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Obligación nuevo contrato?
Buenas tardes, tengo un contrato de alquiler desde hace 6 años y medio, que en principio tenía una duración de 3 años. Ahora el propietario me comenta que, o hacemos un contrato nuevo, (con la consiguiente subida de la renta por encima del ipc general), o no le interesa seguir conmigo como inquilino. ¿Tengo derecho a un año más de prorroga, o realmente puede finalizar el contrato avisandome por escrito un mes antes de que cumpla el septimo año? Muchas gracias.
Los contratos de arrendamiento de vivienda , pasados los cinco años iniciales, pueden ser prorrogados tres años más en "plazos anuales", art.10 L.A.U.
Esa voluntad de prorroga, pasados los cinco primeros años queda en manos del arrendador.
Usted no tendría derecho a exigir un año más, y si le notifica fehacientemente, si finaliza el contrato.
Salvo mejor opinión.
Esa voluntad de prorroga, pasados los cinco primeros años queda en manos del arrendador.
Usted no tendría derecho a exigir un año más, y si le notifica fehacientemente, si finaliza el contrato.
Salvo mejor opinión.
Hola javi32. Si no he entendido mal su situación es la siguiente: Usted celebró un contrato de arrendamiento de vivienda como arrendatario por un periodo inicial de 3 años.Posteriormente hizo uso de prorogar el contrato 2 anualidades más( total 5 años, 3 de inicio más 2 prórrogas de 1 año cada una). Una vez finalizada esta última usted no comunicó a su Arrendador su voluntad de no renovar el contrato y viceversa.( él no se lo comunicó a usted)
Si es como yo lo he descrito ha entrado en juego el art 10 de la LAU 1994:" Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido."
Así usted podría si lo desea prorrogar su contrato 1 año y 6 meses más.
En cuanto a lo de la renta. Se aplicará el art 18 LAU 1994 en cuanto a la actualización( ello no supone tener que pactar una renta distinta ni celebrar, como pretende su arrendador, un contrato nuevo): 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Lea con antención el punto 2 del citado artículo.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Si es como yo lo he descrito ha entrado en juego el art 10 de la LAU 1994:" Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido."
Así usted podría si lo desea prorrogar su contrato 1 año y 6 meses más.
En cuanto a lo de la renta. Se aplicará el art 18 LAU 1994 en cuanto a la actualización( ello no supone tener que pactar una renta distinta ni celebrar, como pretende su arrendador, un contrato nuevo): 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Lea con antención el punto 2 del citado artículo.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Hola novato. No se la intención con la que usted se refiere a mi como "maestro". Yo, al igual que usted( lo digo por su nick), estoy empezando a dar los primeros pasos dentro de la abogacía y aún me queda mucho por estudiar y aprender.
Respecto a la cuestión que nos ocupa, sí como parece es aplicable el art 10 de la LAU 1994: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFIESTE AL ARRENDADOR CON 1 MES DE ANTELACIÓN A LA FECHA DE TERMINACIÓN DE CUALQUIERA DE LAS ANUALIDADES, SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
pues una vez que entra en juego el art 10 las posibles prórrogas son facultativas para el Arrendatario( 1 año y luego desitir, 1 año y prorrogar por un segundo y luego desistir o 1 año, prórroga de un segundo y prórroga de un tercero) y OBLIGATORIAS para el Arrendador.
Como el Señor Javi 32 ha "consumido" 1 año y 6 meses( 1 año de la primera prórroga y 6 meses de la segunda) aún tiene derecho a, si lo desea, consumir 6 meses más de la 2º prórroga y otro año más( tercera prórroga de 1 año).
Espero haberle servido de ayuda.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Respecto a la cuestión que nos ocupa, sí como parece es aplicable el art 10 de la LAU 1994: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFIESTE AL ARRENDADOR CON 1 MES DE ANTELACIÓN A LA FECHA DE TERMINACIÓN DE CUALQUIERA DE LAS ANUALIDADES, SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
pues una vez que entra en juego el art 10 las posibles prórrogas son facultativas para el Arrendatario( 1 año y luego desitir, 1 año y prorrogar por un segundo y luego desistir o 1 año, prórroga de un segundo y prórroga de un tercero) y OBLIGATORIAS para el Arrendador.
Como el Señor Javi 32 ha "consumido" 1 año y 6 meses( 1 año de la primera prórroga y 6 meses de la segunda) aún tiene derecho a, si lo desea, consumir 6 meses más de la 2º prórroga y otro año más( tercera prórroga de 1 año).
Espero haberle servido de ayuda.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Gracias por sus respuestas Jan, lo de maestro lo decía por la calidad de sus exposiciones, brillantes , en su mayoría.
Sin embargo en esta ocasión no estoy de acuerdo con usted.
A tenor del art. 10, creo que las prorrogas actúan por "plazos anuales" hasta un "máximo de tres".
La obligatoriedad de la prorroga actúa en el computo del plazo anual, debiendo respetar dicho plazo, quedando en la voluntad del arrendador iniciar nuevos plazos anuales hasta un máximo de tres.
Por tanto, podría considerarse la obligación para con el arrendatario de llegar al vencimiento de un plazo anual, pero no la obligación de iniciar otro plazo por el mismo tiempo.
En el caso expuesto el arrendatario ha consumido siete años en total del arrendamiento. Y si no he entendido mal el arrendador notifica con un mes de antelación antes de iniciar el octavo año . A tenor del art.10 considerando plazos anuales "hasta un máximo de tres" no puede afirmarse que el arrendatario tenga derecho a otra anualidad, en tanto en cuanto el arrendador no tiene la obligación de iniciar un último plazo anual.
Agradecido de poder intercambiar opiniones con usted le ánimo a que siga aportando al foro sus exposiciones de gran calidad jurídica.
Sin embargo en esta ocasión no estoy de acuerdo con usted.
A tenor del art. 10, creo que las prorrogas actúan por "plazos anuales" hasta un "máximo de tres".
La obligatoriedad de la prorroga actúa en el computo del plazo anual, debiendo respetar dicho plazo, quedando en la voluntad del arrendador iniciar nuevos plazos anuales hasta un máximo de tres.
Por tanto, podría considerarse la obligación para con el arrendatario de llegar al vencimiento de un plazo anual, pero no la obligación de iniciar otro plazo por el mismo tiempo.
En el caso expuesto el arrendatario ha consumido siete años en total del arrendamiento. Y si no he entendido mal el arrendador notifica con un mes de antelación antes de iniciar el octavo año . A tenor del art.10 considerando plazos anuales "hasta un máximo de tres" no puede afirmarse que el arrendatario tenga derecho a otra anualidad, en tanto en cuanto el arrendador no tiene la obligación de iniciar un último plazo anual.
Agradecido de poder intercambiar opiniones con usted le ánimo a que siga aportando al foro sus exposiciones de gran calidad jurídica.
Hola novato. Lamento haber pecado de susceptible al verme adjetivado como maestro por usted. Le pido sinceras disculpas.
Usted en el post anterior dice literalmente:" La obligatoriedad de la prorroga actúa en el computo del plazo anual, debiendo respetar dicho plazo, quedando en la voluntad del arrendador iniciar nuevos plazos anuales hasta un máximo de tres". Creo que se trate de una errata, pues donde dice " quedando en la voluntad del arrendador" debería aparecer Arrendatario, por ser exactamente eso lo que dice el art 10 de la LAU.
Es el arrendatario el que tiene la facultad de prorrogar el contrato por plazos anuales hasta un máximo de 3.
En cuanto a, y cito textualmente, " el arrendatario ha consumido siete años en total del arrendamiento", lamento decirle que, en mi opinión, su cómputo es erroneo. Los 6 años y 6 meses que dice el Señor Javi32 que ha disfrutado de arrendamiento de computan de la siguiente forma:
1) 3 años de duración inicial del contrato
2) 2 años derivados de sendas prórrogas de 1 año de duración( así se alcanza el mínimo de los 5 años que establece la LAU 1994).
3) 1 año de prórroga del art 10( máximo 3 prorrogas de 1 año de duración cada una facultativas para el Arrendatari y de Obligatorio cumplimiento para el Arrendador si el Arrendatario hace uso de ellas)
4) 6 meses de un total de 12( 1 año) correspondientes a la 2º prórroga del art 10.
Por ello, aún podría disfrutar de 6 meses de la 2º prórroga y, si lo desea, de 1 año más( 3º prórroga de 1 año de duración)
Estimado novato, he seguido sus intervenciones en el foro y, salvo en este caso y alguna excepción más, son excelentes por estar debidamente argumentadas y razonadas.
Es un placer poder debatir con usted sobre cualquier asunto legal y le animo a que siga en esa linea.
Un saludo.
Usted en el post anterior dice literalmente:" La obligatoriedad de la prorroga actúa en el computo del plazo anual, debiendo respetar dicho plazo, quedando en la voluntad del arrendador iniciar nuevos plazos anuales hasta un máximo de tres". Creo que se trate de una errata, pues donde dice " quedando en la voluntad del arrendador" debería aparecer Arrendatario, por ser exactamente eso lo que dice el art 10 de la LAU.
Es el arrendatario el que tiene la facultad de prorrogar el contrato por plazos anuales hasta un máximo de 3.
En cuanto a, y cito textualmente, " el arrendatario ha consumido siete años en total del arrendamiento", lamento decirle que, en mi opinión, su cómputo es erroneo. Los 6 años y 6 meses que dice el Señor Javi32 que ha disfrutado de arrendamiento de computan de la siguiente forma:
1) 3 años de duración inicial del contrato
2) 2 años derivados de sendas prórrogas de 1 año de duración( así se alcanza el mínimo de los 5 años que establece la LAU 1994).
3) 1 año de prórroga del art 10( máximo 3 prorrogas de 1 año de duración cada una facultativas para el Arrendatari y de Obligatorio cumplimiento para el Arrendador si el Arrendatario hace uso de ellas)
4) 6 meses de un total de 12( 1 año) correspondientes a la 2º prórroga del art 10.
Por ello, aún podría disfrutar de 6 meses de la 2º prórroga y, si lo desea, de 1 año más( 3º prórroga de 1 año de duración)
Estimado novato, he seguido sus intervenciones en el foro y, salvo en este caso y alguna excepción más, son excelentes por estar debidamente argumentadas y razonadas.
Es un placer poder debatir con usted sobre cualquier asunto legal y le animo a que siga en esa linea.
Un saludo.
Bueno pues entonces llamaremos a Jan joven maestro. Estoy de acuerdo con Novato cuando dice "calidad de sus exposiciones, brillantes , en su mayoría."
A partir de aquí ya no coincido. Al igual que en al art 9.1 la prorroga es potestativa para inquilino. del mismo modo sucede en el caso del art 10.
la clave esta en la expresión final del parrafo 1, art 10, muy similar a la contenida en el art 9.1, y más acorde en una interpretación sistematica de la norma.
A partir de aquí ya no coincido. Al igual que en al art 9.1 la prorroga es potestativa para inquilino. del mismo modo sucede en el caso del art 10.
la clave esta en la expresión final del parrafo 1, art 10, muy similar a la contenida en el art 9.1, y más acorde en una interpretación sistematica de la norma.
Hola Ignacio. Le agradezco sinceramente los halagos hacia mi persona, pero creo que no son merecidos. Sólo soy un cuasi- Letrado( espero poder colegiarme a finales del verano) joven e inexperto que trata de abrirse camino en el mundo de la abogacía a través del estudio y la constancia. Mis conocimientos aún son muy limitados en el gran abanico de ramas que es el Derecho.
Reciba un cordial saludo.
Reciba un cordial saludo.
Permítaseme adherirme a los halagos expresados. También he leído algunas respuestas de novato y me han parecido significativas de una buena preparación.
Por aportar algo al hilo y de manera más simple diré que la primera prórroga al menos (en las siguientes ya no estamos todos tan de acuerdo ¿no?) opera exactamente igual que los primeros cinco años de contrato: obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Por tanto y resultando que el contrato de javi32 no se dió por finalizado vencidos los primeros cinco años, en este momento se encuentra prorrogado en esos términos y en consecuencia puede proseguir el arrendamiento un año y seis meses más.
Lo que ya han dicho Jan e Ignacio. Gracias a los tres por vuestras aportaciones.
Por aportar algo al hilo y de manera más simple diré que la primera prórroga al menos (en las siguientes ya no estamos todos tan de acuerdo ¿no?) opera exactamente igual que los primeros cinco años de contrato: obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Por tanto y resultando que el contrato de javi32 no se dió por finalizado vencidos los primeros cinco años, en este momento se encuentra prorrogado en esos términos y en consecuencia puede proseguir el arrendamiento un año y seis meses más.
Lo que ya han dicho Jan e Ignacio. Gracias a los tres por vuestras aportaciones.
Hola a todos. Me parece magnífico el debate que se está manteniendo con este tema porque como se puede observar cabe diferentes interpretaciones. Y me añado a los halagos hacia el Sr. Jan porque sus intervenciones son verdaderamente magníficas. En cuanto a mi posicionamiento sobre el tema, coincido con la postura del Sr. Jan: se prorroga el contrato por tres años más, ya que así se desprende del art. 10 LAU, y además en la propia Exposición de Motivos de la ley lo especifica cuando dice lo siguiente: "Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años". Saludos
Pues creo que no tendrías muchas problemas porque puedes ampararte en todo momento en el art. 1124 CC. Si su arrendador quisiera dar por extinguido el contrato antes de la finalización de esta prórroga legal usted podría acogerse a lo estipulado en este precepto que dice lo siguiente: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Salvo mejor opinión. Saludos
Salvo mejor opinión. Saludos
Mensaje para novato y jan, jan y novato:
Sin entrar en el fondo de las respuestas ( uno, que va con prisa), una sugerencia, si se me permite: Entre compañeros existe el tuteo. Hace más fácil y menos pomposa la comunicación y es práctica habitual en la vida profesional diaria.
Un cordial saludo a ambos.
Sin entrar en el fondo de las respuestas ( uno, que va con prisa), una sugerencia, si se me permite: Entre compañeros existe el tuteo. Hace más fácil y menos pomposa la comunicación y es práctica habitual en la vida profesional diaria.
Un cordial saludo a ambos.
Sr. Javi32, de lo expuesto, sin lugar a dudas usted tiene derecho a seis meses más de arrendamiento, hasta que complete el septimo año.
Según mis compañeros, tendría derecho a un año más, es decir el año y seis meses del que se habla.
Cómo quiera que sea nada pierde por decirle a su arrendador en el momento oportuno, que usted tiene derecho a que se le respete el contrato en las mismas condiciones durante 18 meses más , con la única variación de la renta en función del I.P.C.
Si yo estoy equivocado, su arrenador no iniciará ningun proceso de desahucio, sobre todo si paga puntualmente.
Por si acaso no estuviese equivocado, cuente usted con la posibilidad de que le quedan seis meses de arrendamiento.
Según mis compañeros, tendría derecho a un año más, es decir el año y seis meses del que se habla.
Cómo quiera que sea nada pierde por decirle a su arrendador en el momento oportuno, que usted tiene derecho a que se le respete el contrato en las mismas condiciones durante 18 meses más , con la única variación de la renta en función del I.P.C.
Si yo estoy equivocado, su arrenador no iniciará ningun proceso de desahucio, sobre todo si paga puntualmente.
Por si acaso no estuviese equivocado, cuente usted con la posibilidad de que le quedan seis meses de arrendamiento.
Hola. En primer lugar quiero agradecer los halagos que ustedes han hecho hacia mi persona.
En segundo lugar y en relación a lo manifestado por el forista Via Libre, indicarle que yo, quizás por la educación que he recibido, no acostumbro a tutear a las personas cuya edad desconozco y con las que no mantengo una relación de profesionalidad o amistad, no siendo ello obstáculo para que dichas personas puedan tutearme si lo desean.
Por último, únicamente reseñar que el Sr Javi 32 puede estar tranquilo pues su arrendador no podrá resolver el contrato o iniciar contra él acción de deshaucio en caso de negativa( salvo que el Sr javi32 incurriera en alguna de las conductas enumeradas en el art 27.2 LAU 1994). En caso de que su arrendador intentase alguna de las dos opciones( algo que estimo como muy improbable) citadas anteriormente, usted podrá ejercer la acción legal que el forista E-estudiante indicó en su post de fecha 24/4/2006.
Un saludo.
En segundo lugar y en relación a lo manifestado por el forista Via Libre, indicarle que yo, quizás por la educación que he recibido, no acostumbro a tutear a las personas cuya edad desconozco y con las que no mantengo una relación de profesionalidad o amistad, no siendo ello obstáculo para que dichas personas puedan tutearme si lo desean.
Por último, únicamente reseñar que el Sr Javi 32 puede estar tranquilo pues su arrendador no podrá resolver el contrato o iniciar contra él acción de deshaucio en caso de negativa( salvo que el Sr javi32 incurriera en alguna de las conductas enumeradas en el art 27.2 LAU 1994). En caso de que su arrendador intentase alguna de las dos opciones( algo que estimo como muy improbable) citadas anteriormente, usted podrá ejercer la acción legal que el forista E-estudiante indicó en su post de fecha 24/4/2006.
Un saludo.
Estimado Jan: Dicho sea con toda la cordialidad, no te quepa duda de que mi educación es, cuanto menos y salvo prueba en contra, equiparable a la tuya.Cuanto menos, los cinco años de derecho. Y la otra también.
Decías a Novato que "Yo, al igual que usted( lo digo por su nick), estoy empezando a dar los primeros pasos dentro de la abogacía y aún me queda mucho por estudiar y aprender. ". Pues eso. Que solo he comentado una habitual práctica entre compañeros.
Sin embargo, opiniones personales aparte, que no son lo interesante en este foro, no creo si no que afirmo, que tu respuesta está equivocada de raíz. Me explico:
Las prorrogas anuales tras los cinco años son potestativas para el ARRENDADOR, y no para el ARRENDATARIO, como vienes afirmando.
Trasncurrido esos cinco años, el contrato se prorroga de año en año, hasta un máximo de tres, siempre que no haya preaviso del arrendador al arrendatario. Y, al contrario de lo que pasaba con el periodo de cinco años, esta vez es el arrendador el que decide si quiere prorrogar el contrato de año en año o dárlo por resuelto. Lo que pasa es que, así como el arrendatario no tenia que avisar al arrendador para continuar en el arrendamiento durante la vigencia del quinquenio, el arrendador sí ha de avisar al arrendatario: Ya sea antes de que finalice el ultimo año del quinquenio o, entrados en el trienio, antes de que finalice el año en curso, ya sea de la primera, segunda o tercera prórroga, so pena de prórroga tácita por falta de preaviso del arrendador al arrendatario. Pero sólo operaría dicha prórroga un año, y no tres.
Por lo tanto, javi32, en tu caso, lo que tienes entre manos es un contrato que, finalizado el 5º año, se ha prorrogado de año en año. Si estás en el sexto y medio, quiere decir que estás en la segunda prórroga trienal y, por tanto, el arrendador podría ejercer su derecho preavisando al inquilino-arrendatario que no desea prorrogar el contrato en el último año que queda del trienio. Sin embargo, a no ser que consienta el inquilino, lo cual es ilógico, no puede el arrendador modificar el contrato originario que se firmó hace seis años y medio, aunque puede, si quiere, no proseguir en el contrato y, por tanto, finalizaría, de ser notificado con preaviso legal por el arrendador sin derecho a la tercera prórroga del trienio.
Creo que era eso lo que preguntabas. Los artículos me los salto, porque cualquiera con una LAU acvtualizada ouede leerlos sin reiterarlos. Y, además, no es tan larga, dicha Ley.
Saludos cordiales.
Decías a Novato que "Yo, al igual que usted( lo digo por su nick), estoy empezando a dar los primeros pasos dentro de la abogacía y aún me queda mucho por estudiar y aprender. ". Pues eso. Que solo he comentado una habitual práctica entre compañeros.
Sin embargo, opiniones personales aparte, que no son lo interesante en este foro, no creo si no que afirmo, que tu respuesta está equivocada de raíz. Me explico:
Las prorrogas anuales tras los cinco años son potestativas para el ARRENDADOR, y no para el ARRENDATARIO, como vienes afirmando.
Trasncurrido esos cinco años, el contrato se prorroga de año en año, hasta un máximo de tres, siempre que no haya preaviso del arrendador al arrendatario. Y, al contrario de lo que pasaba con el periodo de cinco años, esta vez es el arrendador el que decide si quiere prorrogar el contrato de año en año o dárlo por resuelto. Lo que pasa es que, así como el arrendatario no tenia que avisar al arrendador para continuar en el arrendamiento durante la vigencia del quinquenio, el arrendador sí ha de avisar al arrendatario: Ya sea antes de que finalice el ultimo año del quinquenio o, entrados en el trienio, antes de que finalice el año en curso, ya sea de la primera, segunda o tercera prórroga, so pena de prórroga tácita por falta de preaviso del arrendador al arrendatario. Pero sólo operaría dicha prórroga un año, y no tres.
Por lo tanto, javi32, en tu caso, lo que tienes entre manos es un contrato que, finalizado el 5º año, se ha prorrogado de año en año. Si estás en el sexto y medio, quiere decir que estás en la segunda prórroga trienal y, por tanto, el arrendador podría ejercer su derecho preavisando al inquilino-arrendatario que no desea prorrogar el contrato en el último año que queda del trienio. Sin embargo, a no ser que consienta el inquilino, lo cual es ilógico, no puede el arrendador modificar el contrato originario que se firmó hace seis años y medio, aunque puede, si quiere, no proseguir en el contrato y, por tanto, finalizaría, de ser notificado con preaviso legal por el arrendador sin derecho a la tercera prórroga del trienio.
Creo que era eso lo que preguntabas. Los artículos me los salto, porque cualquiera con una LAU acvtualizada ouede leerlos sin reiterarlos. Y, además, no es tan larga, dicha Ley.
Saludos cordiales.
Hola Via Libre. Lamento estar en desacuerdo con la solución que usted aporta para el caso del Sr Javi32. Me explico. El art 10 LAU 1994 establece: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato...., ninguna de las partes ( tanto Arrendador como Arrendatario) hubiese notificado a la otra, al menos con 1 mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el CONTRATO SE PRORROGARÁ OBLIGATORIAMENTE POR PLAZOS ANUALES hasta un máximo de 3 años más". Bien, ¿ A quien afecta dicha obligación? A ambas partes,pero con matizaciones.
La posibilidad de prórroga anual lo es, como las prórrogas del art 9, solo para el Arrendatario, ya que el Arrendador solo tiene la opción de negarse a la prórroga ANTES de que se inicie la regulada en el art 10: porque una vez que esta comienza no podrá negarse en NINGUNO DE LOS 3 AÑOS SUCESIVOS a su continuación; por lo que también habría que matizar que el carácter de prórroga voluntaria hay que predicarlo solo del inicio, pero no de las sucesivas anualidades, en las cuales la continuación del arrendamiento es FORZOSA PARA EL ARRENDADOR Y VOLUNTARIA, AL CUMPLIRSE CADA UNA DE ELLAS, PARA EL ARRENDATARIO.
Usted cita textualmente: " Trasncurrido esos cinco años, el contrato se prorroga de año en año, hasta un máximo de tres, siempre que no haya preaviso del arrendador al arrendatario". ¿ De dónde saca usted esa conclusión?. El art 10 establece literalmente" ninguna de las partes ". Yo eso lo interpreto como Arrendador y Arrendatario, pero en nigún caso como una facultad de preaviso única y exclusiva del Arrendador.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
La posibilidad de prórroga anual lo es, como las prórrogas del art 9, solo para el Arrendatario, ya que el Arrendador solo tiene la opción de negarse a la prórroga ANTES de que se inicie la regulada en el art 10: porque una vez que esta comienza no podrá negarse en NINGUNO DE LOS 3 AÑOS SUCESIVOS a su continuación; por lo que también habría que matizar que el carácter de prórroga voluntaria hay que predicarlo solo del inicio, pero no de las sucesivas anualidades, en las cuales la continuación del arrendamiento es FORZOSA PARA EL ARRENDADOR Y VOLUNTARIA, AL CUMPLIRSE CADA UNA DE ELLAS, PARA EL ARRENDATARIO.
Usted cita textualmente: " Trasncurrido esos cinco años, el contrato se prorroga de año en año, hasta un máximo de tres, siempre que no haya preaviso del arrendador al arrendatario". ¿ De dónde saca usted esa conclusión?. El art 10 establece literalmente" ninguna de las partes ". Yo eso lo interpreto como Arrendador y Arrendatario, pero en nigún caso como una facultad de preaviso única y exclusiva del Arrendador.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Totalmente de acuerdo con Jan.
Es potestativo del arrendador el no verse afectado por la prorroga del art 10, pero una vez que se dan los requisitos para que esta opere nada puede hacer, art 10: "salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anulidades, su voluntad de no renovar el contrato"
La propia norma da la opción de no renovar al arrendatario, exclusivamente al arrendatario.
Es potestativo del arrendador el no verse afectado por la prorroga del art 10, pero una vez que se dan los requisitos para que esta opere nada puede hacer, art 10: "salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anulidades, su voluntad de no renovar el contrato"
La propia norma da la opción de no renovar al arrendatario, exclusivamente al arrendatario.
