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Nuevo contrato, fianza y gastos de gestión
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Lo relevante es la justificación de la temporalidad del contrato porque eso conlleva a saber el carácter permanente o no de la vivienda, independientemente de la duración. Si la duración fuera determinante en los contratos distintos a vivienda, determinaría, la LAU, un periodo máximo, es así de simple
Esto es lo que quiero decir:
Sentencia EDJ 2016/221636 SAP Pontevedra de 10 noviembre de 2016
“Las explicaciones ofrecidas evidencian que nos encontramos ante un supuesto límite porque, si bien es cierto que el arrendamiento se concertó por un período inicialmente breve, para cubrir las necesidades de vivienda durante el tiempo necesario para que el demandado pudiera buscar y adquirir otra propiedad en sustitución de la que había vendido (de ahí el importe inusitadamente reducido de la renta y la inclusión en el mismo de los costes de agua, luz, gas...), TAMBIÉN LO ES QUE EL DESTINO DEL INMUEBLE ERA CONSTITUIR LA VIVIENDA HABITUAL DEL DEMANDADO Y SU FAMILIA, SIQUIERA TEMPORALMENTE.
No es que el Sr. Jose Carlos dispusiera de otra vivienda y utilizara la arrendada como segunda residencia, o en tanto realizara obras o reparaciones en la que de ordinario era su domicilio habitual, o con motivo de un desplazamiento por razones laborales o de ocio, sino que la pretensión era atender las necesidades de vivienda mientras no encontraran otra. De ahí que, tras abandonarla los meses de julio y agosto de 2014, la ocupara de nuevo en septiembre, abonando la misma renta, y no durante uno o dos meses, sino hasta el verano de 2015, en que las partes acordaron que el arrendatario pudiera continuar ocupando el piso previo incremento de la renta los meses de julio y agosto, transcurridos los cuales la relación contractual regresó a la situación anterior.
Podrá afirmarse que la conducta del arrendatario, al dilatar la búsqueda de otra propiedad y enrocarse en la utilización de la arrendada en condiciones muy beneficiosas, faltando al compromiso adquirido, es merecedora de reproche en otro ámbito. Pero la cuestión estriba en que la calificación del contrato ha de responder al contenido de lo que las partes estipularon y dicho contenido no permite hablar de un arrendamiento de temporada, en los términos en que la jurisprudencia entiende este negocio contractual, sino de un arrendamiento ordinario de vivienda, al que el legislador, precisamente atendiendo a la necesidad de proteger al arrendatario allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción efectiva de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, fija una duración mínima de tres años.
En definitiva, el contrato celebrado entre las partes se configura como un contrato de arrendamiento de vivienda ordinario, formalizado verbalmente y por tiempo de un año (al hacerse por un plazo indeterminado - art. 9.2 LAU (EDL 1994/18384) -), de tal suerte que, habiendo manifestado el arrendador su voluntad de no renovarlo (a través del requerimiento extrajudicial y de la demanda que motivó el pleito que nos ocupa), quedará resuelto por transcurso del plazo el 9 de abril de 2017, fecha en que el arrendatario deberá dejar libre y expedita la vivienda. Ello sin perjuicio del derecho del arrendador, no solo a percibir la renta pactada, sino la indemnización a que, en su caso, hubiere lugar por hipotéticos desperfectos o consumos excesivos de suministros que pudieran producirse, entendiendo por tales los que excedan de los habidos a lo largo de los meses de noviembre de 2014 a abril de 2015 y de noviembre de 2016 a abril de 2017.
Sentencia EDJ 2016/221636 SAP Pontevedra de 10 noviembre de 2016
“Las explicaciones ofrecidas evidencian que nos encontramos ante un supuesto límite porque, si bien es cierto que el arrendamiento se concertó por un período inicialmente breve, para cubrir las necesidades de vivienda durante el tiempo necesario para que el demandado pudiera buscar y adquirir otra propiedad en sustitución de la que había vendido (de ahí el importe inusitadamente reducido de la renta y la inclusión en el mismo de los costes de agua, luz, gas...), TAMBIÉN LO ES QUE EL DESTINO DEL INMUEBLE ERA CONSTITUIR LA VIVIENDA HABITUAL DEL DEMANDADO Y SU FAMILIA, SIQUIERA TEMPORALMENTE.
No es que el Sr. Jose Carlos dispusiera de otra vivienda y utilizara la arrendada como segunda residencia, o en tanto realizara obras o reparaciones en la que de ordinario era su domicilio habitual, o con motivo de un desplazamiento por razones laborales o de ocio, sino que la pretensión era atender las necesidades de vivienda mientras no encontraran otra. De ahí que, tras abandonarla los meses de julio y agosto de 2014, la ocupara de nuevo en septiembre, abonando la misma renta, y no durante uno o dos meses, sino hasta el verano de 2015, en que las partes acordaron que el arrendatario pudiera continuar ocupando el piso previo incremento de la renta los meses de julio y agosto, transcurridos los cuales la relación contractual regresó a la situación anterior.
Podrá afirmarse que la conducta del arrendatario, al dilatar la búsqueda de otra propiedad y enrocarse en la utilización de la arrendada en condiciones muy beneficiosas, faltando al compromiso adquirido, es merecedora de reproche en otro ámbito. Pero la cuestión estriba en que la calificación del contrato ha de responder al contenido de lo que las partes estipularon y dicho contenido no permite hablar de un arrendamiento de temporada, en los términos en que la jurisprudencia entiende este negocio contractual, sino de un arrendamiento ordinario de vivienda, al que el legislador, precisamente atendiendo a la necesidad de proteger al arrendatario allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción efectiva de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, fija una duración mínima de tres años.
En definitiva, el contrato celebrado entre las partes se configura como un contrato de arrendamiento de vivienda ordinario, formalizado verbalmente y por tiempo de un año (al hacerse por un plazo indeterminado - art. 9.2 LAU (EDL 1994/18384) -), de tal suerte que, habiendo manifestado el arrendador su voluntad de no renovarlo (a través del requerimiento extrajudicial y de la demanda que motivó el pleito que nos ocupa), quedará resuelto por transcurso del plazo el 9 de abril de 2017, fecha en que el arrendatario deberá dejar libre y expedita la vivienda. Ello sin perjuicio del derecho del arrendador, no solo a percibir la renta pactada, sino la indemnización a que, en su caso, hubiere lugar por hipotéticos desperfectos o consumos excesivos de suministros que pudieran producirse, entendiendo por tales los que excedan de los habidos a lo largo de los meses de noviembre de 2014 a abril de 2015 y de noviembre de 2016 a abril de 2017.
Que lo determinante NO es la duración ni como se exprese ni nada de nada.
Lo determinante es si esa es o no es mi vivienda habitual.
Si es mi vivienda habitual es arrendamiento de vivienda, no para uso distinto al de vivienda.
O dicho en otras palabras: el que un contrato sea temporal es perfectamente compatible con el hecho de que sea mi vivienda habitual.
Lo que marca el uso distinto al de vivienda no es el plazo sino la finalidad. A eso me refiero.
Lo determinante es si esa es o no es mi vivienda habitual.
Si es mi vivienda habitual es arrendamiento de vivienda, no para uso distinto al de vivienda.
O dicho en otras palabras: el que un contrato sea temporal es perfectamente compatible con el hecho de que sea mi vivienda habitual.
Lo que marca el uso distinto al de vivienda no es el plazo sino la finalidad. A eso me refiero.
Yo no interpreto lo mismo: una duración indeterminada no da lugar automaticamente a un contrato de vivienda, porque eso depende del uso que se le dé a la vivienda. Si por ejemplo yo soy millonario y alquilo con duración indeterminada una vivienda para ir de vez en cuando pero tengo mi vivienda habitual comprada en otro sitio, entonces ese alquiler no es de vivienda, sino para uso distinto al de vivienda por más que la duración sea indeterminada.
Viceversa: una duración determinada causalmente (por ejemplo mientras me dure un trabajo o para la recogida de la fresa o para el curso lectivo que sea) no da lugar automáticamente a un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, sino en este caso precisamente para vivienda habitual (porque mientras trabaje ahí voy a tener que vivir "habitualmente" ahí) y por tanto seria un arrendamiento para vivienda, porque durante ese plazo yo vivo habitualmente en esa vivienda y no en otra (que puede que ni siquiera tenga).
Viceversa: una duración determinada causalmente (por ejemplo mientras me dure un trabajo o para la recogida de la fresa o para el curso lectivo que sea) no da lugar automáticamente a un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, sino en este caso precisamente para vivienda habitual (porque mientras trabaje ahí voy a tener que vivir "habitualmente" ahí) y por tanto seria un arrendamiento para vivienda, porque durante ese plazo yo vivo habitualmente en esa vivienda y no en otra (que puede que ni siquiera tenga).
La jurisprudencia que has aportado no dicen otra cosa, me da la razón. En esa stc dice un periodo breve por motivo de búsqueda. Cuando se obtendrá resultados de esa búsqueda? No se sabe, qué finalidad tiene la búsqueda? Arrendamiento de vivienda. Por tanto, si no se justifica el período final, como en el caso de esa stc, no se justifica la temporalidad, porque es de duración incierta el motivo de dicha temporalidad. El SAP me está dando la razón a lo que digo y aplica correctamente la LAU
Te pongo otro párrafo de la misma sentencia, yo creo que este es más claro todavía:
"Así pues, puede afirmarse que el arrendamiento de temporada se configura por dos elementos: el negativo, de NO CONSTITUIR LA RESIDENCIA HABITUAL DEL LOCATARIO y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo."
Por tanto está claro: me da igual como se determine la duración: si es vivienda habitual será arrendamiento de vivienda y no será termporal por más que la duración se determine de una forma "poco convencional".
¿no? Es lo que llevo diciendo desde el principio.
"Así pues, puede afirmarse que el arrendamiento de temporada se configura por dos elementos: el negativo, de NO CONSTITUIR LA RESIDENCIA HABITUAL DEL LOCATARIO y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo."
Por tanto está claro: me da igual como se determine la duración: si es vivienda habitual será arrendamiento de vivienda y no será termporal por más que la duración se determine de una forma "poco convencional".
¿no? Es lo que llevo diciendo desde el principio.
