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Muerte del arrendatario
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Hola Vega. Én mi opinión ante un precario NO consentido lo único que procede pedir, además de los gastos de conservación de la cosa que ya expliqué, sería el denominado lucro cesante(art 1.106 del CC) del que encontrarás abundantísima jurisprudencia.
En el caso que tienes entre manos el lucro cesante sería las rentas dejadas de percibir por estar la vivienda ocupada por un tercero que carece de título justo para ello. ¿Pero qué renta sería la que el arrendador ha dejado de percibir?. La que venía percibiendo, desfasada en la actualidad, NO podría ser pues el contrato estaba extinto.Entonces solo quedaría las rentas que, si la vivienda hubiese sido puesta otra vez en alquiler, fueron dejadas de percibir. El problema viene precisamente en eso:demostrar que si el piso NO hubiera estado ocupado injustamente el propietario hubiese podido arrendarlo por X euros durante X meses.
Pero bueno, lo explicado no es más que mi opinión profesional, la cual puede ser acertada o desacertada.
Un saludo.
En el caso que tienes entre manos el lucro cesante sería las rentas dejadas de percibir por estar la vivienda ocupada por un tercero que carece de título justo para ello. ¿Pero qué renta sería la que el arrendador ha dejado de percibir?. La que venía percibiendo, desfasada en la actualidad, NO podría ser pues el contrato estaba extinto.Entonces solo quedaría las rentas que, si la vivienda hubiese sido puesta otra vez en alquiler, fueron dejadas de percibir. El problema viene precisamente en eso:demostrar que si el piso NO hubiera estado ocupado injustamente el propietario hubiese podido arrendarlo por X euros durante X meses.
Pero bueno, lo explicado no es más que mi opinión profesional, la cual puede ser acertada o desacertada.
Un saludo.
Y porque flojo? Dependerá de cómo expongas el asunto? Es que no puede existir entre hermanos una relación de afectividad análoga al del cónyuge “con independencia de su orientación sexual?
He lanzado una pregunta para reflexionar y para algunos les parecerá una tontería pero que no es tanta tontería.
La duración de los contratos de arrendamiento de viviendas conforme a la Ley de 1964 es hasta la muerte del arrendatario.
Sin embargo, es posible las subrogaciones que vienen contempladas en la Disposición Transitoria Segunda 4 a 9. Aquí nos dice cuales son las condiciones para que alguien se subrogue y caben 2 subrogaciones.
Se puede subrogar en primera subrogación los hijos, cónyuge y ascendientes, si se subroga el cónyuge lo será hasta el fallecimiento de éste. Si los hijos hasta que cumplan los 25 años y si tiene mas de 25 se le permite 2 años. Antes si cabía la subrogación de hermanos por el art. 58 pero ahora no.
La DT Segunda de la vigente ley ha sido el precursor de lo que ahora esta de moda sobre los gays . Este fue el pionero, porque en su nº 7 no solo dice la convivencia con la pareja de hecho sino que dice con independencia de su orientación sexual.
Y resulta que si el arrendatario vivía con su hermano, y éste manifiesta que tenía igual relación de afectividad que a la de los cónyuges y lleva vecinos que digan, “si se les veía muy cariñosos, cuando bajaban las escaleras iban agarrados etc etc”.
Haber quien nos dice que no tenía esa análoga relación de afectividad a la que pueda tener con un cónyuges. Puesto que la análoga relación de afectividad con probar un poco basta no hay que probar que se acostaban junto ni nada de eso. Yo pienso que como se le plante a un juez lo tiene crudo porque haber que dice el Juez, y si dice que no. Habrá que ver por porque dice que no.
Con probar de forma indiciaria que existía un afecto parecido que no igual a la de un cónyuges sería suficiente.
Esta sería la única forma de que el hermano se pudiese quedar en la vivienda. Esto que parece que es una tontería no es tanta tontería. Reflexionar sobre el asunto
He lanzado una pregunta para reflexionar y para algunos les parecerá una tontería pero que no es tanta tontería.
La duración de los contratos de arrendamiento de viviendas conforme a la Ley de 1964 es hasta la muerte del arrendatario.
Sin embargo, es posible las subrogaciones que vienen contempladas en la Disposición Transitoria Segunda 4 a 9. Aquí nos dice cuales son las condiciones para que alguien se subrogue y caben 2 subrogaciones.
Se puede subrogar en primera subrogación los hijos, cónyuge y ascendientes, si se subroga el cónyuge lo será hasta el fallecimiento de éste. Si los hijos hasta que cumplan los 25 años y si tiene mas de 25 se le permite 2 años. Antes si cabía la subrogación de hermanos por el art. 58 pero ahora no.
La DT Segunda de la vigente ley ha sido el precursor de lo que ahora esta de moda sobre los gays . Este fue el pionero, porque en su nº 7 no solo dice la convivencia con la pareja de hecho sino que dice con independencia de su orientación sexual.
Y resulta que si el arrendatario vivía con su hermano, y éste manifiesta que tenía igual relación de afectividad que a la de los cónyuges y lleva vecinos que digan, “si se les veía muy cariñosos, cuando bajaban las escaleras iban agarrados etc etc”.
Haber quien nos dice que no tenía esa análoga relación de afectividad a la que pueda tener con un cónyuges. Puesto que la análoga relación de afectividad con probar un poco basta no hay que probar que se acostaban junto ni nada de eso. Yo pienso que como se le plante a un juez lo tiene crudo porque haber que dice el Juez, y si dice que no. Habrá que ver por porque dice que no.
Con probar de forma indiciaria que existía un afecto parecido que no igual a la de un cónyuges sería suficiente.
Esta sería la única forma de que el hermano se pudiese quedar en la vivienda. Esto que parece que es una tontería no es tanta tontería. Reflexionar sobre el asunto
Hombre, teniendo en cuenta que está acreditado que el ocupante es el hermano, sería un argumento un poco flojo el de la análoga relación al matrimonio. Pero tienes razón, de todo hay en la viña del Señor, y un abogado te puede salir por cualquier lado.
De todas formas, y analizando todo creo que me voy a decantar por el desahucio por precario.
Lo único que no me deja tranquilo es el hecho de no poder reclamarle rentas por los meses de ocupación. Entiendo que si se cede gratuitamente por el propietario, no quepa reclamación alguna, pero si el precario también se refiere a los casos de posesión abusiva, sin que en ningún momento haya habido cesión por el propietario del piso, no entiendo porque no cabe reclamación de rentas, o daños y perjuicios por esos meses de ocupación.
Por lo menos yo no he encontrado ninguna sentencia en la que se acumule desahucio por precario con la reclamación de cantidad por los meses de posesión abusiva.
De todas formas, y analizando todo creo que me voy a decantar por el desahucio por precario.
Lo único que no me deja tranquilo es el hecho de no poder reclamarle rentas por los meses de ocupación. Entiendo que si se cede gratuitamente por el propietario, no quepa reclamación alguna, pero si el precario también se refiere a los casos de posesión abusiva, sin que en ningún momento haya habido cesión por el propietario del piso, no entiendo porque no cabe reclamación de rentas, o daños y perjuicios por esos meses de ocupación.
Por lo menos yo no he encontrado ninguna sentencia en la que se acumule desahucio por precario con la reclamación de cantidad por los meses de posesión abusiva.
Hola Jan , gracias por el consejo informático, ignoraba esa posibilidad . Utimamente estoy liado con temas de menores y de familia, y no me sobra tiempo. Entro en el foro y doy un vistazo, y como siempre encuentro tus respuestas acertadas a las que poco o nada puedo aportar o añadir.
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Vega, los riesgos son procesales, tu estrategia aunque viable, es complicada. Si te encuentras en estrados con un compañero que sepa del tema , quizás pueda ponerte en apuros , probando que los derechos y obligaciones del finado continúan vigentes, para la comunidad hereditaria, y en consecuencia el contrato de arrendamiento tambien.
Al ser un contrato de 1950 puede haber infinidad de Jurisprudencia contradictoria. Y en el peor de los casos , aparezca alguien con derecho a subrogarse en el contrato, y eso a tu cliente no le va a gustar.
Si el tema se orienta por el precario, aunque no exista, se lo explicas a tu cliente, y lo creas de facto, a los efectos procesales. Es un proceso mucho más sencillo en la prueba, y que no tiene vuelta de hoja.
Ten presente que tratandose de un arrendamiento de 1950 , lo más importante es recuperar la posesión del inmueble. Y al que vive en el inmueble le tocaría probar , si tiene título o derecho para continuar habitando, la vivienda. Y el único titulo que podría probar es el de un arrendamiento, al que no tiene derecho a subrogarse , y si por cualquier mala suerte, el juez de instancia, considera que si tiene derecho............pues no paga, si la falta de pago es consentida hay precario. Y nada obliga, al propietario a continuar con el precario.
Ten presente , que en estrados , te puedes encontrar con tu antiguo profesor de civil . Hay mucho en juego. Un inmueble con una carga de arrendamiento de 1950. Si esa carga continúa ese inmueble pierde mucho valor.
Por eso creo conveniente no arriesgar.......ahora.......el que va a redactar la demanda eres tú .
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Vega, los riesgos son procesales, tu estrategia aunque viable, es complicada. Si te encuentras en estrados con un compañero que sepa del tema , quizás pueda ponerte en apuros , probando que los derechos y obligaciones del finado continúan vigentes, para la comunidad hereditaria, y en consecuencia el contrato de arrendamiento tambien.
Al ser un contrato de 1950 puede haber infinidad de Jurisprudencia contradictoria. Y en el peor de los casos , aparezca alguien con derecho a subrogarse en el contrato, y eso a tu cliente no le va a gustar.
Si el tema se orienta por el precario, aunque no exista, se lo explicas a tu cliente, y lo creas de facto, a los efectos procesales. Es un proceso mucho más sencillo en la prueba, y que no tiene vuelta de hoja.
Ten presente que tratandose de un arrendamiento de 1950 , lo más importante es recuperar la posesión del inmueble. Y al que vive en el inmueble le tocaría probar , si tiene título o derecho para continuar habitando, la vivienda. Y el único titulo que podría probar es el de un arrendamiento, al que no tiene derecho a subrogarse , y si por cualquier mala suerte, el juez de instancia, considera que si tiene derecho............pues no paga, si la falta de pago es consentida hay precario. Y nada obliga, al propietario a continuar con el precario.
Ten presente , que en estrados , te puedes encontrar con tu antiguo profesor de civil . Hay mucho en juego. Un inmueble con una carga de arrendamiento de 1950. Si esa carga continúa ese inmueble pierde mucho valor.
Por eso creo conveniente no arriesgar.......ahora.......el que va a redactar la demanda eres tú .
Hola catón!
Me alegra volver a verte por aqui. He echado de menos tus intervenciones.
Por cierto, a mi tb me ha pasado lo mismo que a ti en alguna ocasión. Un buen truco para que no te vuelva a pasar es que una vez que hayas escrito la respuesta,la selecciones y con el botón derecho del ratón hagas click en la opción de "copiar". Así si una vez que das a responder el foro no funciona sólo tienes que volver a entrar en el hilo y con el botón derecho escoges la opción "pegar" y aparecerá la respuesta anterior.
Un saludo.
Me alegra volver a verte por aqui. He echado de menos tus intervenciones.
Por cierto, a mi tb me ha pasado lo mismo que a ti en alguna ocasión. Un buen truco para que no te vuelva a pasar es que una vez que hayas escrito la respuesta,la selecciones y con el botón derecho del ratón hagas click en la opción de "copiar". Así si una vez que das a responder el foro no funciona sólo tienes que volver a entrar en el hilo y con el botón derecho escoges la opción "pegar" y aparecerá la respuesta anterior.
Un saludo.
Hola Vega. En mi opinión sigue siendo más práctico y sencillo ir por la vía del precario,aunque antes de eso le mandaría - si no los has hecho ya - un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido para que abandonase la vivienda en el plazo de X días bajo apercibimiento de que si no lo hace ejercerás las acciones legales oportunas.
Si no desalojase la vivienda en dicho plazo yo interpondría una demanda de desahucio por precario, reclamando si ello fuese posible( lo digo porque no se si el heremano se ha hecho cargo de los mismos) los consumos de agua,luz, gas, IBI, que son a cargo del precarista(gastos de mantenimiento de la cosa cedida).
Un saludo.
Si no desalojase la vivienda en dicho plazo yo interpondría una demanda de desahucio por precario, reclamando si ello fuese posible( lo digo porque no se si el heremano se ha hecho cargo de los mismos) los consumos de agua,luz, gas, IBI, que son a cargo del precarista(gastos de mantenimiento de la cosa cedida).
Un saludo.
Hola, Jan.
Vuelvo nuevamente despues de darle vueltas al tema.
Mis clientes no reconocen al hermano que está en el piso como ocupante porque nunca se les notificó que con el inquilino fallecido viviese nadie.
Por tanto, si se niega saber si hay alguien o no en el piso, me inclino por dirigir la demanda contra la comunidad hereditaria del fallecido (porque entiendo es la que debe responder de las relaciones contractuales del muerto) en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrrendamiento por fallecimiento del arrendatario con base en la DT 2ª, en el que no se señala a los hermanos como personas con derecho a subrogarse. Luego, si no existe personas con ese derecho, procede la declaración de extinción del contrato con obligación de los herederos del fallecido de dejar libre y expedita la vivienda.
También voy a acumular reclamación de cantidad por los daños y perjuicios causados a los arrendadores por el retraso en la puesta a disposición del piso, cuantificándolo en el importe de las rentas de los meses posteriores a la muerte del inquilino durante los que no se entregaron las llaves del piso.
¿Cómo lo ves? Es que tengo dudas con el precario porque implicaría reconocer la existencia de esa persona en el piso.
También tengo dudas a la hora de plantear la extinción del contrato por si la comunidad hereditaria alega inadecuación de procedimiento o falta de let¡gitimación pasiva.
Que opinas?
Gracias gracias gracia
Vuelvo nuevamente despues de darle vueltas al tema.
Mis clientes no reconocen al hermano que está en el piso como ocupante porque nunca se les notificó que con el inquilino fallecido viviese nadie.
Por tanto, si se niega saber si hay alguien o no en el piso, me inclino por dirigir la demanda contra la comunidad hereditaria del fallecido (porque entiendo es la que debe responder de las relaciones contractuales del muerto) en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrrendamiento por fallecimiento del arrendatario con base en la DT 2ª, en el que no se señala a los hermanos como personas con derecho a subrogarse. Luego, si no existe personas con ese derecho, procede la declaración de extinción del contrato con obligación de los herederos del fallecido de dejar libre y expedita la vivienda.
También voy a acumular reclamación de cantidad por los daños y perjuicios causados a los arrendadores por el retraso en la puesta a disposición del piso, cuantificándolo en el importe de las rentas de los meses posteriores a la muerte del inquilino durante los que no se entregaron las llaves del piso.
¿Cómo lo ves? Es que tengo dudas con el precario porque implicaría reconocer la existencia de esa persona en el piso.
También tengo dudas a la hora de plantear la extinción del contrato por si la comunidad hereditaria alega inadecuación de procedimiento o falta de let¡gitimación pasiva.
Que opinas?
Gracias gracias gracia
Hola Vega. La muerte del arrendatario como CAUSA de resolución del contrato de arrendamiento NO viene como tal ni en la LAU 1964 ni en la LAU 1994. Sin embargo, en ambas normas se establece implícitamente que el contrato se EXTINGUIRÁ a la muerte del arrendatario SI NO existiere persona con derecho a SUBROGARSE o, si existiendo, NO cumple los requisitos exigidos para ello.
En mi opinión, en el caso de tu cliente, se cumplen AMBOS REQUISITOS: muerte del arrendatario y NO existencia de persona con derecho a subrogarse. Por lo tanto, creo que el contrato se HA EXTINGUIDO y el hermano del arrendatario fallecido está en una situación de precario.
En cuanto a cortar los servicios y suministros de la vivienda NO lo veo claro SI vas a interponer una demanda de desahucio por precario,pues estarías reconociendo la existencia de un tercero en la vivienda.
A ver si algún otro/a compañero/a nos da su opinión.
Un saludo.
En mi opinión, en el caso de tu cliente, se cumplen AMBOS REQUISITOS: muerte del arrendatario y NO existencia de persona con derecho a subrogarse. Por lo tanto, creo que el contrato se HA EXTINGUIDO y el hermano del arrendatario fallecido está en una situación de precario.
En cuanto a cortar los servicios y suministros de la vivienda NO lo veo claro SI vas a interponer una demanda de desahucio por precario,pues estarías reconociendo la existencia de un tercero en la vivienda.
A ver si algún otro/a compañero/a nos da su opinión.
Un saludo.
Gracias por tu respuesta, Jan.
Yo también le he estado dando vueltas a lo del desahucio por precario pero mirando jurisprudencia, en casos similares se ejercita acción solicitando la resolución del arrendamiento por fallecimiento del arrendatario. Por eso, pensé en esta opción pero te agradecería tu opinión al respecto.
Por otro lado, ya que mis clientes niegan conocer la existencia de ese hermano como ocupante del piso, me estoy planteando cortar la luz y el agua, ya que no tiene sentido mantener esos servicios cuando el verdadero arrendatario ya ha fallecido y se supone que en el piso ya no habita nadie. Cómo lo ves?
Gracias
Un saludo
Yo también le he estado dando vueltas a lo del desahucio por precario pero mirando jurisprudencia, en casos similares se ejercita acción solicitando la resolución del arrendamiento por fallecimiento del arrendatario. Por eso, pensé en esta opción pero te agradecería tu opinión al respecto.
Por otro lado, ya que mis clientes niegan conocer la existencia de ese hermano como ocupante del piso, me estoy planteando cortar la luz y el agua, ya que no tiene sentido mantener esos servicios cuando el verdadero arrendatario ya ha fallecido y se supone que en el piso ya no habita nadie. Cómo lo ves?
Gracias
Un saludo
Muerte del arrendatario
Mis clientes son propietarios de un piso en alquiler desde 1950. El arrrendatario ha fallecido y me he dirigido contra su comunidad hereditaria para que recojan los enseres personales del finado y entreguen las llaves.
Parece ser que con el arrendatario vivía un hermano suyo desde hace 20 años, (cosa que nunca se comunicó a los arrendadores) y ese hermano está dando largas desde hace muchos meses para entregar las llaves y dejar el piso.
Este hermano no se encuadrada en ninguno de los supuestos de subrogación que señala la Disposición Transitoria de la LAU 1994.
Existe algún fundamento jurídico en el que el hermano pueda basarse para atribuirse la cualidad de arrrendatario, a pesar de que él no firmó el contrato de arrendamiento? Cabría hablar de "derechos adquiridos"?
Gracias
Un saludo
Parece ser que con el arrendatario vivía un hermano suyo desde hace 20 años, (cosa que nunca se comunicó a los arrendadores) y ese hermano está dando largas desde hace muchos meses para entregar las llaves y dejar el piso.
Este hermano no se encuadrada en ninguno de los supuestos de subrogación que señala la Disposición Transitoria de la LAU 1994.
Existe algún fundamento jurídico en el que el hermano pueda basarse para atribuirse la cualidad de arrrendatario, a pesar de que él no firmó el contrato de arrendamiento? Cabría hablar de "derechos adquiridos"?
Gracias
Un saludo
