El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
obligación mantenimiento calefacción?
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Obligación mantenimiento calefacción?
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
7
Comentarios
Obligación mantenimiento calefacción?
Buenos días:
Quiero alquilar un piso que tengo. Está vacío pero tiene calefacción y aire acondicionado en todo el piso, cocina (muebles y placa vitro) y frigorífico.
Creo que la ley me obliga a repararlos si se averían, pero ¿estoy obligado también a hacerles el "mantenimiento"? Por ejemplo, el AC requiere una limpieza periódica de filtros.
Me quiero quitar ese "marrón" de encima y poner en el contrato de alquiler que el inquilino asume toda la responsabilidad sobre el mantenimiento y reparaciones del sistema de AC. ¿Sería válida esa cláusula?
Gracias.
Quiero alquilar un piso que tengo. Está vacío pero tiene calefacción y aire acondicionado en todo el piso, cocina (muebles y placa vitro) y frigorífico.
Creo que la ley me obliga a repararlos si se averían, pero ¿estoy obligado también a hacerles el "mantenimiento"? Por ejemplo, el AC requiere una limpieza periódica de filtros.
Me quiero quitar ese "marrón" de encima y poner en el contrato de alquiler que el inquilino asume toda la responsabilidad sobre el mantenimiento y reparaciones del sistema de AC. ¿Sería válida esa cláusula?
Gracias.
Hola Helenio.
El art 21.1 LAU 1994 establece:
Artículo 21. Conservación de la vivienda
"1. El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28."
Y el 21.4 de la misma Ley estipula:
"4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."
El tema de las reparaciones en las viviendas objeto de Arrendamiento apenas ha sido tratado por la Jurisprudencia por lo que NO existe un criterio definido sobre qué debe entenderse por "pequeñas reparaciones".
En el caso que usted plantea el cambio de los filtros se debería al USO ordinario del sistema de agua caliente por lo que estimo que entrarían en el supuesto contemplado por el art 21.4.
Sin embargo,SI el sistema de Agua Caliente sufriere una AVERÍA de mayor entidad el coste de la reparación le correspondería a usted en virtud del art 21.1.
NO es necesario que inclyuya en el contrato una clausula relativa a la reparación del sistema de AC. Bastará con una clausula que recoga lo estipulado en el art 21 LAU 1994.
Finalmente le aconsejo que el contrato sea redactado por un/a profesional de la abogacía.
Reciba un cordial saludo.
El art 21.1 LAU 1994 establece:
Artículo 21. Conservación de la vivienda
"1. El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28."
Y el 21.4 de la misma Ley estipula:
"4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."
El tema de las reparaciones en las viviendas objeto de Arrendamiento apenas ha sido tratado por la Jurisprudencia por lo que NO existe un criterio definido sobre qué debe entenderse por "pequeñas reparaciones".
En el caso que usted plantea el cambio de los filtros se debería al USO ordinario del sistema de agua caliente por lo que estimo que entrarían en el supuesto contemplado por el art 21.4.
Sin embargo,SI el sistema de Agua Caliente sufriere una AVERÍA de mayor entidad el coste de la reparación le correspondería a usted en virtud del art 21.1.
NO es necesario que inclyuya en el contrato una clausula relativa a la reparación del sistema de AC. Bastará con una clausula que recoga lo estipulado en el art 21 LAU 1994.
Finalmente le aconsejo que el contrato sea redactado por un/a profesional de la abogacía.
Reciba un cordial saludo.
Ante todo gracias por contestar.
En mi pregunta me refería al sistema de aire acondicionado (AC) y bomba de calor, no de agua caliente, pero está claro que lo que sea en concreto da lo mismo.
El art21.1 dice que hay que mantener "las condiciones de habitabilidad pars servir al uso convenido". ¿Tener aire acondicionado es una condición de habitabilidad? Supongo que no. ¿Qué es el uso convenido? Supongo que lo que se estipule en el contrato. Es decir, que si en el contrato pongo que se alquila la vivienda SIN servicio de calefacción y aire acondicionado entonces yo como propietario no tendría ninguna obligación de dar mantenimiento a algo que no he alquilado.
Pero mi duda fundamental es de si en contrato es posible pactar que el inquilino renuncie a exigir al arrendador las reparaciones de la vivienda.
Gracias.
En mi pregunta me refería al sistema de aire acondicionado (AC) y bomba de calor, no de agua caliente, pero está claro que lo que sea en concreto da lo mismo.
El art21.1 dice que hay que mantener "las condiciones de habitabilidad pars servir al uso convenido". ¿Tener aire acondicionado es una condición de habitabilidad? Supongo que no. ¿Qué es el uso convenido? Supongo que lo que se estipule en el contrato. Es decir, que si en el contrato pongo que se alquila la vivienda SIN servicio de calefacción y aire acondicionado entonces yo como propietario no tendría ninguna obligación de dar mantenimiento a algo que no he alquilado.
Pero mi duda fundamental es de si en contrato es posible pactar que el inquilino renuncie a exigir al arrendador las reparaciones de la vivienda.
Gracias.
Hola,
pienso que el pacto del que habla Helenio al final sería nulo. El arrendatario no puede renunciar a ese derecho en el contrato de alquiler de vivienda.
Otra cosa es que en el contrato o en el Inventario que se añada como anexo al mismo se especifique que el aire acondicionado no funciona.
Si el el arrendatario tiene conocimiento de eso en el momento de firmar el contrato y acepta la firma, luego no podrá reclamar reparaciones del aire por el arrendador.
Si no se dice nada y es visible que existe una instalación de aire acondicionado, el problema posterior de quién lo repara o quién cambia los filtros, traería cola. Como ha dicho jan, parece que un cambio de filtros es mantenimiento ordinario, que entraría en el 21.4, pero desde luego el inquilino podría "cansarle" con este tema. Por otra parte, si lo alquila con aire acondicionado esto es un plus para la vivienda que se reflejra´en la renta, así que también puede gastarse unos eurillos en mantenerlo en buen estado.
Un saludo
pienso que el pacto del que habla Helenio al final sería nulo. El arrendatario no puede renunciar a ese derecho en el contrato de alquiler de vivienda.
Otra cosa es que en el contrato o en el Inventario que se añada como anexo al mismo se especifique que el aire acondicionado no funciona.
Si el el arrendatario tiene conocimiento de eso en el momento de firmar el contrato y acepta la firma, luego no podrá reclamar reparaciones del aire por el arrendador.
Si no se dice nada y es visible que existe una instalación de aire acondicionado, el problema posterior de quién lo repara o quién cambia los filtros, traería cola. Como ha dicho jan, parece que un cambio de filtros es mantenimiento ordinario, que entraría en el 21.4, pero desde luego el inquilino podría "cansarle" con este tema. Por otra parte, si lo alquila con aire acondicionado esto es un plus para la vivienda que se reflejra´en la renta, así que también puede gastarse unos eurillos en mantenerlo en buen estado.
Un saludo
Hola Helenio. Lamento la confusión sobre el significado de las siglas "AC",pues yo las relacioné con Agua Caliente.
No es lo mismo que NO funcione el aire acondicionado a que NO funcionase el Agua Caliente,pues el primero NO Inhabilita para ocupar la vivienda mientras que el segundo SÍ podría ser causa de Inhabitabilidad o, al menos, provocar incomodidades graves a los arrendatarios.
Pero en el caso por usted expuesto(filtros aire acondicionado) me reafirmo en la respuesta que le di.
Respecto a su pregunta:"si en contrato es posible pactar que el inquilino renuncie a exigir al arrendador las reparaciones de la vivienda.".
Dicha clausula ES NULA de pelono derecho y,por tanto, se tendría por no puesta(no vinculante).
Reciba un cordial saludo.
No es lo mismo que NO funcione el aire acondicionado a que NO funcionase el Agua Caliente,pues el primero NO Inhabilita para ocupar la vivienda mientras que el segundo SÍ podría ser causa de Inhabitabilidad o, al menos, provocar incomodidades graves a los arrendatarios.
Pero en el caso por usted expuesto(filtros aire acondicionado) me reafirmo en la respuesta que le di.
Respecto a su pregunta:"si en contrato es posible pactar que el inquilino renuncie a exigir al arrendador las reparaciones de la vivienda.".
Dicha clausula ES NULA de pelono derecho y,por tanto, se tendría por no puesta(no vinculante).
Reciba un cordial saludo.
Como Akiles ha captado, lo que me preocupa es que el inquilino me esté mareando: que si el AC da poco frío, que si la bomba de calor da poco calor.
Entonces puedo poner en el contrato que el sistema de climatización no funciona, aunque sea mentira. Pero en ese caso me expongo a que cuando me devuelvan el piso realmente no funcione.
Otra posibilidad es poner que el sistema está deshabilitado. Realmente lo está porque ahora mismo hay contratados 6.6 kw de luz y el sistema necesita 10kw. Si se conecta el sistema salta el limitador. Por supuesto el inquilino podría aumentar la potencia contratada y activar el sistema, pero en ese caso bajo su responsabilidad y en consecuencia pagando reparaciones y mantenimiento
¿Qué opinan de esa posibilidad?
Entonces puedo poner en el contrato que el sistema de climatización no funciona, aunque sea mentira. Pero en ese caso me expongo a que cuando me devuelvan el piso realmente no funcione.
Otra posibilidad es poner que el sistema está deshabilitado. Realmente lo está porque ahora mismo hay contratados 6.6 kw de luz y el sistema necesita 10kw. Si se conecta el sistema salta el limitador. Por supuesto el inquilino podría aumentar la potencia contratada y activar el sistema, pero en ese caso bajo su responsabilidad y en consecuencia pagando reparaciones y mantenimiento
¿Qué opinan de esa posibilidad?
Entiendo que si hay aire acondicionado con bomba de calor, es el único sistema de calefacción de la vivienda, y no encuentro forma legal de que pueda librarse del tema.
Al hablar de condiciones de habitabilidad , hay que tener en consideración el nivel de la vivienda, el standing , que tambien se paga.
Intentar exonerarse de esa responsabilidad, redacte en el contrato lo que redacte, crearía una situación tensa desde el principio, y que en defenitiva repercute en Vd.
Cómo ya han apuntado, aquí la solución es práctica, calcule lo que cuesta un contrato de mantenimiento con un servicio oficial, y repercútalo en la renta .
Tiene usted cinco años de arrendamiento por delante, si cobra la renta todo va bien.
Si por pequeños roces sobre quien debe pagar el AC hay que terminar en el Juzgado, de seguro que los abogados sómos más caros.
Saludos.
Al hablar de condiciones de habitabilidad , hay que tener en consideración el nivel de la vivienda, el standing , que tambien se paga.
Intentar exonerarse de esa responsabilidad, redacte en el contrato lo que redacte, crearía una situación tensa desde el principio, y que en defenitiva repercute en Vd.
Cómo ya han apuntado, aquí la solución es práctica, calcule lo que cuesta un contrato de mantenimiento con un servicio oficial, y repercútalo en la renta .
Tiene usted cinco años de arrendamiento por delante, si cobra la renta todo va bien.
Si por pequeños roces sobre quien debe pagar el AC hay que terminar en el Juzgado, de seguro que los abogados sómos más caros.
Saludos.
