie de calle ........................................................................... 5,35%
1 local sotano de 8600 m2 ............................... 6,2%
se reconvierte en : 2 locales de 179 m2 .. 0,26%
349 plazas de garaje 5,94%
Aqui lo que hay que conocer que se dice en la escritura de obra nueva respecto del reparto de gastos. Haber si es que ya figuraba que el sotano no pagaba gastos de escalera, ascensor etc.
Para Juanchito.
En primer lugar agradecerte por el tiempo, que seguro te habré tomado.
La suma de todas las cuotas de participación es 100%
305 viviendas, todas iguales con cuota de 0,29% cada una es = 88,45%.
El local, hoy garajes, tiene cuota de 6,2% originalmente.
La suma de los locales a pie de calle, da una cuota de 5,35%. Sumado todo 100%.
Cuando se divide el local en 349 plazas de garaje, más 2 locales, la suma de las cuotas de cada plaza y locales da un 6,2%.
Yo tengo nota simple de una plaza de garaje y de los 2 locales, proporcionada por el registro de la propiedad, y pagada de mi bolsillo, no saque esta nota de todas las plazas por el costo.
La suma de todas las cuotas de las plazas y locales, el 6,2%, la obtengo por el catastro.
Aquí se una paradoja, que de alguna forma muestra, según mi opinión, la poca voluntad por parte del Administrador de la comunidad, del Presidente de la comunidad, reelegido en junta desde hace unos 15 años, y de los propietarios de plazas de garaje, explico: El propietario original de ese local, Finsur-SA, no vende los 2 locales de 165m2, tampoco estos 2 locales pagan ninguna cuota a la comunidad.
Hace unos años, en 2012, intento localizar esta empresa, Finsur-SA, en el Registro Mercantil me comunican que la empresa esta extinguida desde el año 2000.
Comunico esto al administrador y presidente, sugiriéndoles que, si la empresa propietaria, que nunca pago su cuota de participación, esta extinta, la comunidad podría reclamar la propiedad de los 2 locales, obteniendo el beneficio posible para los fondos de la comunidad, que buena falta le hacen. Nunca obtengo respuesta.
En tiempo, los locales, abiertos, están ocupados por diversos coches, motos y algunos trasteros
Aproximadamente, el 50% de las plazas de garaje, son de vecinos de la comunidad, tienen vivienda y plaza de garaje. A las juntas generales, de los más o menos 350 propietarios entre viviendas y locales, acudimos unos 70-80, cuando he levantado este problema, siempre he perdido la votación, lo achaco a que la mayor parte de los asistentes son también propietarios de plaza de garaje, y no quieren pagar los aproximadamente 3 Euros mensuales que les corresponden.
Con respecto a los gastos con edificios, que constan en los estatutos, siempre me extraño que no fueran gastos generales, no obstante como este apartado consume en media unos 20.000 Euros anuales, un 4% de los gastos generales, siempre deduzco esta cantidad, así como los gastos individualizables, en los resúmenes que hago anualmente de las cuentas del administrador, para saber cuánto deberían haber pagado los garajes.
De nuevo te doy las gracias por tu interés en el asunto. Saludos Carlos.
En primer lugar agradecerte por el tiempo, que seguro te habré tomado.
La suma de todas las cuotas de participación es 100%
305 viviendas, todas iguales con cuota de 0,29% cada una es = 88,45%.
El local, hoy garajes, tiene cuota de 6,2% originalmente.
La suma de los locales a pie de calle, da una cuota de 5,35%. Sumado todo 100%.
Cuando se divide el local en 349 plazas de garaje, más 2 locales, la suma de las cuotas de cada plaza y locales da un 6,2%.
Yo tengo nota simple de una plaza de garaje y de los 2 locales, proporcionada por el registro de la propiedad, y pagada de mi bolsillo, no saque esta nota de todas las plazas por el costo.
La suma de todas las cuotas de las plazas y locales, el 6,2%, la obtengo por el catastro.
Aquí se una paradoja, que de alguna forma muestra, según mi opinión, la poca voluntad por parte del Administrador de la comunidad, del Presidente de la comunidad, reelegido en junta desde hace unos 15 años, y de los propietarios de plazas de garaje, explico: El propietario original de ese local, Finsur-SA, no vende los 2 locales de 165m2, tampoco estos 2 locales pagan ninguna cuota a la comunidad.
Hace unos años, en 2012, intento localizar esta empresa, Finsur-SA, en el Registro Mercantil me comunican que la empresa esta extinguida desde el año 2000.
Comunico esto al administrador y presidente, sugiriéndoles que, si la empresa propietaria, que nunca pago su cuota de participación, esta extinta, la comunidad podría reclamar la propiedad de los 2 locales, obteniendo el beneficio posible para los fondos de la comunidad, que buena falta le hacen. Nunca obtengo respuesta.
En tiempo, los locales, abiertos, están ocupados por diversos coches, motos y algunos trasteros
Aproximadamente, el 50% de las plazas de garaje, son de vecinos de la comunidad, tienen vivienda y plaza de garaje. A las juntas generales, de los más o menos 350 propietarios entre viviendas y locales, acudimos unos 70-80, cuando he levantado este problema, siempre he perdido la votación, lo achaco a que la mayor parte de los asistentes son también propietarios de plaza de garaje, y no quieren pagar los aproximadamente 3 Euros mensuales que les corresponden.
Con respecto a los gastos con edificios, que constan en los estatutos, siempre me extraño que no fueran gastos generales, no obstante como este apartado consume en media unos 20.000 Euros anuales, un 4% de los gastos generales, siempre deduzco esta cantidad, así como los gastos individualizables, en los resúmenes que hago anualmente de las cuentas del administrador, para saber cuánto deberían haber pagado los garajes.
De nuevo te doy las gracias por tu interés en el asunto. Saludos Carlos.
Para martingaboardi:
Un local comercial o un sótano que esta situado en los bajos de la comunidad, no tiene entrada peatonal desde la calle, y el techo es un patio comunitario.
Seria bueno que aportaras la cuota de participación en la total finca o elementos comunes porque los hay, ya que citas una Comunidad General.
El propietario único del local de 8.600 m2, con una cuota de participación en el edificio de 6,20%, segrega el local en dos locales de 179 m2 cada uno de ellos, y el resto en otro local con una capacidad para 349 plazas de garaje.
1º.- El propietario del local al segregar ha tenido que repartir la cuota de participación de 6,20 para los tres nuevos locales, tendras que saber como hizo el reparto, puesto que la cuota sin el consentimiento unánime de todos los propietarios no se puede alterar.
2º.- Seguramente el garaje ha pasado a ser una propiedad indivisa de tal manera que los que compraron una plaza, en realidad compraron una participacion indivisa de uso exclusivo y excluyente, se hicieron tantas partes como plazas se crearon, y cada comunero, tendrá una
X avas partes del local, y servirá para pagar los gastos del local, y las cuotas de participación que resultaron de la segregación, una con relación al edificio, y otra para la mancomunidad, serán para contribuir a los gastos que les correspondan. (No obstante para asegurar esto, tendrías que ver el título constitutivo, en el sentido de si este local en su origen forma o no parte de la Comunidad, creo que si porque hay acceso por ascensor y escalera). Hay locales convertidos en plazas de garajes que no pertenecen a la comunidad, habría que sumar todas las cuotas para saber si dan el modulo 100.
3º.- Tanto los dos locales como el garaje, tienen la obligación de pagar todos los gastos comunes del edificio puesto que si no me equivoco, utilizan también para su acceso una escalera dentro del edificio y ascensores.
4º.- Puedes intentar que el articulo que citas: "Según los estatutos, los gastos con edificios deben ser pagados solo por los propietarios de las viviendas". quede anulado, tuviste la oportunidad de obligar su anulación, pero han pasado mas de dos años, y ahora tendras que proponerlo a debate y aprobación por unanimidad cosa imposible, no obstante puedes proponer que en la convocatoria a cualquier Junta que se celebre, que conste en el Orden del Día ese tema, se someterá a votación y si ganas, la comunidad puede poner una demanda judicial, puede que un juez os de la razón, porque el acceso no es por vía publica, al menos que paguen los gastos que no se pueden exonerar como seguros, fachada, tejado y otros.
Nada puedo opinar sobre el reparto del gasto, eso tu tienes que descubrir si estan bien distribuidos los gastos, pero lo que esta claro es:
Que los dos locales deben contribuir con sus dos cuotas a los gastos del edificio y de la Mancomunidad, y los garajes tendrán con su participación indivisa que contribuir al mantenimiento del local, y con las dos cuotas del local, igualmente al sostenimiento del inmueble y de la Mancomunidad.
Pienso que tus vecinos no serán tan ignorantes como para no emprender acciones judiciales para anular el articulo que citas, porque opino que con los datos que das es factible.
Si puedes aportar mas datos, con las opiniones de los demás, es posible que al menos lo veas mas claro.
Saludos/Juanchito
Un local comercial o un sótano que esta situado en los bajos de la comunidad, no tiene entrada peatonal desde la calle, y el techo es un patio comunitario.
Seria bueno que aportaras la cuota de participación en la total finca o elementos comunes porque los hay, ya que citas una Comunidad General.
El propietario único del local de 8.600 m2, con una cuota de participación en el edificio de 6,20%, segrega el local en dos locales de 179 m2 cada uno de ellos, y el resto en otro local con una capacidad para 349 plazas de garaje.
1º.- El propietario del local al segregar ha tenido que repartir la cuota de participación de 6,20 para los tres nuevos locales, tendras que saber como hizo el reparto, puesto que la cuota sin el consentimiento unánime de todos los propietarios no se puede alterar.
2º.- Seguramente el garaje ha pasado a ser una propiedad indivisa de tal manera que los que compraron una plaza, en realidad compraron una participacion indivisa de uso exclusivo y excluyente, se hicieron tantas partes como plazas se crearon, y cada comunero, tendrá una
X avas partes del local, y servirá para pagar los gastos del local, y las cuotas de participación que resultaron de la segregación, una con relación al edificio, y otra para la mancomunidad, serán para contribuir a los gastos que les correspondan. (No obstante para asegurar esto, tendrías que ver el título constitutivo, en el sentido de si este local en su origen forma o no parte de la Comunidad, creo que si porque hay acceso por ascensor y escalera). Hay locales convertidos en plazas de garajes que no pertenecen a la comunidad, habría que sumar todas las cuotas para saber si dan el modulo 100.
3º.- Tanto los dos locales como el garaje, tienen la obligación de pagar todos los gastos comunes del edificio puesto que si no me equivoco, utilizan también para su acceso una escalera dentro del edificio y ascensores.
4º.- Puedes intentar que el articulo que citas: "Según los estatutos, los gastos con edificios deben ser pagados solo por los propietarios de las viviendas". quede anulado, tuviste la oportunidad de obligar su anulación, pero han pasado mas de dos años, y ahora tendras que proponerlo a debate y aprobación por unanimidad cosa imposible, no obstante puedes proponer que en la convocatoria a cualquier Junta que se celebre, que conste en el Orden del Día ese tema, se someterá a votación y si ganas, la comunidad puede poner una demanda judicial, puede que un juez os de la razón, porque el acceso no es por vía publica, al menos que paguen los gastos que no se pueden exonerar como seguros, fachada, tejado y otros.
Nada puedo opinar sobre el reparto del gasto, eso tu tienes que descubrir si estan bien distribuidos los gastos, pero lo que esta claro es:
Que los dos locales deben contribuir con sus dos cuotas a los gastos del edificio y de la Mancomunidad, y los garajes tendrán con su participación indivisa que contribuir al mantenimiento del local, y con las dos cuotas del local, igualmente al sostenimiento del inmueble y de la Mancomunidad.
Pienso que tus vecinos no serán tan ignorantes como para no emprender acciones judiciales para anular el articulo que citas, porque opino que con los datos que das es factible.
Si puedes aportar mas datos, con las opiniones de los demás, es posible que al menos lo veas mas claro.
Saludos/Juanchito
Gracias Julián 61, cada vez me doy más cuenta de que en mi urbanización no hay quien se aclare. Iré al registro a solicitar lo que haya sobre la división horizontal.Y luego tratare de interpretar lo que dice. En cuanto a mandarte datos no tengo ningún inconveniente,si me facilitas un correo.
En otro orden de cosas, comentaré que un local comercial en los bajos de uno de los 15 bloques, carece de acceso desde la calle y claro está el propietario nos lo reclama ahora, pues antiguamente no le hacía falta utilizar ese acceso. Considerando que tiene todo el derecho y siendo la voluntad de la urnbaniza ion autorizarle el acceso. Se antena las siguientes dudas.
Crear un paso desde la rampa de entrada al portal al cual pertenece ( mínimo coste y fácil ejecuciones) o bien trazar un paso a partir de los jardines comunitarios, destrozando parte del césped.
El propietario quiere la solución más económica y rápida, pero Alguno de los vecinos del bloque se niegan a la solución primera.
Preguntas:
Esa decisión corresponde únicamente a los vecinos del bloque?. En ambas soluciones se utilizan terrenos comunitarios, y pienso que no sólo debe prevalecer la opinión de algún vecino sino de la comunidad general.
Si se atraviesa el jardín harían una rampa superior al 8/10% fácil de denunciar no.?
Que se debe hacer contra esa decisión.
Gracias
En otro orden de cosas, comentaré que un local comercial en los bajos de uno de los 15 bloques, carece de acceso desde la calle y claro está el propietario nos lo reclama ahora, pues antiguamente no le hacía falta utilizar ese acceso. Considerando que tiene todo el derecho y siendo la voluntad de la urnbaniza ion autorizarle el acceso. Se antena las siguientes dudas.
Crear un paso desde la rampa de entrada al portal al cual pertenece ( mínimo coste y fácil ejecuciones) o bien trazar un paso a partir de los jardines comunitarios, destrozando parte del césped.
El propietario quiere la solución más económica y rápida, pero Alguno de los vecinos del bloque se niegan a la solución primera.
Preguntas:
Esa decisión corresponde únicamente a los vecinos del bloque?. En ambas soluciones se utilizan terrenos comunitarios, y pienso que no sólo debe prevalecer la opinión de algún vecino sino de la comunidad general.
Si se atraviesa el jardín harían una rampa superior al 8/10% fácil de denunciar no.?
Que se debe hacer contra esa decisión.
Gracias
A Yucatan17, que se tenga un solo CIF, no implica nada mas que delante de hacienda se es una sola persona juridica. Si en escrituras figura una clara distribucion de los gastos, mi parecer es que es mucho mejor tener uno solo que varios.
No se si es posible o si le puede interesar pero, si enviase una liquidacion anual de su comunidad, evidentemente eliminando cualquier referencia que no fuesen numeros, mi interpretacion le podria ayudar a entenderla mejor. (No soy profesional de la administracion y le haria altruistamente).
A martingaboardi, el 6,2% que cita Vd. debe permanecer inalterable aun cuando se subdivida esa propiedad. Como he citado anteriormente creo que estas cuestiones es mas de entender las liquidaciones que a veces son un tanto complejas si no se tienen conocimientos administrativos. Le reitero a Vd. tambien el ofrecimiento que hago a Yucatan17.
No se si es posible o si le puede interesar pero, si enviase una liquidacion anual de su comunidad, evidentemente eliminando cualquier referencia que no fuesen numeros, mi interpretacion le podria ayudar a entenderla mejor. (No soy profesional de la administracion y le haria altruistamente).
A martingaboardi, el 6,2% que cita Vd. debe permanecer inalterable aun cuando se subdivida esa propiedad. Como he citado anteriormente creo que estas cuestiones es mas de entender las liquidaciones que a veces son un tanto complejas si no se tienen conocimientos administrativos. Le reitero a Vd. tambien el ofrecimiento que hago a Yucatan17.
Me consta que lo correcto sería abrir un nuevo hilo para mi consulta.
Quiero utilizar este por los comentarios que hay en él, que creo, me serán útiles para resolver un caso similar en mi comunidad.
Quiero intentar, sin recurrir a los tribunales, que en mi comunidad, cada propietario contribuya a los gastos de la misma, según la ley y los propios estatutos.
Mi comunidad, desde la fecha de su fundación en 1979, está compuesta por 305 viviendas, unos 50 locales comerciales a pie de calle, y un local, originalmente de un solo propietario, en el sótano de los edificios y patios, con 8.600 m2 de superficie.
Como consta en el registro de la propiedad hasta día de hoy, cada vivienda y local tiene su cuota de participación, el de este último local es del 6,2%.
En 1983, el propietario de este local, el constructor de la comunidad, lo dividió en 349 plazas de garaje y 2 locales de 179 m2 cada uno.
Todo esto consta en el registro de la propiedad, cada plaza y cada uno de los 2 locales, con su escritura, donde consta la cuota de participación individual y el Nº del registro catastral.
En esa misma época, según los dueños de los garajes, crearon una nueva comunidad para la administración de estas plazas de garaje.
Desde esa fecha dejaron de contribuir a la comunidad general con su cuota de participación, ni individualmente ni con el 6,2% que le correspondía al local.
Conforme consta en los estatutos de la comunidad, cada propietario de local, puede desmembrar o anexionar otros, desde que no se mude la cuota de participación original.
Según la LPH, cada propietario de la comunidad, debe contribuir a las cargas o beneficios de la comunidad, que no sean susceptibles de individualización.
Según los estatutos, los gastos con edificios deben ser pagados solo por los propietarios de las viviendas.
Todos los años hago las cuentas, de los gastos generales, descuento los individualizables, calefacción, agua caliente sanitaria, agua fría, e incluso la partida de Gastos con Edificios, que viene por separado.
El resultado da en media año tras año unos 12.000 Euros anuales, el 6,2% de los gastos a que deberían de contribuir las 349 plazas de garaje más los 2 nuevos locales. El año que más han contribuido no ha pasado de unos 1.000 Euros.
E pedido al administrador y al presidente, por Mail, por carta, por Burofax, que me presenten prueba de que en alguna ocasión en junta general, se hubiese llegado a algún acuerdo que modificase la forma de contribución de los garajes.
Nunca he obtenido ninguna respuesta, tengo archivados los correos, los Burofax, y las cartas.
Estoy seguro que si denuncio gano, no tengo dinero para contratar abogado y procurador.
En tiempo, ascensores 14, y escaleras llegan a los garajes y por supuesto son usadas por los dueños de los garajes.
Pido de nuevo disculpas por la extensión del comentario. Espero sus comentarios para intentar arreglar esto que perjudica amuchos vecinos que no somos propietarios de garajes.
Quiero utilizar este por los comentarios que hay en él, que creo, me serán útiles para resolver un caso similar en mi comunidad.
Quiero intentar, sin recurrir a los tribunales, que en mi comunidad, cada propietario contribuya a los gastos de la misma, según la ley y los propios estatutos.
Mi comunidad, desde la fecha de su fundación en 1979, está compuesta por 305 viviendas, unos 50 locales comerciales a pie de calle, y un local, originalmente de un solo propietario, en el sótano de los edificios y patios, con 8.600 m2 de superficie.
Como consta en el registro de la propiedad hasta día de hoy, cada vivienda y local tiene su cuota de participación, el de este último local es del 6,2%.
En 1983, el propietario de este local, el constructor de la comunidad, lo dividió en 349 plazas de garaje y 2 locales de 179 m2 cada uno.
Todo esto consta en el registro de la propiedad, cada plaza y cada uno de los 2 locales, con su escritura, donde consta la cuota de participación individual y el Nº del registro catastral.
En esa misma época, según los dueños de los garajes, crearon una nueva comunidad para la administración de estas plazas de garaje.
Desde esa fecha dejaron de contribuir a la comunidad general con su cuota de participación, ni individualmente ni con el 6,2% que le correspondía al local.
Conforme consta en los estatutos de la comunidad, cada propietario de local, puede desmembrar o anexionar otros, desde que no se mude la cuota de participación original.
Según la LPH, cada propietario de la comunidad, debe contribuir a las cargas o beneficios de la comunidad, que no sean susceptibles de individualización.
Según los estatutos, los gastos con edificios deben ser pagados solo por los propietarios de las viviendas.
Todos los años hago las cuentas, de los gastos generales, descuento los individualizables, calefacción, agua caliente sanitaria, agua fría, e incluso la partida de Gastos con Edificios, que viene por separado.
El resultado da en media año tras año unos 12.000 Euros anuales, el 6,2% de los gastos a que deberían de contribuir las 349 plazas de garaje más los 2 nuevos locales. El año que más han contribuido no ha pasado de unos 1.000 Euros.
E pedido al administrador y al presidente, por Mail, por carta, por Burofax, que me presenten prueba de que en alguna ocasión en junta general, se hubiese llegado a algún acuerdo que modificase la forma de contribución de los garajes.
Nunca he obtenido ninguna respuesta, tengo archivados los correos, los Burofax, y las cartas.
Estoy seguro que si denuncio gano, no tengo dinero para contratar abogado y procurador.
En tiempo, ascensores 14, y escaleras llegan a los garajes y por supuesto son usadas por los dueños de los garajes.
Pido de nuevo disculpas por la extensión del comentario. Espero sus comentarios para intentar arreglar esto que perjudica amuchos vecinos que no somos propietarios de garajes.
Para Pepe123:
La LPH en el articulo 24 para nada habla de Subcomunidades, un complejo inmobiliario es una serie de comunidades agrupadas, con un titulo constitutivo, y unos estatutos exclusivamente para el complejo, que no debe ser de obligado cumplimiento para las comunidades agrupadas. registrado en el registro de la propiedad bien por el promotor o voluntariamente por las comunidades que decidieron constituirse en complejo inmobiliario, también pueden constituirse como una sola comunidad.
Dice Yucatan17:
"A Mi comunidad (15 bloques de 8 pisos,8 locales comerciales y dos garajes con más de 150 plazas y con un solo CIF. ).
Agrega despues:
"En el garaje existen propietarios de piso y plaza, Propietarios de plaza sin piso, además de algunos propietarios de piso sin plaza de garaje."
Si los bloques de pisos estan pareados, es factible una sola comunidad, si estan separados NO, pero ¿donde esta el meollo?, en el garaje.
Hay propietarios de pisos con garaje, sin garaje y libres sin piso solo garaje, que posiblemente sea un proindiviso.
Seguro que los propietarios de garaje estarán exentos del uso y disfrute de las instalaciones deportivas y piscina si la hubiera, y por lo tanto exentos del pago de mantenimiento de estas instalaciones.
Demasiado complicado para el pago de las cuotas de participación en los gastos ordinarios, que algunas serán modificadas como es el caso de las plazas de garaje, como en el caso de los propietarios sin plaza de garaje por aquello de los vados, sin duda habrá gastos susceptibles de indidualización.
Este tipo de comunidades lo dice su propio nombre son complejas y complicadas, no creo que quince bloques formen una sola comunidad, que un garaje tan complicado no sea una comunidad.
El café para todos en este tema no funciona, habrá bloques con personas sensatas y cuidadosas que trataran las instalaciones con mimo, otras no y tendrán que pagar los daños ajenos, ¿porque tiene que pagar el propietario de piso sin garaje el mantenimiento de este?.
Como tienen dos cuotas de participación, una en el edificio y otra en la total finca, deberán formar la mancomunidad con su junta de gobierno para las zonas comunes.
En lo que estamos de acuerdo ambos, Yucatan17 podrá salir de dudas solicitando en el registro de la propiedad copia del titulo constitutivo y de los estatutos si lo hubiera.
Mi experiencia me dice que los complejos inmobiliarios o las comunidades complejas en Cataluña. dan muchos problemas, demasiados gastos, demasiado fácil sacar tajada para algunos administradores y presidentes por aquello del %.
El legislador se podía haber ahorrado incluir lo de complejos y compleja, antes del invento ya funcionaban, porque simplemente con la ley era suficiente.
Saludos/Juanchito
La LPH en el articulo 24 para nada habla de Subcomunidades, un complejo inmobiliario es una serie de comunidades agrupadas, con un titulo constitutivo, y unos estatutos exclusivamente para el complejo, que no debe ser de obligado cumplimiento para las comunidades agrupadas. registrado en el registro de la propiedad bien por el promotor o voluntariamente por las comunidades que decidieron constituirse en complejo inmobiliario, también pueden constituirse como una sola comunidad.
Dice Yucatan17:
"A Mi comunidad (15 bloques de 8 pisos,8 locales comerciales y dos garajes con más de 150 plazas y con un solo CIF. ).
Agrega despues:
"En el garaje existen propietarios de piso y plaza, Propietarios de plaza sin piso, además de algunos propietarios de piso sin plaza de garaje."
Si los bloques de pisos estan pareados, es factible una sola comunidad, si estan separados NO, pero ¿donde esta el meollo?, en el garaje.
Hay propietarios de pisos con garaje, sin garaje y libres sin piso solo garaje, que posiblemente sea un proindiviso.
Seguro que los propietarios de garaje estarán exentos del uso y disfrute de las instalaciones deportivas y piscina si la hubiera, y por lo tanto exentos del pago de mantenimiento de estas instalaciones.
Demasiado complicado para el pago de las cuotas de participación en los gastos ordinarios, que algunas serán modificadas como es el caso de las plazas de garaje, como en el caso de los propietarios sin plaza de garaje por aquello de los vados, sin duda habrá gastos susceptibles de indidualización.
Este tipo de comunidades lo dice su propio nombre son complejas y complicadas, no creo que quince bloques formen una sola comunidad, que un garaje tan complicado no sea una comunidad.
El café para todos en este tema no funciona, habrá bloques con personas sensatas y cuidadosas que trataran las instalaciones con mimo, otras no y tendrán que pagar los daños ajenos, ¿porque tiene que pagar el propietario de piso sin garaje el mantenimiento de este?.
Como tienen dos cuotas de participación, una en el edificio y otra en la total finca, deberán formar la mancomunidad con su junta de gobierno para las zonas comunes.
En lo que estamos de acuerdo ambos, Yucatan17 podrá salir de dudas solicitando en el registro de la propiedad copia del titulo constitutivo y de los estatutos si lo hubiera.
Mi experiencia me dice que los complejos inmobiliarios o las comunidades complejas en Cataluña. dan muchos problemas, demasiados gastos, demasiado fácil sacar tajada para algunos administradores y presidentes por aquello del %.
El legislador se podía haber ahorrado incluir lo de complejos y compleja, antes del invento ya funcionaban, porque simplemente con la ley era suficiente.
Saludos/Juanchito
La respuesta está en la Escritura de División Horizontal y en los Estatutos (o acuerdo por unanimidad debidamente registrado) . Aplicar la lógica no sirve de nada, hay que aplicar la ley. Así que, hasta que que no se sepa que dicen esos documentos, todo lo que se diga son posibilidades, que al final serán correctas o no.
Por cierto, no entiendo por qué juanchito insiste en que debería haber más de una comunidad. Conozco varias comunidades de este tipo, en las que no hay subcomunidades, sino que tienen perfectamente definido a qué gastos contribuye cada inmueble por su tipología (vivienda, garaje, local y gastos generales para todos), y funcionan perfectamente, Simplemente se trata de asignar cada partida, del presupuesto y de los gastos, al grupo que corresponda, y repartir por coeficientes entre los integrantes de ese grupo de gasto. La creación de subcomunidades tiene muy pocas ventajas, por no decir casi ninguna y muchos inconvenientes.
Por cierto, no entiendo por qué juanchito insiste en que debería haber más de una comunidad. Conozco varias comunidades de este tipo, en las que no hay subcomunidades, sino que tienen perfectamente definido a qué gastos contribuye cada inmueble por su tipología (vivienda, garaje, local y gastos generales para todos), y funcionan perfectamente, Simplemente se trata de asignar cada partida, del presupuesto y de los gastos, al grupo que corresponda, y repartir por coeficientes entre los integrantes de ese grupo de gasto. La creación de subcomunidades tiene muy pocas ventajas, por no decir casi ninguna y muchos inconvenientes.
Es dificil al menos para mi, dar una opinión concreta sobre tu tema con los pocos datos que aportas.
Si solo tenéis un NIF (CIF como mejor quieras llamarlo), es que sois un complejo inmobiliario segun la LPH, sois una sola comunidad, en Cataluña seríais una comunidad compleja, que es lo mismo.
La cuestión es quien debe pagar la reparaciones de las filtraciones a los garajes, en mi opinión todos, garajes y pisos segun la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenéis en lo que se llama total finca o mancomunidad que seria la otra comunidad que tiene que estar formada.
Por supuesto que las plazas de garaje deben pagar segun la cuota de participación de cada plaza en la mancomunidad, aquellos gastos que no se puedan individualizar, y que estuvieran exentos segun los estatutos o el titulo constitutivo, deberían pagar vados seguros, alumbrado, limpieza y reparaciones de las instalaciones como viales jardines etc.
El mantenimiento interior de los garajes debería ser por cuenta exclusiva de los propietarios de las plazas de garaje, por lo tanto los que no tienen garaje no deberían pagarlos.
Pero ahora esta la pregunta del millón. ¿si es una sola comunidad, todos tienen que contribuir al mantenimiento de todos los elementos comunes?.
Mi respuesta sería SI, excepto de los pagos que algunos esten exentos en los estatutos o en el titulo constitutivo.
Todo el mundo se puede negar a pagar los gastos de derramas y de comunidad, otra cosa es si se debe, para eso antes debes saber si estas en posesión de la verdad, y que la derrama es ilegal por la forma en que se ha aprobado, o con el fin a que esta destinada.
Tendrás que leer los estatutos y el titulo, y allí encontraras la respuesta a tu pregunta, saldrás de dudas sobre si realmente sois una sola comunidad, o formáis varias como es natural. Yo con los pocos datos que das, estoy perdido.
Saludos/Juanchito
Si solo tenéis un NIF (CIF como mejor quieras llamarlo), es que sois un complejo inmobiliario segun la LPH, sois una sola comunidad, en Cataluña seríais una comunidad compleja, que es lo mismo.
La cuestión es quien debe pagar la reparaciones de las filtraciones a los garajes, en mi opinión todos, garajes y pisos segun la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenéis en lo que se llama total finca o mancomunidad que seria la otra comunidad que tiene que estar formada.
Por supuesto que las plazas de garaje deben pagar segun la cuota de participación de cada plaza en la mancomunidad, aquellos gastos que no se puedan individualizar, y que estuvieran exentos segun los estatutos o el titulo constitutivo, deberían pagar vados seguros, alumbrado, limpieza y reparaciones de las instalaciones como viales jardines etc.
El mantenimiento interior de los garajes debería ser por cuenta exclusiva de los propietarios de las plazas de garaje, por lo tanto los que no tienen garaje no deberían pagarlos.
Pero ahora esta la pregunta del millón. ¿si es una sola comunidad, todos tienen que contribuir al mantenimiento de todos los elementos comunes?.
Mi respuesta sería SI, excepto de los pagos que algunos esten exentos en los estatutos o en el titulo constitutivo.
Todo el mundo se puede negar a pagar los gastos de derramas y de comunidad, otra cosa es si se debe, para eso antes debes saber si estas en posesión de la verdad, y que la derrama es ilegal por la forma en que se ha aprobado, o con el fin a que esta destinada.
Tendrás que leer los estatutos y el titulo, y allí encontraras la respuesta a tu pregunta, saldrás de dudas sobre si realmente sois una sola comunidad, o formáis varias como es natural. Yo con los pocos datos que das, estoy perdido.
Saludos/Juanchito
efectivamente solo tenemos un único CIF, de ahí deduzco que los garajes no son independientes, no obstante las cuotas de los propietarios de plaza de garaje, habría que imputarles muchos más gastos de los que actualmente vienen pagando?. No pagan portero,mantenimiento de accesos,vados,etc.
Sus techos son los jardines,y zonas deportivas, nunca se han mantenido las telas asfalticas ni tampoco los forjados desde el interior.
La falta de conservación y mantenimiento de los garajes por parte de los usuarios debe imputarse a los propietarios de pisos que no tiene plaza de garaje.?
Se puede negar a abonar derramas un propietario de piso sin plaza de garaje.?
Gracias anticipadas
Sus techos son los jardines,y zonas deportivas, nunca se han mantenido las telas asfalticas ni tampoco los forjados desde el interior.
La falta de conservación y mantenimiento de los garajes por parte de los usuarios debe imputarse a los propietarios de pisos que no tiene plaza de garaje.?
Se puede negar a abonar derramas un propietario de piso sin plaza de garaje.?
Gracias anticipadas
