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obras por mas de 3 cuotas
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Obras por mas de 3 cuotas
Lease el art 11 de la LPH:
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Acriton
Lea tambien el art 10,4 no sea que le salgan por peteneras y decidan que esas obras son necesarias por tema de seguridad, habitabilidad u otro motivo incluido en el art 11.
Art 10,4
"En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras que haya que realizar, resolvera lo procedente la junta de propietarios. Tambien podran los interesados solicitar arbitraje o dictamen tecnico en los terminos establecidos en la ley"
Asi pues, la junta puede decicir que una obra de decoracion es necesaria porque las paredes estan desconchadas aunque se incluya el recubrimiento de oro de las paredes podra discutir que solo es necesario revocar y pintar pero si la junta decide que es mantenimiento necesario estara obligado a pagar o pleitear.
A usted y a todos no nos quedaria otra que impugnar y/o acudir a un arbitraje o peritaje.
Asi que segun sean las cosas igual sale mas barato "tragar" que pleitear.
En mi caso quieren instalar una barrera para evitar el paso de vehiculos ajenos a la finca. Llevamos 35 años sin necesitarla y ahora por capricho de unos cuantos que se han empeñado..... Dicen que por seguridad pero no es una zona de paso, ni transitada y no tenemos patio de juegos, por lo que pudiera ser realmente peligroso ese transito.
Ya veremos que ocurre pues mi intencion es oponerme con uñas y dientes.
Lea tambien el art 10,4 no sea que le salgan por peteneras y decidan que esas obras son necesarias por tema de seguridad, habitabilidad u otro motivo incluido en el art 11.
Art 10,4
"En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras que haya que realizar, resolvera lo procedente la junta de propietarios. Tambien podran los interesados solicitar arbitraje o dictamen tecnico en los terminos establecidos en la ley"
Asi pues, la junta puede decicir que una obra de decoracion es necesaria porque las paredes estan desconchadas aunque se incluya el recubrimiento de oro de las paredes podra discutir que solo es necesario revocar y pintar pero si la junta decide que es mantenimiento necesario estara obligado a pagar o pleitear.
A usted y a todos no nos quedaria otra que impugnar y/o acudir a un arbitraje o peritaje.
Asi que segun sean las cosas igual sale mas barato "tragar" que pleitear.
En mi caso quieren instalar una barrera para evitar el paso de vehiculos ajenos a la finca. Llevamos 35 años sin necesitarla y ahora por capricho de unos cuantos que se han empeñado..... Dicen que por seguridad pero no es una zona de paso, ni transitada y no tenemos patio de juegos, por lo que pudiera ser realmente peligroso ese transito.
Ya veremos que ocurre pues mi intencion es oponerme con uñas y dientes.
En su lugar solicitaria uno o mas presupuestos de las obras que usted considera necesarias (pintura y reparacion puntual) y los presentaria en la junta, estara en su perfecto derecho, a ver que efecto tiene en el resto de propietarios.
Si a pesar de todo se decidiera que se hace la sustitucion del vallado en lugar de una reparacion, votaria en contra y salvaria el voto (por si acaso decidiera impugnar) haciendo constar en el acta que solo pagara la parte proporcional al presupuesto de mantenimiento que usted ha presentado y que el resto lo considerara mejora y que si supera la cantidad de tres cuotas, no lo abonara.
Seguramente intentaran cobrarselo todo pero podra dar los pasos que la ley le permite: Arbitraje, peritaje o impugnacion.
Ademas tambien fotografiaria todo el vallado y con mas cuidado (nitidez de las imagenes: luz, enfoque, etz) las zonas que estan en peores condiciones, por si debiera aportar pruebas en un posible juicio. No sea que mientras se van dando los pasos pertinentes se realice la obra y despues no sea mas que su palabra contra la de la mayoria.
Suerte
Si a pesar de todo se decidiera que se hace la sustitucion del vallado en lugar de una reparacion, votaria en contra y salvaria el voto (por si acaso decidiera impugnar) haciendo constar en el acta que solo pagara la parte proporcional al presupuesto de mantenimiento que usted ha presentado y que el resto lo considerara mejora y que si supera la cantidad de tres cuotas, no lo abonara.
Seguramente intentaran cobrarselo todo pero podra dar los pasos que la ley le permite: Arbitraje, peritaje o impugnacion.
Ademas tambien fotografiaria todo el vallado y con mas cuidado (nitidez de las imagenes: luz, enfoque, etz) las zonas que estan en peores condiciones, por si debiera aportar pruebas en un posible juicio. No sea que mientras se van dando los pasos pertinentes se realice la obra y despues no sea mas que su palabra contra la de la mayoria.
Suerte
En concepto de MEJORA no.
Eso dice el art 11, 2.2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si fuese MANTENIMIENTO NECESARIO si tendria que pagarlo.
No obstante y para evitar problemas, solicite que le detallen que parte corresponde a mantenimiento necesario y que parte de la derrama seria la mejora.
Si no se lo pueden detallar y la derrama es mas de 330 €, yo pagaria esa cantidad y nada mas. A ver si solo con esto puede resolverlo. Sino ya tiene expuestas las opciones.
saludos y suerte.
Eso dice el art 11, 2.2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si fuese MANTENIMIENTO NECESARIO si tendria que pagarlo.
No obstante y para evitar problemas, solicite que le detallen que parte corresponde a mantenimiento necesario y que parte de la derrama seria la mejora.
Si no se lo pueden detallar y la derrama es mas de 330 €, yo pagaria esa cantidad y nada mas. A ver si solo con esto puede resolverlo. Sino ya tiene expuestas las opciones.
saludos y suerte.
O sea, que sin impugnar el acuerdo en el juzgado, no hay nada que hacer.
¿Porque no se crea un organismo extrajudicial de arbitraje, al que se pueda acudir para este tipo de problemas y que una vez se acuda, quede suspendido temporalmente el plazo para impugnar judicialmente?.
Ese organismo tendría el poder de anular los acuerdos de las Comunidades, por abuso de las mayorías sobre las minorías, sin necesidad que el propietario se vea obligado a acudir a los tribunales y gastarse el dinero.
Esto es un apunte para la próxima LPH.
¿Porque no se crea un organismo extrajudicial de arbitraje, al que se pueda acudir para este tipo de problemas y que una vez se acuda, quede suspendido temporalmente el plazo para impugnar judicialmente?.
Ese organismo tendría el poder de anular los acuerdos de las Comunidades, por abuso de las mayorías sobre las minorías, sin necesidad que el propietario se vea obligado a acudir a los tribunales y gastarse el dinero.
Esto es un apunte para la próxima LPH.
Pienso como Vd., Acriton. Se aliviaría bastante el trabajo en los Juzgados y se reducirían costes, que en estos tiempos viene muy bien. No comprendo cómo no se implanta ese sistema de mediación o arbitraje.
Le cuento mi experiencia (similar a lo que plantea): mejoras de elevado coste no exigibles a tenor art. 11 LPH (además, suponían alteración de elementos comunes y dificulataban la accesibilidad al inmueble, habiendo propietarios discapacitados). Lo que parecía en base a la ley que podíamos ganar (y así lo confirmó el abogado que contratamos para impugnar esos acuerdos, a los que votamos en contra), se enredó de forma (al presentar la otra parte informes y otros documentos con falsedades) que hemos perdido más de lo que habría supuesto pagar la elevada derrama (inicialmente unas nueve veces más que la cuota mensual de gastos comunes). Tenga cuidado con esto, porque dependerá de la condición moral y legal de su adversario, y del juez que le toque, porque a nosotros nos tocó uno que ni se molestó en examinar los documentos que por su falsedad, eran totalmente nulos. Saludos y suerte.
Le cuento mi experiencia (similar a lo que plantea): mejoras de elevado coste no exigibles a tenor art. 11 LPH (además, suponían alteración de elementos comunes y dificulataban la accesibilidad al inmueble, habiendo propietarios discapacitados). Lo que parecía en base a la ley que podíamos ganar (y así lo confirmó el abogado que contratamos para impugnar esos acuerdos, a los que votamos en contra), se enredó de forma (al presentar la otra parte informes y otros documentos con falsedades) que hemos perdido más de lo que habría supuesto pagar la elevada derrama (inicialmente unas nueve veces más que la cuota mensual de gastos comunes). Tenga cuidado con esto, porque dependerá de la condición moral y legal de su adversario, y del juez que le toque, porque a nosotros nos tocó uno que ni se molestó en examinar los documentos que por su falsedad, eran totalmente nulos. Saludos y suerte.
Ahora he oido, que si en el acuerdo de la Junta, se refleja como "obra necesaria", aunque no lo sea y sí solo de mejora, la mayoría de los jueces le darían la razón a la Comunidad en contra de la impugnación de uno o varios propietarios y encima casi seguro que tendrían que pagar costas.
Así que la mayor parte de las veces, los propietarios se encuentran en una situación de inseguridad jurídica.
ARBITRAJE EXTRAJUDICIAL EN LAS COMUNIDADES, YA.
Así que la mayor parte de las veces, los propietarios se encuentran en una situación de inseguridad jurídica.
ARBITRAJE EXTRAJUDICIAL EN LAS COMUNIDADES, YA.
El apartado 2 del art. 11 de la LPH, dice:
"2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja."
Según esto, se especifica "EL DISIDENTE NO RESULTARÁ OBLIGADO ...."
¿Quiere decir eso, que no es necesario que impugne el acuerdo, sino simplemente que manifieste por escrito ser DICIDENTE de la aprobación, por no estar de acuerdo con la misma según dicho art.?.
"2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja."
Según esto, se especifica "EL DISIDENTE NO RESULTARÁ OBLIGADO ...."
¿Quiere decir eso, que no es necesario que impugne el acuerdo, sino simplemente que manifieste por escrito ser DICIDENTE de la aprobación, por no estar de acuerdo con la misma según dicho art.?.
Acriton: La LPH, en su art. 11. dice eso, pero otra cosa es LO QUE HAYA APROBADO LA JUNTA Y DE QUÉ FORMA SE HAYA REFLEJADO EN EL ACTA. Si han puesto que son obras necesarias, y Vd. sabe que son mejoras no exigibles a tenor del art. 11 LPH, tendrá que obtener las pruebas necesarias para demostrarlo E IMPUGNAR JUDICIALMENTE EL ACUERDO DE LA JUNTA QUE APROBÓ LAS OBRAS COMO NECESARIAS Y LA PERTINENTE DERRAMA. Necesita abogado y procurador para la impugnación Y PROCEDER PREVIAMENTE AL PAGO O CONSIGNACIÓN DE ESA DERRAMA APROBADA (art. 18 LPH), aunque, insisto, sean obras de mejora no exigibles y el disidente no esté obligado a soportar su coste si ha votado en contra. Es una de las muchas cosas incomprensibles de esta ley: no tienes dinero para pagar las obras, pero te obligan a pagarlas antes de reclamar, de lo contrario, desestiman la demanda y te condenan en costas.
Por cierto, su oposición a las obras queda determinada en haber votado en contra de ellas, si no votó en contra, no puede impugnar el acuerdo.
Por cierto, su oposición a las obras queda determinada en haber votado en contra de ellas, si no votó en contra, no puede impugnar el acuerdo.
La derrama se ha establecido en 14 mensualidades, por tanto para impugnar no sería necesario abonar la TOTALIDAD de la derrama, sino las mensualñidades que en ese momento se adeuden.
Sobre la redacción de la Ley, parece que podría interpretarse que no es necesario impugnar, sino votar por escrito en contra y manifestar que solo se abonará el importes de TRES MENSUALIDADES ORDINARIAS.
Sobre la redacción de la Ley, parece que podría interpretarse que no es necesario impugnar, sino votar por escrito en contra y manifestar que solo se abonará el importes de TRES MENSUALIDADES ORDINARIAS.
Acriton
Aun a riesgo de equivocarme dreo que lo que puede determinar si debe impugnar o solo comunicar es como se haya reflejado esta obra en el acta:
Si pone manteniniento necesario tendra que impugnar.
Si pone mejora, podra solo informar y pagar solo tres mensualidades.
Si no pone nada, puede darse el caso de que parte de la obra sea necesaria y otra parte mejora. Si es así que se lo especifiquen y desglosen que parte de la derrama corresponde a cada cosa. Podria negarse a la parte de mejora. Yo informaria de mi negativa exigiendo una respuesta dentro del plazo de impugnacion. Si la respuesta es que se acepta su postura, ya esta, y si le dicen que no se acepta impugne.
saludos
Aun a riesgo de equivocarme dreo que lo que puede determinar si debe impugnar o solo comunicar es como se haya reflejado esta obra en el acta:
Si pone manteniniento necesario tendra que impugnar.
Si pone mejora, podra solo informar y pagar solo tres mensualidades.
Si no pone nada, puede darse el caso de que parte de la obra sea necesaria y otra parte mejora. Si es así que se lo especifiquen y desglosen que parte de la derrama corresponde a cada cosa. Podria negarse a la parte de mejora. Yo informaria de mi negativa exigiendo una respuesta dentro del plazo de impugnacion. Si la respuesta es que se acepta su postura, ya esta, y si le dicen que no se acepta impugne.
saludos
Por cierto una duda. ¿A quien hay que dirigir el escrito de un propietario no asistente a la Junta, para votar en contra de diversos puntos?. ¿Al Presidente o al Administrador?. En caso de ser dirigido al Presidente, ¿a que domicilio se debe dirigir, al suyo propio o a las oficinas del Administrador?.
Es simplemente por una cuestión de no fiarse del Administrador, en cuanto al destino que va tener el escrito. Ya hay experiencia con el mismo y de anteriores escritos no ha dado cuenta al Presidente nii a la Junta de Propietarios. ¿podría invalidarse el escrito, si se dirige al domicilio particular del Presidente?.
¿Donde tiene una Comunidad de Propietarios su domicilio legal?.
Es simplemente por una cuestión de no fiarse del Administrador, en cuanto al destino que va tener el escrito. Ya hay experiencia con el mismo y de anteriores escritos no ha dado cuenta al Presidente nii a la Junta de Propietarios. ¿podría invalidarse el escrito, si se dirige al domicilio particular del Presidente?.
¿Donde tiene una Comunidad de Propietarios su domicilio legal?.
No se pero si ve que se agota el plazo de impugnación y no han respondido yo impugnaria o al menos consultaria con un abogado.
Respecto a quien debe dirigirse creo que al presidente pues es el responsable legal de la comunidad.
Dicho esto le dire que en varias ocasiones he recurrido a lo siguiente y me ha dado buen resultado:
burofax con certificacion de contenido dirigido al presidente y al administrador en el mismo encabezado y enviado a la oficina del administrador.
Despues fotocopiar tanto el burofax con todos los sellos y marcas de correos como el resguardo del envio y enviarlos por correo ordinario o certificado al presidente a su domicilio.
Serían muy simverguenzas si lo negasen los dos pero aun asi usted podria demostrar que lo ha enviado con los resguardos del burofax y de la carta certificada.
Respecto a quien debe dirigirse creo que al presidente pues es el responsable legal de la comunidad.
Dicho esto le dire que en varias ocasiones he recurrido a lo siguiente y me ha dado buen resultado:
burofax con certificacion de contenido dirigido al presidente y al administrador en el mismo encabezado y enviado a la oficina del administrador.
Despues fotocopiar tanto el burofax con todos los sellos y marcas de correos como el resguardo del envio y enviarlos por correo ordinario o certificado al presidente a su domicilio.
Serían muy simverguenzas si lo negasen los dos pero aun asi usted podria demostrar que lo ha enviado con los resguardos del burofax y de la carta certificada.
